În toate cele cinci convenții, art. 6 îi dă României dreptul să impoziteze chiria, iar art. 13 câștigul din vânzare, pentru că proprietatea se află acolo.
3% din valoarea tranzacției la o deținere de până la trei ani, 1% după aceea, încasat de notar. Se calculează la preț, nu la câștig (Codul fiscal, art. 111).
10% după o deducere forfetară de 20%, circa 8% din chiria brută, la fel pentru rezidenți și nerezidenți (Codul fiscal, art. 84 și 223).
Israelul și Regatul Unit acordă credit pentru impozitul român. Germania și Franța scutesc venitul și pot să îl ia în calcul la stabilirea cotei.
Noua convenție dintre Regatul Unit și România (2024) a intrat în vigoare la 23.12.2025. În Regatul Unit se aplică din 6 aprilie 2026 pentru venit și câștiguri.
Convențiile fiscale ale României și proprietatea dumneavoastră: răspunsul scurt
În toate cele cinci convenții din acest articol (România cu Israel, Germania, Franța, Regatul Unit și Emiratele Arabe Unite), regula pentru bunurile imobile este aceeași: România, statul în care se află proprietatea, are dreptul să impoziteze chiria și câștigul din vânzare. Acest drept este stabilit în articolul despre veniturile din bunuri imobile (art. 6 în toate cele cinci) și în articolul despre câștigurile de capital (art. 13 în toate cele cinci).
Ce se schimbă este etapa a doua: cum evită statul dumneavoastră de rezidență o impozitare suplimentară a aceluiași venit. Israelul și Regatul Unit acordă un credit pentru impozitul român. Germania și Franța scutesc venitul și pot să îl ia în calcul când stabilesc cota de impozit pe restul veniturilor dumneavoastră. Convenția cu Emiratele lasă metoda în seama legii lor interne.
Pe scurt: România impozitează întotdeauna prima. Ce se întâmplă după aceea depinde de locul în care locuiți.
Partea israeliană am detaliat-o în articolul despre convenția fiscală dintre Israel și România. Acest articol pune cele cinci piețe una lângă alta.
Ce încasează România, indiferent unde locuiți
România impozitează chiria și vânzarea unei proprietăți a unui nerezident după aceleași reguli care se aplică unui rezident român (Codul fiscal, Legea 227/2015, art. 223 alin. (2) lit. g)). În 2026:
| Venitul | Impozitul în România | Cine îl încasează | Articolul din Codul fiscal |
|---|---|---|---|
| Chirie de la un chiriaș persoană fizică | 10% din chirie după o deducere forfetară de 20%, circa 8% din chiria brută | Dumneavoastră, prin declarația anuală | Art. 64, 84 |
| Chirie de la o firmă sau o entitate care ține contabilitate | Aceeași cotă, prin reținere la sursă | Chiriașul | Art. 84^1 |
| Vânzare, deținere de până la 3 ani | 3% din valoarea tranzacției | Notarul, în ziua semnării | Art. 111 alin. (1) lit. a) |
| Vânzare, deținere de peste 3 ani | 1% din valoarea tranzacției | Notarul, în ziua semnării | Art. 111 alin. (1) lit. b) |
Două puncte importante pentru comparația de mai jos:
- Impozitul pe vânzare din România se calculează la preț, nu la câștig. Se plătește și la o vânzare în pierdere. Statul de rezidență se uită de obicei la câștig.
- Nicio convenție nu reduce aceste impozite românești. Convențiile îi dau României dreptul de a impozita integral veniturile din bunuri imobile. Facilitatea vine în statul de rezidență.
Detaliile, termenele și formularele le găsiți în ghidurile noastre despre impozitul pe veniturile din chirii în România și despre impozitul la vânzarea unei proprietăți în România.
