يودع المزايدون 10% من السعر الافتتاحي قبل موعد البيع، ويرفقون الإثبات بعرضهم (قانون الإجراءات المدنية، المادة 843).
لا عرض بسعر التقييم؟ يبدأ المزاد الثاني من 75% من السعر الأول، والثالث من 50% (المادة 845).
يدفع الفائز الثمن، مخصومًا منه الضمان، خلال 30 يومًا كحد أقصى. وإن فاتته المهلة يُعاد بيع العقار على حسابه (المادتان 848 و849).
الشراء في مزاد في رومانيا: الجواب المختصر
في رومانيا يُباع العقار في المزاد حين لا يسدّد مالكه دينًا. ويتولى معظم هذه البيوع محضر قضائي (executor judecătoresc) بموجب قانون الإجراءات المدنية، القانون 134/2010. أما العقارات المحجوزة بسبب ديون ضريبية فتبيعها مصلحة الضرائب ANAF بموجب قانون الإجراءات الضريبية، القانون 207/2015، ومنذ 2026 عبر منصتها الإلكترونية الخاصة.
قواعد البيع عن طريق المحضر القضائي صارمة وعلنية. تودعون قبل المزاد ضمانًا قدره 10% من السعر الافتتاحي. وإن لم يتقدم أحد بسعر التقييم، يبدأ المزاد التالي من 75% منه، والثالث من 50%. ولدى الفائز 30 يومًا كحد أقصى لدفع الباقي. وبعد ذلك تُفتح مهلة شهر يظل فيها الطعن في البيع أمام القضاء ممكنًا.
بعبارة بسيطة: قد يكون المزاد أرخص من السوق، لكنكم تشترون العقار على حاله، بلا ضمان للعيوب الخفية، وأحيانًا دون أن تروه من الداخل، وأحيانًا مع شخص لا يزال يسكنه.
يتناول هذا الدليل البيع الجبري نفسه. وللفحوص العامة لأي عقار روماني، راجعوا دليلنا إلى الفحص القانوني قبل التوقيع.
نوعان من المزادات: المحضر القضائي وANAF
| مزاد المحضر القضائي | مزاد ANAF | |
|---|---|---|
| من يبيع | محضر قضائي، لصالح دائن (غالبًا بنك) | مصلحة الضرائب، لديون ضريبية أو أموال مملوكة للدولة |
| الأساس القانوني | قانون الإجراءات المدنية، القانون 134/2010، المواد 835 إلى 859 | قانون الإجراءات الضريبية، القانون 207/2015 |
| أين يُعلن | يُعلّق في مكتب المحضر وفي المحكمة والبلدية وعلى العقار، إضافة إلى صحيفة | منصة eLicitații ANAF (elicitatii.anaf.ro) |
| الضمان | 10% من السعر الافتتاحي، يُودع قبل المزاد (المادة 843) | رسم مشاركة، يُدفع أو يُضمن قبل المزايدة |
| كيف تزايدون | حضوريًا في المزاد، أو عبر وكيل بوكالة خاصة رسمية | إلكترونيًا، بعد التسجيل في المنصة |
يتتبع بقية هذا المقال إجراءات المحضر القضائي، لأن خطواتها مكتوبة بالتفصيل في قانون الإجراءات المدنية. أما في بيع ANAF فاقرأوا القواعد والإعلان على المنصة نفسها، لأن الإجراءات تحددها لوائح مصلحة الضرائب.
كيف يجري مزاد المحضر القضائي، خطوة خطوة
- التقييم. يحدد المحضر القيمة السوقية للعقار، أو يعيّن خبيرًا (المادة 835). وإن رفض المالك السماح بالدخول، يجري التقييم على أساس المستندات (المادة 835(8)). وهذا أول تحذير: قد لا يرى المشتري الداخل هو أيضًا.
