Drumul până la casa voastră: public, privat sau comun? De el depinde cine dă zăpada

Drumul din ansamblul de vile: pe scurt

Întrebați dezvoltatorii

E 7 dimineața, a nins toată noaptea și copiii trebuie să ajungă la școală. Dacă strada din fața casei e publică, deszăpezirea e treaba primăriei. Dacă e un drum privat, e treaba voastră și a vecinilor.

Legea face o distincție clară. Drumurile publice sunt proprietate publică și se întrețin din fonduri publice. Drumurile de utilitate privată sunt administrate de persoanele fizice sau juridice care le au în proprietate sau în administrare (Ordonanța Guvernului 43/1997 privind regimul drumurilor, art. 3). Serviciul local de salubrizare include „curățarea și transportul zăpezii de pe căile publice” (Legea 101/2006, art. 2 alin. (3) lit. g)). Pe un drum privat, proprietarii organizează și plătesc singuri. La fel pentru iluminat, reparații și scurgerea apei.

Pe românește: înainte să cumpărați, aflați al cui e drumul pe hârtie. Cine îl deține plătește iarna și controlează accesul vostru tot restul anului.

Despre asociație și cheltuielile ei am scris în articolul despre administrarea unui ansamblu de vile. Aici vorbim despre drum.

Trei tipuri de drum, trei seturi de reguli

Întrebați dezvoltatorii

Tipul drumului	Proprietar	Cine îl întreține	Riscul principal
Stradă publică	Comuna sau statul (domeniul public)	Autoritatea locală, din fonduri publice (OG 43/1997, art. 3 lit. a))	Mic. Nivelul serviciului depinde de primărie
Drum privat al dezvoltatorului	Firma dezvoltatorului	Proprietarul (OG 43/1997, art. 3 lit. b))	Dezvoltatorul vinde drumul, îl ipotechează sau dispare, rămânând proprietarul singurului vostru acces
Drum în coproprietate forțată a locatarilor	Toți proprietarii de vile, pe cote	Proprietarii, cu cheltuielile împărțite proporțional cu cotele (Codul civil, art. 647 alin. (3))	Deciziile și plățile depind de vecini

Codul civil numește expres „un drum comun într-un cartier de locuințe” printre cazurile de coproprietate forțată (art. 646 pct. 3). Cota voastră din acest drum nu se poate vinde separat de casă (art. 647 alin. (2)).

Mai există o variantă: servitutea de trecere peste terenul altcuiva. Servitutea este sarcina care grevează un imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului altui proprietar (art. 755) și se constituie prin act juridic sau prin uzucapiune, cu aplicarea regulilor de carte funciară (art. 756).

Legea 169/2026 definește și drumul privat: un drum de utilitate privată dimensionat conform regulamentelor de urbanism și normativelor în vigoare, ca să asigure circulația auto și pietonală în bune condiții și accesul mijloacelor de intervenție în situații de urgență. Întrebați dacă drumul din ansamblu a fost proiectat și autorizat ca atare. Pentru o familie, accesul ambulanței și al pompierilor nu e un detaliu.

Cine dă zăpada și cine aprinde luminile

Întrebați dezvoltatorii

Serviciu	Stradă publică	Drum privat
Deszăpezire și combaterea poleiului	Serviciul local de salubrizare (Legea 101/2006, art. 2 alin. (3) lit. g))	Proprietarii, de obicei prin asociație și o firmă plătită
Iluminatul stradal	Serviciul local de iluminat public (Legea 230/2006)	Proprietarii: stâlpi, corpuri de iluminat și factura de curent
Reparații la asfalt	Primăria	Proprietarii
Scurgerea apei pluviale	Primăria	Proprietarii
Poartă, barieră, camere	Nu e cazul	Proprietarii

Iarna în Ilfov aduce și zăpadă, și polei. Pe un drum privat, cineva trebuie să aibă un contract și un buget înainte de prima ninsoare. Și nu doar pentru mașina voastră: mașina de gunoi, curierul și autobuzul școlar folosesc același drum. Întrebați dezvoltatorul:

1. Cine face deszăpezirea în prima iarnă, înainte să existe asociația?
2. Deszăpezirea e în bugetul estimat al asociației și cât costă?
3. Cine plătește curentul pentru iluminatul stradal și pe numele cui e contorul?

Asociația: când se aplică Legea 196/2018 la vile

Întrebați dezvoltatorii

Potrivit Legii 196/2018, ansamblul rezidențial este imobilul format din teren pe care sunt amplasate izolat, înșiruit sau cuplat locuințe, în care există proprietăți comune și proprietăți individuale (art. 2 lit. b)). Un astfel de ansamblu constituie condominiu în sensul legii (art. 3 alin. (3) lit. c)), iar legea se aplică de la cel puțin trei unități de proprietate imobiliară (art. 1 alin. (1)).

În practică, asociația de proprietari semnează contractul de deszăpezire, plătește iluminatul și strânge contribuțiile. Legea îi permite să stabilească penalități de cel mult 0,2% pe zi de întârziere, aplicate numai după 30 de zile și fără să depășească suma datorată (art. 77 alin. (1)), și să acționeze în instanță proprietarul care nu a plătit mai mult de 60 de zile de la scadență (art. 78 alin. (2)).

De ce vrea banca acces legal

Întrebați dezvoltatorii

Accesul fizic nu e același lucru cu accesul legal. Puteți ajunge cu mașina până la poartă pe un drum pe care nu aveți niciun drept să-l folosiți.

