ישראל, גרמניה, צרפת, בריטניה או האמירויות: מי ממסה את הנכס שלכם ברומניה, ואיך נמנע כפל המס?

אמנות המס של רומניה והנכס שלכם: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

בכל חמש האמנות שבמאמר הזה (רומניה עם ישראל, גרמניה, צרפת, בריטניה ואיחוד האמירויות) הכלל לגבי מקרקעין זהה: לרומניה, המדינה שבה נמצא הנכס, יש זכות למסות את השכירות ואת הרווח ממכירה. הזכות הזו קבועה בסעיף על הכנסה ממקרקעין (סעיף 6 בכל החמש) ובסעיף על רווחי הון (סעיף 13 בכל החמש).

מה שמשתנה הוא השלב השני: איך מדינת המגורים שלכם נמנעת ממיסוי נוסף של אותה הכנסה. ישראל ובריטניה נותנות זיכוי על המס הרומני. גרמניה וצרפת פוטרות את ההכנסה, ויכולות להתחשב בה כשהן קובעות את שיעור המס על שאר ההכנסות שלכם. האמנה עם האמירויות משאירה את השיטה לחוק המקומי שלהן.

במילים פשוטות: רומניה תמיד ממסה ראשונה. מה שקורה אחר כך תלוי במקום שבו אתם גרים.

את הצד הישראלי פירטנו במאמר על אמנת המס בין ישראל לרומניה. המאמר הזה מעמיד את חמשת השווקים זה לצד זה.

מה רומניה גובה, לא משנה איפה אתם גרים

שאלו את היזמים על זה

רומניה ממסה שכירות ומכירה של נכס אצל תושב חוץ לפי אותם כללים שחלים על תושב רומניה (קוד המס, חוק 227/2015, סעיף 223(2)(g)). ב-2026:

ההכנסה	המס ברומניה	מי גובה	הסעיף בקוד המס
שכירות מדייר פרטי	10% מהשכירות אחרי ניכוי קבוע של 20%, כ-8% מהשכירות ברוטו	אתם, בדוח השנתי	סעיפים 64, 84
שכירות מחברה או מגוף שמנהל הנהלת חשבונות	אותו שיעור, בניכוי במקור	הדייר	סעיף 84^1
מכירה, החזקה עד 3 שנים	3% משווי העסקה	הנוטריון, ביום החתימה	סעיף 111(1)(a)
מכירה, החזקה של יותר מ-3 שנים	1% משווי העסקה	הנוטריון, ביום החתימה	סעיף 111(1)(b)

שתי נקודות חשובות להשוואה שבהמשך:

• מס המכירה ברומניה מחושב על המחיר, לא על הרווח. משלמים אותו גם במכירה בהפסד. מדינת המגורים בדרך כלל מסתכלת על הרווח.
• אף אמנה לא מקטינה את המסים הרומניים האלה. האמנות נותנות לרומניה את הזכות למסות הכנסה ממקרקעין במלואה. ההקלה מגיעה במדינת המגורים.

את הפרטים, המועדים והטפסים תמצאו במדריכים שלנו על מס על הכנסה משכירות ברומניה ועל מס במכירת נכס ברומניה.

שלב 1: רומניה ממסה ראשונה, בכל אמנה

שאלו את היזמים על זה

מדינת המגורים	האמנה עם רומניה	שכירות	מכירה	מניות בחברה שעיקר שוויה מקרקעין
ישראל	נחתמה ב-15.6.1997, חלה מ-1.1.1999; פרוטוקול תיקון נחתם ב-3.11.2020 וחל בישראל מ-1.1.2024	סעיף 6	סעיף 13(1)	סעיף 13(4)
גרמניה	נחתמה ב-4.7.2001	סעיף 6	סעיף 13(1)	סעיף 13(2)
צרפת	נחתמה ב-27.9.1974, בתוקף מ-27.9.1975	סעיף 6	סעיף 13(1)	סעיף 13(1)
בריטניה	אמנה חדשה, נחתמה ב-13.11.2024, בתוקף מ-23.12.2025	סעיף 6	סעיף 13(1)	סעיף 13(4), יותר מ-50% מהשווי ממקרקעין
איחוד האמירויות	נחתמה ב-4.5.2015, אושררה בחוק הרומני 26/2016	סעיף 6	סעיף 13(1)	אין כלל ייעודי

