חמישה כלים שעונים על השאלות שעולות בכל פגישה: כמה עולה העסקה מעבר למחיר, איך זזה הריבית, כמה באמת עולה מ״ר, כמה עולים בתי הספר ואיפה כדאי לגור. נתונים ממקורות רשמיים, וכשנתון הוא הערכה, זה כתוב לידו.
הזינו מחיר ובחרו את סוג העסקה. החישוב מפרק את העלויות לפי החוק הרומני: מע״מ, שכר נוטריון, אגרת רישום בפנקס המקרקעין ונסח טאבו, ומשווה לחמש מדינות נוספות באותו מחיר.
עלויות מעבר למחיר הנקי-
סך הכול לתשלום-
רכיב
סכום
מקור
בנכס יד שנייה המכירה פטורה ממע״מ (סעיף 292(2)(f) לקוד המס). מס ההעברה של סעיף 111 (1% או 3%) מוטל על מוכר פרטי בלבד, ולא על הקונה.
מה לא נכלל: מס רכישה לקונה, כי אין כזה ברומניה. מס ההעברה של סעיף 111 חל רק על מוכר שהוא אדם פרטי, ולא על חברה יזמית (קוד המס, ANAF, נבדק 17.10.2026).
מע״מ 9%: השיעור המופחת חל רק על מסירות עד 30.09.2026 (חוק 161/2026). במסירה אחרי התאריך הזה חל 21%.
נוטריון: המדרגות הן שכר מינימום לפי צו שר המשפטים 177/C/2024, ומחושבות על המחיר בלי מע״מ. נוטריון רשאי לגבות יותר. אם המחיר נמוך מערך המינימום בגריד הנוטריונים, החישוב נעשה לפי הגריד.
מי משלם: לפי סעיף 1666 לקוד האזרחי הרומני, עלויות המכירה על הקונה, אלא אם הוסכם אחרת. כשהיזם מתחייב לשאת בעלויות, זה צריך להיות כתוב בחוזה.
בפרויקט שלנו, Compass on the Lake: המחיר כולל מע״מ, נוטריון, אגרת רישום ועו״ד. 29 וילות בבלוטשט, החל מ-299,900 €. לווילות הפנויות ולמחירים
אותו מחיר, חמש מדינות נוספות
דירה חדשה מיזם, קונה פרטי מחו״ל, לא דירת מגורים ראשית. מסים ואגרות רשמיות בלבד, בלי שכר טרחת עו״ד. רכיב שמסומן ״הערכה״ לא נקרא במקור רשמי.
נבדק 17.10.2026. ספרד: אגרות הנוטריון והרישום הן טווח משוער, ולכן מוצג טווח. יוון: השעיית המע״מ על בנייה חדשה בתוקף עד 31.12.2026 (חוק 5246/2025), ולכן מוצגים שני תרחישים. קפריסין: מס הבולים בוטל מ־01.01.2026. בולגריה: כל הרכיבים הם הערכה, ושיעור המס המקומי (3%) הוא של סופיה.
כלי 2
מדד IRCC: הריבית שמתחת למשכנתא בלאי
משכנתא בלאי בריבית משתנה ברומניה מחושבת כ־IRCC ועוד מרווח קבוע של הבנק. המדד מתעדכן פעם ברבעון. כאן כל הערכים מאז שהמדד נולד ב־2019, ישירות מהבנק המרכזי (BNR).
IRCC שחל עכשיו5.57%ערך 2026T2, חל ב־01.10–31.12.2026 · BNR
ריבית BNR6.50%בתוקף מ־08.08.2024, החלטה אחרונה 08.10.2026 · BNR
IRCC רבעוני, באחוזים, לפי רבעון החישוב · ייצוא נתונים של BNR, נבדק 17.10.2026
געו או רחפו מעל נקודה כדי לראות את הערך.
