Dans les cinq conventions, l'article 6 donne à la Roumanie le droit d'imposer les loyers, et l'article 13 la plus-value de cession, car le bien s'y trouve.
3 % de la valeur pour une détention jusqu'à trois ans, 1 % au-delà, prélevé par le notaire. Calculé sur le prix, pas sur la plus-value (Code fiscal, art. 111).
10 % après un abattement forfaitaire de 20 %, soit environ 8 % du loyer brut, pour résidents et non-résidents (Code fiscal, articles 84 et 223).
Israël et le Royaume-Uni accordent un crédit au titre de l'impôt roumain. L'Allemagne et la France exonèrent le revenu, et peuvent en tenir compte pour le taux.
La nouvelle convention de 2024 entre le Royaume-Uni et la Roumanie est en vigueur depuis le 23.12.2025. Au Royaume-Uni, elle s'applique dès le 6 avril 2026.
Les conventions fiscales de la Roumanie et votre bien : la réponse courte
Dans les cinq conventions examinées dans cet article (celles de la Roumanie avec Israël, l'Allemagne, la France, le Royaume-Uni et les Émirats arabes unis), la règle applicable aux biens immobiliers est la même : la Roumanie, l'État où se trouve le bien, a le droit d'imposer les loyers et la plus-value de cession. Ce droit figure dans l'article sur les revenus immobiliers (article 6 dans les cinq) et dans l'article sur les gains en capital (article 13 dans les cinq).
Ce qui change, c'est la deuxième étape : la manière dont votre État de résidence évite d'imposer une seconde fois le même revenu. Israël et le Royaume-Uni accordent un crédit d'impôt au titre de l'impôt roumain. L'Allemagne et la France exonèrent le revenu, et peuvent en tenir compte pour fixer le taux d'imposition de vos autres revenus. La convention avec les Émirats renvoie la méthode à leur droit interne.
En clair : la Roumanie impose toujours en premier. La suite dépend de l'endroit où vous vivez.
Nous avons détaillé le volet israélien dans notre article sur la convention fiscale entre Israël et la Roumanie. Cet article place les cinq marchés côte à côte.
Ce que la Roumanie prélève, où que vous viviez
La Roumanie impose les loyers et la vente d'un bien détenu par un non-résident selon les mêmes règles que pour un résident roumain (Code fiscal, loi 227/2015, article 223(2)(g)). En 2026 :
| Le revenu | L'impôt en Roumanie | Qui le prélève | L'article du Code fiscal |
|---|---|---|---|
| Loyer versé par un locataire particulier | 10 % du loyer après un abattement forfaitaire de 20 %, soit environ 8 % du loyer brut | Vous, dans la déclaration annuelle | Articles 64, 84 |
| Loyer versé par une société ou une entité qui tient une comptabilité | Même taux, retenu à la source | Le locataire | Article 84^1 |
| Vente, détention jusqu'à 3 ans | 3 % de la valeur de la transaction | Le notaire, le jour de la signature | Article 111(1)(a) |
| Vente, détention de plus de 3 ans | 1 % de la valeur de la transaction | Le notaire, le jour de la signature | Article 111(1)(b) |
Deux points importants pour la comparaison qui suit :
- L'impôt roumain sur la vente se calcule sur le prix, pas sur la plus-value. Il est dû même en cas de vente à perte. L'État de résidence, lui, regarde généralement la plus-value.
- Aucune convention ne réduit ces impôts roumains. Les conventions donnent à la Roumanie le droit d'imposer intégralement les revenus immobiliers. L'allègement intervient dans l'État de résidence.
Les détails, les échéances et les formulaires figurent dans nos guides sur l'impôt sur les revenus locatifs en Roumanie et sur l'impôt à la vente d'un bien en Roumanie.