Pentru banca de la care luați creditul ipotecar, contează, pentru că locuința e garanția ei. Un articol din Buletinul Notarilor Publici (2019) arată că băncile vor accesul asigurat atunci când iau în garanție un imobil fără acces direct la drumul public și că creditorul e expus, pentru că servitutea se poate stinge, de exemplu prin renunțarea proprietarului fondului dominant (Codul civil, art. 770 alin. (1) lit. b)). Același articol notează că servitutea nu poate exista valabil cât timp ambele terenuri au același proprietar, pentru că se stinge prin consolidare (art. 770 alin. (1) lit. a)).

Două consecințe practice:

• Accesul vostru trebuie să fie înscris. O cotă din terenul drumului sau o servitute înscrisă în cartea funciară.
• Întrebați banca din timp ce dovadă de acces cere, înainte de antecontract, nu după. Restul verificărilor băncii le găsiți în ghidul creditului ipotecar.

Dacă un teren nu are acces la calea publică, Codul civil îi dă proprietarului un drept de trecere pe terenul vecinului (art. 617). Dar dacă lipsa accesului îi este imputabilă chiar celui care cere trecerea, aceasta se poate stabili doar cu acordul vecinului și cu plata dublului despăgubirii (art. 618 alin. (2)). Nu e o situație în care să intrați cu bună știință.

Ce verificați în cartea funciară

Drumul are propriul teren și, de obicei, propria carte funciară. Cereți extras și pentru drum, nu doar pentru casă. Potrivit Legii 7/1996 (art. 23):

Unde	Ce căutați
Extrasul casei, partea a II-a	Servituțile în folosul imobilului vostru (art. 23 lit. B e)) și cota voastră din drum, dacă e în coproprietate
Extrasul drumului, partea I	Că terenul e drum, cu număr cadastral și suprafață
Extrasul drumului, partea a II-a	Al cui e: comuna, dezvoltatorul sau toți proprietarii
Extrasul drumului, partea a III-a	Ipoteci și servituți care grevează drumul. Contează și o ipotecă a dezvoltatorului pe drum

În ghidul despre extrasul de carte funciară explicăm cum îl cereți și cum îl citiți.

Lista de verificare înainte de semnare

1. Cereți numărul cadastral și cartea funciară a drumului de acces.
2. Comandați ambele extrase: pentru casă și pentru drum.
3. Cereți în scris cine va deține drumul după vânzarea ultimei vile.
4. Dacă dezvoltatorul păstrează drumul, cereți o servitute înscrisă în favoarea terenului vostru.
5. Întrebați dacă drumul urmează să devină stradă publică și dacă primăria a decis ceva. Până la o hotărâre a consiliului local, drumul rămâne privat.
6. Cereți bugetul pe primul an pentru deszăpezire, iluminat și reparații.
7. Întrebați banca ce dovadă de acces cere.
8. Rugați un avocat independent să verifice clauzele despre acces. Avocatul companiei noastre reprezintă doar compania.

Întrebări frecvente

Primăria face deszăpezirea pe drumul privat dintr-un ansamblu?

Serviciul local de salubrizare acoperă căile publice (Legea 101/2006, art. 2 alin. (3) lit. g)). Drumul de utilitate privată e administrat de proprietarii lui (OG 43/1997, art. 3 lit. b)), deci deszăpezirea e responsabilitatea lor, de obicei prin asociație.

Al cui e drumul dintr-un ansamblu de vile?

Depinde de cartea funciară. Poate fi al dezvoltatorului, al tuturor proprietarilor în coproprietate forțată (Codul civil, art. 646 pct. 3) sau al comunei. Comandați extrasul pentru terenul drumului și citiți partea a II-a.

Poate dezvoltatorul să păstreze drumul după ce vinde vilele?

Poate, dacă contractele permit. Atunci accesul vostru depinde de o servitute sau de bunăvoința dezvoltatorului. Cereți o servitute înscrisă sau transferul drumului către proprietari.

Dă banca credit pentru o casă fără acces înscris?

Băncile verifică accesul ca parte a garanției. Accesul fizic nu ajunge. Întrebați banca din timp ce cere: o cotă din terenul drumului sau o servitute înscrisă în cartea funciară.

Ce se schimbă dacă drumul devine stradă publică?

Dacă drumul trece la comună și intră în domeniul public, întreținerea lui revine autorității locale, din fonduri publice (OG 43/1997, art. 3 lit. a)). Transferul cere o hotărâre a consiliului local. Până când hotărârea e adoptată și înscrisă în cartea funciară, drumul rămâne privat, iar costurile rămân ale proprietarilor.

Concluzia

Drumul face parte din tranzacție, chiar dacă nu apare în preț. Aflați al cui e, cine plătește în ianuarie și ce scrie în cartea funciară, înainte să semnați.

Dacă vă uitați la o vilă pe un drum privat, la noi sau în altă parte, programați o discuție de jumătate de oră cu mine. Trecem împreună prin cele două extrase.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Surse: OG 43/1997 privind regimul drumurilor, republicată, formă consolidată (legislatie.just.ro), art. 3 · Legea 101/2006 a serviciului de salubrizare a localităților, republicată (formă consolidată publicată de comuna Întregalde), art. 2 · Legea 196/2018 (text publicat de Municipiul Slobozia), art. 1-3, 77, 78 · Codul civil, Legea 287/2009 (legislatie.just.ro), art. 617, 618, 646, 647, 755, 756 și 770 · Legea 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare (legislatie.just.ro), art. 23 · Legea 169/2026, Monitorul Oficial nr. 661 din 10.08.2026, anexa de definiții · Buletinul Notarilor Publici, 2019: înscrierea ipotecii asupra unui imobil în favoarea căruia există o servitute de trecere

Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Regulile sunt valabile la 22 octombrie 2026. Regulile locale și cerințele băncilor diferă; verificați la primărie, la bancă și cu un avocat independent.