מתי ערך חל: ערך שמסומן T מחושב מהריביות של רבעון T, מתפרסם ביום העבודה האחרון של הרבעון הבא, וחל ברבעון שאחריו (OUG 19/2019 וכללי החישוב של BNR). העמודה ״חל ברבעון״ נגזרת מהכלל הזה. לגבי 2026T2 יש אישור ישיר: הערך חל ב־1.10–31.12.2026.
הערך הבא: 2026T3 עוד לא פורסם. לפי הכללים הוא יתפרסם בסוף דצמבר 2026 ויחול ברבעון הראשון של 2027.
כל 30 הערכים בטבלה
רבעון חישוב
IRCC
חל ברבעון (נגזר)
2026T2
5.57%
2026T4
2026T1
5.56%
2026T3
2025T4
5.58%
2026T2
2025T3
5.68%
2026T1
2025T2
6.06%
2025T4
2025T1
5.55%
2025T3
2024T4
5.55%
2025T2
2024T3
5.66%
2025T1
2024T2
5.99%
2024T4
2024T1
5.86%
2024T3
2023T4
5.90%
2024T2
2023T3
5.97%
2024T1
2023T2
5.96%
2023T4
2023T1
5.94%
2023T3
2022T4
5.98%
2023T2
2022T3
5.71%
2023T1
2022T2
4.06%
2022T4
2022T1
2.65%
2022T3
2021T4
1.86%
2022T2
2021T3
1.17%
2022T1
2021T2
1.08%
2021T4
2021T1
1.25%
2021T3
2020T4
1.67%
2021T2
2020T3
1.88%
2021T1
2020T2
2.17%
2020T4
2020T1
2.41%
2020T3
2019T4
2.44%
2020T2
2019T3
2.36%
2020T1
2019T2
2.66%
2019T4
2019T1
2.63%
2019T3
המרווחים שהבנקים מפרסמים
מרווח קבוע מעל IRCC, כפי שהוא מופיע בדפי המוצר של הבנקים ב־17.10.2026. אלה תנאים מפורסמים ולא ממוצע שוק. העמודה ״IRCC + מרווח״ היא חיבור פשוט שלנו לפי IRCC של 5.57%, ולא הצעה של בנק.
בנק
מוצר
מרווח (נק׳ אחוז)
IRCC + מרווח
תנאים
מקור
BCR
Casa Mea (קבועה 3 שנים, אחר כך משתנה)
2.30 עד 3.50
7.87%
הכנסה של 10,000 לאי לפחות בחשבון BCR ורמת הטבות Max. בלי התנאים: 3.50.
ל־Banca Transilvania ול־BRD לא נמצא מרווח מפורסם. ריביות ROBOR ב־16.10.2026: ROBOR 3M 6.08% · ROBOR 6M 6.13% · ROBOR 12M 6.19% (BNR). EURIBOR לא מוצג, כי לא נבדק מול מקור רשמי.
כלי 3
מחיר למ״ר בבוקרשט ובאילפוב: כל המקורות, זה לצד זה
כל אתר מפרסם מספר אחר, והמספרים לא סותרים: הם פשוט מודדים דברים שונים. כאן כל מקור עם ההגדרה שלו, התקופה והקישור, כדי שתוכלו להשוות בין דברים דומים.
כל הערכים נבדקו ב־17.10.2026. ליישובי אילפוב יש רק מקור אחד (VDI.ro) עם מדגמים קטנים, ולכן הם מסומנים כהערכה. ל־imobiliare.ro אין דפים לאילפוב או ליישובים בו. גריד הנוטריונים הוא ערך מינימום לצורכי מס ולא מחיר שוק, ולכן הוא לא בטבלה.
למה המספרים שונים
מחיר מבוקש מול מחיר עסקה. כל המקורות בטבלה מודדים מחיר שהמוכר מבקש. אין מקור ציבורי למחיר עסקה בפועל למ״ר בבוקרשט או באילפוב. ANCPI מפרסמת מספר עסקאות בלבד, בלי מחירים.