Etapa 1: România impozitează prima, în fiecare convenție
| Statul de rezidență | Convenția cu România | Chirie | Vânzare | Acțiuni într-o firmă a cărei valoare provine în principal din bunuri imobile |
|---|---|---|---|---|
| Israel | Semnată la 15.6.1997, aplicabilă din 1.1.1999; un protocol de modificare semnat la 3.11.2020 se aplică în Israel din 1.1.2024 | Art. 6 | Art. 13 alin. (1) | Art. 13 alin. (4) |
| Germania | Semnată la 4.7.2001 | Art. 6 | Art. 13 alin. (1) | Art. 13 alin. (2) |
| Franța | Semnată la 27.9.1974, în vigoare din 27.9.1975 | Art. 6 | Art. 13 alin. (1) | Art. 13 alin. (1) |
| Regatul Unit | Convenție nouă, semnată la 13.11.2024, în vigoare din 23.12.2025 | Art. 6 | Art. 13 alin. (1) | Art. 13 alin. (4), peste 50% din valoare din bunuri imobile |
| Emiratele Arabe Unite | Semnată la 4.5.2015, ratificată prin Legea 26/2016 | Art. 6 | Art. 13 alin. (1) | Nu există o regulă dedicată |
Ultima coloană contează pentru cine deține vila printr-o firmă. În majoritatea acestor convenții, și vânzarea acțiunilor unei firme a cărei valoare provine în principal din bunuri imobile din România poate fi impozitată în România. Decizia dacă cumpărați pe numele dumneavoastră sau printr-o firmă se ia împreună cu un consultant înainte de semnare, iar noi am scris despre ea în articolul despre cumpărarea printr-un SRL.
Etapa 2: cum evită statul de rezidență dubla impunere
Există două metode, iar diferența dintre ele este mare.
| Metoda | Cum funcționează | Cine o folosește pentru o proprietate din România |
|---|---|---|
| Credit | Statul de rezidență impozitează și el venitul și deduce impozitul român până la nivelul propriului impozit pe același venit | Israel, Regatul Unit |
| Scutire | Statul de rezidență nu impozitează venitul, dar poate să îl ia în calcul când stabilește cota de impozit pe restul veniturilor („progresivitate”) | Germania, Franța |
La metoda creditului, plătiți în final impozitul mai mare dintre cele două. La metoda scutirii, impozitul român este de obicei impozitul final pe acest venit.
Țară cu țară
Israel: credit și o capcană în regimul de 15%
Art. 24 din convenție: Israelul permite deducerea impozitului român ca un credit, potrivit legii israeliene, până la nivelul impozitului israelian pe același venit. Rezidenții Israelului declară în Israel chiria și vânzarea.
La chirie, regimul ales în Israel stabilește dacă primiți sau nu credit. În regimul de 15% (art. 122A din Ordonanța israeliană privind impozitul pe venit) nu există credit pentru impozitul român. Am explicat cele două regimuri în articolul despre convenție, iar declarațiile din Israel în ghidul despre declararea unei proprietăți din străinătate.
Protocolul din 2020 a modificat convenția începând cu 2024. Întrebați-vă consultantul dacă schimbă ceva în cazul dumneavoastră.
Germania: scutire, cu regula progresivității
Art. 23 alin. (2) lit. a) din convenția dintre Germania și România: Germania scutește venitul din România care poate fi impozitat în România și care nu apare pe lista de credit de la art. 23 alin. (2) lit. b). Chiria (art. 6) și câștigul din vânzarea proprietății însăși (art. 13 alin. (1)) nu apar pe listă, așa că sunt scutite în Germania. Câștigul din vânzarea acțiunilor unei firme a cărei valoare provine în principal din bunuri imobile (art. 13 alin. (2)) apare pe listă, iar pentru el Germania acordă credit în loc de scutire.
Convenția îi permite Germaniei să ia în calcul venitul scutit când stabilește cota de impozit. Dar legea germană exclude de la această regulă chiria dintr-o proprietate aflată într-un alt stat al Uniunii Europene (§ 32b alin. (1), a doua frază, din legea germană a impozitului pe venit). România este în UE.
România impozitează întotdeauna prima. Ce se întâmplă după aceea depinde de locul în care locuiți.
Ce să întrebați un consultant fiscal german (Steuerberater): dacă regula progresivității se aplică unui câștig din vânzare și ce se declară în Germania chiar și când venitul este scutit.
