الطريق إلى فيلتكم: عام أم خاص أم مشترك؟ الجواب يحدد من يزيل الثلج

الطريق إلى فيلا في مجمع مسوّر: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

في مشروع فلل مسوّر قرب بوخارست، لا يكون الشارع أمام منزلكم في العادة شارعًا عامًا. فالقانون الروماني يميّز بين نوعين من الطرق. الطرق العامة ملك عام وتُصان من الأموال العامة. أما الطرق ذات الاستخدام الخاص فيديرها الأشخاص الذين يملكونها (المرسوم الحكومي 43/1997 بشأن نظام الطرق، المادة 3).

وهذا الفرق يحدد كل شيء تقريبًا في الحياة اليومية. فخدمة النظافة التابعة للسلطة المحلية تشمل إزالة الثلج من الطرق العامة (القانون 101/2006، المادة 2(3)(g)). أما على الطريق الخاص فينظّم الملّاك ذلك ويدفعون تكلفته بأنفسهم. والأمر نفسه ينطبق على الإنارة والإصلاحات وتصريف المياه.

بعبارة بسيطة: قبل الشراء، اعرفوا من يملك الطريق على الورق. فمن يملكه يدفع تكلفته في الشتاء، ويتحكم في وصولكم بقية العام.

تناولنا الجمعية ورسومها في مقالنا عن إدارة المجمعات المسوّرة. وهذا المقال عن الطريق نفسه.

ثلاثة أنواع من الطرق، وثلاث مجموعات من القواعد

اسألوا المطوّرين عن هذا

نوع الطريق	من يملكه	من يتولى صيانته	الخطر الرئيسي
شارع عام	البلدية أو الدولة (الملك العام)	السلطة المحلية، من الأموال العامة (المرسوم 43/1997، المادة 3(a))	منخفض. ويتوقف مستوى الخدمة على البلدية
طريق خاص يملكه المطوّر	شركة المطوّر	المالك (المرسوم 43/1997، المادة 3(b))	أن يبيع المطوّر الطريق أو يرهنه أو يتوقف عن العمل وهو يملك منفذكم الوحيد
طريق في ملكية مشتركة إجبارية للملّاك	جميع ملّاك الفلل، بحصص	الملّاك، يتقاسمون التكاليف بنسبة حصصهم (القانون المدني، المادة 647(3))	القرارات والمدفوعات تتوقف على جيرانكم

ويذكر القانون المدني صراحةً "الطريق المشترك في حي سكني" حالةً من حالات الملكية المشتركة الإجبارية (المادة 646(3)). ولا يجوز بيع حصتكم في هذا الطريق بمعزل عن فيلتكم (المادة 647(2)).

وهناك حالة رابعة: حق المرور (servitute de trecere) على أرض يملكها شخص آخر. وحق الارتفاق عبء على عقار لمصلحة عقار آخر (المادة 755)، وينشأ بتصرف قانوني أو بالتقادم المكسب، مع تطبيق قواعد السجل العقاري (المادة 756).

ويعرّف القانون 169/2026 (قانون التخطيط والبناء) الطريق الخاص أيضًا: طريق ذو استخدام خاص مصمَّم وفق أنظمة التخطيط والمعايير السارية، لضمان ظروف جيدة لحركة السيارات والمشاة ووصول مركبات الطوارئ. اسألوا عمّا إذا كان الطريق في مشروعكم قد صُمّم واعتُمد على هذا الأساس.

من يزيل الثلج ومن يضيء الطريق

اسألوا المطوّرين عن هذا

الخدمة	الشارع العام	الطريق الخاص
إزالة الثلج ومكافحة الجليد	خدمة النظافة المحلية: "تنظيف الثلج من الطرق العامة ونقله" (القانون 101/2006، المادة 2(3)(g))	الملّاك، عادة عبر الجمعية ومقاول مأجور
إنارة الشارع	خدمة الإنارة العامة المحلية (القانون 230/2006)	الملّاك: الأعمدة والمصابيح وفاتورة الكهرباء
إصلاح الأسفلت	البلدية	الملّاك
تصريف مياه الأمطار	البلدية	الملّاك
البوابة والحاجز والكاميرات	لا ينطبق	الملّاك

قد تحمل فصول الشتاء حول بوخارست ثلجًا وجليدًا. وعلى الطريق الخاص، يجب أن يكون لدى جهةٍ ما عقد وميزانية قبل أول تساقط للثلج. اسألوا المطوّر:

1. من سيزيل الثلج عن الطريق في الشتاء الأول، قبل أن تُنشأ الجمعية؟
2. هل إزالة الثلج مدرجة في مشروع ميزانية الجمعية، وبأي تكلفة؟
3. من يدفع كهرباء إنارة الشارع، وعلى أي عدّاد؟

