Nach der rumänischen Regierungsverordnung 43/1997 wird eine Straße zur privaten Nutzung von ihrem Eigentümer verwaltet. Unterhalt, Schnee und Beleuchtung liegen bei ihm.
Das Zivilgesetzbuch nennt einen gemeinsamen Weg in einem Wohnviertel als zwingendes Miteigentum. Jeder Eigentümer zahlt nach seinem Anteil.
Die Straße hat meist ein eigenes Grundstück und Grundbuchblatt. Prüfen Sie auch dieses: wem sie gehört und ob eine Hypothek eingetragen ist.
Die Straße zur Villa in einer geschlossenen Anlage: die kurze Antwort
In einem geschlossenen Villenprojekt bei Bukarest ist die Straße vor Ihrem Haus meist keine öffentliche Straße. Das rumänische Recht unterscheidet zwei Arten von Straßen. Öffentliche Straßen sind öffentliches Eigentum und werden aus öffentlichen Mitteln unterhalten. Straßen zur privaten Nutzung werden von den Personen verwaltet, denen sie gehören (Regierungsverordnung 43/1997 über das Straßenwesen, Art. 3).
Dieser Unterschied entscheidet im Alltag fast alles. Die Schneeräumung auf öffentlichen Wegen gehört zum örtlichen Reinigungsdienst der Gemeinde (Gesetz 101/2006, Art. 2 Abs. 3 Buchst. g). Auf einer Privatstraße organisieren und bezahlen die Eigentümer sie selbst. Dasselbe gilt für Beleuchtung, Reparaturen und Entwässerung.
Einfach gesagt: Klären Sie vor dem Kauf, wem die Straße auf dem Papier gehört. Wer sie besitzt, zahlt im Winter für sie und kontrolliert den Rest des Jahres Ihre Zufahrt.
Die Eigentümergemeinschaft und ihre Beiträge behandeln wir in unserem Beitrag zur Verwaltung geschlossener Wohnanlagen. Dieser Beitrag behandelt die Straße selbst.
Drei Arten von Straßen, drei Regelwerke
| Art der Straße | Eigentümer | Unterhalt | Das Hauptrisiko |
|---|---|---|---|
| Öffentliche Straße | Die Gemeinde oder der Staat (öffentliches Eigentum) | Die Gemeinde, aus öffentlichen Mitteln (Regierungsverordnung 43/1997, Art. 3 Buchst. a) | Gering. Der Leistungsumfang hängt von der Gemeinde ab |
| Privatstraße im Eigentum des Bauträgers | Die Gesellschaft des Bauträgers | Der Eigentümer (Regierungsverordnung 43/1997, Art. 3 Buchst. b) | Der Bauträger verkauft die Straße, belastet sie mit einer Hypothek oder stellt den Betrieb ein, während ihm Ihre einzige Zufahrt gehört |
| Straße im zwingenden Miteigentum der Hauseigentümer | Alle Villeneigentümer, nach Anteilen | Die Eigentümer, Kosten nach ihren Anteilen (Zivilgesetzbuch, Art. 647 Abs. 3) | Entscheidungen und Zahlungen hängen von Ihren Nachbarn ab |
Das Zivilgesetzbuch nennt „einen gemeinsamen Weg in einem Wohnviertel“ ausdrücklich als Fall des zwingenden Miteigentums (Art. 646 Abs. 3). Ihr Anteil an einer solchen Straße kann nicht getrennt von Ihrer Villa verkauft werden (Art. 647 Abs. 2).
Es gibt einen vierten Fall: ein Wegerecht (servitute de trecere) über Land, das jemand anderem gehört. Eine Dienstbarkeit ist eine Last auf einer Immobilie zugunsten der Nutzung einer anderen (Art. 755). Sie entsteht durch Rechtsgeschäft oder durch Ersitzung, wobei die Grundbuchregeln gelten (Art. 756).
Auch das Gesetz 169/2026 (Gesetzbuch für Raumordnung und Bauwesen) definiert eine Privatstraße: eine Straße zur privaten Nutzung, bemessen nach den geltenden Planungsvorschriften und Normen, die gute Bedingungen für Auto- und Fußverkehr und die Zufahrt von Rettungsfahrzeugen sicherstellt. Fragen Sie, ob die Straße in Ihrem Projekt als solche geplant und genehmigt wurde.
Wer Schnee räumt und wer die Straße beleuchtet
| Leistung | Öffentliche Straße | Privatstraße |
|---|---|---|
| Schneeräumung und Streudienst | Der örtliche Reinigungsdienst: „Räumen und Abtransport von Schnee von öffentlichen Wegen“ (Gesetz 101/2006, Art. 2 Abs. 3 Buchst. g) | Die Eigentümer, meist über die Eigentümergemeinschaft und ein beauftragtes Unternehmen |
| Straßenbeleuchtung | Der örtliche Dienst für öffentliche Beleuchtung (Gesetz 230/2006) | Die Eigentümer: Masten, Leuchten und die Stromrechnung |
| Reparaturen am Asphalt | Die Gemeinde | Die Eigentümer |
| Regenwasserableitung | Die Gemeinde | Die Eigentümer |
| Tor, Schranke, Kameras | Entfällt | Die Eigentümer |
Winter rund um Bukarest können Schnee und Glätte bringen. Auf einer Privatstraße muss vor dem ersten Schneefall jemand einen Vertrag und ein Budget haben. Fragen Sie den Bauträger:
- Wer räumt die Straße im ersten Winter, bevor es die Eigentümergemeinschaft gibt?
