العقد المبدئي لوحدة مستقبلية لا يُوقَّع إلا أمام كاتب العدل، بعد قيد الرخصة في السجل العقاري ووجود مستخرج للوحدة (القانون 169/2026، المادة 422(6)-(7)).
يستمر الحجز حتى 60 يوماً ولا يتجاوز 5% من السعر، وإلا فهو باطل (المادة 422(9)).
من الحساب المخصّص يجوز إنفاق حتى 25% من السعر على الهيكل، وبعده حتى 20% على الأنظمة، وكل دفعة بموافقة مشرف البناء (المادة 422(10)).
استخدام الدفعات المقدمة لأي غرض آخر ممنوع، والغرامة 1% من رقم أعمال المطوّر في السنة السابقة (المادة 422(11)).
البيع على المخطط في رومانيا: الجواب المختصر
كثير من المطوّرين القادمين من الخارج، ومنهم المطوّرون من إسرائيل، اعتادوا أن ينظروا إلى البيع المسبق كمصدر تمويل. يبيعون على المخطط، ويدفع المشترون، وتساعد أموالهم على البناء. في رومانيا يعمل ذلك بطريقة أخرى.
منذ القانون 207/2025، واليوم وفق المادة 422 من قانون التخطيط والبناء (القانون 169/2026)، يحدد القانون أربعة أمور تغيّر التدفق النقدي:
- لا عقد مبدئياً قبل قيد الرخصة. العقد المبدئي لوحدة مستقبلية لا يُوقَّع إلا أمام كاتب العدل، وفقط بعد أن تُقيَّد رخصة البناء في السجل العقاري ويوجد مستخرج للوحدة.
- حجز صغير وقصير. حتى 60 يوماً وحتى 5% من السعر.
- الدفعات المقدمة في حساب منفصل. حساب بنكي للمطوّر مخصّص لهذا المشروع وحده.
- الإنفاق وفق وتيرة البناء. من الدفعات المقدمة يجوز إنفاق حتى 25% من السعر على الهيكل، وبعده فقط حتى 20% على الأنظمة، وكل دفعة بموافقة مشرف البناء.
المعنى: الأرض والتصميم والرخصة وبدء الأعمال تموّلونها دون أموال المشترين. ويجب أن تقوم الخطة المالية على رأس المال الذاتي وعلى التمويل، لا على المبيعات.
ما يحدده القانون، مادة بعد مادة
تُسمّى هذه القواعد في رومانيا «قانون نورديس». القانون 207/2025 (Monitorul Oficial رقم 1133، 8.12.2025) أدخلها إلى المادة 22 من القانون 10/1995. ثم ألغى قانون التخطيط والبناء الجديد هذه المادة (المادة 576(3)(c)) ونقل القواعد، بالنص نفسه تقريباً، إلى المادة 422. والقانون ساري المفعول بعد 15 يوماً من النشر، أي منذ 25 أغسطس 2026 (المادة 575(1)). والمقارنة الكاملة بين النصّين موجودة في الصفحة عن القانون 169/2026.
| ماذا | القاعدة | المادة في القانون 169/2026 |
|---|---|---|
| متى يجوز الوعد بالبيع | فقط بعد قيد الرخصة في السجل العقاري وفتح صحائف للوحدات المستقبلية | 422(6) |
| شكل العقد المبدئي | فقط في مستند موثّق لدى كاتب العدل، وبعد وجود مستخرج للوحدة | 422(7) |
| قيد العقد | يطلب كاتب العدل قيده يوم التوقيع أو في يوم العمل التالي | 422(8) |
| اتفاق الحجز | حتى 60 يوماً، وحتى 5% من السعر، وإلا فهو باطل. وإذا لم يُوقَّع العقد بخطأ المطوّر وحده، يُعاد كل شيء خلال 30 يوماً | 422(9) |
| حساب الدفعات المقدمة | حساب بنكي منفصل للمطوّر، لهذا المشروع وحده | 422(10) |
| سقوف الإنفاق | حتى 25% من السعر للهيكل، وبعده حتى 20% للأنظمة، بموافقة «للدفع» من مشرف البناء | 422(10) |
| استخدام المال لغرض آخر | ممنوع. غرامة قدرها 1% من رقم أعمال المطوّر في السنة السابقة، إن لم يكن الفعل جريمة جنائية | 422(11) |
| التسليم | فقط بعد استلام الأعمال والوصل الدائم بالبنية التحتية | 422(5)(k) |
كيف يبدو ذلك في التدفق النقدي
لنقسّم المشروع إلى مراحل، ونسأل في كل واحدة: من أين يأتي المال؟
المرحلة 1: الأرض والتصميم والرخصة
هنا لا يوجد مشترون. لا يمكن توقيع عقد مبدئي، ولذلك لا توجد دفعات مقدمة. والحجز أيضاً لا يساعد: إنه محدود بـ60 يوماً، وفي نهايتها يلزم عقد مبدئي، لا يمكن توقيعه إلا بعد قيد الرخصة. ومن يحصّل حجوزات مبكراً جداً، يخاطر بأن يضطر إلى إعادتها.