Étape 1 : la Roumanie impose en premier, dans chaque convention
| État de résidence | La convention avec la Roumanie | Loyers | Vente | Actions d'une société dont la valeur provient principalement d'immeubles |
|---|---|---|---|---|
| Israël | Signée le 15.6.1997, applicable depuis le 1.1.1999 ; protocole modificatif signé le 3.11.2020, applicable en Israël depuis le 1.1.2024 | Article 6 | Article 13(1) | Article 13(4) |
| Allemagne | Signée le 4.7.2001 | Article 6 | Article 13(1) | Article 13(2) |
| France | Signée le 27.9.1974, en vigueur depuis le 27.9.1975 | Article 6 | Article 13(1) | Article 13(1) |
| Royaume-Uni | Nouvelle convention, signée le 13.11.2024, en vigueur depuis le 23.12.2025 | Article 6 | Article 13(1) | Article 13(4), plus de 50 % de la valeur provenant d'immeubles |
| Émirats arabes unis | Signée le 4.5.2015, ratifiée par la loi roumaine 26/2016 | Article 6 | Article 13(1) | Pas de règle spécifique |
La dernière colonne compte pour qui détient la villa par l'intermédiaire d'une société. Dans la plupart de ces conventions, la vente des actions d'une société dont la valeur provient principalement d'immeubles situés en Roumanie peut, elle aussi, être imposée en Roumanie. La décision d'acheter en nom propre ou par une société se prend avec un conseiller avant la signature, et nous l'avons traitée dans notre article sur l'achat via une SRL.
Étape 2 : comment l'État de résidence évite la double imposition
Il existe deux méthodes, et l'écart entre elles est important.
| La méthode | Comment elle fonctionne | Qui l'applique à un bien en Roumanie |
|---|---|---|
| Crédit d'impôt | L'État de résidence impose lui aussi le revenu, et déduit l'impôt roumain dans la limite de son propre impôt sur ce même revenu | Israël, Royaume-Uni |
| Exonération | L'État de résidence n'impose pas le revenu, mais peut en tenir compte pour fixer le taux d'imposition de vos autres revenus (« réserve de progressivité ») | Allemagne, France |
Avec la méthode du crédit, vous payez au final le plus élevé des deux impôts. Avec la méthode de l'exonération, l'impôt roumain est généralement l'impôt définitif sur ce revenu.
Pays par pays
Israël : crédit d'impôt, et un piège dans le régime des 15 %
Article 24 de la convention : Israël admet l'impôt roumain en crédit, selon le droit israélien, dans la limite de l'impôt israélien sur le même revenu. Les résidents israéliens déclarent en Israël les loyers et la vente.
Pour les loyers, le régime choisi en Israël détermine s'il y a crédit ou non. Dans le régime des 15 % (article 122A de l'ordonnance israélienne sur l'impôt sur le revenu), aucun crédit n'est accordé au titre de l'impôt roumain. Nous avons expliqué les deux régimes dans notre article sur la convention, et les déclarations en Israël dans notre guide de la déclaration d'un bien à l'étranger.
Le protocole de 2020 a modifié la convention à partir de 2024. Demandez à votre conseiller s'il change quelque chose dans votre cas.
Allemagne : exonération, avec une règle de progressivité
Article 23(2)(a) de la convention entre l'Allemagne et la Roumanie : l'Allemagne exonère les revenus de source roumaine imposables en Roumanie qui ne figurent pas dans la liste des revenus ouvrant droit à crédit de l'article 23(2)(b). Les loyers (article 6) et la plus-value de cession du bien lui-même (article 13(1)) ne figurent pas dans cette liste : ils sont donc exonérés en Allemagne. La plus-value de cession d'actions d'une société dont la valeur provient principalement d'immeubles (article 13(2)) figure, elle, dans la liste, et l'Allemagne accorde alors un crédit au lieu d'une exonération.
La convention permet à l'Allemagne de tenir compte du revenu exonéré pour fixer le taux d'imposition. Mais la loi allemande exclut de cette règle les loyers d'un bien situé dans un autre État de l'Union européenne (article 32b(1), deuxième phrase, de la loi relative à l'impôt sur le revenu). La Roumanie fait partie de l'UE.
La Roumanie impose toujours en premier. La suite dépend de l'endroit où vous vivez.
Ce qu'il faut demander à un conseiller fiscal allemand (Steuerberater) : si la règle de progressivité s'applique à une plus-value de cession, et ce qu'il faut déclarer en Allemagne même lorsque le revenu est exonéré.