- Steht die Schneeräumung im Entwurf des Budgets der Gemeinschaft, und zu welchen Kosten?
- Wer zahlt den Strom für die Straßenlaternen, und über wessen Zähler?
Die Eigentümergemeinschaft: wann Gesetz 196/2018 für Villen gilt
Nach Gesetz 196/2018 ist ein „Wohnkomplex“ ein Grundstück, auf dem Wohnhäuser stehen, freistehend, gereiht oder als Doppelhaus, mit gemeinschaftlichem und individuellem Eigentum (Art. 2 Buchst. b). Ein solcher Komplex gilt im Sinne des Gesetzes als Kondominium (Art. 3 Abs. 3 Buchst. c), und das Gesetz gilt ab drei Eigentumseinheiten (Art. 1 Abs. 1).
In der Praxis ist die Eigentümergemeinschaft die Stelle, die den Vertrag für die Schneeräumung unterzeichnet, die Beleuchtung bezahlt und die Beiträge einzieht. Das Gesetz erlaubt der Gemeinschaft, Verzugszinsen von bis zu 0,2 % pro Tag festzulegen, erst nach 30 Tagen und nie über den Betrag der Schuld hinaus (Art. 77 Abs. 1), und einen Eigentümer zu verklagen, der mehr als 60 Tage nach Fälligkeit nicht gezahlt hat (Art. 78 Abs. 2).
Wer die Straße besitzt, zahlt im Winter für sie und kontrolliert den Rest des Jahres Ihre Zufahrt.
Warum die Bank eine rechtliche Zufahrt will
Eine tatsächliche Zufahrt ist nicht dasselbe wie eine rechtliche Zufahrt. Ein Auto kann über eine Straße bis vor Ihre Tür fahren, die Sie gar nicht benutzen dürfen.
Banken, die eine Immobilie finanzieren, achten darauf, denn die Immobilie ist ihre Sicherheit. Ein Beitrag im rumänischen Notarbulletin (Buletinul Notarilor Publici, 2019) erklärt, dass Banken eine gesicherte Zufahrt verlangen, wenn sie eine Immobilie ohne direkten Zugang zu einer öffentlichen Straße als Sicherheit nehmen. Der Gläubiger trägt ein Risiko, weil eine Dienstbarkeit erlöschen kann, etwa wenn der Eigentümer des begünstigten Grundstücks auf sie verzichtet (Zivilgesetzbuch, Art. 770 Abs. 1 Buchst. b). Derselbe Beitrag weist darauf hin, dass eine Dienstbarkeit nicht wirksam bestehen kann, solange beide Grundstücke demselben Eigentümer gehören, weil sie durch Vereinigung erlischt (Art. 770 Abs. 1 Buchst. a).
Zwei praktische Folgen:
- Ihre Zufahrt muss eingetragen sein. Als Anteil am Straßengrundstück oder als Dienstbarkeit im Grundbuch.
- Fragen Sie Ihre Bank früh. Wenn Sie einen Teil des Preises finanzieren, kann eine rumänische Bank bis zu 70 % davon finanzieren, bei mindestens 30 % Eigenkapital, und sie prüft die Zufahrt vor der Zusage. Fragen Sie die Bank, welche Nachweise sie sehen will. Unser Leitfaden zur rumänischen Hypothek behandelt die übrigen Prüfungen der Bank.
Hat ein Grundstück keinen Zugang zu einer öffentlichen Straße, gibt das Zivilgesetzbuch seinem Eigentümer ein Notwegerecht über das Nachbargrundstück (Art. 617). Hat aber der Eigentümer, der jetzt den Durchgang verlangt, die fehlende Zufahrt selbst verursacht, kann er nur mit Zustimmung des Nachbarn und gegen doppelte Entschädigung eingeräumt werden (Art. 618 Abs. 2). In diese Lage sollten Sie sich nicht einkaufen.
Was Sie im Grundbuch prüfen
Die Straße hat ein eigenes Grundstück und meist ein eigenes Grundbuchblatt. Bestellen Sie dafür einen Auszug, zusätzlich zu dem Ihrer Villa. Nach Gesetz 7/1996 (Art. 23):
| Wo | Worauf Sie achten |
|---|---|
| Auszug Ihrer Villa, Teil II | Dienstbarkeiten zugunsten Ihrer Immobilie (Art. 23 Teil B Buchst. e) und Ihr Anteil an der Straße, wenn sie im Miteigentum steht |
| Auszug der Straße, Teil I | Dass das Grundstück eine Straße ist, mit Katasternummer und Fläche |
| Auszug der Straße, Teil II | Wem sie gehört: der Gemeinde, dem Bauträger oder allen Hauseigentümern |
| Auszug der Straße, Teil III | Hypotheken und Dienstbarkeiten, die die Straße belasten. Auch eine Bankhypothek des Bauträgers auf der Straße ist wichtig |
Unser Beitrag zum Grundbuchauszug erklärt, wie Sie ihn bestellen und lesen.