الجمعية: متى ينطبق القانون 196/2018 على الفلل

اسألوا المطوّرين عن هذا

بموجب القانون 196/2018، "المجمع السكني" أرض تقوم عليها منازل، منفصلة أو متلاصقة أو شبه منفصلة، فيها ملكية مشتركة وملكية فردية (المادة 2(b)). ويُعدّ هذا المجمع مِلكًا مشتركًا لأغراض القانون (المادة 3(3)(c))، وينطبق القانون ابتداءً من ثلاث وحدات عقارية فأكثر (المادة 1(1)).

وعمليًا، جمعية الملّاك هي الجهة التي توقّع عقد إزالة الثلج، وتدفع تكلفة الإنارة، وتجمع المساهمات. ويسمح القانون للجمعية بفرض غرامات تأخير تصل إلى 0.2% يوميًا، لا تُطبَّق إلا بعد 30 يومًا ولا تتجاوز أبدًا مبلغ الدين نفسه (المادة 77(1))، وبمقاضاة المالك الذي لم يدفع لأكثر من 60 يومًا بعد تاريخ الاستحقاق (المادة 78(2)).

لماذا يطلب المصرف وصولًا قانونيًا

اسألوا المطوّرين عن هذا

الوصول الفعلي ليس هو الوصول القانوني. فقد تصل سيارة إلى بابكم عبر طريق لا يحق لكم استخدامه.

والمصارف التي تقرض بضمان عقار تهتم بذلك، لأن العقار هو ضمانها. ويوضح مقال في نشرة الكتّاب العدول الرومانية (Buletinul Notarilor Publici، 2019) أن المصارف تريد أن يكون الوصول مضمونًا عندما تقبل عقارًا لا منفذ مباشرًا له إلى طريق عام ضمانًا، وأن الدائن معرّض للخطر لأن حق الارتفاق قد ينتهي، مثلًا إذا تنازل عنه مالك العقار المستفيد منه (القانون المدني، المادة 770(1)(b)). ويشير المقال نفسه إلى أن حق الارتفاق لا يمكن أن يقوم صحيحًا ما دامت القطعتان مملوكتين للمالك نفسه، لأنه ينقضي باتحاد الذمة (المادة 770(1)(a)).

نتيجتان عمليتان:

• يجب أن يكون وصولكم مسجّلًا. حصة في قطعة الطريق، أو حق ارتفاق مدوّن في السجلات العقارية.
• اسألوا مصرفكم مبكرًا. إن كنتم ستموّلون جزءًا من السعر، فقد يقرض مصرف روماني حتى 70% منه، مع مساهمة ذاتية لا تقل عن 30%، وسيفحص الوصول قبل الموافقة. اسألوا المصرف عمّا يحتاج إلى رؤيته. ويغطي دليلنا للقرض العقاري الروماني باقي فحوص المصرف.

وإن لم يكن لقطعة أرض منفذ إلى طريق عام، فإن القانون المدني يمنح مالكها حق المرور على أرض الجار (المادة 617). لكن إذا كان انعدام المنفذ بفعل المالك الذي يطالب الآن بالمرور، فلا يُقرَّر الحق إلا بموافقة الجار ومقابل تعويض مضاعف (المادة 618(2)). وهذا ليس وضعًا ينبغي أن تشتروا فيه.

ما يجب فحصه في السجل العقاري

للطريق قطعة أرض خاصة به، وعادة سجل عقاري خاص به. اطلبوا مستخرجًا له إضافة إلى مستخرج فيلتكم. وبموجب القانون 7/1996 (المادة 23):

أين	ما الذي تبحثون عنه
مستخرج فيلتكم، الجزء الثاني	حقوق الارتفاق المقررة لمصلحة عقاركم (المادة 23(B)(e))، وحصتكم في الطريق إن كان مملوكًا ملكية مشتركة
مستخرج الطريق، الجزء الأول	أن القطعة طريق، مع رقمها المساحي ومساحتها
مستخرج الطريق، الجزء الثاني	من يملكه: البلدية، أم المطوّر، أم جميع الملّاك
مستخرج الطريق، الجزء الثالث	الرهون وحقوق الارتفاق المترتبة على الطريق. ورهن مصرف المطوّر على الطريق مهم أيضًا

يشرح دليلنا عن مستخرج السجل العقاري كيف تطلبونه وتقرؤونه.

