في الاتفاقيات الخمس كلها، تمنح المادة 6 رومانيا حق فرض الضريبة على الإيجار، والمادة 13 على ربح البيع، لأن العقار موجود هناك.
3% من قيمة الصفقة لحيازة حتى ثلاث سنوات، و1% بعد ذلك، ويجبيها كاتب العدل. تُحسب على السعر لا على الربح (قانون الضرائب، المادة 111).
10% بعد خصم ثابت قدره 20%، أي نحو 8% من الإيجار الإجمالي، للمقيمين وغير المقيمين على حد سواء (قانون الضرائب، المادتان 84 و223).
إسرائيل وبريطانيا تمنحان خصماً للضريبة الرومانية. ألمانيا وفرنسا تعفيان الدخل، ويمكنهما أخذه في الحسبان عند تحديد نسبة الضريبة.
دخلت الاتفاقية الجديدة بين بريطانيا ورومانيا من 2024 حيّز النفاذ في 23.12.2025. وتسري في بريطانيا منذ 6 أبريل 2026 على ضريبة الدخل والأرباح الرأسمالية.
اتفاقيات رومانيا الضريبية وعقاركم: الجواب المختصر
في الاتفاقيات الخمس كلها التي يتناولها هذا المقال (رومانيا مع إسرائيل وألمانيا وفرنسا وبريطانيا والإمارات العربية المتحدة) القاعدة بشأن العقارات واحدة: لرومانيا، الدولة التي يقع فيها العقار، الحق في فرض الضريبة على الإيجار وعلى ربح البيع. وهذا الحق منصوص عليه في المادة الخاصة بالدخل من العقارات (المادة 6 في الخمس كلها) وفي المادة الخاصة بالأرباح الرأسمالية (المادة 13 في الخمس كلها).
ما يتغير هو المرحلة الثانية: كيف تمتنع دولة إقامتكم عن فرض ضريبة إضافية على الدخل نفسه. إسرائيل وبريطانيا تمنحان خصماً للضريبة الرومانية. وألمانيا وفرنسا تعفيان الدخل، ويمكنهما أخذه في الحسبان عند تحديد نسبة الضريبة على باقي دخلكم. أما الاتفاقية مع الإمارات فتترك الطريقة لقانونها المحلي.
ببساطة: رومانيا تفرض الضريبة أولاً دائماً. وما يحدث بعد ذلك يتوقف على المكان الذي تقيمون فيه.
فصّلنا الجانب الإسرائيلي في المقال عن اتفاقية الضريبة بين إسرائيل ورومانيا. أما هذا المقال فيضع الأسواق الخمسة جنباً إلى جنب.
ما تجبيه رومانيا، أينما كنتم تقيمون
تفرض رومانيا الضريبة على إيجار عقار وبيعه لدى غير المقيم وفق القواعد نفسها التي تسري على المقيم في رومانيا (قانون الضرائب، القانون 227/2015، المادة 223(2)(g)). وفي 2026:
| الدخل | الضريبة في رومانيا | من يجبيها | المادة في قانون الضرائب |
|---|---|---|---|
| إيجار من مستأجر فرد | 10% من الإيجار بعد خصم ثابت قدره 20%، أي نحو 8% من الإيجار الإجمالي | أنتم، في الإقرار السنوي | المادتان 64 و84 |
| إيجار من شركة أو جهة تمسك حسابات | النسبة نفسها، بالاقتطاع من المنبع | المستأجر | المادة 84^1 |
| البيع، حيازة حتى 3 سنوات | 3% من قيمة الصفقة | كاتب العدل، يوم التوقيع | المادة 111(1)(a) |
| البيع، حيازة أكثر من 3 سنوات | 1% من قيمة الصفقة | كاتب العدل، يوم التوقيع | المادة 111(1)(b) |
نقطتان مهمتان للمقارنة التالية:
- ضريبة البيع في رومانيا تُحسب على السعر، لا على الربح. وتُدفع حتى عند البيع بخسارة. أما دولة الإقامة فتنظر عادة إلى الربح.
