İsrail, Almanya, Fransa, Birleşik Krallık ya da BAE: Romanya’daki mülkünüzü kim vergilendirir ve çifte vergi nasıl önlenir?

Romanya’nın vergi anlaşmaları ve mülkünüz: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Burada ele alınan beş anlaşmanın hepsinde (Romanya ile İsrail, Almanya, Fransa, Birleşik Krallık ve Birleşik Arap Emirlikleri) mülk için kural aynı: mülkün bulunduğu yer olan Romanya, kirayı ve satış kazancını vergilendirme hakkına sahiptir. Bu hak, taşınmaz mal gelirine ilişkin maddede (beşinde de 6. madde) ve sermaye kazançları maddesinde (beşinde de 13. madde) belirlenmiştir.

Farklı olan ikinci adımdır: yaşadığınız ülke aynı gelirin yeniden vergilendirilmesini nasıl önler. İsrail ve Birleşik Krallık Romanya vergisi için mahsup yapar. Almanya ve Fransa geliri muaf tutar ve diğer gelirleriniz için oranı belirlerken hesaba katabilir. BAE anlaşması yöntemi BAE hukukuna bırakır.

Kısacası: Romanya her zaman önce vergilendirir. Sonra ne olacağını yaşadığınız yer belirler.

İsrail tarafını İsrail-Romanya vergi anlaşması makalemizde ayrıntılı ele alıyoruz. Bu makale beş pazarı yan yana koyuyor.

Nerede yaşarsanız yaşayın Romanya ne alır

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya, mukim olmayan bir gerçek kişinin kira ve mülk satışını mukimle aynı kurallara göre vergilendirir (Vergi Kanunu, 227/2015 sayılı Kanun, 223(2)(g) madde). 2026’da:

Gelir	Romanya vergisi	Kim tahsil eder	Vergi Kanunu
Gerçek kişi kiracıdan kira	Sabit %20 indirimden sonra kiranın %10’u, yani brüt kiranın yaklaşık %8’i	Siz, yıllık beyannamede	Madde 64, 84
Bir şirketten ya da defter tutan başka bir kuruluştan kira	Aynı oran, kiracı tarafından kaynakta kesilir	Kiracı	Madde 84^1
Satış, 3 yıla kadar elde tutulmuş	İşlem değerinin %3’ü	Noter, imza günü	Madde 111(1)(a)
Satış, 3 yıldan fazla elde tutulmuş	İşlem değerinin %1’i	Noter, imza günü	Madde 111(1)(b)

Aşağıdaki karşılaştırma için iki nokta önemli:

• Romanya satış vergisi kazanç üzerinden değil, fiyat üzerinden alınır. Zararına satsanız bile ödersiniz. Yaşadığınız ülke genellikle kazanca bakar.
• Hiçbir anlaşma bu Romanya vergilerini azaltmaz. Anlaşmalar Romanya’ya mülk gelirini tam olarak vergilendirme hakkı verir. Rahatlama kendi ülkenizde gerçekleşir.

Ayrıntılar, tarihler ve formlar Romanya’da kira geliri vergisi ve Romanya’da mülk satışında vergi rehberlerimizde.

1. Adım: her anlaşmada önce Romanya vergilendirir

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Yaşadığınız ülke	Romanya ile anlaşma	Kira	Satış	Mülk ağırlıklı bir şirketin hisseleri
İsrail	15.6.1997’de imzalandı, 1.1.1999’dan itibaren uygulanıyor; değişiklik protokolü 3.11.2020’de imzalandı, İsrail’de 1.1.2024’ten itibaren uygulanıyor	Madde 6	Md. 13/1	Madde 13(4)
Almanya	4.7.2001’de imzalandı	Madde 6	Md. 13/1	Madde 13(2)
Fransa	27.9.1974’te imzalandı, 27.9.1975’te yürürlüğe girdi	Madde 6	Md. 13/1	Md. 13/1
Birleşik Krallık	Yeni anlaşma 13.11.2024’te imzalandı, 23.12.2025’te yürürlüğe girdi	Madde 6	Md. 13/1	Madde 13(4), değerin %50’sinden fazlası mülkten geliyorsa
BAE	4.5.2015’te imzalandı, 26/2016 sayılı Romanya Kanunu ile onaylandı	Madde 6	Md. 13/1	Özel kural yok

Son sütun, villaya bir şirket aracılığıyla sahipseniz önemlidir. Bu anlaşmaların çoğunda, değeri esas olarak Romanya mülkünden gelen bir şirketin hisselerinin satışı da Romanya’da vergilendirilebilir. Kişisel olarak mı yoksa şirket aracılığıyla mı alacağınız, imzadan önce bir danışmanla verilecek bir karardır; bunu SRL aracılığıyla satın alma makalemizde ele alıyoruz.

