In allen fünf Abkommen gibt Artikel 6 Rumänien das Recht, die Miete zu besteuern, und Artikel 13 den Verkaufsgewinn, weil die Immobilie dort liegt.
3 % des Transaktionswerts bei bis zu drei Jahren Haltedauer, danach 1 %, erhoben vom Notar. Bemessen am Preis, nicht am Gewinn (Steuergesetzbuch, Art. 111).
10 % nach einem pauschalen Abzug von 20 %, also etwa 8 % der Bruttomiete, für Ansässige und Nichtansässige gleich (Steuergesetzbuch, Art. 84 und 223).
Israel und Großbritannien rechnen die rumänische Steuer an. Deutschland und Frankreich stellen die Einkünfte frei und können sie beim Steuersatz beachten.
Das neue Abkommen UK-Rumänien von 2024 trat am 23.12.2025 in Kraft. In Großbritannien gilt es ab 6. April 2026 für Einkommen- und Kapitalertragsteuer.
Rumäniens Steuerabkommen und Ihre Immobilie: die kurze Antwort
In allen fünf Abkommen, um die es in diesem Artikel geht (Rumänien mit Israel, Deutschland, Frankreich, Großbritannien und den Vereinigten Arabischen Emiraten), gilt für Immobilien dieselbe Regel: Rumänien, der Staat, in dem die Immobilie liegt, darf die Miete und den Gewinn aus einem Verkauf besteuern. Dieses Recht steht im Artikel über Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (in allen fünf Artikel 6) und im Artikel über Veräußerungsgewinne (in allen fünf Artikel 13).
Unterschiedlich ist der zweite Schritt: wie Ihr Wohnsitzstaat vermeidet, dieselben Einkünfte noch einmal zu besteuern. Israel und Großbritannien rechnen die rumänische Steuer an. Deutschland und Frankreich stellen die Einkünfte frei und können sie berücksichtigen, wenn sie den Steuersatz für Ihre übrigen Einkünfte festlegen. Das Abkommen mit den VAE überlässt die Methode dem Recht der VAE.
Einfach gesagt: Rumänien besteuert immer zuerst. Was danach passiert, hängt davon ab, wo Sie wohnen.
Die israelische Seite haben wir in unserem Artikel zum Steuerabkommen zwischen Israel und Rumänien ausführlich beschrieben. Dieser Artikel stellt die fünf Märkte nebeneinander.
Was Rumänien erhebt, egal wo Sie wohnen
Rumänien besteuert Miete und Verkauf einer Immobilie bei Nichtansässigen nach denselben Regeln wie bei in Rumänien Ansässigen (Steuergesetzbuch, Gesetz 227/2015, Art. 223(2)(g)). Im Jahr 2026:
| Einkünfte | Steuer in Rumänien | Wer sie erhebt | Artikel im Steuergesetzbuch |
|---|---|---|---|
| Miete von einem privaten Mieter | 10 % der Miete nach einem pauschalen Abzug von 20 %, also etwa 8 % der Bruttomiete | Sie, in der Jahreserklärung | Art. 64, 84 |
| Miete von einem Unternehmen oder einer buchführenden Einrichtung | Derselbe Satz, als Quellensteuer einbehalten | Der Mieter | Art. 84^1 |
| Verkauf, Haltedauer bis 3 Jahre | 3 % des Transaktionswerts | Der Notar, am Tag der Unterzeichnung | Art. 111(1)(a) |
| Verkauf, Haltedauer über 3 Jahre | 1 % des Transaktionswerts | Der Notar, am Tag der Unterzeichnung | Art. 111(1)(b) |
Zwei Punkte sind für den folgenden Vergleich wichtig:
- Die rumänische Verkaufssteuer bemisst sich am Preis, nicht am Gewinn. Sie fällt auch bei einem Verkauf mit Verlust an. Der Wohnsitzstaat schaut in der Regel auf den Gewinn.