قائمة التحقق قبل التوقيع

1. اطلبوا الرقم المساحي لطريق الوصول وسجله العقاري.
2. اطلبوا المستخرجين معًا: مستخرج فيلتكم ومستخرج الطريق.
3. تأكّدوا كتابةً ممن سيملك الطريق بعد بيع آخر فيلا.
4. إن احتفظ المطوّر بالطريق، فاطلبوا حق ارتفاق مسجّلًا لمصلحة قطعتكم.
5. اسألوا عمّا إذا كان من المقرر أن يصبح الطريق شارعًا عامًا، وعمّا إذا كانت البلدية قد قررت شيئًا. فإلى أن يقرر المجلس المحلي، يظل الطريق خاصًا.
6. اطلبوا ميزانية السنة الأولى لإزالة الثلج والإنارة والإصلاحات.
7. اسألوا مصرفكم عن إثبات الوصول الذي يشترطه.
8. اطلبوا من محامٍ مستقل فحص بنود الوصول. فمحامي شركتنا يمثل الشركة فقط.

الأسئلة الشائعة

هل تزيل البلدية الثلج عن طريق خاص في مجمع مسوّر؟

تغطي خدمة النظافة المحلية الطرق العامة (القانون 101/2006، المادة 2(3)(g)). أما الطريق الخاص فيديره ملّاكه (المرسوم 43/1997، المادة 3(b))، ولذلك فإزالة الثلج مسؤوليتهم، عادة عبر الجمعية.

من يملك الطريق في مجمع فلل؟

الجواب في السجل العقاري. فقد يكون المطوّر، أو جميع الملّاك في ملكية مشتركة إجبارية (القانون المدني، المادة 646(3))، أو البلدية. اطلبوا مستخرجًا لقطعة الطريق واقرؤوا الجزء الثاني.

هل يستطيع المطوّر الاحتفاظ بالطريق بعد بيع الفلل؟

نعم، إن سمحت العقود بذلك. وعندها يتوقف وصولكم على حق ارتفاق أو على حسن نية المطوّر. اطلبوا حق ارتفاق مسجّلًا، أو نقل ملكية الطريق إلى الملّاك.

هل يقرض المصرف بضمان فيلا ليس لها وصول مسجّل؟

تنظر المصارف إلى الوصول بوصفه جزءًا من الضمان. والوصول الفعلي لا يكفي. اسألوا مصرفكم مسبقًا عمّا يحتاج إليه: حصة في قطعة الطريق، أو حق ارتفاق مسجّل في السجلات العقارية.

ما الذي يتغير إذا أصبح الطريق شارعًا عامًا؟

إذا نُقل الطريق إلى البلدية وأصبح ملكًا عامًا، تنتقل صيانته إلى السلطة المحلية، من الأموال العامة (المرسوم 43/1997، المادة 3(a)). ويحتاج النقل إلى قرار من المجلس المحلي. وإلى أن يُتخذ هذا القرار ويُسجَّل في السجل العقاري، يظل الطريق خاصًا وتبقى التكاليف على ملّاكه.

الخلاصة

الطريق جزء من الصفقة، حتى إن لم يكن ضمن السعر. اعرفوا من يملكه، ومن يدفع تكلفته في يناير، وماذا يقول السجل العقاري، قبل أن توقّعوا.

إن كنتم تنظرون في فيلا على طريق خاص، فيلتنا أو فيلا أي جهة أخرى، فاحجزوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة. نراجع فيها المستخرجين معًا.

موتي أزولاي، Compass Group Romania

المصادر: المرسوم الحكومي 43/1997 بشأن نظام الطرق، بصيغته المعاد نشرها، النص الموحّد (legislatie.just.ro)، المادة 3 · القانون 101/2006 بشأن خدمات النظافة المحلية، بصيغته المعاد نشرها (النص الموحّد، بلدية Întregalde)، المادة 2 · القانون 196/2018 بشأن جمعيات الملّاك (نص نشرته بلدية سلوبوزيا)، المواد 1 إلى 3 و77 و78 · القانون المدني، القانون 287/2009 (legislatie.just.ro)، المواد 617 و618 و646 و647 و755 و756 و770 · القانون 7/1996 بشأن المساحة والسجل العقاري (legislatie.just.ro)، المادة 23 · القانون 169/2026، الجريدة الرسمية رقم 661 بتاريخ 10.08.2026، ملحق التعريفات · نشرة الكتّاب العدول Buletinul Notarilor Publici، 2019: تسجيل رهن على عقار مقرر لمصلحته حق مرور

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد صحيحة حتى 22 أكتوبر 2026. تختلف القواعد المحلية ومتطلبات المصارف، فتحقّقوا لدى البلدية ومصرفكم ومحامٍ مستقل.