Selon l'ordonnance roumaine 43/1997, une voie d'usage privé est administrée par son propriétaire. L'entretien, la neige et l'éclairage lui reviennent.
Le code civil range le chemin commun d'un quartier d'habitation parmi les cas de copropriété forcée. Chaque propriétaire paie selon sa quote-part.
La voie a en général sa propre parcelle et son propre livre foncier. Vérifiez-le aussi : à qui elle appartient, et si une hypothèque y est inscrite.
La voie d'une résidence de villas : la réponse courte
Dans une résidence fermée de villas près de Bucarest, la rue devant votre maison n'est en général pas une rue publique. Le droit roumain distingue deux types de voies. Les voies publiques relèvent de la propriété publique et sont entretenues sur fonds publics. Les voies d'usage privé sont administrées par les personnes qui en sont propriétaires (ordonnance du gouvernement 43/1997 sur le régime des routes, art. 3).
Cette différence détermine presque tout au quotidien. Le service local de propreté prend en charge le déneigement des voies publiques (loi 101/2006, art. 2, al. 3, lettre g). Sur une voie privée, ce sont les propriétaires qui l'organisent et le paient. Il en va de même pour l'éclairage, les réparations et l'évacuation des eaux.
En clair : avant d'acheter, vérifiez à qui appartient la voie sur le papier. Celui qui en est propriétaire la paie en hiver, et contrôle votre accès le reste de l'année.
Nous avons traité l'association des propriétaires et ses charges dans notre article sur la gestion des résidences fermées. Cet article porte sur la voie elle-même.
Trois types de voies, trois régimes
| Type de voie | Propriétaire | Qui l'entretient | Le principal risque |
|---|---|---|---|
| Rue publique | La commune ou l'État (domaine public) | La collectivité locale, sur fonds publics (OG 43/1997, art. 3, lettre a) | Faible. Le niveau de service dépend de la commune |
| Voie privée appartenant au promoteur | La société du promoteur | Le propriétaire (OG 43/1997, art. 3, lettre b) | Le promoteur vend la voie, l'hypothèque ou disparaît alors qu'il possède votre seul accès |
| Voie en copropriété forcée des propriétaires | Tous les propriétaires de villas, par quotes-parts | Les propriétaires, qui partagent les frais selon leurs quotes-parts (code civil, art. 647, al. 3) | Les décisions et les paiements dépendent de vos voisins |
Le code civil cite expressément « un chemin commun dans un quartier d'habitation » comme cas de copropriété forcée (art. 646, al. 3). Votre quote-part d'une telle voie ne peut pas être vendue séparément de votre villa (art. 647, al. 2).
Il existe un quatrième cas : une servitude de passage (servitute de trecere) sur un terrain appartenant à autrui. Une servitude est une charge grevant un bien au profit d'un autre (art. 755), et elle naît d'un acte juridique ou de l'usucapion, les règles du livre foncier s'appliquant (art. 756).
La loi 169/2026 (code de l'urbanisme et de la construction) définit aussi la voie privée : une voie d'usage privé dimensionnée selon les règlements d'urbanisme et les normes en vigueur, de manière à assurer de bonnes conditions de circulation automobile et piétonne et l'accès des véhicules d'urgence. Demandez si la voie de votre projet a été conçue et autorisée comme telle.
Qui déneige et qui éclaire la voie
| Service | Rue publique | Voie privée |
|---|---|---|
| Déneigement et salage | Le service local de propreté : « nettoyage et transport de la neige sur les voies publiques » (loi 101/2006, art. 2, al. 3, lettre g) | Les propriétaires, en général par l'association et un prestataire rémunéré |
| Éclairage | Le service local d'éclairage public (loi 230/2006) | Les propriétaires : poteaux, luminaires et facture d'électricité |
| Réparation de l'enrobé | La commune | Les propriétaires |
| Évacuation des eaux pluviales | La commune | Les propriétaires |
| Portail, barrière, caméras | Sans objet | Les propriétaires |
Les hivers autour de Bucarest peuvent apporter neige et verglas. Sur une voie privée, quelqu'un doit disposer d'un contrat et d'un budget avant la première chute de neige. Demandez au promoteur :
- Qui déneigera la voie le premier hiver, avant la création de l'association ?
