Bir proje için satın almadan önce Romanya'da arazide neler kontrol edilir?

Geliştiriciler için Romanya'da arazi durum tespiti: kısa yanıt

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Bir proje için Romanya'da arazi satın almadan önce onu üç filtreden geçirirsiniz: hukuki, imar ve fiziksel, ve ekonomik. Kontrollerin çoğuna evden, resmî belgelerle başlanabilir: tapu sicili örneği (extras de carte funciară), kadastro haritası ve herkesin isteyebileceği bilgi amaçlı imar durumu belgesi (certificat de urbanism pentru informare).

İki kural, fiyattan bile önce çok şeyi belirler. Birincisi: AB vatandaşı olmayan biri kendi özel adına arazi satın alamaz; bu yüzden AB dışından bir geliştirici, İsrailliler dahil, genellikle bir Romanya şirketi aracılığıyla satın alır. İkincisi: yapılaşmış alanın dışındaki (extravilan) tarım arazisi ancak bir ön alım sürecinden sonra satılır ve her alıcı onu satın alamaz.

Kural: arazi üç filtreden de geçmeden peşinat yok.

Bir geliştirici neden bir ev alıcısından farklı kontrol eder

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Bir projeden villa satın alan kişi geliştiriciyi kontrol eder. Arazi satın alan bir geliştirici, alıcılarının daha sonra kontrol edeceği her şeyi artı bir soruyu daha kontrol eder: parsel bölünebilir mi, altyapıya bağlanabilir mi ve ruhsat alabilir mi?

Arazideki bir hata satın aldığınız gün ortaya çıkmaz. Ruhsat başvurusunda, bankada ya da ilk alıcınızın sicil örneği çektiği gün ortaya çıkar.

Filtre 1: hukuki kontrol

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Sicil örneği: malikler, takyidatlar ve davalar

Sicil örneği üç bölümden oluşur. Bölüm I parseli ve kadastro numarasını tanımlar. Bölüm II malikin kim olduğunu ve hangi dayanakla olduğunu gösterir. Bölüm III ipotekleri, hacizleri, dava şerhlerini (notare litigiu), devir yasaklarını ve başkalarının haklarını listeler. Bilgi amaçlı bir sicil örneği, ANCPI'nin çevrimiçi hizmeti dahil, talep eden herkese açıktır (7/1996 sayılı Kanun, madde 11(2)(q)). Her bölümün nasıl okunacağını sicil örneği rehberinde anlattık.

Aradığınız şeyler: satıcının tescilli malik olması, tüm maliklerin imzalaması ve Bölüm III'ün boş olması ya da içindeki her kaydın imzadan önce düzenli biçimde kaldırılacak olması.

Tapu siciline kayıtlı olmayan parsel

Kural olarak bir noter, gayrimenkul mülkiyetinin devrini yalnızca mülk tapu siciline kayıtlıysa imzalar (7/1996 sayılı Kanun, madde 36(1)). “Tapu var, tescil yolda” diye anlatılan bir parsel bugün satın alınacak bir parsel değildir. Önce tescil, sonra peşinat.

Arazideki sınırlar ile sicildeki sınırlar

Kadastro numarasını ANCPI'nin coğrafi portalında bulun ve çit, yol ve komşularla karşılaştırın. Yetkili bir haritacı (topograf autorizat) parseli arazide ölçer ve kadastro planıyla karşılaştırır. Fiili alanla uyuşmayan bir tescilli alan, nelerin inşa edilebileceğini ve bazen fiyatı da değiştirir.

İade talepleri

Ilfov'da bazı araziler 1991'den sonra verilen mülkiyet belgeleriyle sahiplerine ulaştı. Mülkiyet zincirini kaynağa kadar kontrol edin, zincirdeki sahiplerin adlarıyla mahkemelerde dava araştırın ve belediyeden parselde açık iade talebi olup olmadığına dair yazılı bir yanıt isteyin. Beş adımı Ilfov'daki iade talepleri makalesinde ortaya koyduk.

Kimler arazi edinebilir

312/2005 sayılı Kanun uyarınca bir AB veya Avrupa Ekonomik Alanı ülkesi vatandaşı araziyi bir Romanyalı ile aynı koşullarda edinir (madde 3). AB dışı bir ülkenin vatandaşı araziyi yalnızca uluslararası bir antlaşma uyarınca ve mütekabiliyet esasına göre edinir (madde 6(1)). İsrail ile böyle bir antlaşma bulunamadı.