- Kein Abkommen senkt diese rumänischen Steuern. Die Abkommen geben Rumänien das volle Recht, Immobilieneinkünfte zu besteuern. Die Entlastung erfolgt im Wohnsitzstaat.
Einzelheiten, Fristen und Formulare finden Sie in unseren Ratgebern zur Steuer auf Mieteinnahmen in Rumänien und zur Steuer beim Immobilienverkauf in Rumänien.
Schritt 1: Rumänien besteuert zuerst, in jedem Abkommen
| Wohnsitzstaat | Abkommen mit Rumänien | Miete | Verkauf | Anteile an einer Gesellschaft, deren Wert überwiegend aus Immobilien besteht |
|---|---|---|---|---|
| Israel | Unterzeichnet am 15.6.1997, anwendbar ab 1.1.1999; Änderungsprotokoll unterzeichnet am 3.11.2020, in Israel anwendbar ab 1.1.2024 | Art. 6 | Art. 13(1) | Art. 13(4) |
| Deutschland | Unterzeichnet am 4.7.2001 | Art. 6 | Art. 13(1) | Art. 13(2) |
| Frankreich | Unterzeichnet am 27.9.1974, in Kraft seit 27.9.1975 | Art. 6 | Art. 13(1) | Art. 13(1) |
| Großbritannien | Neues Abkommen, unterzeichnet am 13.11.2024, in Kraft seit 23.12.2025 | Art. 6 | Art. 13(1) | Art. 13(4), mehr als 50 % des Werts aus Immobilien |
| Vereinigte Arabische Emirate | Unterzeichnet am 4.5.2015, ratifiziert durch das rumänische Gesetz 26/2016 | Art. 6 | Art. 13(1) | Keine eigene Regel |
Die letzte Spalte ist wichtig für alle, die die Villa über eine Gesellschaft halten. In den meisten dieser Abkommen kann auch der Verkauf von Anteilen an einer Gesellschaft, deren Wert überwiegend aus rumänischen Immobilien stammt, in Rumänien besteuert werden. Ob Sie auf Ihren Namen oder über eine Gesellschaft kaufen, entscheiden Sie vor der Unterschrift mit einem Berater; darüber haben wir im Artikel über den Kauf über eine SRL geschrieben.
Schritt 2: Wie der Wohnsitzstaat die Doppelbesteuerung vermeidet
Es gibt zwei Methoden, und der Unterschied zwischen ihnen ist groß.
| Methode | Wie sie funktioniert | Wer sie bei einer Immobilie in Rumänien anwendet |
|---|---|---|
| Anrechnung | Der Wohnsitzstaat besteuert die Einkünfte ebenfalls und zieht die rumänische Steuer ab, höchstens bis zur Höhe seiner eigenen Steuer auf diese Einkünfte | Israel, Großbritannien |
| Freistellung | Der Wohnsitzstaat besteuert die Einkünfte nicht, kann sie aber berücksichtigen, wenn er den Steuersatz für die übrigen Einkünfte festlegt („Progressionsvorbehalt“) | Deutschland, Frankreich |
Bei der Anrechnung zahlen Sie am Ende die höhere der beiden Steuern. Bei der Freistellung ist die rumänische Steuer in der Regel die endgültige Steuer auf diese Einkünfte.
Land für Land
Israel: Anrechnung, und eine Falle im 15-%-Weg
Artikel 24 des Abkommens: Israel lässt die rumänische Steuer nach israelischem Recht als Anrechnung zu, höchstens bis zur Höhe der israelischen Steuer auf dieselben Einkünfte. In Israel Ansässige erklären Miete und Verkauf in Israel.
Bei der Miete entscheidet der in Israel gewählte Weg, ob es überhaupt eine Anrechnung gibt. Im 15-%-Weg (Abschnitt 122A der israelischen Einkommensteuerverordnung) wird die rumänische Steuer nicht angerechnet. Beide Wege haben wir im Artikel zum Abkommen erklärt, die Meldepflichten in Israel im Ratgeber zur Meldung einer Immobilie im Ausland.