هذه المرحلة كلها يموّلها رأس المال الذاتي، أو الشركاء، أو تمويل آخر.
المرحلة 2: الرخصة مقيّدة، والمستخرجات مفتوحة
من هنا فقط يبدأ البيع. الآن يمكن توقيع عقود مبدئية أمام كاتب العدل، ويُقيَّد كل عقد في السجل العقاري. وتدخل الدفعات المقدمة الحساب المخصّص. إنها مال المشروع، لكنها ليست بعد مالاً لكم حرية إنفاقه.
المرحلة 3: الهيكل
من الدفعات المقدمة يجوز الإنفاق على الهيكل حتى 25% من السعر، وكل دفعة تمرّ بختم مشرف البناء. أي أن المال لا يتحرك إلا حين يتحرك العمل في الموقع، وفقط بعد أن يوافق عليه شخص مؤهَّل.
المرحلة 4: الأنظمة
فقط بعد اكتمال الهيكل، يجوز إنفاق حتى 20% أخرى من السعر على الأنظمة، مرة أخرى بموافقة المشرف.
المرحلة 5: التشطيب والاستلام والتسليم
المادة 422 لا تفصّل قاعدة إنفاق لمرحلة التشطيب. وكيف يُتعامل مع باقي الدفعات المقدمة ومع المدفوعات التي تلي الأنظمة، فهذا سؤال لمحاميكم وللعقد. وفي كل الأحوال، لا يُسلَّم البيت إلا بعد استلام الأعمال والوصل الدائم بالمياه والكهرباء والصرف الصحي. لذلك خطّطوا لأن يصل جزء من المقبوضات في النهاية فقط.
في رومانيا، البيع على المخطط ليس محرّك تمويل المشروع. إنه يأتي بعد الرخصة، وماله يُحرَّر وفق وتيرة البناء.
كيف يبدو جدول دفعات كهذا من جانب المشتري، فصّلناه في المقال عن الدفعات مباشرة إلى المطوّر.
ما الذي يختلف عمّا يعرفه المطوّرون من إسرائيل، مثلاً
في إسرائيل، مثلاً، يحصل مشتري الشقة على المخطط عادةً على ضمانة وفق قانون البيع (الشقق) (ضمان استثمارات مشتري الشقق)، غالباً كفالة بنكية. والمطوّر الإسرائيلي يعرف هذا العالم: البنك المرافق، والكفالات، وتدفق نقدي مبني حولها.
في رومانيا الآلية مختلفة. حماية المشتري لا تأتي من كفالة يمنحه إياها أحد، بل من ثلاثة أمور: قيد العقد في السجل العقاري، والحساب المنفصل، وسقوف الإنفاق بحسب المرحلة. لذلك لا يمكن نسخ نموذج الكفالة البنكية الذي اعتدتموه. يجب بناء الخطة من جديد:
- رأس مال ذاتي للمرحلة التي تسبق الرخصة. الأرض، والتصميم، والمستشارون، والرسوم، كلها قبل أول مبلغ من أي مشترٍ.
- تمويل لا يستند إلى دفعات مقدمة حرّة. الدفعات المقدمة في حساب مخصّص، والإنفاق منها مقيّد. حين تتحدثون مع بنك، اسألوا كيف ينظر إلى هذا الحساب وإلى المبيعات المسبقة. ولا تفترضوا أن الجواب مطابق لما تعرفونه في بلدكم.
- هامش للتأخير. كل تأخير في قيد الرخصة تأخير في بدء المبيعات. وكل تأخير في موافقة المشرف تأخير في المال.
- عقد مع المقاول يناسب الوتيرة. إذا كان المقاول يتوقع الدفع قبل موافقة المشرف، فالفجوة تقع عليكم.
ماذا يحدث حين لا يُغلق التمويل في الموعد، كتبناه في الصفقة التي فشلت حين انهار التمويل.
لماذا سيسألكم المشترون عن ذلك
المشترون من إسرائيل، مثلاً، اعتادوا أن يسألوا «أين الكفالة؟». وفي رومانيا ليست لديكم كفالة وفق قانون البيع الإسرائيلي لتقدّموها. لديكم شيء آخر تُظهرونه، فجهّزوه مسبقاً:
- مستخرج من السجل العقاري تُقيَّد فيه الرخصة، ومستخرج لوحدة المشتري.
- تفاصيل الحساب المخصّص، والعقد الذي ينصّ على أن الدفعات المقدمة تدخله.
- موافقات المشرف على كل دفعة خرجت من الحساب.
- جدول الدفعات، مرتبطاً بمراحل البناء.
المشترون المتمرّسون يعرفون كيف يفحصون ذلك. إنهم يقرؤون مقالات مثل ماذا يحدث للمال إذا تعثّر المطوّر في المنتصف، ويأتون إلى الاجتماع بقائمة. والمطوّر الذي يُظهر المستندات دون أن يُطلب منه، يبني الثقة أسرع.
ثلاثة أخطاء في التدفق النقدي يجدر منعها مسبقاً
- فتح الحجوزات قبل أن يقترب قيد الرخصة. الحجز ينقضي بعد 60 يوماً. وإذا لم يوجد حتى ذلك الحين مستخرج للوحدة، فلا عقد مبدئياً، وقد تضطرون إلى إعادة المال وخسارة المشتري.