Dolayısıyla Avrupa pasaportu olmayan AB dışı bir geliştirici, örneğin bir İsrailli geliştirici, araziyi genellikle bir Romanya tüzel kişisi olan bir Romanya şirketi (SRL) aracılığıyla satın alır. Bunun ülkenizdeki vergi ve beyan açısından ne anlama geldiğini SRL aracılığıyla satın alma makalesinde yazdık. Vatandaşlığa göre tam tablo pasaporta göre kim ne satın alabilir sayfasında.

Yapılaşmış alanın dışındaki tarım arazisi

Banliyölerdeki birçok parsel tarım arazisi olarak kayıtlıdır. Yapılaşmış alanın içindeyse (intravilan) 17/2014 sayılı Kanun onlara uygulanmaz (madde 2(1)). Extravilandaysa kanun uygulanır ve satış belirli bir süreçten geçer:

• Satıcı belediyeye bir satış teklifi sunar ve belediye bunu 45 iş günü boyunca ilan eder (madde 6(2)).
• Ön alım hakkı sahipleri sizden önce gelir, kanunun belirlediği sırayla: hissedarlar ve akrabalar, kiracılar, komşular, genç çiftçiler ve diğerleri, en sonda da devlet (madde 4(1)).
• Hiçbiri satın almazsa bir şirket yalnızca merkezi Romanya'da ise ve orada en az 5 yıldır tarımsal faaliyette bulunuyorsa, son 5 yıldaki gelirinin en az %75'i tarımdan geliyorsa ve hâkim ortak 5 yıldır Romanya'da yaşıyorsa satın alabilir (madde 4^1(2)). Yeni kurulmuş bir geliştirici şirketi genellikle bunu karşılamaz.
• Ancak hiçbir alıcı koşulları karşılamazsa satış herkese açıktır (madde 4^1(5)).
• Ön alım süreci olmadan ya da gerekli onaylar olmadan yapılan bir satış mutlak surette hükümsüzdür (madde 16(1)).

Ve satın almadan sonra: extravilandaki tarım arazisi üzerine bir mahalle inşa etmek için, Tarım Bakanlığı'nın ön görüşünün ardından, genel plan (PUG) veya bölgesel plan (PUZ) ile yapılaşmış alana dahil edilmesi gerekir (169/2026 sayılı Kanun, madde 153(1)). Bu, bir mühür değil, tam bir imar sürecidir.

Filtre 2: imar ve fiziksel kontrol

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Bilgi amaçlı imar durumu belgesi

Bilgi amaçlı imar durumu belgesi, sizin olmayan bir parsel için bile her başvurana verilir ve içeriği her başvuran için aynıdır (169/2026 sayılı Kanun, madde 254). Madde 253(4) uyarınca belgede şunlar yer alır: parselin intravilanda mı extravilanda mı olduğu, korunan alanlar ve yapılaşma yasakları, izin verilen kullanımlar, arazi kaplama oranı (POT), arazi kullanım katsayısı (CUT), asgari ve azami parsel büyüklüğü ve yetkilinin bölgedeki altyapı şebekeleri hakkında bildikleri.

İnşaat hakkı vermez. Neye izin verildiğini söyler. Onunla yapı ruhsatı arasındaki farkı ve PUG ile PUZ'un nasıl okunacağını ruhsat ve PUZ rehberinde anlattık.

Parsellere bölme

Birden fazla evli bir proje genellikle arazinin bölünmesiyle (parcelare) başlar. Yapılaşmış alanın içinde yetkili makam bölmeyi bir PUZ'a bağlar (madde 218(1)). Bir istisna var: bireysel evler için en fazla 12 parsele bölme, PUG veya PUZ parsel kurallarını zaten belirlemişse, ayrıntılı bir imar planı (PUD) temelinde bir kez mümkündür (madde 218(2)). Ve oluşturulan her parselin altyapı bağlantıları ve kamusal bir yola doğrudan veya dolaylı erişimi olmalıdır (madde 219(2)).

Erişim ve altyapı

Yol: parselin girişi kamusal bir yoldan mı, yoksa sicil örneğine tescil edilmiş bir geçiş hakkı gerektiren özel bir yoldan mı?