העמודה האחרונה חשובה למי שמחזיקים את הווילה דרך חברה. ברוב האמנות האלה, גם מכירה של מניות בחברה ששוויה מגיע בעיקר ממקרקעין ברומניה יכולה להיות ממוסה ברומניה. ההחלטה אם לקנות על שמכם או דרך חברה מתקבלת עם יועץ לפני החתימה, וכתבנו עליה במאמר על קנייה דרך חברת SRL.

שלב 2: איך מדינת המגורים נמנעת ממיסוי כפול

שאלו את היזמים על זה

יש שתי שיטות, וההבדל ביניהן גדול.

השיטה	איך היא עובדת	מי משתמשת בה לגבי נכס ברומניה
זיכוי	מדינת המגורים ממסה גם היא את ההכנסה, ומנכה את המס הרומני עד גובה המס שלה על אותה הכנסה	ישראל, בריטניה
פטור	מדינת המגורים לא ממסה את ההכנסה, אבל יכולה להתחשב בה כשהיא קובעת את שיעור המס על שאר ההכנסות ("שמירת פרוגרסיה")	גרמניה, צרפת

בשיטת הזיכוי משלמים בסוף את הגבוה מבין שני המסים. בשיטת הפטור, המס הרומני הוא בדרך כלל המס הסופי על ההכנסה הזו.

מדינה אחר מדינה

שאלו את היזמים על זה

ישראל: זיכוי, ומלכודת במסלול ה-15%

סעיף 24 לאמנה: ישראל מתירה את המס הרומני כזיכוי, לפי הדין הישראלי, עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה. תושבי ישראל מדווחים בישראל על השכירות ועל המכירה.

בשכירות, המסלול שבוחרים בישראל קובע אם מקבלים זיכוי בכלל. במסלול ה-15% (סעיף 122א לפקודת מס הכנסה) אין זיכוי על המס הרומני. הסברנו את שני המסלולים במאמר על האמנה, ואת הדיווחים בישראל במדריך לדיווח על נכס בחו״ל.

פרוטוקול 2020 תיקן את האמנה החל מ-2024. שאלו את היועץ שלכם אם הוא משנה משהו במקרה שלכם.

גרמניה: פטור, עם כלל פרוגרסיה

סעיף 23(2)(a) לאמנה בין גרמניה לרומניה: גרמניה פוטרת הכנסה מרומניה שמותר למסות ברומניה ושלא מופיעה ברשימת הזיכוי שבסעיף 23(2)(b). שכירות (סעיף 6) ורווח ממכירת הנכס עצמו (סעיף 13(1)) לא מופיעים ברשימה, ולכן הם פטורים בגרמניה. רווח ממכירת מניות בחברה שעיקר שוויה מקרקעין (סעיף 13(2)) כן מופיע ברשימה, ועליו גרמניה נותנת זיכוי במקום פטור.

האמנה מתירה לגרמניה להתחשב בהכנסה הפטורה כשהיא קובעת את שיעור המס. אבל החוק הגרמני מוציא מהכלל הזה שכירות מנכס במדינה אחרת באיחוד האירופי (סעיף 32b(1), המשפט השני, לחוק מס ההכנסה). רומניה באיחוד.

מה לשאול יועץ מס גרמני (Steuerberater): אם כלל הפרוגרסיה חל על רווח ממכירה, ומה מדווחים בגרמניה גם כשההכנסה פטורה.

צרפת: פטור, לפי השיעור האפקטיבי

סעיף 24(2)(a) לאמנה בין צרפת לרומניה: הכנסה שמותר למסות ברומניה לפי האמנה פטורה ממסי ההכנסה הצרפתיים שהאמנה מונה, למעט דיבידנדים, ריבית, תמלוגים ועוד כמה סוגי הכנסה שמקבלים זיכוי. שכירות (סעיף 6) ורווח ממקרקעין (סעיף 13(1)) פטורים.

