Ștefăneștii de Jos comptait 4 131 habitants en 2002 et 5 775 en 2011 (INS). En 2021, environ 23 % des habitants étaient des enfants de 0 à 14 ans.
L'INS recense 32,5 km de conduites d'eau, 50,4 km de conduites de gaz et seulement 8,5 km de canalisations d'égout dans la commune en 2025.
Le réseau scolaire 2025–2026 recense un collège public en deux équipes, une maternelle publique rattachée et deux établissements payants. Pas de lycée.
Ștefăneștii de Jos : la réponse courte
Ștefăneștii de Jos est une commune du județ d'Ilfov, au nord-est de Bucarest, entre la ville de Voluntari et les communes de Tunari, Dascălu et Afumați. Elle compte trois villages : Ștefăneștii de Jos, Ștefăneștii de Sus et Crețuleasca. Selon le recensement de 2021 de l'Institut national de la statistique (INS), elle comptait 10 588 habitants, presque le double des 5 775 recensés en 2011.
Cette croissance résume tout. La commune est jeune, avec beaucoup de logements neufs, et elle se trouve directement sur le périphérique et l'autoroute A3. Mais ses réseaux publics n'ont pas suivi. L'INS ne recense que 8,5 km de canalisations d'égout dans la commune, sans changement de 2021 à 2025, une seule école publique fonctionnant en deux équipes, et aucun lycée.
En clair : Ștefăneștii de Jos offre de l'espace, des maisons neuves et un accès rapide au périphérique, mais l'acheteur doit vérifier rue par rue l'égout, la place à l'école et la ligne de bus.
Notre comparatif de huit communes d'Ilfov place Ștefăneștii à côté de ses voisines. Ce guide s'intéresse à la commune elle-même.
Ștefăneștii de Jos en chiffres
| Élément | Chiffre | Source |
|---|---|---|
| Statut | Commune, județ d'Ilfov, 3 villages | INS |
| Superficie | environ 32 km² | Mairie |
| Habitants, 2002 / 2011 / 2021 | 4 131 / 5 775 / 10 588 | INS |
| Enfants de 0 à 14 ans, 2021 | 2 454 (environ 23 %) | INS |
| Logements, fin 2021 | 5 330 | INS, TEMPO LOC101B |
| Logements, fin 2025 | 6 345 | INS, TEMPO LOC101B |
| Logements neufs achevés, 2021–2025 | 1 179 | INS, TEMPO LOC104B |
| Réseau d'égout, 2025 | 8,5 km | INS, TEMPO GOS110A |
| Réseau d'eau, 2025 | 32,5 km | INS, TEMPO GOS106B |
| Réseau de gaz, 2025 | 50,4 km | INS, TEMPO GOS116A |
Deux chiffres comptent le plus pour une famille. Au dernier recensement, près d'un habitant sur quatre était un enfant, ce qui en dit long sur les nouveaux arrivants. Et le réseau de gaz a gagné environ 9 km en quatre ans, alors que le réseau d'égout n'a pas progressé du tout.
Les trois villages
Ștefăneștii de Jos est le chef-lieu de la commune et de loin le plus grand village, avec 7 436 habitants en 2021. La mairie, l'école publique et l'église principale s'y trouvent, le long de la Șoseaua Ștefănești.
Ștefăneștii de Sus comptait 2 367 habitants. Le village se trouve au croisement de la route départementale DJ100 et de la DJ200, la route qui descend vers Voluntari et le quartier de Colentina, à Bucarest.
Crețuleasca, à l'ouest, est le plus petit, avec 785 habitants. Selon la mairie, son église du XVIIe siècle est classée monument historique.
La mairie décrit la commune comme s'étendant de part et d'autre de l'étang Pasărea (balta Pasărea), avec les forêts de Lipoveanca-Vulpache et de Runcu en bordure. Pour une famille, cela signifie de l'eau et des bois à proximité. Cela fait aussi un point de plus à vérifier : la mairie publie un plan de défense contre les inondations, demandez donc si votre terrain est proche de l'eau.
