Villa jumelée en Roumanie : à qui appartient le mur, et ce que dit la loi sur votre voisin

Le mur mitoyen en Roumanie : la réponse courte

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Lorsque vous achetez une villa jumelée en Roumanie, vous partagez un mur avec la maison voisine. Selon l'article 660 du Code civil roumain, un mur séparant deux terrains est présumé appartenir en commun aux deux voisins (zid comun), sauf si le titre de propriété en dispose autrement, si le mur porte une « marque de non-mitoyenneté » ou si l'un des propriétaires l'a acquis par prescription. Il s'agit d'une forme de copropriété forcée (article 646) : vous ne pouvez pas vendre votre part du mur séparément de votre maison.

En pratique, les deux propriétaires paient l'entretien et la réparation du mur (article 663), et aucun ne peut y percer une fenêtre sans consentement (article 614). Le bruit qui passe d'un logement à l'autre dépend de la conception et de l'exécution du mur, régies par la norme acoustique C 125-2013, et non par le Code civil.

En clair : le mur mitoyen vous appartient à tous les deux, vous coûte à tous les deux, et le contrat, le plan cadastral et le détail constructif du mur sont les trois documents qui vous disent s'il remplira bien son rôle.

Vous hésitez encore sur le type de villa ? Commencez par notre guide pour choisir un type de villa. Cet article traite de la suite : vivre avec un mur mitoyen.

À qui appartient le mur mitoyen : la présomption et ses exceptions

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Selon l'article 660(1), le mur, le fossé et « toute autre clôture séparant deux terrains » sont présumés mitoyens. La présomption cède dans trois cas :

1. Le titre en dispose autrement. Si le contrat de vente ou l'inscription au livre foncier indique que le mur appartient à l'un des terrains, cette mention prévaut.
2. Une marque de non-mitoyenneté. Selon l'article 661, un mur dont le sommet est droit d'un côté et incliné de l'autre est présumé appartenir au propriétaire du côté incliné. Tout autre signe montrant qu'un seul propriétaire l'a construit compte également.
3. La prescription. Un propriétaire peut, dans les conditions prévues par la loi, devenir seul propriétaire par une possession prolongée (uzucapiune).

Pour les villas neuves, c'est le premier cas qui compte le plus. La limite séparative figurant dans le contrat et les documents cadastraux passe-t-elle par le milieu du mur, ou le long de l'une de ses faces ?

Réparations, surélévations et poutres : ce que chaque propriétaire peut faire

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Situation	Ce que dit le Code civil	Article
Entretien et réparation	Les copropriétaires partagent les frais à proportion de leurs droits	663(1)
Refus de payer	Vous ne pouvez vous en dispenser qu'en abandonnant votre droit sur le mur. Impossible si votre maison s'appuie sur le mur	663(2)
Poutres et ouvrages	Chaque propriétaire peut appuyer des ouvrages ou des poutres sur le mur, en laissant 6 cm du côté du voisin	664(1)
Surélévation du mur	Autorisée, aux frais du propriétaire qui surélève, y compris les réparations causées par les travaux	665
Fenêtres ou ouvertures	Interdites dans le mur mitoyen sans le consentement des propriétaires	614
Un voisin qui n'a pas payé	Peut devenir copropriétaire en payant la moitié de la valeur actualisée des matériaux et de la main-d'œuvre	666

La règle pratique est l'article 663(2) : les deux logements s'appuient sur le mur mitoyen, aucun propriétaire ne peut donc se soustraire aux frais de réparation.

Fenêtres, vues, eaux pluviales et arbres : les règles de voisinage

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Les « limites légales » du Code civil (articles 602 à 625) régissent aussi ce que vous construisez près de la limite. Les plus importantes :