France : exonération, selon le taux effectif
Article 24(2)(a) de la convention entre la France et la Roumanie : les revenus imposables en Roumanie en vertu de la convention sont exonérés des impôts français sur le revenu énumérés par la convention, à l'exception des dividendes, des intérêts, des redevances et de quelques autres catégories de revenus qui ouvrent droit à un crédit. Les loyers (article 6) et les gains immobiliers (article 13(1)) sont exonérés.
L'article 24(2)(c) permet à la France de calculer l'impôt sur vos autres revenus au taux applicable à l'ensemble de vos revenus, y compris les revenus de source roumaine (« taux effectif »). Autrement dit, des loyers perçus en Roumanie peuvent relever le taux d'imposition de vos revenus en France.
Ce qu'il faut demander à un conseiller français : comment les prélèvements sociaux s'appliquent aux revenus d'un bien situé en Roumanie, et si le bien en Roumanie entre dans l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). La convention de 1974 comporte un article distinct sur la fortune (article 23), et la réponse dépend de votre situation.
Royaume-Uni : une nouvelle convention, et un crédit d'impôt
Une nouvelle convention entre le Royaume-Uni et la Roumanie a remplacé celle de 1975. Selon GOV.UK, elle est entrée en vigueur le 23 décembre 2025, et s'applique au Royaume-Uni à compter du 6 avril 2026 pour l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les plus-values, et en Roumanie à compter du 1er janvier 2026. Pour les années antérieures, l'ancienne convention s'applique encore.
Article 21 de la nouvelle convention : le Royaume-Uni accorde un crédit au titre de l'impôt roumain sur le même revenu ou le même gain, selon le droit britannique. L'article 13(4) ajoute une règle claire pour les sociétés : la Roumanie peut imposer le gain tiré d'actions dont plus de 50 % de la valeur provient d'immeubles situés en Roumanie.
Ce qu'il faut demander à un conseiller britannique : comment le crédit s'articule avec l'impôt britannique sur la plus-value, lorsque la Roumanie impose le prix de vente, et comment les règles britanniques sur les revenus de source étrangère s'appliquent à vous.
Émirats arabes unis : la Roumanie impose, et les Émirats fixent la méthode
La convention entre la Roumanie et les Émirats arabes unis a été signée à Dubaï le 4 mai 2015 et ratifiée par la loi roumaine 26/2016. Pour une personne physique, est résidente des Émirats la personne dont le domicile se trouve aux Émirats au sens de leur droit (article 4(1)(b)). L'article 22(b) laisse la méthode d'allègement, crédit ou déduction, au droit des Émirats.
Pour les résidents des Émirats, cela signifie que l'impôt roumain est souvent le seul impôt sur les revenus d'un bien situé en Roumanie. Vérifiez-le avec un conseiller, surtout si le bien est détenu par une société, et conservez un certificat de résidence fiscale des Émirats si vous vous appuyez sur la convention.
Le décalage à la vente : un impôt sur le prix, un impôt sur la plus-value
C'est ici que la plupart des acheteurs sont surpris :
- La Roumanie prélève 1 % ou 3 % du prix de vente, le jour de la signature, quelle que soit la plus-value.
- Un État à crédit d'impôt (Israël, Royaume-Uni) calcule la plus-value selon ses propres règles, l'impose, et déduit l'impôt roumain dans la limite de son propre impôt. Si, selon ses règles, vous avez vendu à perte, il se peut qu'il n'y ait aucun impôt local sur lequel imputer l'impôt roumain.
- Un État à exonération (Allemagne, France) n'impose pas la plus-value elle-même, sous réserve des règles de progressivité décrites plus haut.
L'impôt roumain sur la vente est-il entièrement imputable dans l'État de résidence ? C'est la question à poser au conseiller, avec le reçu du notaire en main.
Quand on vit en deux endroits
La réponse selon la convention dépend de l'État dont vous êtes résident fiscal. Les personnes qui séjournent longtemps en Roumanie risquent de devenir aussi résidentes fiscales roumaines ; c'est alors l'article sur la résidence de chaque convention (article 4) qui détermine quel État est votre « chez-vous » au sens de la convention. Nous avons détaillé les critères dans notre article sur la résidence fiscale.
Liste de contrôle pour les propriétaires qui vivent à l'étranger
- Trouvez votre convention et ses deux articles : l'article 6 pour les loyers, l'article 13 pour la vente.