Das Protokoll von 2020 hat das Abkommen ab 2024 geändert. Fragen Sie Ihren Berater, ob es in Ihrem Fall etwas ändert.
Deutschland: Freistellung, mit Progressionsvorbehalt
Art. 23(2)(a) des Abkommens zwischen Deutschland und Rumänien: Deutschland stellt Einkünfte aus Rumänien frei, die in Rumänien besteuert werden dürfen und nicht in der Anrechnungsliste von Art. 23(2)(b) stehen. Miete (Art. 6) und der Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie selbst (Art. 13(1)) stehen nicht auf der Liste und sind deshalb in Deutschland freigestellt. Gewinne aus dem Verkauf von Anteilen an einer Gesellschaft, deren Wert überwiegend aus Immobilien besteht (Art. 13(2)), stehen auf der Liste; für sie gewährt Deutschland statt der Freistellung eine Anrechnung.
Das Abkommen erlaubt Deutschland, die freigestellten Einkünfte beim Steuersatz zu berücksichtigen. Das deutsche Recht nimmt jedoch Mieteinkünfte aus einer Immobilie in einem anderen EU-Staat von dieser Regel aus (§ 32b Abs. 1 Satz 2 EStG). Rumänien ist Mitglied der EU.
Rumänien besteuert immer zuerst. Was danach passiert, hängt davon ab, wo Sie wohnen.
Was Sie Ihren Steuerberater fragen sollten: ob der Progressionsvorbehalt für einen Veräußerungsgewinn gilt, und was Sie in Deutschland erklären müssen, auch wenn die Einkünfte freigestellt sind.
Frankreich: Freistellung, zum effektiven Steuersatz
Art. 24(2)(a) des Abkommens zwischen Frankreich und Rumänien: Einkünfte, die nach dem Abkommen in Rumänien besteuert werden dürfen, sind von den im Abkommen genannten französischen Einkommensteuern befreit, mit Ausnahme von Dividenden, Zinsen, Lizenzgebühren und einigen weiteren Einkunftsarten, für die eine Anrechnung gilt. Miete (Art. 6) und Gewinne aus Immobilien (Art. 13(1)) sind freigestellt.
Nach Art. 24(2)(c) darf Frankreich die Steuer auf Ihre übrigen Einkünfte zu dem Satz berechnen, der für Ihr gesamtes Einkommen einschließlich der rumänischen Einkünfte gilt („taux effectif“). Miete aus Rumänien kann also den Steuersatz auf Ihr Einkommen in Frankreich erhöhen.
Was Sie einen französischen Berater fragen sollten: wie die Sozialabgaben (prélèvements sociaux) auf Einkünfte aus einer Immobilie in Rumänien wirken, und ob die rumänische Immobilie bei der französischen Immobilienvermögensteuer (IFI) zählt. Das Abkommen von 1974 hat einen eigenen Artikel zum Vermögen (Artikel 23), und die Antwort hängt von Ihrer Situation ab.
Großbritannien: neues Abkommen, und Anrechnung
Ein neues Abkommen zwischen Großbritannien und Rumänien hat das Abkommen von 1975 ersetzt. Laut GOV.UK ist es am 23. Dezember 2025 in Kraft getreten und gilt in Großbritannien ab dem 6. April 2026 für Einkommensteuer und Kapitalertragsteuer, in Rumänien ab dem 1. Januar 2026. Für frühere Jahre gilt noch das alte Abkommen.
Artikel 21 des neuen Abkommens: Großbritannien rechnet die rumänische Steuer auf dieselben Einkünfte oder denselben Gewinn nach britischem Recht an. Art. 13(4) fügt eine klare Regel für Gesellschaften hinzu: Rumänien darf Gewinne aus Anteilen besteuern, die mehr als 50 % ihres Werts aus Immobilien in Rumänien beziehen.