- احتساب الدفعات المقدمة نقداً حرّاً. المال في الحساب المخصّص لكم للمشروع، لكن فقط ضمن السقوف وفقط بموافقة المشرف. وفي جدول التدفق النقدي، افصلوا بين «دخل الحساب» و«مسموح إنفاقه».
- نسيان أن الغرامة تُقاس برقم الأعمال. الغرامة على استخدام الدفعات المقدمة لغرض آخر هي 1% من رقم أعمال السنة السابقة، لا من المبلغ الذي حُوّل. ولمطوّر لديه عدة مشاريع، قد يكون ذلك مبلغاً أكبر بكثير من الخطأ نفسه.
دليل المطوّر في الخارج، في خمسة أجزاء
هذا المقال جزء من سلسلة عن الانتقال من الاستثمار إلى التطوير العقاري في الخارج:
- مستثمر أم مطوّر عقاري في الخارج: 7 فروق
- فحص الأرض في رومانيا قبل شرائها للتطوير
- شركة رومانية (SRL) للمطوّر الأجنبي: الهيكل
- رخصة البناء في رومانيا للمطوّر، مرحلة بعد مرحلة
أسئلة شائعة
هل يجوز للمطوّر في رومانيا البيع على المخطط؟
نعم، لكن فقط بعد أن تُقيَّد رخصة البناء في السجل العقاري ويُفتح مستخرج للوحدة المستقبلية. ويُوقَّع العقد المبدئي أمام كاتب العدل ويُقيَّد في السجل يوم التوقيع أو في يوم العمل التالي (القانون 169/2026، المادة 422(6)-(8)).
كم يجوز تحصيله في اتفاق الحجز؟
حتى 5% من السعر، ولمدة 60 يوماً على الأكثر. والمبلغ الأعلى يجعل الاتفاق باطلاً. وإذا لم يُوقَّع العقد المبدئي في الموعد بخطأ المطوّر وحده، يعيد المال كاملاً خلال 30 يوماً (المادة 422(9)).
هل يمكن استخدام الدفعات المقدمة لمشروع في مشروع آخر؟
لا. تدخل الدفعات المقدمة حساباً منفصلاً للمشروع، ولا يجوز إنفاقها إلا عليه. والاستخدام لغرض آخر يُعاقب عليه بغرامة قدرها 1% من رقم أعمال المطوّر في السنة السابقة، إن لم يكن الفعل جريمة جنائية (المادة 422(10)-(11)).
ما الفرق بين القانون 207/2025 والقانون 169/2026؟
القانون 207/2025 أدخل القواعد إلى القانون 10/1995 في ديسمبر 2025. والقانون 169/2026، قانون التخطيط والبناء الجديد، ألغى معظم مواد القانون 10/1995، ومنها المادة 22 (المادة 576(3)(c))، ونقل القواعد إلى المادة 422 بالنص نفسه تقريباً. وهو ساري المفعول منذ 25 أغسطس 2026.
هل توجد في رومانيا كفالة بنكية للمشتري كما في إسرائيل؟
المادة 422 لا تُلزم بكفالة كهذه. والحماية التي تقرّرها هي قيد العقد في السجل، والحساب المنفصل، وسقوف الإنفاق. وإذا عرض مطوّر كفالة إضافية، فافحصوا مع محامٍ ما الذي تغطّيه بالضبط.
الخلاصة
في رومانيا، البيع على المخطط ليس محرّك تمويل المشروع. إنه يأتي بعد الرخصة، وماله يُحرَّر وفق وتيرة البناء. والمطوّر الذي يخطّط لتمويل المراحل الأولى من المشترين، يعلق.
ابدؤوا من السؤال البسيط: كم من المال يلزم حتى تُقيَّد الرخصة، وكم حتى يقوم الهيكل، دون أي مبلغ من المشترين؟ هذا الجواب هو أساس الحديث مع الشركاء ومع البنك.
إن كنتم تبنون خطة تمويل لمشروع في رومانيا، احجزوا معي مكالمة لمدة نصف ساعة، ونمرّ معاً على مراحل التدفق النقدي في مشروعكم. وقبل ذلك، مرّروا الصفقة عبر المرشّحات الثلاثة في فحص الصفقة المجاني لدينا.
Moti Azulay, Compass Group Romania
المصادر: القانون 169/2026، قانون التخطيط والبناء، المواد 422 و575 و576 (Monitorul Oficial رقم 661، 10.8.2026) · القانون 207/2025 لتعديل المادة 22 من القانون 10/1995 (Monitorul Oficial رقم 1133، 8.12.2025، legislatie.just.ro) · مقارنة النصوص: القانون 169/2026
هذا المقال للمعلومات العامة فقط ولا يُعدّ استشارة قانونية أو مالية أو ضريبية. القواعد سارية حتى 18 أكتوبر 2026. قبل بناء خطة تمويل لمشروع، استشيروا محامياً رومانياً ومستشاراً مالياً.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