- Le déneigement figure-t-il dans le projet de budget de l'association, et pour quel coût ?
- Qui paie l'électricité de l'éclairage, et sur quel compteur ?
L'association : quand la loi 196/2018 s'applique aux villas
Selon la loi 196/2018, un « ensemble résidentiel » est un terrain sur lequel sont édifiés des logements, individuels, en bande ou jumelés, avec des parties communes et des parties privatives (art. 2, lettre b). Un tel ensemble est assimilé à une copropriété au sens de la loi (art. 3, al. 3, lettre c), et la loi s'applique à partir de trois unités de propriété (art. 1, al. 1).
En pratique, l'association des propriétaires est l'entité qui signe le contrat de déneigement, paie l'éclairage et encaisse les contributions. La loi permet à l'association de fixer des pénalités de retard allant jusqu'à 0,2 % par jour, appliquées seulement après 30 jours et jamais supérieures à la dette elle-même (art. 77, al. 1), et de poursuivre en justice un propriétaire qui n'a pas payé plus de 60 jours après l'échéance (art. 78, al. 2).
Celui qui est propriétaire de la voie la paie en hiver, et contrôle votre accès le reste de l'année.
Pourquoi la banque exige un accès légal
L'accès physique n'est pas l'accès légal. Une voiture peut arriver jusqu'à votre porte par une voie que vous n'avez aucun droit d'utiliser.
Les banques qui prêtent sur un bien s'en soucient, car le bien constitue leur garantie. Un article du bulletin des notaires roumains (Buletinul Notarilor Publici, 2019) explique que les banques veulent un accès sécurisé lorsqu'elles prennent en garantie un bien sans accès direct à une voie publique, et que le créancier est exposé car une servitude peut s'éteindre, par exemple si le propriétaire du fonds qu'elle dessert y renonce (code civil, art. 770, al. 1, lettre b). Le même article rappelle qu'une servitude ne peut pas exister valablement tant que les deux terrains appartiennent au même propriétaire, car elle s'éteint par consolidation (art. 770, al. 1, lettre a).
Deux conséquences pratiques :
- Votre accès doit être inscrit. Une quote-part du terrain de la voie, ou une servitude inscrite aux livres fonciers.
- Interrogez votre banque tôt. Si vous financez une partie du prix, une banque roumaine peut prêter jusqu'à 70 % de celui-ci, avec un apport d'au moins 30 %, et elle vérifiera l'accès avant de donner son accord. Demandez à la banque ce qu'elle a besoin de voir. Notre guide du crédit immobilier roumain couvre les autres vérifications de la banque.
Si un terrain n'a pas d'accès à la voie publique, le code civil donne à son propriétaire un droit de passage sur le terrain voisin (art. 617). Mais si l'absence d'accès a été causée par le propriétaire qui réclame aujourd'hui le passage, celui-ci ne peut être établi qu'avec l'accord du voisin et contre une double indemnité (art. 618, al. 2). Ce n'est pas une situation dans laquelle il faut acheter.
Ce qu'il faut vérifier au livre foncier
La voie a sa propre parcelle et en général son propre livre foncier. Commandez un extrait pour elle comme pour votre villa. Selon la loi 7/1996 (art. 23) :
| Où | Ce qu'il faut chercher |
|---|---|
| Extrait de votre villa, partie II | Les servitudes au profit de votre bien (art. 23, B, lettre e), et votre quote-part de la voie si elle est en copropriété |
| Extrait de la voie, partie I | Que la parcelle est bien une voie, avec son numéro cadastral et sa surface |
| Extrait de la voie, partie II | Son propriétaire : la commune, le promoteur ou l'ensemble des propriétaires |
| Extrait de la voie, partie III | Les hypothèques et servitudes qui grèvent la voie. Une hypothèque bancaire du promoteur sur la voie compte aussi |
Notre guide de l'extrait de livre foncier explique comment le commander et le lire.
