Ön sözleşme yalnızca noter huzurunda, ruhsat kaydedildikten ve birimin kayıt özeti açıldıktan sonra imzalanır (169/2026 sayılı Yasa, Madde 422(6)-(7)).
Rezervasyon en çok 60 gün sürer ve fiyatın %5'ini aşamaz, aksi halde geçersizdir (Madde 422(9)).
Özel hesaptan: kaba inşaat için fiyatın en fazla %25'i, ardından tesisat için en fazla %20'si; her ödeme denetçi tarafından onaylanır (Madde 422(10)).
Avans ödemelerinin başka bir amaçla kullanılması yasaktır ve ceza geliştiricinin önceki yıl cirosunun %1'idir (Madde 422(11)).
Romanya'da projeden satış: kısa cevap
Yurt dışından gelen birçok geliştirici, aralarında İsrailliler de var, ön satışı bir finansman kaynağı olarak görmeye alışkındır. Projeden satarsınız, alıcılar öder, onların parası inşaata yardımcı olur. Romanya'da işler farklı yürür.
207/2025 sayılı Yasa'dan beri ve bugün Planlama ve İnşaat Kodu'nun 422. maddesi (169/2026 sayılı Yasa) uyarınca, kanun nakit akışını değiştiren dört şey belirler:
- Ruhsat kaydedilmeden ön sözleşme yok. Gelecekteki bir birim için ön sözleşme yalnızca noter huzurunda ve ancak inşaat ruhsatı tapu siciline kaydedildikten ve birimin kayıt özeti açıldıktan sonra imzalanır.
- Küçük ve kısa bir rezervasyon. En çok 60 gün ve fiyatın en fazla %5'i.
- Avans ödemeleri ayrı bir hesapta. Geliştiricinin yalnızca bu projeye ayrılmış banka hesabı.
- İnşaatla uyumlu harcama. Avans ödemelerinden kaba inşaat için fiyatın en fazla %25'i, ancak ondan sonra tesisat için en fazla %20'si harcanabilir; her ödeme şantiye denetçisinin onayıyla yapılır.
Bunun anlamı şu: arsayı, tasarımı, ruhsatı ve işlerin başlangıcını alıcıların parası olmadan finanse edersiniz. Finansal plan satışlara değil, öz sermayeye ve finansmana dayanmak zorundadır.
Kanun ne diyor, madde madde
Romanya'da bu kurallara “Nordis yasası” denir. 207/2025 sayılı Yasa (Monitorul Oficial sayı 1133, 8.12.2025) bunları 10/1995 sayılı Yasa'nın 22. maddesine ekledi. Yeni Planlama ve İnşaat Kodu bu maddeyi yürürlükten kaldırdı (Madde 576(3)(c)) ve kuralları neredeyse aynı ifadeyle Madde 422'ye taşıdı. Kod, yayımlanmasından 15 gün sonra, yani 25 Ağustos 2026'dan itibaren yürürlüktedir (Madde 575(1)). Metinler arasındaki tam karşılaştırma 169/2026 sayılı Yasa sayfasında.
| Ne | Kural | 169/2026 sayılı Yasa'nın maddesi |
|---|---|---|
| Satışın ne zaman vaat edilebileceği | Yalnızca ruhsat tapu siciline kaydedildikten ve gelecekteki birimler için sayfalar açıldıktan sonra | 422(6) |
| Ön sözleşmenin şekli | Yalnızca noter senedi olarak ve birimin kayıt özeti açıldıktan sonra | 422(7) |
| Sözleşmenin kaydı | Noter, imza günü ya da bir sonraki iş günü kayıt için başvurur | 422(8) |
| Rezervasyon sözleşmesi | En çok 60 gün, fiyatın en fazla %5'i, aksi halde geçersiz. Sözleşme yalnızca geliştiricinin kusuruyla imzalanmazsa, her şey 30 gün içinde iade edilir | 422(9) |
| Avans ödemeleri hesabı | Geliştiricinin yalnızca bu proje için ayrı bir banka hesabı | 422(10) |
| Harcama sınırları | Kaba inşaat için fiyatın en fazla %25'i, ardından tesisat için en fazla %20'si; şantiye denetçisinin “ödemeye uygundur” onayıyla | 422(10) |
| Paranın başka her kullanımı | Yasak. Fiil suç oluşturmuyorsa, geliştiricinin önceki yıl cirosunun %1'i oranında para cezası | 422(11) |
| Teslim | Yalnızca işlerin kabulünden ve kalıcı altyapı bağlantısından sonra | 422(5)(k) |
Bunun nakit akışında görünümü
Projeyi aşamalara bölelim ve her birinde soralım: para nereden geliyor?
Aşama 1: arsa, tasarım ve ruhsat
Burada alıcı yok. Ön sözleşme imzalayamazsınız, dolayısıyla avans ödemesi de yoktur. Rezervasyon da yardımcı olmaz: 60 günle sınırlıdır ve sonunda bir ön sözleşme gerekir; o da ancak ruhsat kaydedildikten sonra imzalanabilir. Rezervasyonları çok erken alan, onları iade etmek zorunda kalma riskini taşır.