Su, kanalizasyon, elektrik ve gaz: her birinin kendi işletmecisi vardır. Her işletmeciye, sokakta şebeke olup olmadığını ve tek bir ev için değil tüm bir projeyi bağlamanın koşullarının neler olduğunu yazılı olarak sorun. Parsele ulaşmayan bir şebeke, plana katmanız gereken bir maliyet ve zamandır.

Korunan alanlar, taşkın ve zemin

İmar durumu belgesi korunan alanları ve yapılaşma yasaklarını gösterir. Bir göl veya dere yakınında ayrıca su idaresinin (Apele Române) taşkın risk haritalarını kontrol edin. Arkeolojik sit içeren extravilandaki tarım arazisinde satışın kendisi Kültür Bakanlığı'nın onayını gerektirir (17/2014 sayılı Kanun, madde 3(4)). Ve fiyat üzerinde anlaşmadan önce bir jeoteknik zemin etüdü (studiu geotehnic) yaptırmakta fayda var, çünkü temelleri ve inşaat bütçesini etkiler.

Filtre 3: ekonomik kontrol

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Tamamlanmış satışlar, ilanlar değil

İlandaki fiyat, satıcının istediği fiyattır. Lisanslı bir değerleme uzmanından veya yerel profesyonellerden bölgede gerçekleşmiş satışların verilerini isteyin ve gerçekten benzer parsellerle karşılaştırın: aynı imar durumu, aynı erişim, aynı altyapı. Noter fiyat tablosu, vergi hesabı için bir alt sınırdır, piyasa fiyatı değildir.

Toplam maliyet

Temkinli bir plan, insanların unuttuğu giderler dahil her gideri içerir:

• Arsanın bedeli, noter ücreti ve tescil harcı.
• Kendi avukatınız, haritacınız ve değerleme uzmanınız.
• Bir SRL üzerinden satın alıyorsanız, Romanya'da şirket kurulumu ve işletilmesi.
• İmar belgeleri, PUZ veya PUD, mimari proje ve ruhsat.
• Altyapı bağlantıları ve sokakta şebeke yoksa şebekenin uzatılması.
• Asfaltlanması gerekiyorsa bir erişim yolu.
• Her iki ülkedeki vergiler, satışın KDV'ye tabi olup olmadığı dahil. Bunu bir muhasebeciyle kontrol edin.
• Uçuşlar, konaklamalar ve ruhsata kadar geçen süre, ki bunun da bir maliyeti vardır.

Kontrol listesine genel bakış

Kontrol	Nereden kontrol edersiniz	Neye bakarsınız
Mülkiyet	Ekstre, Bölüm II	Satıcının kayıtlı malik olduğuna ve tüm maliklerin imzaladığına
Takyidatlar ve davalar	Ekstre, Bölüm III	İpotekler, haciz, notare litigiu (dava şerhi), devir yasakları
Tescil	Tapu sicili	Parselin kayıtlı olduğuna, “tescil yolda” durumunda olmadığına
Sınırlar ve alan	ANCPI geoportalı ve lisanslı bir haritacı	Sicildeki alanla fiili alanın uyuşmasına
İade talepleri	Mülkiyet zinciri, mahkemeler portalı, belediye	Mülkiyet belgelerine, açık davalara, iade (restitusyon) taleplerine
Kim satın alabilir	312/2005 sayılı Kanun ve kendi avukatınız	Yapı: Romanya şirketi veya AB vatandaşlığı
Tarım arazisi	Ekstre ve imar durum belgesi	Intravilan mı extravilan mı ve 17/2014 sayılı Kanun'un uygulanıp uygulanmadığına
İmar ve yapılaşma hakları	Bilgi amaçlı imar durum belgesi, PUG ve PUZ	İzin verilen kullanım, POT, CUT, parsel büyüklüğü, yasaklar
Bölme	Yürürlükteki PUZ veya PUD	İhtiyacınız olan bölmenin mümkün olup olmadığına ve hangi plan kapsamında olduğuna
Erişim	Ekstre ve harita	Kamuya açık bir yola veya tescilli bir geçit hakkına
Altyapı hizmetleri	Hizmet sağlayıcılar, yazılı olarak	Sokakta bir şebekeye ve bir proje için bağlantı koşullarına
Sel ve zemin	Apele Române ve jeoteknik etüt	Sel riskine, zemin dayanımına, temeller üzerindeki etkiye
Fiyat	Değerleme uzmanı ve gerçekleşmiş satışlar	İlanlarla değil, benzer parsellerle karşılaştırmaya
Toplam maliyet	Temkinli bir iş planı	Vergiler, imar ve zaman dahil her gider

Bir parsel için herhangi bir ödeme yapmadan önce, ücretsiz anlaşma kontrolümüzdeki aynı üç filtreden geçirin.