Les logements neufs : ce que montre l'INS
| Année | Logements achevés à Ștefăneștii de Jos (INS) |
|---|---|
| 2021 | 164 |
| 2022 | 368 |
| 2023 | 64 |
| 2024 | 237 |
| 2025 | 346 |
Ici, la construction avance par vagues, pas à un rythme régulier. Une année calme peut être suivie d'une année chargée. Le plus grand ensemble est Cosmopolis : selon la mairie, il couvre 106 hectares à la limite de Tunari, a ouvert en 2009 avec une première phase d'environ 450 logements en immeubles et villas jumelées, et on y accède depuis le périphérique.
Le saut du parc de logements entre 2020 et 2021 dans la série de l'INS correspond à un recomptage après le recensement de 2021, pas à un boom de la construction. C'est pourquoi nous comparons à partir de fin 2021.
Eau, égout et gaz : la vraie question
Selon la mairie, la commune dispose de l'eau courante et d'un réseau de gaz partiel. L'INS en donne les longueurs : 32,5 km de conduites d'eau, 50,4 km de conduites de gaz et 8,5 km de canalisations d'égout en 2025.
L'égout, l'équipe scolaire et la ligne de bus ne sont pas ici des détails : ils façonnent la vie quotidienne.
Un réseau d'égout court dans une commune de plus de 10 000 habitants signifie que beaucoup de maisons utilisent une fosse septique ou une petite station d'épuration. La mairie tient un registre public de ces systèmes individuels d'assainissement. Avant d'acheter, posez trois questions par écrit :
- Cette rue est-elle raccordée à l'égout public, ou seulement à l'eau ?
- Sinon, quel système la maison utilise-t-elle, et figure-t-il au registre de la mairie ?
- Une extension de l'égout est-elle prévue pour cette rue, et quand ?
Notre guide des raccordements aux réseaux pour les villas d'Ilfov explique ce que chaque réponse implique pour vos coûts.
Se déplacer
Routes. Deux routes départementales traversent la commune. La DJ100 part à l'ouest vers Tunari et Otopeni, où elle rejoint la DN1, et à l'est vers Afumați et la DN2. La DJ200 monte au nord vers Dascălu et descend au sud vers Voluntari et Colentina. Le périphérique nord longe la limite sud, et la mairie précise que l'autoroute A3 traverse la commune avec un échangeur d'accès. Notre article sur l'autoroute A3 décrit l'itinéraire vers le nord.
Distance. D'après notre calcul sur les données OpenStreetMap, la mairie se trouve à environ 17 km par la route du centre de Bucarest, soit environ 22 minutes sans circulation. Aux heures de pointe, c'est bien plus long.
Bus. Les lignes régionales 409, 409B, 468 et 468B, exploitées par Serviciul de Transport Voluntari (STV), s'arrêtent à la mairie (Primăria Ștefăneștii de Jos) et continuent par Voluntari jusqu'à Bucur Obor, à côté de la station de métro Obor sur la ligne M1, selon les pages d'itinéraires de STV.
Métro. Il n'y a pas de métro dans la commune. La station la plus proche par la route est Pipera, sur la ligne M2, à environ 12 km.
Écoles et maternelles
Le réseau scolaire national 2025–2026, publié par le ministère de l'Éducation, recense quatre établissements dans la commune :
| Établissement | Financement | Horaires |
|---|---|---|
| Collège n° 1 (Școala Gimnazială nr. 1) | Public | Deux équipes par jour |
| Maternelle n° 1, rattachée à l'école | Public | Programme normal |
| Une maternelle | Payante | Programme long |
| Une école primaire | Payante | Une seule équipe |
Il n'y a pas de lycée dans la commune : les adolescents vont à Voluntari ou à Bucarest. Le registre signale aussi des travaux de réhabilitation à l'adresse principale de l'école. Si vous comptez sur l'école publique, demandez à l'école dans quelle équipe sera la classe de votre enfant. Notre guide des maternelles et écoles du nord de Bucarest présente l'offre plus large.
Ștefăneștii de Jos et Tunari, côte à côte
| Ștefăneștii de Jos | Tunari | |
|---|---|---|
| Habitants, 2011 | 5 775 | 5 336 |
| Habitants, 2021 | 10 588 | 9 617 |
| Logements, fin 2025 | 6 345 | 7 645 |
| Logements neufs, 2021–2025 | 1 179 | 4 018 |
| Réseau d'égout, 2025 | 8,5 km | 10,7 km |
| Réseau d'eau, 2025 | 32,5 km | 13,5 km |
| Collèges publics | 1, deux équipes | 1, deux équipes |
Les deux communes ont grandi d'environ 80 % entre les recensements et toutes deux ont des réseaux d'égout courts. Tunari a beaucoup plus construit depuis 2021, tandis que Ștefăneștii dispose d'un réseau d'eau plus long. Notre guide de Tunari détaille la voisine de l'ouest.