2. Adım: yaşadığınız ülke iki kez vergilendirmeyi nasıl önler

Bu konuyu geliştiricilere sorun

İki yöntem var ve aradaki fark büyük.

Yöntem	Nasıl işler	Romanya mülkü için kimin kullandığı
Mahsup	Yaşadığınız ülke de geliri vergilendirir ve Romanya vergisini, aynı gelir üzerindeki kendi vergisine kadar düşer	İsrail, Birleşik Krallık
Muafiyet	Yaşadığınız ülke geliri vergilendirmez, ancak diğer gelirleriniz için oranı belirlerken hesaba katabilir (“progresyon”)	Almanya, Fransa

Mahsupta, iki verginin yüksek olanını ödemiş olursunuz. Muafiyette ise Romanya vergisi genellikle o gelir üzerindeki nihai vergidir.

Ülke ülke

Bu konuyu geliştiricilere sorun

İsrail: mahsup ve %15 rotasında bir tuzak

Anlaşmanın 24. maddesi: İsrail, İsrail hukuku uyarınca, aynı gelir üzerindeki İsrail vergisine kadar Romanya vergisini mahsup olarak kabul eder. İsrail mukimi kirayı ve satışı İsrail’de beyan eder.

Kirada, İsrail rotasının seçimi mahsubu alıp alamayacağınızı belirler. %15 rotasında (Gelir Vergisi Kararnamesi’nin 122A maddesi) Romanya vergisi için mahsup yoktur. Her iki rotayı anlaşma makalesinde, İsrail’deki beyanları ise yurt dışındaki mülkü bildirme rehberimizde anlatıyoruz.

2020 protokolü anlaşmayı 2024’ten itibaren değiştirdi. Sizin durumunuzda bir şeyi değiştirip değiştirmediğini danışmanınıza sorun.

Almanya: muafiyet ve progresyon kuralı

Almanya-Romanya anlaşmasının 23(2)(a) maddesi: Almanya, Romanya’da vergilendirilebilen ve 23(2)(b) maddesindeki mahsup listesinde olmayan Romanya gelirini muaf tutar. Kira (6. madde) ve mülkün kendisinin satışından kazanç (13(1) madde) bu listede değildir, dolayısıyla Almanya’da muaftır. Mülk ağırlıklı bir şirketin hisselerinden elde edilen kazançlar (13(2) madde) listededir, bu yüzden bunlar için Almanya bunun yerine mahsup verir.

Anlaşma, Almanya’nın muaf geliri oranı belirlerken hesaba katmasına izin verir. Ancak Alman hukuku, başka bir AB ülkesindeki mülkten elde edilen kirayı bu kuraldan hariç tutar (Gelir Vergisi Kanunu’nun 32b maddesi, 1. fıkra, ikinci cümle). Romanya AB’dedir.

Bir Alman vergi danışmanına (Steuerberater) ne sormalı: progresyonun satış kazancına uygulanıp uygulanmadığını ve gelir muaf olsa bile Almanya’da neyi bildirdiğinizi.

Fransa: muafiyet, efektif oranla

Fransa-Romanya anlaşmasının 24(2)(a) maddesi: anlaşma uyarınca Romanya’da vergilendirilebilen gelir, anlaşmada sayılan Fransız gelir vergilerinden muaftır; mahsup verilen temettüler, faizler, royalty’ler ve birkaç başka kategori hariç. Kira (6. madde) ve mülkten kazançlar (13(1) madde) muaftır.

24(2)(c) madde, Fransa’nın diğer gelirleriniz üzerindeki vergiyi, Romanya geliri dahil toplam gelirinize uygulanan oranla (“taux effectif”) hesaplamasına izin verir. Dolayısıyla Romanya kirası Fransız gelirinizin oranını yükseltebilir.