Yurt dışındaki geliştiriciler için rehber, beş bölümde

Bu makale, yatırımcılıktan yurt dışında gayrimenkul geliştirmeye geçişe dair bir serinin parçasıdır:

• Yurt dışında gayrimenkul yatırımcısı veya geliştirici: 7 fark
• Yabancı bir geliştirici için Romanya şirketi (SRL): yapı
• Geliştiriciler için Romanya'da yapı ruhsatı, adım adım
• Romanya'da projeden satış ve geliştiricinin nakit akışı

Sık sorulan sorular

Bir yabancı (örneğin bir İsrailli) Romanya'da üzerine inşaat yapmak için arazi satın alabilir mi?

Bir AB ülkesinin vatandaşlığına sahip değilse kendi özel adına alamaz. 312/2005 sayılı Kanun, madde 6(1) uyarınca AB dışı bir ülkenin vatandaşı araziyi yalnızca bir antlaşma uyarınca ve mütekabiliyet esasına göre edinebilir ve İsrail ile böyle bir antlaşma bulunamadı. Geliştiriciler genellikle bir Romanya şirketi aracılığıyla satın alır.

Intravilan ile extravilan arasındaki fark nedir?

Intravilan, genel plana göre yerleşim yerinin yapılaşmış alanıdır. Extravilan, onun dışındaki alandır. Extravilandaki tarım arazisi 17/2014 sayılı Kanun'un ön alım sürecine tabidir ve üzerine bir mahalle inşa etmek için önce bir planla yapılaşmış alana dahil etmeniz gerekir.

Henüz satın almadığım bir parsel için imar durumu belgesi isteyebilir miyim?

Evet. 169/2026 sayılı Kanun'un 254. maddesi uyarınca bilgi amaçlı imar durumu belgesi herhangi bir kişi veya şirkete verilir ve içeriği her başvuran için aynıdır. Herhangi bir peşinattan önce ilk imar kontrolüdür.

Tarım arazisinde ön alım hakkı nedir?

Hissedarlar, kiracılar ve komşular gibi kanunla belirlenmiş bir grup tarafın, extravilandaki tarım arazisini teklifteki fiyat ve koşullarla diğer tüm alıcılardan önce satın alma hakkıdır. Süreci atlayan bir satış mutlak surette hükümsüzdür.

Peşinattan önce en çok neyi kontrol etmek önemlidir?

Güncel bir sicil örneği, bilgi amaçlı bir imar durumu belgesi ve arazinin kimin adına tescil edileceği sorusuna net bir yanıt. Üçünden biri eksikse ödeme yapmak için hâlâ erken.

Sonuç

Romanya'da geliştirme amacıyla satın almadan önce arsa kontrolü bir tahmin işi değildir. Cevapların çoğu resmi belgelerde yazılıdır: ekstrede, imar durum belgesinde ve kanunda. Belirleyici olan sıradır: önce hukuk, sonra imar, en son fiyat.

Filtrelerden birine takılan arsa, masanızın başında elenir. Bu, hayatınızda kazanacağınız en ucuz tasarruftur.

Romanya'da bir parseli, bizimle veya başka biriyle kontrol ediyorsanız, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Ekstreyi ve imar durum belgesini birlikte inceleriz ve avukatınız için bir soru listesi hazırlarız.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: Yabancıların arazi edinmesine ilişkin 312/2005 sayılı Kanun (legislatie.just.ro), Madde 3 ve 6 · Extravilan tarım arazilerinin satışına ilişkin 17/2014 sayılı Kanun (legislatie.just.ro), Madde 2, 3, 4, 4^1, 6 ve 16 · Kadastro ve tapu kaydına ilişkin 7/1996 sayılı Kanun (legislatie.just.ro), Madde 11 ve 36 · 169/2026 sayılı Kanun, İmar ve Yapı Kanunu (Monitorul Oficial no. 661, 10.8.2026), Madde 153, 218, 219, 253 ve 254 · Romanya Ulusal Kadastro ve Tapu Dairesi (ANCPI)

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Kurallar 18 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Her parsel farklıdır ve imzalamadan veya peşinat ödemeden önce, yalnızca sizi temsil eden yerel bir avukatın ilgili parseli kontrol etmesini öneririz.