- لا توجد اتفاقية تخفّض هذه الضرائب الرومانية. الاتفاقيات تمنح رومانيا الحق في فرض الضريبة على الدخل من العقارات كاملاً. والتخفيف يأتي في دولة الإقامة.
ستجدون التفاصيل والمواعيد والنماذج في أدلتنا عن ضريبة الدخل من الإيجار في رومانيا وعن الضريبة عند بيع عقار في رومانيا.
المرحلة 1: رومانيا تفرض الضريبة أولاً، في كل اتفاقية
| دولة الإقامة | الاتفاقية مع رومانيا | الإيجار | البيع | أسهم في شركة معظم قيمتها عقارات |
|---|---|---|---|---|
| إسرائيل | وُقّعت في 15.6.1997، وتسري منذ 1.1.1999؛ وُقّع بروتوكول تعديل في 3.11.2020 ويسري في إسرائيل منذ 1.1.2024 | المادة 6 | المادة 13(1) | المادة 13(4) |
| ألمانيا | وُقّعت في 4.7.2001 | المادة 6 | المادة 13(1) | المادة 13(2) |
| فرنسا | وُقّعت في 27.9.1974، ونافذة منذ 27.9.1975 | المادة 6 | المادة 13(1) | المادة 13(1) |
| بريطانيا | اتفاقية جديدة، وُقّعت في 13.11.2024، ونافذة منذ 23.12.2025 | المادة 6 | المادة 13(1) | المادة 13(4)، أكثر من 50% من القيمة من عقارات |
| الإمارات العربية المتحدة | وُقّعت في 4.5.2015، وصُدّق عليها بالقانون الروماني 26/2016 | المادة 6 | المادة 13(1) | لا قاعدة خاصة |
العمود الأخير مهم لمن يملكون الفيلا عبر شركة. في معظم هذه الاتفاقيات، قد يخضع للضريبة في رومانيا أيضاً بيع أسهم في شركة تأتي قيمتها أساساً من عقارات في رومانيا. وقرار الشراء باسمكم أو عبر شركة يُتخذ مع مستشار قبل التوقيع، وكتبنا عنه في المقال عن الشراء عبر شركة SRL.
المرحلة 2: كيف تمتنع دولة الإقامة عن الازدواج الضريبي
هناك طريقتان، والفرق بينهما كبير.
| الطريقة | كيف تعمل | من يستخدمها بشأن عقار في رومانيا |
|---|---|---|
| الخصم | تفرض دولة الإقامة هي أيضاً الضريبة على الدخل، وتخصم الضريبة الرومانية حتى مقدار ضريبتها على الدخل نفسه | إسرائيل، بريطانيا |
| الإعفاء | لا تفرض دولة الإقامة الضريبة على الدخل، لكن يمكنها أخذه في الحسبان عند تحديد نسبة الضريبة على باقي الدخل («الحفاظ على التصاعدية») | ألمانيا، فرنسا |
في طريقة الخصم تدفعون في النهاية الأعلى من الضريبتين. وفي طريقة الإعفاء، تكون الضريبة الرومانية عادة الضريبة النهائية على هذا الدخل.
دولة بعد دولة
إسرائيل: خصم، وفخّ في مسار الـ15%
المادة 24 من الاتفاقية: تسمح إسرائيل بالضريبة الرومانية كخصم، وفق القانون الإسرائيلي، حتى مقدار الضريبة الإسرائيلية على الدخل نفسه. ويصرّح المقيمون في إسرائيل في إسرائيل عن الإيجار وعن البيع.
في الإيجار، المسار الذي يُختار في إسرائيل يحدد هل يُحصل على خصم أصلاً. ففي مسار الـ15% (المادة 122أ من مرسوم ضريبة الدخل) لا يوجد خصم للضريبة الرومانية. شرحنا المسارين في المقال عن الاتفاقية، والتصاريح في إسرائيل في دليل التصريح عن عقار في الخارج.