Bir Fransız danışmana ne sormalı: sosyal katkı paylarının Romanya mülk gelirine nasıl uygulandığını ve Romanya mülkünüzün Fransız gayrimenkul servet vergisi (IFI) için sayılıp sayılmadığını. 1974 tarihli anlaşmanın servet hakkında kendi maddesi vardır (23. madde) ve cevap durumunuza bağlıdır.

Birleşik Krallık: yeni bir anlaşma ve mahsup

Yeni bir Birleşik Krallık-Romanya anlaşması 1975 tarihli sözleşmenin yerini aldı. GOV.UK’ye göre 23 Aralık 2025’te yürürlüğe girdi ve Birleşik Krallık’ta gelir vergisi ve sermaye kazançları vergisi için 6 Nisan 2026’dan, Romanya’da ise 1 Ocak 2026’dan itibaren geçerli. Daha önceki yıllar için eski sözleşme hâlâ uygulanır.

Yeni anlaşmanın 21. maddesi: Birleşik Krallık, aynı gelir ya da kazanç üzerindeki Romanya vergisi için Birleşik Krallık hukuku uyarınca mahsup verir. 13(4) madde şirketler için net bir kural ekler: Romanya, değerinin %50’sinden fazlasını Romanya mülkünden alan hisselerdeki kazançları vergilendirebilir.

Bir Birleşik Krallık danışmanına ne sormalı: Romanya satış fiyatı üzerinden vergilendirdiği için mahsubun kazanç üzerindeki Birleşik Krallık vergisine karşı nasıl işlediğini ve yurt dışı gelirine ilişkin Birleşik Krallık kurallarının size nasıl uygulandığını.

BAE: Romanya vergilendirir, yöntemi BAE belirler

Romanya-BAE anlaşması 4 Mayıs 2015’te Dubai’de imzalandı ve 26/2016 sayılı Romanya Kanunu ile onaylandı. Gerçek kişi için BAE mukimi, BAE hukukuna göre BAE’de ikametgâhı olan kişidir (4(1)(b) madde). 22(b) madde giderim yöntemini, mahsup ya da indirimi, BAE hukukuna bırakır.

BAE mukimi için bu, Romanya mülk gelirinde çoğu zaman tek verginin Romanya vergisi olması anlamına gelir. Bunu bir danışmanla teyit edin, özellikle mülke bir şirket aracılığıyla sahipseniz, ve anlaşmaya dayanıyorsanız BAE vergi mukimliği belgesini saklayın.

Satışta uyumsuzluk: fiyat üzerinden vergi, kazanç üzerinden vergi

Alıcıları en çok şaşırtan yer burası:

1. Romanya kazanç ne olursa olsun, imza gününde satış fiyatının %1’ini ya da %3’ünü alır.
2. Mahsup uygulayan ülke (İsrail, Birleşik Krallık) kazancı kendi kurallarına göre hesaplar, vergilendirir ve Romanya vergisini kendi vergisine kadar düşer. Kendi ülkenizde zararla sattıysanız, Romanya vergisinin düşüleceği bir vergi olmayabilir.
3. Muafiyet uygulayan ülke (Almanya, Fransa) yukarıdaki progresyon kuralları saklı kalmak üzere kazancın kendisini vergilendirmez.

Romanya satış vergisinin kendi ülkenizde tamamen mahsup edilip edilemeyeceği, elinizde notere ait makbuzla danışmanınıza soracağınız bir sorudur.

İki yerde yaşadığınızda

Anlaşma cevabı vergi mukimi olduğunuz yere bağlıdır. Romanya’da uzun süre kalırsanız Romanya vergi mukimi de olabilirsiniz; bu durumda her anlaşmanın mukimlik maddesi (4. madde) anlaşma bakımından hangi ülkenin yaşadığınız ülke olduğunu belirler. Testleri vergi mukimliği makalemizde ele alıyoruz.

Yurt dışındaki mülk sahipleri için kontrol listesi

1. Anlaşmanızı ve iki maddesini bulun: kira için 6. madde, satış için 13. madde.
2. Yaşadığınız ülkenin yöntemini bilin: mahsup mu muafiyet mi.
3. Her Romanya vergi makbuzunu saklayın: kira için yıllık beyanname ve ödeme, satış için noterin makbuzu. Bunlar olmadan mahsup yoktur.
4. Vergi mukimliği belgesi isteyin, bir Romanya ödeyicisi ya da ANAF isterse, yaşadığınız ülkeden.
5. Şahsi mi şirket üzerinden mi sahiplik olacağına imzadan önce karar verin, her ülkedeki bir danışmanla.
6. Satışı her iki danışmanla planlayın, çünkü iki sistem bunu farklı ölçer.

