נכס במכרז כינוס ברומניה: כמה עולה ההנחה באמת?

קנייה במכרז כינוס ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

ברומניה נכס נמכר במכרז כשהבעלים שלו לא משלם חוב. את רוב המכירות האלה מנהל מוציא לפועל מטעם בית המשפט (executor judecătoresc), לפי קוד סדר הדין האזרחי, חוק 134/2010. נכסים שעוקלו בגלל חובות מס נמכרים על ידי רשות המסים (ANAF), לפי קוד סדר הדין הפיסקלי, חוק 207/2015, ומאז 2026 דרך פלטפורמה מקוונת משלה.

הכללים של מכירה אצל מוציא לפועל נוקשים ופומביים. לפני המכרז מפקידים ערבות של 10% ממחיר הפתיחה. אם אף אחד לא מציע את מחיר השמאות, המכרז הבא נפתח ב-75% ממנו, והשלישי ב-50%. לזוכה יש לכל היותר 30 יום לשלם את היתרה. אחרי זה נפתח חלון של חודש שבו עדיין אפשר לתקוף את המכירה בבית המשפט.

במילים פשוטות: מכרז יכול להיות זול מהשוק, אבל קונים את הנכס כמו שהוא. בלי אחריות לפגמים נסתרים, לפעמים בלי לראות אותו מבפנים, ולפעמים עם מישהו שעדיין גר בו.

המדריך הזה עוסק במכירה הכפויה עצמה. את הבדיקות הכלליות לכל נכס ברומניה ריכזנו במדריך הבדיקה המשפטית לפני חתימה.

שני סוגי מכרזים: מוציא לפועל ורשות המסים

שאלו את היזמים על זה

	מכרז של מוציא לפועל	מכרז של רשות המסים
מי מוכר	מוציא לפועל, בשביל נושה (לרוב בנק)	רשות המסים, בגלל חובות מס או נכסים של המדינה
הבסיס החוקי	קוד סדר הדין האזרחי, חוק 134/2010, סעיפים 835 עד 859	קוד סדר הדין הפיסקלי, חוק 207/2015
איפה מפרסמים	במשרד המוציא לפועל, בבית המשפט, בעירייה ובנכס, וגם בעיתון	בפלטפורמה המקוונת של רשות המסים (elicitatii.anaf.ro)
ערבות	10% ממחיר הפתיחה, לפני המכרז (סעיף 843)	דמי השתתפות, משולמים או מובטחים לפני ההצעה
איך מציעים	פיזית במכרז, או דרך מיופה כוח עם ייפוי כוח מיוחד בנוסח נוטריוני	באינטרנט, אחרי הרשמה לפלטפורמה

המשך המאמר עוסק במכרז של מוציא לפועל, כי השלבים שלו כתובים בפירוט בקוד סדר הדין האזרחי. במכירה של רשות המסים קראו את הכללים ואת המודעה בפלטפורמה עצמה, כי את ההליך שם קובעות תקנות של הרשות.

איך מתנהל מכרז של מוציא לפועל, שלב אחרי שלב

שאלו את היזמים על זה

1. שמאות. המוציא לפועל קובע את שווי השוק של הנכס, או ממנה שמאי (סעיף 835). אם הבעלים לא נותן להיכנס, השמאות נעשית לפי המסמכים (סעיף 835(8)). זו האזהרה הראשונה: גם הקונה עלול לא לראות את הנכס מבפנים.
2. מחיר פתיחה ותאריך. השמאות הופכת למחיר הפתיחה (סעיף 836). המכרז נקבע לפחות 20 יום ולכל היותר 40 יום אחרי שהמודעה נתלתה (סעיף 837).
3. המודעה. היא מפרטת את הנכס, את מספר ספר המקרקעין, את השמאות, את המועד ואת המקום, ואת הערבות של 10% (סעיף 838). תולים אותה במשרד המוציא לפועל, בבית המשפט, בעירייה ובנכס. אם הנכס שווה יותר מ-250,000 לאי, תמצית שלה מתפרסמת גם בעיתון ארצי.
4. מכרז ראשון. המוציא לפועל מכריז על המחיר שלוש פעמים. הוא מתחיל מההצעה הגבוהה ביותר מעל השמאות, ואם אין כזו, מהשמאות עצמה (סעיף 845(5)).
5. מכרז שני. אם אף אחד לא מציע את מחיר השמאות, נקבע מכרז חדש בתוך 30 יום לכל היותר, שנפתח ב-75% ממחיר הפתיחה הראשון. אם יש לפחות שני מציעים, אפשר למכור להצעה הגבוהה ביותר, אבל לא מתחת ל-30% מהמחיר הראשון (סעיף 845(8)).
6. מכרז שלישי. לבקשת הנושה נפתח מכרז שלישי ב-50% מהמחיר הראשון. אם יש שני מציעים או יותר, הנכס נמכר להצעה הגבוהה ביותר, גם אם היא נמוכה מהחוב (סעיף 845(9)).