Was Sie einen britischen Berater fragen sollten: wie die Anrechnung gegenüber der britischen Steuer auf den Gewinn funktioniert, wenn Rumänien den Verkaufspreis besteuert, und wie die britischen Regeln für Auslandseinkünfte auf Sie anzuwenden sind.
Vereinigte Arabische Emirate: Rumänien besteuert, die VAE bestimmen die Methode
Das Abkommen zwischen Rumänien und den Vereinigten Arabischen Emiraten wurde am 4. Mai 2015 in Dubai unterzeichnet und durch das rumänische Gesetz 26/2016 ratifiziert. Bei einer natürlichen Person ist in den VAE ansässig, wer nach dem dortigen Recht seinen ständigen Wohnsitz (domicile) in den VAE hat (Art. 4(1)(b)). Art. 22(b) überlässt die Entlastungsmethode, Anrechnung oder Abzug, dem Recht der VAE.
Für in den VAE Ansässige bedeutet das, dass die rumänische Steuer oft die einzige Steuer auf Einkünfte aus einer Immobilie in Rumänien ist. Klären Sie das mit einem Berater, besonders wenn die Immobilie über eine Gesellschaft gehalten wird, und bewahren Sie eine Ansässigkeitsbescheinigung der VAE auf, wenn Sie sich auf das Abkommen stützen.
Die Unstimmigkeit beim Verkauf: Steuer auf den Preis, Steuer auf den Gewinn
Hier sind die meisten Käufer überrascht:
- Rumänien erhebt 1 % oder 3 % des Verkaufspreises am Tag der Unterzeichnung, unabhängig vom Gewinn.
- Ein Anrechnungsstaat (Israel, Großbritannien) berechnet den Gewinn nach seinen eigenen Regeln, besteuert ihn und zieht die rumänische Steuer bis zur Höhe der eigenen Steuer ab. Haben Sie nach seinen Regeln mit Verlust verkauft, gibt es möglicherweise keine inländische Steuer, von der die rumänische Steuer abgezogen werden kann.
- Ein Freistellungsstaat (Deutschland, Frankreich) besteuert den Gewinn selbst nicht, vorbehaltlich der oben beschriebenen Progressionsregeln.
Ist die rumänische Verkaufssteuer im Wohnsitzstaat voll anrechenbar? Das fragen Sie Ihren Berater, mit der Quittung des Notars in der Hand.
Wenn Sie an zwei Orten leben
Die Antwort nach dem Abkommen hängt davon ab, wo Sie steuerlich ansässig sind. Wer lange Zeiträume in Rumänien verbringt, kann auch in Rumänien steuerlich ansässig werden; dann bestimmt der Ansässigkeitsartikel des jeweiligen Abkommens (Artikel 4), welcher Staat für das Abkommen Ihr Zuhause ist. Die Kriterien haben wir im Artikel zur steuerlichen Ansässigkeit erklärt.
Checkliste für Eigentümer, die im Ausland leben
- Finden Sie Ihr Abkommen und seine zwei Artikel: Artikel 6 für die Miete, Artikel 13 für den Verkauf.
- Klären Sie die Methode Ihres Wohnsitzstaats: Anrechnung oder Freistellung.
- Bewahren Sie jeden Beleg über in Rumänien gezahlte Steuer auf: die Jahreserklärung und die Zahlung für die Miete, die Quittung des Notars beim Verkauf. Ohne sie gibt es keine Anrechnung.
- Beantragen Sie eine Ansässigkeitsbescheinigung Ihres Wohnsitzstaats, wenn ein rumänischer Zahler oder die ANAF sie verlangt.
- Entscheiden Sie vor der Unterschrift, ob auf Ihren Namen oder über eine Gesellschaft, mit einem Berater in jedem der beiden Staaten.
- Planen Sie einen Verkauf mit beiden Beratern, weil die beiden Methoden ihn unterschiedlich messen.
Häufig gestellte Fragen
Welcher Staat besteuert die Miete aus meiner Immobilie in Rumänien zuerst?