Liste de contrôle avant de signer
- Demandez le numéro cadastral et le livre foncier de la voie d'accès.
- Commandez les deux extraits : celui de votre villa et celui de la voie.
- Faites confirmer par écrit qui sera propriétaire de la voie après la vente de la dernière villa.
- Si le promoteur conserve la voie, demandez une servitude inscrite au profit de votre terrain.
- Demandez s'il est prévu que la voie devienne une rue publique, et si la commune a pris une décision. Tant que le conseil local n'a pas statué, la voie reste privée.
- Demandez le budget de la première année pour le déneigement, l'éclairage et les réparations.
- Demandez à votre banque quelle preuve d'accès elle exige.
- Faites vérifier les clauses d'accès par un avocat indépendant. L'avocat de notre société ne représente que la société.
Questions fréquentes
La commune déneige-t-elle une voie privée dans une résidence fermée ?
Le service local de propreté couvre les voies publiques (loi 101/2006, art. 2, al. 3, lettre g). Une voie privée est administrée par ses propriétaires (OG 43/1997, art. 3, lettre b) : le déneigement leur incombe donc, en général par l'intermédiaire de l'association.
À qui appartient la voie dans une résidence de villas ?
Cela dépend du livre foncier. Ce peut être le promoteur, l'ensemble des propriétaires en copropriété forcée (code civil, art. 646, al. 3) ou la commune. Commandez un extrait pour la parcelle de la voie et lisez la partie II.
Le promoteur peut-il conserver la voie après avoir vendu les villas ?
Oui, si les contrats le permettent. Votre accès dépend alors d'une servitude ou de la bonne volonté du promoteur. Demandez une servitude inscrite, ou le transfert de la voie aux propriétaires.
Une banque prêtera-t-elle sur une villa sans accès inscrit ?
Les banques examinent l'accès comme un élément de la garantie. L'accès physique ne suffit pas. Demandez à l'avance à votre banque ce dont elle a besoin : une quote-part de la parcelle de la voie, ou une servitude inscrite aux livres fonciers.
Qu'est-ce qui change si la voie devient une rue publique ?
Si la voie est transférée à la commune et entre dans le domaine public, son entretien passe à la collectivité locale, sur fonds publics (OG 43/1997, art. 3, lettre a). Le transfert exige une décision du conseil local. Tant que cette décision n'a pas été prise et inscrite au livre foncier, la voie reste privée, et les frais restent à la charge de ses propriétaires.
En résumé
La voie fait partie de l'opération, même si elle ne figure pas dans le prix. Sachez à qui elle appartient, qui la paie en janvier et ce que dit le livre foncier, avant de signer.
Si vous envisagez une villa sur une voie privée, chez nous ou ailleurs, réservez un entretien d'une demi-heure avec moi. Nous passerons ensemble en revue les deux extraits.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Ordonnance du gouvernement 43/1997 sur le régime des routes, republiée, version consolidée (legislatie.just.ro), art. 3 · Loi 101/2006 sur le service de propreté des localités, republiée (texte consolidé, commune d'Întregalde), art. 2 · Loi 196/2018 sur les associations de propriétaires (texte publié par la municipalité de Slobozia), art. 1 à 3, 77, 78 · Code civil, loi 287/2009 (legislatie.just.ro), art. 617, 618, 646, 647, 755, 756 et 770 · Loi 7/1996 sur le cadastre et la publicité foncière (legislatie.just.ro), art. 23 · Loi 169/2026, Monitorul Oficial n° 661 du 10.08.2026, annexe des définitions · Buletinul Notarilor Publici, 2019 : inscription d'une hypothèque sur un bien bénéficiant d'une servitude de passage
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026. Les règles locales et les exigences des banques varient ; vérifiez auprès de la commune, de votre banque et d'un avocat indépendant.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