Bu aşamanın tamamı öz sermaye, ortaklar ya da başka bir finansmanla karşılanır.
Aşama 2: ruhsat kaydedildi, kayıt özetleri açık
Satış ancak buradan itibaren başlar. Artık noter huzurunda ön sözleşmeler imzalayabilirsiniz ve her sözleşme tapu siciline kaydedilir. Avans ödemeleri özel hesaba gider. Bu para projenin parasıdır, ama henüz serbestçe harcayabileceğiniz para değildir.
Aşama 3: kaba inşaat
Avans ödemelerinden kaba inşaat için fiyatın en fazla %25'ini harcayabilirsiniz ve her ödeme şantiye denetçisinin onayından geçer. Yani para ancak şantiyedeki iş ilerlediğinde ve ancak yetkili biri onayladıktan sonra hareket eder.
Aşama 4: tesisat
Yalnızca kaba inşaat tamamlandıktan sonra, yine denetçinin onayıyla, tesisat için fiyatın en fazla %20'sini daha harcayabilirsiniz.
Aşama 5: ince işler, kabul ve teslim
Madde 422, ince işler aşaması için bir harcama kuralı belirlemez. Avans ödemelerinin geri kalanının ve tesisattan sonraki ödemelerin nasıl yönetileceği, avukatınıza ve sözleşmeye bağlı bir sorudur. Her durumda konut, yalnızca işlerin kabulünden ve su, elektrik ve kanalizasyona kalıcı bağlantıdan sonra teslim edilir. Bu yüzden tahsilatların bir kısmının ancak sonda geleceğini hesaba katın.
Romanya'da projeden satış, projenin finansman motoru değildir. Ruhsattan sonra gelir ve parası inşaatla uyumlu olarak serbest bırakılır.
Böyle bir ödeme planının alıcı tarafından nasıl göründüğünü doğrudan geliştiriciye ödeme makalemizde anlattık.
Ülkenizden farkı: İsrail örneği
Örneğin İsrail'de projeden daire alan bir alıcı genellikle Satış (Daireler) (Daire Alanların Yatırımlarının Güvence Altına Alınması) Yasası uyarınca, çoğunlukla bir banka teminatı olmak üzere bir teminat alır. İsrailli bir geliştirici bu dünyayı bilir: eşlik eden banka, teminatlar ve bunların etrafında kurulan bir nakit akışı.
Romanya'da mekanizma farklıdır. Alıcının koruması, birinin ona verdiği bir teminattan değil, üç şeyden gelir: sözleşmenin tapu siciline kaydı, ayrı bir hesap ve aşamalara göre harcama sınırları. Dolayısıyla İsrail gibi kendi ülkenizdeki bir modeli kopyalayamazsınız. Planı yeniden kurmanız gerekir:
- Ruhsattan önceki aşama için öz sermaye. Arsa, tasarım, danışmanlar ve harçlar, hepsi alıcının ilk avrosundan önce.
- Serbest avans ödemelerine yaslanmayan finansman. Avans ödemeleri özel bir hesapta durur ve onlardan yapılacak harcama sınırlıdır. Bankayla konuşurken bu hesabı ve ön satışları nasıl değerlendirdiğini sorun. Cevabın ülkenizde bildiğinizle aynı olduğunu varsaymayın.
- Gecikmeler için bir pay. Ruhsatın kaydındaki her gecikme, satışların başlangıcındaki gecikmedir. Denetçi onayındaki her gecikme, paradaki gecikmedir.
- Tempoya uyan bir müteahhit sözleşmesi. Müteahhit, denetçi onaylamadan ödeme bekliyorsa, aradaki açık size düşer.
Finansman zamanında kapanmazsa ne olduğunu finansmanın düşmesiyle başarısız olan anlaşmada yazdık.
Alıcılarınız bunu neden soracak
Örneğin İsrailli alıcılar “teminat nerede?” diye sormaya alışkındır. Romanya'da onlara sunabileceğiniz, İsrail'in Satış Yasası kapsamında bir teminat yoktur. Göstereceğiniz başka şeyler var, bu yüzden önceden hazırlanın:
- Ruhsatın kayıtlı olduğu bir tapu sicili kaydı ve alıcının birimi için kayıt özeti.
- Özel hesabın bilgileri ve avans ödemelerinin o hesaba yatırılacağını belirten sözleşme.
- Hesaptan çıkan her ödeme için denetçinin onayları.
- İnşaat aşamalarına bağlı ödeme planı.
Deneyimli alıcılar bunu nasıl kontrol edeceklerini zaten bilir. geliştirici yolda kalırsa paraya ne olur gibi makaleleri okur ve görüşmeye bir listeyle gelirler. Belgeleri sorulmadan gösteren bir geliştirici güveni daha hızlı kurar.
Önceden önlenmesi gereken üç nakit akışı hatası
- Ruhsat kayda yaklaşmadan rezervasyon açmak. Rezervasyon 60 gün sonra sona erer. O zamana kadar birim için kayıt özeti yoksa ön sözleşme de yoktur ve parayı iade edip alıcıyı kaybedebilirsiniz.