Avant d'acheter à Ștefăneștii de Jos : la liste de contrôle
- Confirmez le village et la rue. Ștefăneștii de Jos, Ștefăneștii de Sus et Crețuleasca diffèrent par leurs routes et leurs services.
- Demandez le certificat d'urbanisme (certificat de urbanism) du terrain, et regardez le zonage du plan d'urbanisme général (PUG), que publie la mairie.
- Vérifiez l'égout, l'eau et le gaz pour l'adresse exacte, par écrit.
- Consultez le plan d'inondation si le terrain est proche de l'étang Pasărea.
- Lisez l'extrait du livre foncier de l'ANCPI pour confirmer le propriétaire et les éventuelles charges.
- Faites le trajet vers le travail et l'école à 8 h et à 18 h, par Voluntari ou par le périphérique.
- Interrogez l'école sur les places et les équipes avant de signer.
- Prenez un avocat indépendant. L'avocat du vendeur ou du promoteur travaille pour eux, pas pour vous.
Questions fréquentes
Où se trouve Ștefăneștii de Jos ?
Dans le județ d'Ilfov, au nord-est de Bucarest. La commune est bordée par Voluntari au sud-ouest, Tunari à l'ouest, Dascălu au nord et Afumați à l'est. Le périphérique nord longe sa limite sud.
Combien d'habitants compte Ștefăneștii de Jos ?
Selon le recensement INS de 2021, 10 588 habitants, contre 5 775 en 2011 et 4 131 en 2002. Environ 23 % des habitants étaient des enfants de 0 à 14 ans.
Ștefăneștii de Jos est-elle raccordée à l'égout ?
En partie seulement. L'INS recense 8,5 km de canalisations d'égout public en 2025, sans changement depuis 2021, et la mairie tient un registre des systèmes individuels d'assainissement. Renseignez-vous sur la rue précise avant d'acheter.
Y a-t-il des transports en commun vers Bucarest ?
Oui. Les lignes STV 409, 409B, 468 et 468B s'arrêtent à la mairie et passent par Voluntari jusqu'à Bucur Obor, près de la station de métro Obor. Il n'y a pas de métro dans la commune.
Y a-t-il des écoles à Ștefăneștii de Jos ?
Il y a un collège public, qui fonctionne en deux équipes, avec une maternelle publique rattachée, ainsi qu'une maternelle payante et une école primaire payante. Il n'y a pas de lycée.
En résumé
Ștefăneștii de Jos est l'une des communes qui grandissent le plus vite autour de Bucarest, et elle attire les jeunes familles pour de bonnes raisons : l'espace, les maisons neuves et l'accès direct au périphérique et à l'A3. Le prix de cette croissance, ce sont des infrastructures insuffisantes. L'égout, l'équipe scolaire et la ligne de bus ne sont pas ici des détails : ils façonnent la vie quotidienne.
Si vous comparez Ștefăneștii de Jos avec d'autres communes au nord de Bucarest, réservez un entretien d'une demi-heure avec moi. Nous passerons ensemble en revue les chiffres officiels et vos trajets quotidiens, même si vous finissez par acheter ailleurs.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : INS, recensement 2021, population résidente par localité (tableau 1.22) · INS TEMPO Online, LOC101B, LOC104B, GOS106B, GOS110A, GOS116A · Mairie de Ștefăneștii de Jos, présentation de la commune · Mairie, ensemble résidentiel Cosmopolis · Ministère de l'Éducation, réseau scolaire 2025–2026 (data.gov.ro) · Serviciul de Transport Voluntari, ligne 468 · City Population, séries des recensements (données INS)
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les chiffres et les règles sont à jour au 22 octobre 2026. Les lignes de bus, les horaires scolaires et les règles d'urbanisme changent ; vérifiez-les auprès de l'exploitant, de l'école et de la mairie, et consultez un avocat indépendant avant toute transaction.
Vous en savez maintenant davantage.
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