סעיף 24(2)(c) מאפשר לצרפת לחשב את המס על שאר ההכנסות שלכם לפי השיעור שחל על כל ההכנסה, כולל ההכנסה מרומניה ("taux effectif"). כלומר, שכירות מרומניה יכולה להעלות את שיעור המס על ההכנסה בצרפת.

מה לשאול יועץ צרפתי: איך חלים דמי הביטוח הסוציאלי (prélèvements sociaux) על הכנסה מנכס ברומניה, והאם הנכס ברומניה נספר במס העושר הצרפתי על נדל״ן (IFI). לאמנה מ-1974 יש סעיף נפרד על הון (סעיף 23), והתשובה תלויה במצב שלכם.

בריטניה: אמנה חדשה, וזיכוי

אמנה חדשה בין בריטניה לרומניה החליפה את האמנה מ-1975. לפי GOV.UK, היא נכנסה לתוקף ב-23 בדצמבר 2025, וחלה בבריטניה מ-6 באפריל 2026 על מס הכנסה ומס רווחי הון, וברומניה מ-1 בינואר 2026. על שנים קודמות חלה עדיין האמנה הישנה.

סעיף 21 לאמנה החדשה: בריטניה נותנת זיכוי על המס הרומני על אותה הכנסה או אותו רווח, לפי הדין הבריטי. סעיף 13(4) מוסיף כלל ברור לחברות: רומניה רשאית למסות רווח ממניות שיותר מ-50% משוויין מגיע ממקרקעין ברומניה.

מה לשאול יועץ בריטי: איך הזיכוי עובד מול המס הבריטי על הרווח, כשרומניה ממסה את מחיר המכירה, ואיך הכללים הבריטיים על הכנסה מחו״ל חלים עליכם.

איחוד האמירויות: רומניה ממסה, והאמירויות קובעות את השיטה

האמנה בין רומניה לאיחוד האמירויות נחתמה בדובאי ב-4 במאי 2015 ואושררה בחוק הרומני 26/2016. לגבי יחיד, תושב האמירויות הוא מי שהמקום הקבוע שלו (domicile) באמירויות לפי החוק שם (סעיף 4(1)(b)). סעיף 22(b) משאיר את שיטת ההקלה, זיכוי או ניכוי, לחוק של האמירויות.

לתושבי האמירויות המשמעות היא שהמס הרומני הוא לעתים קרובות המס היחיד על הכנסה מנכס ברומניה. ודאו את זה עם יועץ, במיוחד אם הנכס מוחזק דרך חברה, ושמרו אישור תושבות מס מהאמירויות אם אתם נשענים על האמנה.

אי-ההתאמה במכירה: מס על המחיר, מס על הרווח

כאן רוב הקונים מופתעים:

1. רומניה לוקחת 1% או 3% ממחיר המכירה, ביום החתימה, בלי קשר לרווח.
2. מדינת זיכוי (ישראל, בריטניה) מחשבת את הרווח לפי הכללים שלה, ממסה אותו, ומנכה את המס הרומני עד גובה המס שלה. אם לפי הכללים שלה מכרתם בהפסד, ייתכן שאין מס מקומי שממנו אפשר לנכות את המס הרומני.
3. מדינת פטור (גרמניה, צרפת) לא ממסה את הרווח עצמו, בכפוף לכללי הפרוגרסיה שלמעלה.

האם מס המכירה הרומני ניתן לזיכוי מלא במדינת המגורים? את זה שואלים את היועץ, עם הקבלה של הנוטריון ביד.

כשגרים בשני מקומות

התשובה לפי האמנה תלויה במקום שבו אתם תושבי מס. מי ששוהים תקופות ארוכות ברומניה עלולים להפוך גם לתושבי מס ברומניה, ואז סעיף התושבות בכל אמנה (סעיף 4) קובע איזו מדינה היא הבית שלכם לצורך האמנה. פירטנו את המבחנים במאמר על תושבות מס.