- Avans ödemelerini serbest nakit saymak. Özel hesaptaki para proje için sizindir, ancak yalnızca sınırlar içinde ve yalnızca denetçinin onayıyla. Nakit akışı tablosunda “hesaba giren” ile “harcanmasına izin verilen” tutarı ayırın.
- Cezanın ciro üzerinden hesaplandığını unutmak. Avans ödemelerinin başka bir amaçla kullanılması cezası, aktarılan tutarın değil, önceki yıl cirosunun %1'idir. Birden fazla projesi olan bir geliştirici için bu, hatanın kendisinden çok daha büyük bir tutar olabilir.
Yurt dışındaki geliştiriciler için rehber, beş bölümde
Bu makale, yatırımcılıktan yurt dışında gayrimenkul geliştirmeye geçişe dair bir serinin parçasıdır:
- Yurt dışında gayrimenkul yatırımcısı veya geliştirici: 7 fark
- Romanya'da geliştirme için arazi almadan önce arazinin kontrolü
- Yabancı bir geliştirici için Romanya şirketi (SRL): yapı
- Geliştiriciler için Romanya'da yapı ruhsatı, adım adım
Sık sorulan sorular
Romanya'da bir geliştirici projeden satış yapabilir mi?
Evet, ancak yalnızca inşaat ruhsatı tapu siciline kaydedildikten ve gelecekteki birim için bir kayıt özeti açıldıktan sonra. Ön sözleşme noter huzurunda imzalanır ve imza günü ya da bir sonraki iş günü tapu siciline kaydedilir (169/2026 sayılı Yasa, Madde 422(6)-(8)).
Rezervasyon sözleşmesi kapsamında ne kadar tahsil edilebilir?
Fiyatın en fazla %5'i, en çok 60 gün süreyle. Daha yüksek bir tutar sözleşmeyi geçersiz kılar. Ön sözleşme yalnızca geliştiricinin kusuru nedeniyle zamanında imzalanamazsa, geliştirici parayı 30 gün içinde tamamen iade eder (Madde 422(9)).
Bir projenin avans ödemeleri başka bir projede kullanılabilir mi?
Hayır. Avans ödemeleri ayrı bir proje hesabına yatırılır ve yalnızca o projede harcanabilir. Başka her kullanım, fiil suç oluşturmuyorsa, geliştiricinin önceki yıl cirosunun %1'i oranında para cezasına tabidir (Madde 422(10)-(11)).
207/2025 sayılı Yasa ile 169/2026 sayılı Yasa arasındaki fark nedir?
207/2025 sayılı Yasa, kuralları Aralık 2025'te 10/1995 sayılı Yasa'ya ekledi. Yeni Planlama ve İnşaat Kodu olan 169/2026 sayılı Yasa ise 10/1995 sayılı Yasa'nın çoğu maddesini, 22. madde dahil (Madde 576(3)(c)), yürürlükten kaldırdı ve kuralları neredeyse aynı ifadeyle Madde 422'ye taşıdı. 25 Ağustos 2026'dan beri yürürlüktedir.
Romanya'da, İsrail'deki gibi alıcılar için banka teminatı var mı?
Madde 422 böyle bir teminat gerektirmez. Getirdiği koruma, sözleşmenin tapu siciline kaydı, ayrı bir hesap ve harcama sınırlarıdır. Bir geliştirici ek bir teminat sunuyorsa, tam olarak neyi kapsadığını bir avukatla kontrol edin.
Sonuç
Romanya'da projeden satış, projenin finansman motoru değildir. Ruhsattan sonra gelir ve parası inşaatla uyumlu olarak serbest bırakılır. İlk aşamaları alıcılarla finanse etmeyi planlayan bir geliştirici yolda kalır.
Basit bir sorudan başlayın: ruhsat kaydedilene kadar ne kadar paraya, kaba inşaat ayağa kalkana kadar ne kadar paraya ihtiyacınız var, alıcıların tek kuruşu olmadan? Bu cevap, ortaklarla ve bankayla yapacağınız görüşmenin temelidir.
Romanya'da bir proje planlıyorsanız, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Bütçenizi ve finansman planınızı aşama aşama, bir de bankaya soracağınız soruları birlikte gözden geçiririz. Öncesinde anlaşmayı ücretsiz anlaşma kontrolümüzdeki üç filtreden geçirin.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar: 169/2026 sayılı Yasa, Planlama ve İnşaat Kodu, Madde 422, 575 ve 576 (Monitorul Oficial sayı 661, 10.8.2026) · 10/1995 sayılı Yasa'nın 22. maddesini değiştiren 207/2025 sayılı Yasa (Monitorul Oficial sayı 1133, 8.12.2025, legislatie.just.ro) · Metinlerin karşılaştırması: 169/2026 sayılı Yasa
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali ya da vergi tavsiyesi değildir. Kurallar 18 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Bir proje için finansman planı yapmadan önce bir Romanya avukatına ve bir mali müşavire danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
