Во всех пяти соглашениях статья 6 дает Румынии право облагать аренду, а статья 13 прибыль от продажи, потому что объект находится там.
3% от стоимости сделки при владении до трех лет, 1% после, взимает нотариус. Налог считается от цены, а не от прибыли (Налоговый кодекс, ст. 111).
10% после фиксированного вычета 20%, около 8% от валовой аренды, одинаково для резидентов и нерезидентов (Налоговый кодекс, ст. 84 и 223).
Израиль и Великобритания засчитывают румынский налог. Германия и Франция освобождают доход и могут учитывать его при определении ставки налога.
Новое соглашение между Великобританией и Румынией 2024 года вступило в силу 23.12.2025. В Великобритании оно применяется с 6 апреля 2026 года.
Налоговые соглашения Румынии и Ваша недвижимость: короткий ответ
Во всех пяти соглашениях из этой статьи (Румынии с Израилем, Германией, Францией, Великобританией и Объединенными Арабскими Эмиратами) правило в отношении недвижимости одно и то же: Румыния, страна, в которой находится объект, вправе облагать налогом арендный доход и прибыль от продажи. Это право закреплено в статье о доходах от недвижимого имущества (статья 6 во всех пяти) и в статье о приросте капитала (статья 13 во всех пяти).
Меняется второй этап: как страна Вашего проживания избегает повторного налогообложения того же дохода. Израиль и Великобритания предоставляют зачет румынского налога. Германия и Франция освобождают доход от налога и могут учитывать его при определении ставки налога на остальные Ваши доходы. Соглашение с ОАЭ оставляет выбор метода их собственному законодательству.
Проще говоря: Румыния всегда облагает первой. Что происходит дальше, зависит от того, где Вы живете.
Израильскую сторону мы подробно разобрали в статье о соглашении об избежании двойного налогообложения между Израилем и Румынией. Эта статья ставит пять рынков рядом.
Что взимает Румыния, где бы Вы ни жили
Румыния облагает аренду и продажу недвижимости нерезидента по тем же правилам, что действуют для резидента Румынии (Налоговый кодекс, Закон 227/2015, ст. 223(2)(g)). В 2026 году:
| Доход | Налог в Румынии | Кто взимает | Статья Налогового кодекса |
|---|---|---|---|
| Аренда у частного арендатора | 10% от арендной платы после фиксированного вычета 20%, около 8% от валовой арендной платы | Вы, в годовой декларации | Статьи 64, 84 |
| Аренда у компании или организации, ведущей бухгалтерский учет | Та же ставка, удержание у источника | Арендатор | Статья 84^1 |
| Продажа, владение до 3 лет | 3% от стоимости сделки | Нотариус, в день подписания | Статья 111(1)(a) |
| Продажа, владение более 3 лет | 1% от стоимости сделки | Нотариус, в день подписания | Статья 111(1)(b) |
Два момента, важных для дальнейшего сравнения:
- Налог на продажу в Румынии рассчитывается от цены, а не от прибыли. Его платят даже при продаже в убыток. Страна проживания обычно смотрит на прибыль.
- Ни одно соглашение не уменьшает эти румынские налоги. Соглашения дают Румынии право облагать доход от недвижимости в полном объеме. Облегчение предоставляет страна проживания.
Подробности, сроки и формы Вы найдете в наших руководствах о налоге на доход от аренды в Румынии и о налоге при продаже недвижимости в Румынии.
Этап 1: Румыния облагает первой, по каждому соглашению
| Страна проживания | Соглашение с Румынией | Аренда | Продажа | Акции компании, стоимость которой в основном состоит из недвижимости |
|---|---|---|---|---|
| Израиль | Подписано 15.6.1997, применяется с 1.1.1999; протокол о внесении изменений подписан 3.11.2020 и применяется в Израиле с 1.1.2024 | Статья 6 | Статья 13(1) | Статья 13(4) |
| Германия | Подписано 4.7.2001 | Статья 6 | Статья 13(1) | Статья 13(2) |
| Франция | Подписано 27.9.1974, действует с 27.9.1975 | Статья 6 | Статья 13(1) | Статья 13(1) |
| Великобритания | Новое соглашение, подписано 13.11.2024, действует с 23.12.2025 | Статья 6 | Статья 13(1) | Статья 13(4), более 50% стоимости от недвижимости |
| Объединенные Арабские Эмираты | Подписано 4.5.2015, ратифицировано румынским Законом 26/2016 | Статья 6 | Статья 13(1) | Специального правила нет |
Последний столбец важен для тех, кто владеет виллой через компанию. В большинстве этих соглашений продажа акций компании, стоимость которой в основном складывается из недвижимости в Румынии, тоже может облагаться налогом в Румынии. Решение, покупать на свое имя или через компанию, принимается с консультантом до подписания, и мы писали о нем в статье о покупке через компанию SRL.