Rumänien, der Staat, in dem die Immobilie liegt. Alle fünf Abkommen in diesem Artikel (Israel, Deutschland, Frankreich, Großbritannien und die VAE) geben Rumänien dieses Recht in Artikel 6. Der Wohnsitzstaat vermeidet die Doppelbesteuerung danach mit seiner eigenen Methode.
Zahle ich in Deutschland oder Frankreich Steuern auf Miete aus Rumänien?
Nach beiden Abkommen ist Miete aus Rumänien im Wohnsitzstaat freigestellt. Frankreich kann sie berücksichtigen, wenn es den Steuersatz für die übrigen Einkünfte festlegt. Das deutsche Recht wendet diese Regel nicht auf Miete aus einer Immobilie in einem anderen EU-Staat an. Klären Sie die Einzelheiten mit einem Berater in Ihrem Land.
Ab wann gilt das neue Steuerabkommen zwischen Großbritannien und Rumänien?
Laut GOV.UK gilt es in Großbritannien ab dem 6. April 2026 für Einkommensteuer und Kapitalertragsteuer, in Rumänien ab dem 1. Januar 2026. Für frühere Jahre gilt das Abkommen von 1975.
Ich lebe in Dubai: Zahle ich Steuern auf die Immobilie in Rumänien?
Ja, in Rumänien: dieselben Steuern auf Miete und Verkauf, die jeder Nichtansässige zahlt. Das Abkommen zwischen Rumänien und den VAE überlässt die Entlastungsmethode dem Recht der VAE. Prüfen Sie Ihre Situation mit einem Berater, besonders wenn das Eigentum über eine Gesellschaft läuft.
Wird die rumänische Verkaufssteuer auf den Gewinn berechnet?
Nein. Sie beträgt 3 % des Transaktionswerts, wenn Sie die Immobilie bis zu drei Jahre gehalten haben, und danach 1 % (Steuergesetzbuch, Art. 111). Der Wohnsitzstaat schaut in der Regel auf den Gewinn, deshalb sollten beide Berechnungen zusammen geplant werden.
Fazit
Die fünf Abkommen sind sich beim ersten Schritt einig: Rumänien besteuert Einkünfte und Gewinne aus Immobilien zuerst. Beim zweiten Schritt unterscheiden sie sich: Israel und Großbritannien rechnen die rumänische Steuer an, Deutschland und Frankreich stellen die Einkünfte frei, und die VAE überlassen es ihrem eigenen Recht.
Vor dem Kauf lohnt es sich zu wissen, welche Methode für Sie gilt. Sie bestimmt, wie viel der rumänischen Steuer Ihre endgültigen Kosten sind.
Wenn Sie einen Kauf in Rumänien planen, bei uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Ich ersetze Ihren Steuerberater nicht, aber ich helfe Ihnen, mit den richtigen Fragen zu ihm zu kommen.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Rumänisches Steuergesetzbuch, Gesetz 227/2015, konsolidierte Fassung (legislatie.just.ro), Art. 64, 84, 84^1, 111 und 223 · Abkommen Israel-Rumänien, hebräischer Text und israelische Einkommensteuerverordnung (Vermeidung der Doppelbesteuerung) (Rumänien), 2023 (auf Hebräisch) · DBA Deutschland-Rumänien, Bundesfinanzministerium · § 32b EStG · Abkommen Frankreich-Rumänien, impots.gouv.fr · Steuerabkommen Großbritannien-Rumänien, GOV.UK · Abkommen Rumänien-VAE, ANAF und Gesetz 26/2016
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung dar. Die Regeln entsprechen dem Stand vom 17. Oktober 2026 und ändern sich. Wie ein Abkommen angewendet wird, hängt von Ihrer Ansässigkeit, Ihrer Eigentumsstruktur und dem Recht beider Staaten ab. Lassen Sie sich vor jeder Entscheidung von einem Steuerberater in Rumänien und einem Steuerberater in Ihrem Wohnsitzstaat beraten.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