Franța: scutire, după cota efectivă
Art. 24 alin. (2) lit. a) din convenția dintre Franța și România: venitul care poate fi impozitat în România potrivit convenției este scutit de impozitele franceze pe venit enumerate în convenție, cu excepția dividendelor, dobânzilor, redevențelor și a altor câteva tipuri de venit care primesc credit. Chiria (art. 6) și câștigul din bunuri imobile (art. 13 alin. (1)) sunt scutite.
Art. 24 alin. (2) lit. c) îi permite Franței să calculeze impozitul pe restul veniturilor dumneavoastră după cota aplicabilă întregului venit, inclusiv venitul din România („taux effectif”). Cu alte cuvinte, chiria din România poate crește cota de impozit pe venitul din Franța.
Ce să întrebați un consultant francez: cum se aplică contribuțiile sociale (prélèvements sociaux) asupra venitului dintr-o proprietate din România și dacă proprietatea din România intră în impozitul francez pe averea imobiliară (IFI). Convenția din 1974 are un articol separat despre avere (art. 23), iar răspunsul depinde de situația dumneavoastră.
Regatul Unit: o convenție nouă și credit
O convenție nouă între Regatul Unit și România a înlocuit convenția din 1975. Potrivit GOV.UK, a intrat în vigoare la 23 decembrie 2025 și se aplică în Regatul Unit de la 6 aprilie 2026 pentru impozitul pe venit și impozitul pe câștigurile de capital, iar în România de la 1 ianuarie 2026. Pentru anii anteriori se aplică încă vechea convenție.
Art. 21 din noua convenție: Regatul Unit acordă credit pentru impozitul român pe același venit sau câștig, potrivit legii britanice. Art. 13 alin. (4) adaugă o regulă clară pentru firme: România poate impozita câștigul din acțiuni a căror valoare provine în proporție de peste 50% din bunuri imobile din România.
Ce să întrebați un consultant britanic: cum funcționează creditul față de impozitul britanic pe câștig, când România impozitează prețul de vânzare, și cum se aplică în cazul dumneavoastră regulile britanice privind veniturile din străinătate.
Emiratele Arabe Unite: România impozitează, iar Emiratele stabilesc metoda
Convenția dintre România și Emiratele Arabe Unite a fost semnată la Dubai la 4 mai 2015 și ratificată prin Legea 26/2016. Pentru o persoană fizică, rezident al Emiratelor este cel care are domiciliul (domicile) în Emirate potrivit legii de acolo (art. 4 alin. (1) lit. b)). Art. 22 lit. b) lasă metoda de evitare a dublei impuneri, credit sau deducere, în seama legii Emiratelor.
Pentru rezidenții Emiratelor, asta înseamnă că impozitul român este adesea singurul impozit pe venitul dintr-o proprietate din România. Verificați acest lucru cu un consultant, mai ales dacă proprietatea este deținută printr-o firmă, și păstrați un certificat de rezidență fiscală din Emirate dacă vă bazați pe convenție.
Nepotrivirea la vânzare: impozit pe preț, impozit pe câștig
Aici sunt surprinși cei mai mulți cumpărători:
- România ia 1% sau 3% din prețul de vânzare, în ziua semnării, indiferent de câștig.
- Un stat cu metoda creditului (Israel, Regatul Unit) calculează câștigul după regulile sale, îl impozitează și deduce impozitul român până la nivelul propriului impozit. Dacă după regulile sale ați vândut în pierdere, este posibil să nu existe un impozit local din care să se poată deduce impozitul român.
- Un stat cu metoda scutirii (Germania, Franța) nu impozitează câștigul însuși, sub rezerva regulilor de progresivitate de mai sus.
Este impozitul român pe vânzare creditabil integral în statul de rezidență? Aceasta este întrebarea pentru consultant, cu chitanța notarului în mână.
Când locuiți în două locuri
Răspunsul potrivit convenției depinde de locul în care sunteți rezident fiscal. Cine stă perioade lungi în România poate deveni și rezident fiscal român, iar atunci articolul despre rezidență din fiecare convenție (art. 4) stabilește care stat este casa dumneavoastră în sensul convenției. Am detaliat testele în articolul despre rezidența fiscală.
Lista de verificare pentru proprietarii care locuiesc în străinătate
- Găsiți-vă convenția și cele două articole ale ei: art. 6 pentru chirie, art. 13 pentru vânzare.