- السعر الافتتاحي والموعد. يصبح التقييم السعر الافتتاحي (المادة 836). ويُحدد موعد البيع بعد 20 يومًا على الأقل و40 يومًا على الأكثر من تعليق الإعلان (المادة 837).
- الإعلان. يذكر العقار، ورقمه في السجل العقاري، والتقييم، والزمان والمكان، وضمان 10% (المادة 838). ويُعلّق في مكتب المحضر وفي المحكمة والبلدية وعلى العقار. وإن تجاوزت قيمة العقار 250,000 ليو، وجب نشر مقتطف منه أيضًا في صحيفة وطنية.
- المزاد الأول. ينادي المحضر بالسعر ثلاث مرات، بدءًا من أعلى عرض يفوق التقييم، أو من التقييم نفسه (المادة 845(5)).
- المزاد الثاني. إن لم يعرض أحد سعر التقييم، يُحدد مزاد جديد خلال 30 يومًا كحد أقصى، ويبدأ من 75% من السعر الافتتاحي الأول. ومع مزايدَين اثنين على الأقل، يمكن بيع العقار لأعلى عرض، لكن ليس بأقل من 30% من السعر الأول (المادة 845(8)).
- المزاد الثالث. بطلب من الدائن، يبدأ مزاد ثالث من 50% من السعر الأول. ومع مزايدَين أو أكثر، يُباع العقار لأعلى عرض، حتى لو كان أقل من الدين (المادة 845(9)).
في المزادين الثاني والثالث، يستطيع مزايد وحيد يعرض السعر الافتتاحي أن يشتري. وعند تساوي السعر، يفوز صاحب حق الشفعة (المادة 845(12)).
من لا يحق له المزايدة. المدين، بنفسه أو عن طريق شخص آخر (المادة 842(2)). ويجوز للدائنين المزايدة، لكن ليس بأقل من 75% من السعر الافتتاحي الأول (المادة 842(5)).
المال: الضمان والدفع وما يحدث إن لم تدفعوا
- الضمان. 10% من السعر الافتتاحي لذلك المزاد، يُودع قبل موعد البيع لدى الخزينة العامة أو CEC Bank أو مؤسسة ائتمان أخرى، تحت تصرف المحضر. ويُرفق إثبات الإيداع بعرضكم (المادة 843).
- إن خسرتم، يأمر المحضر بإعادة ضمانكم (المادة 850).
- إن فزتم، تدفعون السعر، مخصومًا منه الضمان، خلال 30 يومًا كحد أقصى (المادة 848).
- إن لم تدفعوا، يُعرض العقار مجددًا على حسابكم. وتتحملون تكلفة المزاد الجديد وأي فرق في السعر، ويُخصم أولًا من ضمانكم (المادة 849).
- التقسيط ممكن فقط بموافقة الدائن والمدين (المادة 851).
مهلة الثلاثين يومًا قصيرة. هل تخططون لقرض عقاري؟ اسألوا بنكًا كتابيًا، قبل المزايدة، هل يموّل الشراء في المزادات وبأي سرعة.
في المزاد تبقى الديون مع المال، لا مع البيت. وما لا تحصلون عليه هو الضمان أو بيت خالٍ.
بعد المزاد: من الإرساء إلى السجل العقاري
بعد الدفع الكامل، يحرر المحضر محضر الإرساء (actul de adjudecare). وهو سند ملكيتكم، ويمكن قيده في السجل العقاري (المادة 852). وتُرسل نسخة منه إلى السجل العقاري لـالقيد المؤقت (المادة 853).
ومن تاريخ ذلك القيد المؤقت، أمام المدين والدائنين وأي شخص ذي مصلحة شهر واحد للطعن في محضر الإرساء أمام القضاء (المادة 854). وإن أُبطل، تُعاد إليكم الأموال التي أودعتموها.
وإن لم يطعن أحد، أو رُفض الطعن نهائيًا، يأمر المحضر بـقيدكم النهائي، ويسلّمكم العقار بناءً على طلبكم (المادة 855).