Этап 2: как страна проживания избегает двойного налогообложения
Методов два, и разница между ними велика.
| Метод | Как он работает | Кто применяет его к недвижимости в Румынии |
|---|---|---|
| Зачет | Страна проживания тоже облагает доход и вычитает румынский налог в пределах своего налога на тот же доход | Израиль, Великобритания |
| Освобождение | Страна проживания не облагает доход, но может учитывать его при определении ставки налога на остальные доходы («оговорка о прогрессии») | Германия, Франция |
При методе зачета в итоге платится больший из двух налогов. При методе освобождения румынский налог обычно является окончательным налогом на этот доход.
Страна за страной
Израиль: зачет и ловушка в режиме 15%
Статья 24 соглашения: Израиль засчитывает румынский налог в соответствии с израильским законодательством в пределах израильского налога на тот же доход. Резиденты Израиля декларируют в Израиле и аренду, и продажу.
В случае аренды режим, выбранный в Израиле, определяет, будет ли зачет вообще. В режиме 15% (статья 122A Указа о подоходном налоге) зачета румынского налога нет. Оба режима мы объяснили в статье о соглашении, а декларирование в Израиле в руководстве по декларированию зарубежной недвижимости.
Протокол 2020 года изменил соглашение начиная с 2024 года. Спросите своего консультанта, меняет ли он что-то в Вашем случае.
Германия: освобождение с оговоркой о прогрессии
Статья 23(2)(a) соглашения между Германией и Румынией: Германия освобождает доход из Румынии, который может облагаться в Румынии и не входит в перечень зачета статьи 23(2)(b). Аренда (статья 6) и прибыль от продажи самого объекта (статья 13(1)) в перечень не входят, поэтому в Германии они освобождены. Прибыль от продажи акций компании, стоимость которой в основном состоит из недвижимости (статья 13(2)), в перечень входит, и по ней Германия предоставляет зачет вместо освобождения.
Соглашение позволяет Германии учитывать освобожденный доход при определении ставки налога. Однако германский закон исключает из этого правила аренду объекта в другой стране Европейского союза (§ 32b(1), второе предложение, Закона о подоходном налоге). Румыния входит в ЕС.
Румыния всегда облагает первой. Что происходит дальше, зависит от того, где Вы живете.
Что спросить у немецкого налогового консультанта (Steuerberater): применяется ли оговорка о прогрессии к прибыли от продажи и что декларируется в Германии, даже когда доход освобожден.
Франция: освобождение по эффективной ставке
Статья 24(2)(a) соглашения между Францией и Румынией: доход, который по соглашению может облагаться в Румынии, освобождается от французских подоходных налогов, перечисленных в соглашении, за исключением дивидендов, процентов, роялти и еще нескольких видов дохода, по которым предоставляется зачет. Аренда (статья 6) и прибыль от недвижимости (статья 13(1)) освобождены.
Статья 24(2)(c) позволяет Франции рассчитывать налог на остальные Ваши доходы по ставке, применимой ко всему доходу, включая доход из Румынии («taux effectif»). То есть аренда из Румынии может повысить ставку налога на доход во Франции.
Что спросить у французского консультанта: как применяются социальные сборы (prélèvements sociaux) к доходу от объекта в Румынии и учитывается ли объект в Румынии во французском налоге на недвижимое состояние (IFI). В соглашении 1974 года есть отдельная статья об имуществе (статья 23), и ответ зависит от Вашей ситуации.
Великобритания: новое соглашение и зачет
Новое соглашение между Великобританией и Румынией заменило соглашение 1975 года. По данным GOV.UK, оно вступило в силу 23 декабря 2025 года и применяется в Великобритании с 6 апреля 2026 года к подоходному налогу и налогу на прирост капитала, а в Румынии с 1 января 2026 года. К предыдущим годам по-прежнему применяется старое соглашение.
Статья 21 нового соглашения: Великобритания предоставляет зачет румынского налога на тот же доход или ту же прибыль в соответствии с британским законодательством. Статья 13(4) добавляет четкое правило для компаний: Румыния вправе облагать прибыль от акций, более 50% стоимости которых складывается из недвижимости в Румынии.
Что спросить у британского консультанта: как работает зачет относительно британского налога на прибыль, когда Румыния облагает цену продажи, и как к Вам применяются британские правила о доходах из-за рубежа.
ОАЭ: Румыния облагает, а Эмираты определяют метод
Соглашение между Румынией и Объединенными Арабскими Эмиратами подписано в Дубае 4 мая 2015 года и ратифицировано румынским Законом 26/2016. Для физического лица резидентом ОАЭ считается тот, чье постоянное место жительства (domicile) находится в Эмиратах по их законодательству (статья 4(1)(b)). Статья 22(b) оставляет метод облегчения, зачет или вычет, законодательству Эмиратов.
Для резидентов ОАЭ это означает, что румынский налог часто оказывается единственным налогом на доход от объекта в Румынии. Проверьте это с консультантом, особенно если объект находится во владении компании, и сохраните справку о налоговом резидентстве ОАЭ, если Вы опираетесь на соглашение.