שטח שימושי מול שטח בנוי. imobiliare.ro ו־Storia מחשבים לפי שטח שימושי. שטח בנוי גדול בדרך כלל ב־15%–25%, ולכן אותו מחיר נותן מספר נמוך יותר למ״ר. ב־VDI, ב־Numbeo וב־sqmdata הבסיס לא מצוין.
חדש מול ישן. ב־imobiliare.ro הדירות החדשות יקרות מהישנות. במדגם של Storia ההפך, כי הרבה מהפרויקטים החדשים אצלה בשולי העיר. זה הבדל בהרכב המדגם, לא בשוק.
דירה מול בית. במחיר למ״ר של בית צמוד קרקע כלול גם המגרש. לכן וילה באילפוב יכולה להראות מחיר למ״ר דומה לדירה בעיר, למרות שהמחיר הכולל גבוה בהרבה.
ממוצע מול חציון. imobiliare.ro ו־Storia מפרסמים ממוצע, שנמשך למעלה בגלל מודעות יוקרה. VDI עבר לחציון באוגוסט 2026.
איזו ״בוקרשט״. ממוצע עירוני, מרכז העיר, סקטור 1 או שולי אילפוב: כל אחד מהם נותן מספר אחר. פיפרה, למשל, חצויה בין סקטור 1 לבין וולונטרי.
מע״מ. אף מדד ציבורי לא מציין אם מחיר דירה חדשה כולל מע״מ. מודעות מפרסמות לפעמים ״כולל מע״מ״ ולפעמים ״+ מע״מ״.
מי מפרסם מחדש. Global Property Guide מפרסם מחדש את imobiliare.ro. bucharest.ro מציג ממוצעי מודעות תחת הכותרת ״מחירי עסקה״. Numbeo הוא ממוצע של דיווחי גולשים, לא מודעות ולא עסקאות.
מספרים שמסתובבים בתשובות של מנועי AI
2,100. כנראה מ־sqmdata.com (רבעון 1, 2026), שלא מפרסם שיטה או מקור. הייחוס לתשובות AI הוא הסקה שלנו.
3,419 ו־2,396. לא מצאנו את המקור. ייתכן ש־3,419 הוא ערך ישן של Numbeo למרכז העיר, אבל זו השערה בלבד.
כלי 4
בתי ספר בינלאומיים בצפון בוקרשט: שכר לימוד 2026/27
שכר הלימוד כפי שבית הספר עצמו מפרסם, באירו, בלי מע״מ אלא אם צוין אחרת. סננו לפי תוכנית לימודים ואזור, ומיינו לפי מחיר.
American International School of Bucharest (AISB)
פיפרה, וולונטרי
IB (PYP, MYP, DP) ותעודת תיכון אמריקאית
€7,810–€28,050 לשנה
דמי רישום 3,500 לילד הראשון (KG עד כיתה 12), אגרת בניין 1,000 לשנה.
הסעה: 2,880–3,940 לשנה + מע״מ, לפי מרחק.
מכניסת הפרויקט בבלוטשט: 14.9 ק״מ, 22 דק׳ בלי עומס (OSRM, 17.09.2026).
הטווח הוא מהשלב הזול ביותר (בדרך כלל גן) ועד היקר ביותר (בדרך כלל תיכון). מחירי הסעה וארוחות כמעט לא מתפרסמים, חוץ מ־AISB. ל־Questfield יש רק הערכה ממדריך בלי תאריך, ולכן היא לא מוצגת.
כלי 5
יישובי אילפוב בצפון בוקרשט: השוואה
תשעה יישובים, אותם מדדים, ממקורות רשמיים ככל האפשר. לחצו על כותרת עמודה כדי למיין, וסננו לפי מה שחשוב לכם.