عدّل بروتوكول 2020 الاتفاقية اعتباراً من 2024. اسألوا مستشاركم هل يغيّر شيئاً في حالتكم.
ألمانيا: إعفاء، مع قاعدة التصاعدية
المادة 23(2)(a) من الاتفاقية بين ألمانيا ورومانيا: تعفي ألمانيا الدخل من رومانيا الذي يجوز فرض الضريبة عليه في رومانيا والذي لا يرد في قائمة الخصم في المادة 23(2)(b). الإيجار (المادة 6) وربح بيع العقار نفسه (المادة 13(1)) لا يردان في القائمة، ولذلك هما معفيان في ألمانيا. أما ربح بيع أسهم في شركة معظم قيمتها عقارات (المادة 13(2)) فيرد في القائمة، وعليه تمنح ألمانيا خصماً بدلاً من الإعفاء.
تسمح الاتفاقية لألمانيا بأخذ الدخل المعفى في الحسبان عند تحديد نسبة الضريبة. لكن القانون الألماني يستثني من هذه القاعدة الإيجار من عقار في دولة أخرى من الاتحاد الأوروبي (المادة 32b(1)، الجملة الثانية، من قانون ضريبة الدخل). ورومانيا في الاتحاد.
رومانيا تفرض الضريبة أولاً دائماً. وما يحدث بعد ذلك يتوقف على المكان الذي تقيمون فيه.
ما تسألون عنه مستشار ضرائب ألمانياً (Steuerberater): هل تسري قاعدة التصاعدية على ربح البيع، وما الذي يُصرَّح عنه في ألمانيا حتى حين يكون الدخل معفى.
فرنسا: إعفاء، وفق النسبة الفعلية
المادة 24(2)(a) من الاتفاقية بين فرنسا ورومانيا: الدخل الذي يجوز فرض الضريبة عليه في رومانيا وفق الاتفاقية معفى من ضرائب الدخل الفرنسية التي تعدّدها الاتفاقية، باستثناء الأرباح الموزّعة والفوائد والإتاوات وبضعة أنواع أخرى من الدخل تحصل على خصم. الإيجار (المادة 6) وربح العقارات (المادة 13(1)) معفيان.
وتتيح المادة 24(2)(c) لفرنسا احتساب الضريبة على باقي دخلكم وفق النسبة التي تسري على الدخل كله، بما في ذلك الدخل من رومانيا («taux effectif»). أي أن الإيجار من رومانيا قد يرفع نسبة الضريبة على الدخل في فرنسا.
ما تسألون عنه مستشاراً فرنسياً: كيف تسري الاشتراكات الاجتماعية (prélèvements sociaux) على الدخل من عقار في رومانيا، وهل يُحتسب العقار في رومانيا في ضريبة الثروة العقارية الفرنسية (IFI). للاتفاقية من 1974 مادة منفصلة عن رأس المال (المادة 23)، والجواب يتوقف على وضعكم.
بريطانيا: اتفاقية جديدة، وخصم
حلّت اتفاقية جديدة بين بريطانيا ورومانيا محلّ اتفاقية 1975. ووفق GOV.UK، دخلت حيّز النفاذ في 23 ديسمبر 2025، وتسري في بريطانيا منذ 6 أبريل 2026 على ضريبة الدخل وضريبة الأرباح الرأسمالية، وفي رومانيا منذ 1 يناير 2026. وعلى السنوات السابقة ما زالت تسري الاتفاقية القديمة.
المادة 21 من الاتفاقية الجديدة: تمنح بريطانيا خصماً للضريبة الرومانية على الدخل نفسه أو الربح نفسه، وفق القانون البريطاني. وتضيف المادة 13(4) قاعدة واضحة للشركات: يجوز لرومانيا فرض الضريبة على الربح من أسهم يأتي أكثر من 50% من قيمتها من عقارات في رومانيا.