במכרז השני ובשלישי, גם מציע יחיד שמציע את מחיר הפתיחה יכול לקנות. במחיר שווה, מי שיש לו זכות קדימה זוכה (סעיף 845(12)).

מי לא יכול להציע. החייב, לא בעצמו ולא דרך מישהו אחר (סעיף 842(2)). נושים יכולים להציע, אבל לא פחות מ-75% ממחיר הפתיחה הראשון (סעיף 842(5)).

הכסף: ערבות, תשלום, ומה קורה אם לא משלמים

שאלו את היזמים על זה

• הערבות. 10% ממחיר הפתיחה של אותו מכרז. מפקידים אותה לפני מועד המכירה באוצר המדינה, בבנק ‏CEC או במוסד בנקאי אחר, לטובת המוציא לפועל. את אישור ההפקדה מצרפים להצעה (סעיף 843).
• אם הפסדתם, המוציא לפועל מורה להחזיר לכם את הערבות (סעיף 850).
• אם זכיתם, משלמים את המחיר, פחות הערבות, תוך 30 יום לכל היותר (סעיף 848).
• אם לא שילמתם, הנכס יוצא שוב למכירה על חשבונכם. אתם משלמים את עלות המכרז החדש ואת ההפרש במחיר, והסכום יורד קודם כל מהערבות שלכם (סעיף 849).
• תשלומים אפשריים רק בהסכמת הנושה והחייב (סעיף 851).

חלון של 30 יום הוא קצר. אם אתם מתכננים לקחת משכנתא, בקשו מהבנק תשובה בכתב לפני ההצעה: האם הוא מממן קנייה במכרז, ובכמה זמן.

אחרי המכרז: מהזכייה ועד ספר המקרקעין

שאלו את היזמים על זה

אחרי התשלום המלא המוציא לפועל עורך את מסמך הזכייה (actul de adjudecare). זה שטר הבעלות שלכם, ואפשר לרשום אותו בספר המקרקעין (סעיף 852). עותק נשלח ללשכת רישום המקרקעין לרישום זמני (סעיף 853).

מרגע הרישום הזמני, לחייב, לנושים ולכל צד מעוניין יש חודש אחד לתקוף את מסמך הזכייה בבית המשפט (סעיף 854). אם הוא מבוטל, הכסף שהפקדתם מוחזר לכם.

אם אף אחד לא תוקף, או שהתביעה נדחתה סופית, המוציא לפועל מורה על רישום סופי שלכם, ולבקשתכם גם מכניס אתכם לחזקה בנכס (סעיף 855).

אתם הופכים לבעלים מיום הזכייה. מיום הרישום שלכם, הנכס משתחרר מהמשכנתאות ומהשעבודים האחרים, והנושים מקבלים את הכסף מהמחיר (סעיף 856). זה היתרון המשפטי המרכזי של מכירה כפויה: החובות נשארים עם הכסף, לא עם הבית.

הסיכונים: על מה משלמים בהנחה

סיכון	מה החוק אומר	מה עושים
אין אחריות לפגמים נסתרים	במכירה כפויה אין אחריות לפגמים נסתרים, ואי אפשר לתקוף אותה בטענת מחיר נמוך מדי (סעיף 857; הקוד האזרחי, סעיף 1707(5))	הביאו מהנדס לביקור, ותמחרו את התיקונים
מישהו עדיין גר בנכס	מסמך הזכייה הוא צו ביצוע נגד החייב ונגד כל מי שמחזיק בנכס בלי זכות שאפשר להעמיד מולכם (סעיף 852)	תכננו זמן לפינוי דרך המוציא לפועל
שוכר	חוזי שכירות שנחתמו לפני שההוצאה לפועל נרשמה בספר המקרקעין מחייבים את הקונה, אלא אם דמי השכירות נמוכים בשליש או יותר ממחיר השוק (סעיף 827)	קראו את חלק ג' בנסח ושאלו את המוציא לפועל על שכירויות
ערעור	חודש מהרישום הזמני (סעיף 854)	אל תשפצו ואל תמכרו לפני שהחלון נסגר
צד שלישי טוען לבעלות	יכול להגיש תביעה תוך 15 יום מהמכירה, ולפעמים גם תביעה נפרדת אחר כך, בכפוף לזכויות שרכשתם (סעיף 714)	בקשו מעורך הדין לקרוא את כל תיק ההוצאה לפועל
זכות שימוש או זיקת הנאה	אם נרשמה אחרי משכנתא, הנכס יכול להימכר איתה או בלעדיה, לפי המכרז (סעיף 845(6) ו-(7))	בדקו מה כתוב במודעה

יש עוד מגבלה לקונים מחוץ לאיחוד האירופי: המציע צריך כשרות משפטית לרכוש את הנכס (סעיף 842(1)). בבית עם קרקע זה מכניס לתמונה את הכללים על בעלות זרים בקרקע, שהסברנו במדריך בעלות על קרקע ברומניה.