• Distance minimale des constructions (article 612). Les constructions et les plantations doivent respecter au moins 60 cm par rapport à la limite séparative, sauf disposition contraire de la loi ou du règlement d'urbanisme. Une maison jumelée est construite en limite parce que les règles d'urbanisme locales autorisent la construction accolée (cuplat). Une dérogation convenue entre voisins doit être faite par acte authentique, c'est-à-dire devant notaire.
• Vues droites (article 615). Une fenêtre, un balcon ou un ouvrage similaire donnant sur le terrain du voisin exige au moins 2 mètres de la limite. S'il n'est pas parallèle à la limite, au moins 1 mètre. La distance se mesure perpendiculairement à la limite séparative.
• Jours de souffrance (article 616). Une fenêtre qui laisse passer la lumière mais est conçue pour empêcher la vue sur le terrain du voisin peut être ouverte à n'importe quelle distance.
• Eaux pluviales (article 611). Les avant-toits doivent être construits de sorte que l'eau de pluie ne s'écoule pas sur le terrain voisin. Sur une ligne de toiture commune, demandez comment les gouttières sont réparties.
• Arbres (article 613). Sauf disposition contraire de la loi, du règlement d'urbanisme ou des usages locaux, au moins 2 mètres de la limite. Les arbres de moins de 2 mètres, les plantations et les haies en sont dispensés. Vous pouvez couper les racines ou les branches du voisin qui avancent sur votre terrain, et garder les fruits tombés de votre côté.
• La clôture du jardin (article 662). Chaque voisin peut contraindre l'autre à contribuer à une clôture commune. À défaut d'autres règles, sa hauteur est fixée par les parties mais ne peut dépasser 2 mètres, chaperon compris.

Lorsque des villas partagent des voies, des réseaux ou des parties communes, l'article 659 impose une association de propriétaires pour les ensembles résidentiels de maisons individuelles ou jumelées. Demandez qui entretient quoi.

Isolation acoustique : ce que couvre la norme et ce qu'il faut demander

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Le nouveau Code de l'aménagement du territoire et de la construction, la loi 169/2026, range la protection contre le bruit parmi les exigences fondamentales que tout bâtiment doit respecter (article 386), et l'article 400 inclut la protection contre les bruits aériens provenant d'un autre espace clos et contre les bruits d'impact. Le détail technique figure dans la norme C 125-2013 relative à l'acoustique des bâtiments et des zones urbaines, approuvée par l'arrêté 3384/2013. Sa partie III (C 125/3-2013) fixe les mesures de protection pour les bâtiments d'habitation.

Trois notions vous aident à lire les réponses du promoteur :

• L'indice d'affaiblissement acoustique (R'w), en décibels. Plus il est élevé, moins le son passe. Rw est mesuré en laboratoire, R'w est mesuré dans le bâtiment fini, où le son passe aussi par les planchers, la toiture et les jonctions. C'est le second chiffre que vous vivez au quotidien.
• Double paroi avec vide ou paroi simple. En règle générale en acoustique du bâtiment, deux parois distinctes séparées par une lame d'air ou un isolant, sans liaison rigide, arrêtent généralement mieux le son qu'un mur simple. Le détail au niveau du plancher, de la toiture et de la façade compte autant que le mur lui-même.
• Bruits d'impact. Les pas ou une machine à laver contre le mur se transmettent par la structure. Demandez si les planchers et les escaliers des deux logements sont désolidarisés au droit du mur mitoyen.

Demandez par écrit la coupe du mur issue du projet technique et ses valeurs acoustiques de calcul. Pour une maison achevée, une mesure acoustique indépendante est la vraie preuve.

Jumelée ou individuelle : la comparaison

Critère	Villa jumelée	Villa individuelle
Intimité	Un mur mitoyen, un voisin d'un côté	Aucun mur mitoyen
Bruit	Dépend de la conception du mur et de son exécution	Bruit des voisins surtout par les fenêtres et le jardin
Prix d'achat	Généralement plus bas à surface comparable	Généralement plus élevé
Entretien	Réparations du mur mitoyen partagées avec le voisin (art. 663)	À votre seule charge, sur davantage de façade et de toiture
Décisions	Les modifications du mur mitoyen exigent un accord	Vous décidez seul, dans le cadre du permis et des règles d'urbanisme
Revente	Les acquéreurs poseront des questions sur le mur et le bruit : les documents aident	Moins de questions sur le voisin

Pour les charges courantes, voir les coûts d'entretien d'une villa ; pour une vente future, voir revendre une villa plus tard.