- Vérifiez la méthode de votre État de résidence : crédit ou exonération.
- Conservez chaque reçu d'impôt payé en Roumanie : la déclaration annuelle et le paiement pour les loyers, le reçu du notaire pour une vente. Sans eux, pas de crédit.
- Demandez un certificat de résidence fiscale à votre État de résidence si un payeur roumain ou l'ANAF vous le demande.
- Décidez entre nom propre et société avant la signature, avec un conseiller dans chacun des deux pays.
- Préparez une vente avec les deux conseillers, car les deux méthodes la mesurent différemment.
Questions fréquentes
Quel État impose en premier les loyers de mon bien en Roumanie ?
La Roumanie, l'État où se trouve le bien. Les cinq conventions examinées dans l'article (Israël, Allemagne, France, Royaume-Uni et Émirats) donnent ce droit à la Roumanie à l'article 6. L'État de résidence évite ensuite la double imposition selon sa propre méthode.
Paie-t-on des impôts en Allemagne ou en France sur des loyers perçus en Roumanie ?
Selon les deux conventions, les loyers de source roumaine sont exonérés dans l'État de résidence. La France peut en tenir compte pour fixer le taux d'imposition de vos autres revenus. La loi allemande n'applique pas cette règle aux loyers d'un bien situé dans un autre État de l'Union européenne. Vérifiez les détails avec un conseiller dans votre pays.
Depuis quand la nouvelle convention fiscale entre le Royaume-Uni et la Roumanie s'applique-t-elle ?
Selon GOV.UK, elle s'applique au Royaume-Uni à compter du 6 avril 2026 pour l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les plus-values, et en Roumanie à compter du 1er janvier 2026. Pour les années antérieures, c'est la convention de 1975 qui s'applique.
Vous vivez à Dubaï : payez-vous des impôts sur votre bien en Roumanie ?
Oui, en Roumanie : les mêmes impôts sur les loyers et sur la vente que tout non-résident. La convention entre la Roumanie et les Émirats laisse la méthode d'allègement au droit des Émirats. Vérifiez votre situation avec un conseiller, surtout si la propriété passe par une société.
L'impôt sur la vente en Roumanie se calcule-t-il sur la plus-value ?
Non. Il est de 3 % de la valeur de la transaction si vous avez détenu le bien jusqu'à trois ans, et de 1 % au-delà (Code fiscal, article 111). L'État de résidence regarde généralement la plus-value : il faut donc préparer les deux calculs ensemble.
L'essentiel
Les cinq conventions s'accordent sur la première étape : la Roumanie impose en premier les revenus et les plus-values immobiliers. Elles divergent sur la seconde : Israël et le Royaume-Uni accordent un crédit au titre de l'impôt roumain, l'Allemagne et la France exonèrent le revenu, et les Émirats s'en remettent à leur propre droit.
Avant d'acheter, mieux vaut savoir quelle méthode s'applique à vous. C'est elle qui détermine quelle part de l'impôt roumain constitue le coût final.
Si vous envisagez un achat en Roumanie, avec nous ou ailleurs, réservez un échange d'une demi-heure avec moi. Je ne remplace pas votre conseiller fiscal, mais je vous aiderai à vous présenter devant lui avec les bonnes questions.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Code fiscal roumain, loi 227/2015, version consolidée (legislatie.just.ro), articles 64, 84, 84^1, 111 et 223 · Convention entre Israël et la Roumanie, texte en hébreu (en hébreu) et Arrêté israélien relatif à l'impôt sur le revenu (prévention de la double imposition) (Roumanie), 2023 (en hébreu) · Convention entre l'Allemagne et la Roumanie, ministère fédéral allemand des Finances · Loi allemande relative à l'impôt sur le revenu, article 32b · Convention entre la France et la Roumanie, impots.gouv.fr · Conventions fiscales entre le Royaume-Uni et la Roumanie, GOV.UK · Convention entre la Roumanie et les Émirats, ANAF et loi 26/2016
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Les règles sont à jour au 17 octobre 2026, et elles évoluent. La façon dont une convention s'applique dépend de votre résidence, de la structure de détention et du droit des deux États. Avant toute décision, consultez un conseiller fiscal en Roumanie et un conseiller fiscal dans votre État de résidence.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