Sık sorulan sorular

Romanya’daki mülkümün kirasını önce hangi ülke vergilendirir?

Mülkün bulunduğu yer olan Romanya. Burada ele alınan beş anlaşmanın tümü (İsrail, Almanya, Fransa, Birleşik Krallık ve BAE) 6. maddede bu hakkı Romanya’ya tanır. Ardından yaşadığınız ülke çifte vergiyi kendi yöntemiyle giderir.

Romanya kirası için Almanya’da ya da Fransa’da vergi öder miyim?

Her iki anlaşmaya göre Romanya kirası yaşadığınız ülkede muaftır. Fransa, diğer gelirleriniz için oranı belirlerken bunu hesaba katabilir. Alman hukuku bu kuralı başka bir AB ülkesindeki mülkten elde edilen kira için uygulamaz. Ayrıntıları ülkenizdeki bir danışmanla teyit edin.

Birleşik Krallık-Romanya yeni vergi anlaşması benim için geçerli mi?

GOV.UK’ye göre Birleşik Krallık’ta gelir vergisi ve sermaye kazançları vergisi için 6 Nisan 2026’dan, Romanya’da ise 1 Ocak 2026’dan itibaren geçerli. Daha önceki yıllar için 1975 tarihli sözleşme uygulanır.

Dubai’de yaşıyorum. Romanya’daki mülküm için vergi öder miyim?

Evet, Romanya’da: mukim olmayan herkesle aynı kira ve satış vergileri. Romanya-BAE anlaşması giderim yöntemini BAE hukukuna bırakır. Durumunuzu bir danışmanla kontrol edin, özellikle mülke bir şirket aracılığıyla sahipseniz.

Romanya satış vergisi kâr üzerinden mi alınır?

Hayır. Mülkü üç yıla kadar elde tuttuysanız işlem değerinin %3’ü, sonrasında %1’idir (Vergi Kanunu, 111. madde). Yaşadığınız ülke genellikle kazanca bakar; bu yüzden iki hesabın birlikte planlanması gerekir.

Sonuç

Beş anlaşma ilk adımda hemfikir: Romanya mülk gelirini ve kazançlarını önce vergilendirir. İkinci adımda ayrılırlar: İsrail ve Birleşik Krallık Romanya vergisini mahsup eder, Almanya ve Fransa geliri muaf tutar, BAE ise kendi hukukuna bırakır.

Satın almadan önce size hangi yöntemin uygulandığını bilin. Romanya vergisinin ne kadarının nihai maliyet olduğunu bu belirler.

Romanya’da, bizimle ya da başka biriyle, bir satın alma planlıyorsanız benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Vergi danışmanınızın yerini almam, ama ona doğru sorularla ulaşmanıza yardımcı olurum.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: Romanya Vergi Kanunu, 227/2015 sayılı Kanun, birleştirilmiş metin (legislatie.just.ro), 64, 84, 84^1, 111 ve 223. maddeler · İsrail-Romanya vergi anlaşması, İbranice metin ve Gelir Vergisi (Çifte Vergilendirmenin Önlenmesi) (Romanya) Emri 2023 (İbranice) · Almanya-Romanya anlaşması, Alman Federal Maliye Bakanlığı · Alman Gelir Vergisi Kanunu, 32b maddesi · Fransa-Romanya anlaşması, impots.gouv.fr · Birleşik Krallık-Romanya vergi anlaşmaları, GOV.UK · Romanya-BAE anlaşması, ANAF ve 26/2016 sayılı Kanun

Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır; vergi, hukuk ya da mali tavsiye değildir. Kurallar 17 Ekim 2026 itibarıyla günceldir ve değişir. Bir anlaşmanın nasıl uygulanacağı ikametinize, sahiplik yapınıza ve her iki ülkenin hukukuna bağlıdır. Herhangi bir karardan önce Romanya’daki bir vergi danışmanına ve ikamet ettiğiniz ülkedeki bir vergi danışmanına danışın.