יישוב
הצפות [5]
רעש מטוסים [6]
מים וביוב [7]
בלוטשט *
11,210
+34.8%
30 (25.5 ק״מ)
14
5 (2 בשתי משמרות)
12
לא APSFR, נהרות סמוכים מודלו
לא נזכר
Apă Ilfov
קורבאנקה
11,412
+61.4%
28 (22.5 ק״מ)
12
4 (2 בשתי משמרות)
2
לא APSFR, נהרות סמוכים מודלו
הכפר Tamași נזכר (233 תושבים)
לא אומת
אוטופני
21,750
+56.9%
23 (16.3 ק״מ)
8
6 (2 בשתי משמרות)
13
לא נמצא APSFR
נזכר (1,019 תושבים)
לא אומת
סנגוב
8,331
+14.6%
34 (35.7 ק״מ)
24
6 (2 בשתי משמרות)
6
לא APSFR, הנהר מודל
לא נזכר
Apă Ilfov
שטפנשטי דה ז׳וס
10,588
+83.3%
23 (16.8 ק״מ)
23
2 (1 בשתי משמרות)
5
לא נמצא APSFR
לא נזכר
לא אומת
טונארי
9,617
+80.2%
23 (14.5 ק״מ)
16
2 (1 בשתי משמרות)
4
לא נמצא APSFR
נזכר (בכפר Dimieni: 1,037 תושבים)
Apă Ilfov
וולונטרי (כולל פיפרה)
47,366
+10.3%
17 (9.4 ק״מ)
26
10 (4 בשתי משמרות)
18
לא נמצא APSFR
לא נזכר
לא אומת
מוגושואה
9,820
+28.8%
22 (14.8 ק״מ)
20
1 (1 בשתי משמרות)
3
על נהר Colentina (APSFR)
לא נזכר
Apă Ilfov
קיטילה
14,762
+4.1%
20 (13.5 ק״מ)
22
7 (4 בשתי משמרות)
6
על נהר Colentina (APSFR)
לא נזכר
לא אומת
* בלוטשט, מכניסת הפרויקט ולא מבניין העירייה: 23.7 ק״מ ו־31 דק׳ לקילומטר 0, 12 דק׳ לשדה התעופה (OSRM, 17.09.2026).
מקורות ותאריכים
[1] אוכלוסייה: מפקד 2021, טבלה 1.22; מפקד 2011, טבלה 10. השינוי הוא חישוב שלנו משני המפקדים. מאומת
[2] זמן נסיעה:OSRM, מבניין העירייה לקילומטר 0 (Piața Universității) ולשדה התעופה Henri Coandă, בלי עומסי תנועה. בשעות העומס הזמן ארוך יותר. הערכה
[3] מוסדות חינוך ציבוריים: רשת בתי הספר של משרד החינוך לשנת 2025-26, data.gov.ro. כולל גני ילדים. ״שתי משמרות״ הוא מצב הפעולה הרשום. מאומת
[4] קווי אוטובוס: קווי STB עם תחנה בתחום היישוב, STB Digital. קווי STV (המפעיל של וולונטרי) לא נבדקו, ולכן הרשימה עלולה להיות חלקית. הערכה
[5] הצפות: תוכניות ניהול סיכוני הצפה, מחזור 2: PMRI 1, PMRI 2, PMRI 3. היעדר APSFR אינו הוכחה שאין סיכון. מאומת
[6] רעש מטוסים: רצועת 55–60dB (Lden) במפות הרעש של CNAB (נתוני 2021), לפי סיכום בעיתונות. ״לא נזכר״ אינו הוכחה שאין חשיפה. הערכה
[7] מים וביוב: רשימת היישובים שמשרתת Apă Ilfov. ביישובים האחרים המפעיל לא אומת. אחוז החיבור לביוב לא פורסם. מאומת
נבדק 17.10.2026. היתרי בנייה, דירות שהושלמו ואוכלוסייה לפי מקום מגורים ל־2026 קיימים במאגר INS TEMPO, אבל לא נשלפו, ולכן הם לא בטבלה. בפיפרה אין נתוני מפקד נפרדים: התושבים שלה נכללים בוולונטרי.
המידע בדף הוא מידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הנתונים נכונים לתאריך שמופיע ליד כל מספר. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם עורך דין בלתי תלוי.