Checkliste vor der Unterschrift
- Verlangen Sie Katasternummer und Grundbuchblatt der Zufahrtsstraße.
- Bestellen Sie beide Auszüge: Ihre Villa und die Straße.
- Lassen Sie schriftlich bestätigen, wem die Straße nach dem Verkauf der letzten Villa gehört.
- Behält der Bauträger die Straße, verlangen Sie eine eingetragene Dienstbarkeit zugunsten Ihres Grundstücks.
- Fragen Sie, ob die Straße zur öffentlichen Straße werden soll und ob die Gemeinde schon etwas beschlossen hat. Bis der Gemeinderat entscheidet, bleibt die Straße privat.
- Verlangen Sie das Budget des ersten Jahres für Schneeräumung, Beleuchtung und Reparaturen.
- Fragen Sie Ihre Bank, welchen Nachweis der Zufahrt sie verlangt.
- Lassen Sie die Klauseln zur Zufahrt von einem unabhängigen Anwalt prüfen. Der Anwalt unseres Unternehmens vertritt nur das Unternehmen.
Häufige Fragen
Räumt die Gemeinde Schnee auf einer Privatstraße in einer geschlossenen Anlage?
Der örtliche Reinigungsdienst ist für öffentliche Wege zuständig (Gesetz 101/2006, Art. 2 Abs. 3 Buchst. g). Eine Privatstraße wird von ihren Eigentümern verwaltet (Regierungsverordnung 43/1997, Art. 3 Buchst. b), die Schneeräumung liegt also bei ihnen, meist über die Eigentümergemeinschaft.
Wem gehört die Straße in einer Villenanlage?
Das zeigt das Grundbuch. Sie kann dem Bauträger gehören, allen Hauseigentümern im zwingenden Miteigentum (Zivilgesetzbuch, Art. 646 Abs. 3) oder der Gemeinde. Bestellen Sie einen Auszug für das Straßengrundstück und lesen Sie Teil II.
Darf der Bauträger die Straße nach dem Verkauf der Villen behalten?
Ja, wenn die Verträge es zulassen. Dann hängt Ihre Zufahrt von einer Dienstbarkeit oder vom guten Willen des Bauträgers ab. Verlangen Sie eine eingetragene Dienstbarkeit oder die Übertragung der Straße auf die Hauseigentümer.
Finanziert eine Bank eine Villa ohne eingetragene Zufahrt?
Banken betrachten die Zufahrt als Teil der Sicherheit. Eine tatsächliche Zufahrt reicht nicht. Fragen Sie Ihre Bank vorab, was sie braucht: einen Anteil am Straßengrundstück oder eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit.
Was ändert sich, wenn die Straße öffentlich wird?
Wird die Straße auf die Gemeinde übertragen und öffentliches Eigentum, geht ihr Unterhalt auf die Gemeinde über, aus öffentlichen Mitteln (Regierungsverordnung 43/1997, Art. 3 Buchst. a). Die Übertragung erfordert einen Beschluss des Gemeinderats. Bis dieser Beschluss gefasst und im Grundbuch eingetragen ist, bleibt die Straße privat, und die Kosten bleiben bei ihren Eigentümern.
Fazit
Die Straße gehört zum Geschäft, auch wenn sie nicht im Preis steht. Wissen Sie vor der Unterschrift, wem sie gehört, wer im Januar für sie zahlt und was im Grundbuch steht.
Wenn Sie sich eine Villa an einer Privatstraße ansehen, bei uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen die beiden Auszüge gemeinsam durch.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Regierungsverordnung 43/1997 über das Straßenwesen, neu veröffentlicht, konsolidiert (legislatie.just.ro), Art. 3 · Gesetz 101/2006 über die örtlichen Reinigungsdienste, neu veröffentlicht (konsolidierte Fassung, Gemeinde Întregalde), Art. 2 · Gesetz 196/2018 über Eigentümergemeinschaften (Text veröffentlicht von der Stadt Slobozia), Art. 1-3, 77, 78 · Zivilgesetzbuch, Gesetz 287/2009 (legislatie.just.ro), Art. 617, 618, 646, 647, 755, 756 und 770 · Gesetz 7/1996 über Kataster und Grundbuch (legislatie.just.ro), Art. 23 · Gesetz 169/2026, Monitorul Oficial Nr. 661 vom 10.08.2026, Anhang mit Begriffsbestimmungen · Buletinul Notarilor Publici, 2019: Eintragung einer Hypothek auf eine Immobilie mit Wegerecht
Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Stand der Regeln: 22. Oktober 2026. Örtliche Regeln und Anforderungen der Banken sind unterschiedlich; klären Sie sie mit der Gemeinde, Ihrer Bank und einem unabhängigen Anwalt.
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