רשימת בדיקה לבעלי נכס שגרים בחו״ל

1. מצאו את האמנה שלכם ואת שני הסעיפים שלה: סעיף 6 לשכירות, סעיף 13 למכירה.
2. בררו מה השיטה של מדינת המגורים: זיכוי או פטור.
3. שמרו כל קבלה על מס ששולם ברומניה: הדוח השנתי והתשלום על השכירות, הקבלה של הנוטריון על מכירה. בלעדיהן אין זיכוי.
4. בקשו אישור תושבות מס ממדינת המגורים אם משלם רומני או ANAF מבקשים אותו.
5. החליטו על שמכם או דרך חברה לפני החתימה, עם יועץ בכל אחת מהמדינות.
6. תכננו מכירה עם שני היועצים, כי שתי השיטות מודדות אותה אחרת.

שאלות נפוצות

איזו מדינה ממסה ראשונה את השכירות מהנכס שלי ברומניה?

רומניה, המדינה שבה נמצא הנכס. כל חמש האמנות שבמאמר (ישראל, גרמניה, צרפת, בריטניה והאמירויות) נותנות לרומניה את הזכות הזו בסעיף 6. מדינת המגורים מונעת אחר כך את הכפל בשיטה שלה.

משלמים מס בגרמניה או בצרפת על שכירות מרומניה?

לפי שתי האמנות, שכירות מרומניה פטורה במדינת המגורים. צרפת יכולה להתחשב בה כשהיא קובעת את שיעור המס על שאר ההכנסות. החוק הגרמני לא מחיל את הכלל הזה על שכירות מנכס במדינה אחרת באיחוד האירופי. ודאו את הפרטים עם יועץ במדינה שלכם.

ממתי חלה אמנת המס החדשה בין בריטניה לרומניה?

לפי GOV.UK, היא חלה בבריטניה מ-6 באפריל 2026 על מס הכנסה ומס רווחי הון, וברומניה מ-1 בינואר 2026. על שנים קודמות חלה האמנה מ-1975.

גרים בדובאי: משלמים מס על הנכס ברומניה?

כן, ברומניה: אותם מסים על שכירות ועל מכירה שמשלם כל תושב חוץ. האמנה בין רומניה לאמירויות משאירה את שיטת ההקלה לחוק של האמירויות. בדקו את המצב שלכם עם יועץ, במיוחד אם הבעלות היא דרך חברה.

מס המכירה ברומניה מחושב על הרווח?

לא. הוא 3% משווי העסקה אם החזקתם בנכס עד שלוש שנים, ו-1% אחרי זה (קוד המס, סעיף 111). מדינת המגורים בדרך כלל מסתכלת על הרווח, ולכן צריך לתכנן את שני החישובים יחד.

השורה התחתונה

חמש האמנות מסכימות על השלב הראשון: רומניה ממסה ראשונה הכנסה ורווח ממקרקעין. הן נבדלות בשלב השני: ישראל ובריטניה נותנות זיכוי על המס הרומני, גרמניה וצרפת פוטרות את ההכנסה, והאמירויות משאירות את זה לחוק שלהן.

לפני שקונים, כדאי לדעת איזו שיטה חלה עליכם. היא קובעת כמה מהמס הרומני הוא העלות הסופית.

אם אתם מתכננים קנייה ברומניה, איתנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. אני לא מחליף את יועץ המס שלכם, אבל אעזור לכם להגיע אליו עם השאלות הנכונות.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: קוד המס הרומני, חוק 227/2015, נוסח משולב (legislatie.just.ro), סעיפים 64, 84, 84^1, 111 ו-223 · האמנה בין ישראל לרומניה, נוסח עברי וצו מס הכנסה (מניעת מסי כפל) (רומניה), תשפ״ד-2023 · האמנה בין גרמניה לרומניה, משרד האוצר הגרמני · חוק מס ההכנסה הגרמני, סעיף 32b · האמנה בין צרפת לרומניה, impots.gouv.fr · אמנות המס בין בריטניה לרומניה, GOV.UK · האמנה בין רומניה לאמירויות, ANAF וחוק 26/2016

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ מס, משפטי או פיננסי. הכללים נכונים ל-17 באוקטובר 2026, והם משתנים. האופן שבו אמנה חלה תלוי בתושבות שלכם, במבנה הבעלות ובדין של שתי המדינות. לפני כל החלטה, התייעצו עם יועץ מס ברומניה ועם יועץ מס במדינת המגורים שלכם.