רשימת הבדיקה לפני שמציעים

1. השיגו את מספר התיק ואת המודעה. קראו כל שורה: המחיר, התאריך, השעבודים, והאם נשארות זכויות כמו זכות שימוש.
2. הזמינו נסח מספר המקרקעין. הוא עולה 20 לאי באינטרנט. במדריך נסח ספר המקרקעין הסברנו איך לקרוא את חלקים א' עד ג'.
3. ראו את הנכס, לפחות מבחוץ. דברו עם השכנים. בררו מי גר שם.
4. בדקו את המסמכים של הבניין. האם הבית רשום בספר המקרקעין? האם הוא נבנה עם היתר? תוספת שלא נרשמה נשארת בעיה גם אחרי המכרז.
5. קחו עורך דין עצמאי שיקרא את תיק ההוצאה לפועל ויחפש עילות לתקיפת המכירה.
6. הבטיחו את הכסף. את הערבות לפני המכרז, ואת היתרה תוך 30 יום.
7. אם אתם לא יכולים להגיע, תנו ייפוי כוח מיוחד בנוסח נוטריוני (סעיף 842(4)). במדריך ייפוי כוח ברומניה הסברנו איך חותמים עליו מחו"ל.
8. תקצבו את העלויות הנוספות: רישום בספר המקרקעין, עורך דין, תיקונים, ואולי גם פינוי.

שאלות נפוצות

זר יכול לקנות נכס במכרז ברומניה?

כן, אם יש לו כשרות משפטית מלאה וכשרות לרכוש את הנכס הזה (קוד סדר הדין האזרחי, סעיף 842). על אזרחים מחוץ לאיחוד האירופי שקונים קרקע חלים הכללים הרגילים על בעלות זרים בקרקע. מיופה כוח צריך ייפוי כוח מיוחד בנוסח נוטריוני.

כמה היא הערבות במכרז של מוציא לפועל?

10% ממחיר הפתיחה של אותו מכרז, ומפקידים אותה לפני מועד המכירה (סעיף 843). אם לא זכיתם, היא מוחזרת. אם זכיתם, היא נספרת כחלק מהמחיר.

כמה זמן יש לשלם אחרי הזכייה?

לכל היותר 30 יום מהמכירה (סעיף 848). אם לא משלמים, הנכס נמכר שוב על חשבונכם, ואתם נושאים בעלויות ובהפרש.

הנכס נקי מחובות אחרי המכרז?

המשכנתאות והשעבודים האחרים נמחקים כשהבעלות שלכם נרשמת, והנושים מקבלים את הכסף מהמחיר (סעיף 856). חוזי שכירות שנחתמו לפני ההוצאה לפועל עדיין יכולים לחייב אתכם, וחלק מהזכויות יכולות להישאר אם המודעה אומרת זאת.

אפשר לבטל את המכרז אחרי שכבר שילמתי?

אפשר לתקוף את מסמך הזכייה בבית המשפט תוך חודש מהרישום הזמני שלו בספר המקרקעין (סעיף 854). אם הוא מבוטל, הכסף מוחזר לכם.

השורה התחתונה

מכרז כינוס ברומניה הוא הליך פומבי ומוסדר, והחוק כן מגן על הקונה: החובות משולמים מהמחיר, והשעבודים יורדים מספר המקרקעין. מה שהוא לא נותן זה אחריות, ביקור מובטח או בית ריק.

אם אתם בודקים מכרז, או משווים אותו לבית מוכן, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על המודעה ועל השאלות שכדאי לשאול את עורך הדין שלכם.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: קוד סדר הדין האזרחי, חוק 134/2010 (legislatie.just.ro), סעיפים 714, 827, 835 עד 859 · הקוד האזרחי, סעיף 1707 (legislatie.just.ro) · פלטפורמת המכרזים של רשות המסים ברומניה · ANCPI, נסחי ספר מקרקעין

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הכללים נכונים ל-22 באוקטובר 2026. לפני שמציעים במכרז, התייעצו עם עורך דין עצמאי ברומניה.