ما تسألون عنه مستشاراً بريطانياً: كيف يعمل الخصم مقابل الضريبة البريطانية على الربح، حين تفرض رومانيا الضريبة على سعر البيع، وكيف تسري عليكم القواعد البريطانية بشأن الدخل من الخارج.
الإمارات العربية المتحدة: رومانيا تفرض الضريبة، والإمارات تحدد الطريقة
وُقّعت الاتفاقية بين رومانيا والإمارات العربية المتحدة في دبي في 4 مايو 2015 وصُدّق عليها بالقانون الروماني 26/2016. وبالنسبة للفرد، المقيم في الإمارات هو من يكون موطنه الدائم (domicile) في الإمارات وفق قانونها (المادة 4(1)(b)). وتترك المادة 22(b) طريقة التخفيف، خصماً أو استقطاعاً، لقانون الإمارات.
وبالنسبة للمقيمين في الإمارات، يعني ذلك أن الضريبة الرومانية كثيراً ما تكون الضريبة الوحيدة على الدخل من عقار في رومانيا. تحقّقوا من ذلك مع مستشار، خصوصاً إذا كان العقار مملوكاً عبر شركة، واحتفظوا بشهادة إقامة ضريبية من الإمارات إن كنتم تستندون إلى الاتفاقية.
عدم التطابق عند البيع: ضريبة على السعر، وضريبة على الربح
هنا يُفاجأ معظم المشترين:
- رومانيا تأخذ 1% أو 3% من سعر البيع، يوم التوقيع، بغض النظر عن الربح.
- دولة الخصم (إسرائيل، بريطانيا) تحسب الربح وفق قواعدها، وتفرض عليه الضريبة، وتخصم الضريبة الرومانية حتى مقدار ضريبتها. وإذا بعتم بخسارة وفق قواعدها، فقد لا توجد ضريبة محلية يمكن خصم الضريبة الرومانية منها.
- دولة الإعفاء (ألمانيا، فرنسا) لا تفرض الضريبة على الربح نفسه، رهناً بقواعد التصاعدية المذكورة أعلاه.
هل تُخصم ضريبة البيع الرومانية كاملة في دولة الإقامة؟ هذا ما تسألون عنه المستشار، وإيصال كاتب العدل في أيديكم.
حين تقيمون في مكانين
الجواب وفق الاتفاقية يتوقف على المكان الذي أنتم فيه مقيمون ضريبياً. ومن يقضون فترات طويلة في رومانيا قد يصبحون مقيمين ضريبياً في رومانيا أيضاً، وعندها تحدد مادة الإقامة في كل اتفاقية (المادة 4) أي دولة هي موطنكم لأغراض الاتفاقية. فصّلنا المعايير في المقال عن الإقامة الضريبية.
قائمة فحص لمالكي العقار المقيمين في الخارج
- جدوا اتفاقيتكم والمادتين فيها: المادة 6 للإيجار، والمادة 13 للبيع.
- تحقّقوا من طريقة دولة الإقامة: خصم أم إعفاء.
- احتفظوا بكل إيصال لضريبة دُفعت في رومانيا: الإقرار السنوي ودفعة الإيجار، وإيصال كاتب العدل عن البيع. من دونها لا خصم.
- اطلبوا شهادة إقامة ضريبية من دولة الإقامة إن طلبها منكم دافع روماني أو ANAF.
- قرّروا الشراء باسمكم أو عبر شركة قبل التوقيع، مع مستشار في كل من الدولتين.
- خطّطوا للبيع مع المستشارين الاثنين، لأن الطريقتين تقيسانه بشكل مختلف.
أسئلة شائعة
أي دولة تفرض الضريبة أولاً على إيجار عقاري في رومانيا؟
رومانيا، الدولة التي يقع فيها العقار. الاتفاقيات الخمس كلها في المقال (إسرائيل وألمانيا وفرنسا وبريطانيا والإمارات) تمنح رومانيا هذا الحق في المادة 6. ثم تمنع دولة الإقامة الازدواج بطريقتها.