Ce qu'il faut vérifier dans le contrat et le plan cadastral

1. La limite séparative. Voyez où elle passe dans les documents cadastraux et l'extrait du livre foncier.
2. À qui appartient le mur. Le contrat parle-t-il de « mur mitoyen » ou indique-t-il qu'il appartient à l'un des terrains ? S'il ne dit rien, la présomption de l'article 660 s'applique.
3. Les éléments communs. Toiture, gouttières, clôture du jardin, raccordements aux réseaux, voies d'accès : lesquels sont communs, et qui les entretient.
4. Les restrictions. Tout accord sur les distances, les fenêtres ou les servitudes doit être passé par acte authentique et inscrit pour être opposable aux futurs propriétaires (articles 602(2) et 612).
5. La spécification technique. La coupe du mur et ses valeurs acoustiques, annexées au contrat ou mentionnées dans la spécification.

Liste de contrôle étape par étape avant de signer

1. Demandez au promoteur le plan des deux terrains et la limite séparative.
2. Obtenez un extrait du livre foncier pour le terrain (extras de carte funciară).
3. Lisez dans le projet de contrat comment le mur et les éléments communs sont décrits.
4. Demandez la coupe du mur mitoyen issue du projet technique, avec ses valeurs acoustiques.
5. Demandez s'il existe, ou s'il existera, une association de propriétaires, et ce qu'elle prendra en charge.
6. Vérifiez la position des fenêtres du côté du jardin voisin au regard des règles de 2 m et de 1 m.
7. Si la maison est achevée, écoutez près du mur mitoyen pendant que quelqu'un parle de l'autre côté. Voir aussi notre liste de contrôle pour la visite d'une villa.
8. Faites lire le contrat et les documents cadastraux par un avocat indépendant avant de signer.

Vous envisagez l'une des 24 villas jumelées de Compass on the Lake ? Demandez-nous ces documents par écrit, comme vous devriez le faire auprès de tout promoteur.

Questions fréquentes

À qui appartient le mur mitoyen d'une maison jumelée en Roumanie ?

Selon l'article 660 du Code civil, il est présumé être la propriété commune des deux voisins, sauf si le titre en dispose autrement, s'il existe une marque de non-mitoyenneté ou si l'un des propriétaires l'a acquis par prescription.

Qui paie la réparation du mur mitoyen ?

Les deux copropriétaires, à proportion de leurs droits (article 663). Un propriétaire ne peut éviter les frais qu'en abandonnant son droit sur le mur, et pas si sa maison s'y appuie, ce qui est le cas d'une villa jumelée.

Mon voisin peut-il ouvrir une fenêtre dans le mur mitoyen ?

Non, pas sans le consentement des propriétaires (article 614). Les fenêtres avec vue sur le terrain du voisin, percées dans d'autres murs, exigent au moins 2 mètres de la limite, ou 1 mètre si elles ne lui sont pas parallèles (article 615).

Comment savoir si le mur arrêtera le bruit ?

Demandez la coupe du mur dans le projet technique et les valeurs acoustiques pour lesquelles il a été conçu selon la norme C 125-2013. Dans une maison achevée, une mesure indépendante du R'w sur place est la preuve la plus solide.

En résumé

Une villa jumelée, c'est un mur mitoyen et un voisin qui a des droits. Le Code civil dit à qui appartient le mur, qui paie, et où peuvent se trouver fenêtres et arbres. Le calme de la maison dépend de la conception et de l'exécution sur le chantier.

Si vous hésitez sur une villa jumelée, chez nous ou ailleurs, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous passerons en revue le plan des terrains, la rédaction du contrat et les questions à poser au promoteur.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Sources : Code civil roumain, loi 287/2009, version consolidée (legislatie.just.ro), art. 602, 611–616, 646, 651, 659–666 · Arrêté 3384/2013 approuvant la norme C 125-2013 relative à l'acoustique des bâtiments et des zones urbaines (Monitorul Oficial 812 bis, 20.12.2013) · Code de l'aménagement du territoire et de la construction, loi 169/2026 (Monitorul Oficial 661, 10.8.2026), art. 386 et 400 · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI)

Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont exactes au 22 octobre 2026. Le règlement d'urbanisme de chaque zone peut modifier les distances ci-dessus ; consultez un avocat indépendant avant de signer.