Несоответствие при продаже: налог с цены, налог с прибыли
Здесь большинство покупателей ждет сюрприз:
- Румыния берет 1% или 3% от цены продажи в день подписания, независимо от прибыли.
- Страна зачета (Израиль, Великобритания) рассчитывает прибыль по своим правилам, облагает ее и вычитает румынский налог в пределах своего налога. Если по ее правилам Вы продали в убыток, может не оказаться местного налога, из которого можно вычесть румынский налог.
- Страна освобождения (Германия, Франция) не облагает саму прибыль, с учетом правил о прогрессии, описанных выше.
Можно ли полностью зачесть румынский налог на продажу в стране проживания? Это вопрос к консультанту, с квитанцией нотариуса на руках.
Когда Вы живете в двух местах
Ответ по соглашению зависит от того, где Вы являетесь налоговым резидентом. Те, кто подолгу находится в Румынии, могут стать и налоговыми резидентами Румынии, и тогда статья о резидентстве в каждом соглашении (статья 4) определяет, какая страна является Вашим домом для целей соглашения. Критерии мы подробно описали в статье о налоговом резидентстве.
Чек-лист для владельцев недвижимости, живущих за рубежом
- Найдите свое соглашение и две его статьи: статья 6 для аренды, статья 13 для продажи.
- Выясните метод страны проживания: зачет или освобождение.
- Сохраняйте каждую квитанцию о налоге, уплаченном в Румынии: годовую декларацию и платеж по аренде, квитанцию нотариуса при продаже. Без них зачета нет.
- Запросите справку о налоговом резидентстве в стране проживания, если ее требует румынский плательщик или ANAF.
- Решите, на свое имя или через компанию, до подписания, с консультантом в каждой из стран.
- Планируйте продажу с обоими консультантами, потому что два метода измеряют ее по-разному.
Часто задаваемые вопросы
Какая страна первой облагает налогом аренду моей недвижимости в Румынии?
Румыния, страна, в которой находится объект. Все пять соглашений из статьи (Израиль, Германия, Франция, Великобритания и ОАЭ) дают Румынии это право в статье 6. Затем страна проживания устраняет двойное налогообложение своим методом.
Платится ли налог в Германии или во Франции на аренду из Румынии?
По обоим соглашениям аренда из Румынии освобождена в стране проживания. Франция может учитывать ее при определении ставки налога на остальные доходы. Германский закон не применяет это правило к аренде объекта в другой стране Европейского союза. Уточните детали с консультантом в Вашей стране.
С какого момента применяется новое налоговое соглашение между Великобританией и Румынией?
По данным GOV.UK, оно применяется в Великобритании с 6 апреля 2026 года к подоходному налогу и налогу на прирост капитала, а в Румынии с 1 января 2026 года. К предыдущим годам применяется соглашение 1975 года.
Я живу в Дубае: плачу ли я налог на недвижимость в Румынии?
Да, в Румынии: те же налоги на аренду и продажу, что платит любой нерезидент. Соглашение между Румынией и ОАЭ оставляет метод облегчения законодательству Эмиратов. Проверьте свою ситуацию с консультантом, особенно если владение оформлено через компанию.
Рассчитывается ли налог на продажу в Румынии от прибыли?
Нет. Он составляет 3% от стоимости сделки, если Вы владели объектом до трех лет, и 1% после этого (Налоговый кодекс, статья 111). Страна проживания обычно смотрит на прибыль, поэтому оба расчета нужно планировать вместе.
Итог
Пять соглашений едины в первом этапе: Румыния первой облагает доход и прибыль от недвижимости. Различаются они на втором этапе: Израиль и Великобритания предоставляют зачет румынского налога, Германия и Франция освобождают доход, а ОАЭ оставляют это своему законодательству.
Перед покупкой стоит знать, какой метод применяется к Вам. Он определяет, какая часть румынского налога станет окончательной затратой.
Если Вы планируете покупку в Румынии, у нас или где-либо еще, запишитесь на получасовой звонок со мной. Я не заменю Вашего налогового консультанта, но помогу Вам прийти к нему с правильными вопросами.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Налоговый кодекс Румынии, Закон 227/2015, консолидированная редакция (legislatie.just.ro), статьи 64, 84, 84^1, 111 и 223 · Соглашение между Израилем и Румынией, текст на иврите и Приказ о подоходном налоге (избежание двойного налогообложения) (Румыния), 5784-2023 · Соглашение между Германией и Румынией, Министерство финансов Германии · Закон Германии о подоходном налоге, § 32b · Соглашение между Францией и Румынией, impots.gouv.fr · Налоговые соглашения между Великобританией и Румынией, GOV.UK · Соглашение между Румынией и ОАЭ, ANAF и Закон 26/2016
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является налоговой, юридической или финансовой консультацией. Правила актуальны на 17 октября 2026 года и меняются. То, как применяется соглашение, зависит от Вашего резидентства, структуры владения и законодательства обеих стран. Перед любым решением проконсультируйтесь с налоговым консультантом в Румынии и с налоговым консультантом в стране Вашего проживания.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