- Aflați metoda statului de rezidență: credit sau scutire.
- Păstrați fiecare chitanță pentru impozitul plătit în România: declarația anuală și plata pentru chirie, chitanța notarului la vânzare. Fără ele nu există credit.
- Cereți un certificat de rezidență fiscală de la statul de rezidență dacă un plătitor român sau ANAF îl solicită.
- Decideți pe numele dumneavoastră sau printr-o firmă înainte de semnare, cu un consultant în fiecare dintre state.
- Planificați o vânzare cu ambii consultanți, pentru că cele două metode o măsoară diferit.
Întrebări frecvente
Ce stat impozitează primul chiria din proprietatea mea din România?
România, statul în care se află proprietatea. Toate cele cinci convenții din articol (Israel, Germania, Franța, Regatul Unit și Emiratele) îi dau României acest drept la art. 6. Statul de rezidență evită apoi dubla impunere prin metoda sa.
Se plătește impozit în Germania sau în Franța pe chiria din România?
Potrivit ambelor convenții, chiria din România este scutită în statul de rezidență. Franța poate să o ia în calcul când stabilește cota de impozit pe restul veniturilor. Legea germană nu aplică această regulă chiriei dintr-o proprietate aflată într-un alt stat al Uniunii Europene. Verificați detaliile cu un consultant din țara dumneavoastră.
De când se aplică noua convenție fiscală dintre Regatul Unit și România?
Potrivit GOV.UK, se aplică în Regatul Unit de la 6 aprilie 2026 pentru impozitul pe venit și impozitul pe câștigurile de capital, iar în România de la 1 ianuarie 2026. Pentru anii anteriori se aplică convenția din 1975.
Locuiesc în Dubai: plătesc impozit pentru proprietatea din România?
Da, în România: aceleași impozite pe chirie și pe vânzare pe care le plătește orice nerezident. Convenția dintre România și Emirate lasă metoda de evitare a dublei impuneri în seama legii Emiratelor. Verificați-vă situația cu un consultant, mai ales dacă dețineți proprietatea printr-o firmă.
Impozitul pe vânzare din România se calculează la câștig?
Nu. Este 3% din valoarea tranzacției dacă ați deținut proprietatea până la trei ani și 1% după aceea (Codul fiscal, art. 111). Statul de rezidență se uită de obicei la câștig, așa că cele două calcule trebuie planificate împreună.
Concluzia
Cele cinci convenții sunt de acord asupra primei etape: România impozitează prima veniturile și câștigurile din bunuri imobile. Diferă la etapa a doua: Israelul și Regatul Unit acordă credit pentru impozitul român, Germania și Franța scutesc venitul, iar Emiratele lasă acest lucru în seama legii lor.
Înainte de a cumpăra, merită să știți ce metodă vi se aplică. Ea stabilește cât din impozitul român este costul final.
Dacă plănuiți o cumpărare în România, cu noi sau oriunde altundeva, programați o discuție de o jumătate de oră cu mine. Nu îl înlocuiesc pe consultantul dumneavoastră fiscal, dar vă ajut să ajungeți la el cu întrebările potrivite.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse: Codul fiscal român, Legea 227/2015, formă consolidată (legislatie.just.ro), art. 64, 84, 84^1, 111 și 223 · Convenția dintre Israel și România, text în ebraică și Ordinul israelian privind impozitul pe venit (evitarea dublei impuneri) (România), 5784-2023 (în ebraică) · Convenția dintre Germania și România, Ministerul Federal de Finanțe al Germaniei · Legea germană a impozitului pe venit, § 32b · Convenția dintre Franța și România, impots.gouv.fr · Convențiile fiscale dintre Regatul Unit și România, GOV.UK · Convenția dintre România și Emirate, ANAF și Legea 26/2016
Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță fiscală, juridică sau financiară. Regulile sunt valabile la 17 octombrie 2026 și se schimbă. Modul în care se aplică o convenție depinde de rezidența dumneavoastră, de structura de proprietate și de legea ambelor state. Înainte de orice decizie, consultați un consultant fiscal din România și un consultant fiscal din statul dumneavoastră de rezidență.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