هل تُدفع ضريبة في ألمانيا أو فرنسا على إيجار من رومانيا؟
وفق الاتفاقيتين، الإيجار من رومانيا معفى في دولة الإقامة. ويمكن لفرنسا أخذه في الحسبان عند تحديد نسبة الضريبة على باقي الدخل. أما القانون الألماني فلا يطبّق هذه القاعدة على الإيجار من عقار في دولة أخرى من الاتحاد الأوروبي. تحقّقوا من التفاصيل مع مستشار في دولتكم.
منذ متى تسري اتفاقية الضريبة الجديدة بين بريطانيا ورومانيا؟
وفق GOV.UK، تسري في بريطانيا منذ 6 أبريل 2026 على ضريبة الدخل وضريبة الأرباح الرأسمالية، وفي رومانيا منذ 1 يناير 2026. وعلى السنوات السابقة تسري اتفاقية 1975.
نقيم في دبي: هل ندفع ضريبة على العقار في رومانيا؟
نعم، في رومانيا: الضرائب نفسها على الإيجار والبيع التي يدفعها كل غير مقيم. وتترك الاتفاقية بين رومانيا والإمارات طريقة التخفيف لقانون الإمارات. افحصوا وضعكم مع مستشار، خصوصاً إذا كانت الملكية عبر شركة.
هل تُحسب ضريبة البيع في رومانيا على الربح؟
لا. إنها 3% من قيمة الصفقة إذا حزتم العقار حتى ثلاث سنوات، و1% بعد ذلك (قانون الضرائب، المادة 111). ودولة الإقامة تنظر عادة إلى الربح، ولذلك يجب التخطيط للحسابين معاً.
الخلاصة
الاتفاقيات الخمس تتفق على المرحلة الأولى: رومانيا تفرض الضريبة أولاً على الدخل والربح من العقارات. وتختلف في المرحلة الثانية: إسرائيل وبريطانيا تمنحان خصماً للضريبة الرومانية، وألمانيا وفرنسا تعفيان الدخل، والإمارات تترك ذلك لقانونها.
قبل الشراء، يجدر أن تعرفوا أي طريقة تسري عليكم. فهي تحدد كم من الضريبة الرومانية هو الكلفة النهائية.
إن كنتم تخططون للشراء في رومانيا، لدينا أو في أي مكان آخر، احجزوا معي مكالمة لمدة نصف ساعة. لا أحلّ محلّ مستشاركم الضريبي، لكنني سأساعدكم على الوصول إليه بالأسئلة الصحيحة.
Moti Azulay, Compass Group Romania
المصادر: قانون الضرائب الروماني، القانون 227/2015، النص الموحّد (legislatie.just.ro)، المواد 64 و84 و84^1 و111 و223 · الاتفاقية بين إسرائيل ورومانيا، النص العبري (بالعبرية) وأمر ضريبة الدخل (منع الازدواج الضريبي) (رومانيا)، 2023 (بالعبرية) · الاتفاقية بين ألمانيا ورومانيا، وزارة المالية الألمانية · قانون ضريبة الدخل الألماني، المادة 32b · الاتفاقية بين فرنسا ورومانيا، impots.gouv.fr · اتفاقيات الضريبة بين بريطانيا ورومانيا، GOV.UK · الاتفاقية بين رومانيا والإمارات، ANAF والقانون 26/2016
هذا المقال للمعلومات العامة فقط ولا يُعدّ استشارة ضريبية أو قانونية أو مالية. القواعد سارية حتى 17 أكتوبر 2026، وهي تتغير. طريقة سريان الاتفاقية تتوقف على إقامتكم، وهيكل الملكية، وقانون الدولتين. قبل أي قرار، استشيروا مستشاراً ضريبياً في رومانيا ومستشاراً ضريبياً في دولة إقامتكم.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