تصبحون مالكين من تاريخ الإرساء. ومن تاريخ قيدكم، يتحرر العقار من الرهون وسائر التأمينات، ويُدفع للدائنين من الثمن (المادة 856). وهذه هي الميزة القانونية الرئيسية للبيع الجبري: تبقى الديون مع المال، لا مع البيت.
المخاطر: ما الذي يدفعه الخصم
| الخطر | ما يقوله القانون | ما العمل |
|---|---|---|
| لا ضمان للعيوب الخفية | لا ضمان للعيوب الخفية في البيع الجبري، ولا طعن بسبب الغبن (المادة 857؛ القانون المدني المادة 1707(5)) | اصطحبوا مهندسًا إلى المعاينة، واحسبوا تكلفة الإصلاحات في السعر |
| شخص لا يزال يسكن العقار | محضر الإرساء سند تنفيذي ضد المدين وضد أي حائز للعقار بلا حق يمكنه الاحتجاج به عليكم (المادة 852(i)) | خصّصوا وقتًا لإخلاء عن طريق المحضر |
| مستأجر | عقود الإيجار الموقّعة قبل تدوين التنفيذ في السجل العقاري ملزمة للمشتري، إلا إذا كانت الأجرة أقل من سعر السوق بالثلث أو أكثر (المادة 827) | اقرأوا الجزء الثالث من المستخرج واسألوا المحضر عن عقود الإيجار |
| طعن | شهر واحد من القيد المؤقت (المادة 854) | لا تجددوا العقار ولا تعيدوا بيعه قبل انقضاء المهلة |
| طرف ثالث يطالب بالعقار | يمكنه الاعتراض خلال 15 يومًا من البيع، ويجوز له أيضًا رفع دعوى مستقلة لاحقًا، مع مراعاة الحقوق التي اكتسبتموها (المادة 714) | اطلبوا من محاميكم قراءة ملف التنفيذ كاملًا |
| حق انتفاع أو ارتفاق | إن قُيّد بعد رهن، فقد يُباع العقار معه أو خاليًا منه، بحسب المزاد (المادة 845(6) و(7)) | تحققوا مما يذكره الإعلان |
ويسري قيد إضافي على المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي: يجب أن تكون لدى المزايد الأهلية القانونية لاكتساب العقار (المادة 842(1)). وفي حالة منزل بأرض، يستدعي ذلك قواعد تملّك الأجانب للأراضي، المشروحة في دليلنا إلى تملّك الأراضي في رومانيا.
قائمة التحقق قبل المزايدة
- احصلوا على رقم الملف والإعلان. اقرأوا كل سطر: السعر، والموعد، والأعباء، وهل تبقى حقوق مثل حق الانتفاع.
- اطلبوا مستخرجًا من السجل العقاري. تكلفته 20 ليو عبر الإنترنت. ويشرح دليلنا إلى مستخرج السجل العقاري كيف تقرؤون الأجزاء من الأول إلى الثالث.
- عاينوا العقار، من الخارج على الأقل. تحدثوا إلى الجيران. اعرفوا من يسكن فيه.
- تحققوا من أوراق المبنى. هل المنزل مقيد في السجل العقاري؟ هل بُني بترخيص؟ أي توسعة غير مسجّلة تبقى مشكلة بعد المزاد.
- استعينوا بمحامٍ مستقل لقراءة ملف التنفيذ والبحث عن أسباب للطعن.
- أمّنوا المال. الضمان قبل المزاد، والباقي خلال 30 يومًا.
- إن لم تستطيعوا الحضور، امنحوا وكالة خاصة في شكل رسمي (المادة 842(4)). ويشرح دليلنا إلى الوكالة كيف توقّعونها من الخارج.
- احسبوا التكاليف الإضافية: القيد في السجل العقاري، والمحامي، والإصلاحات، وربما الإخلاء.
أسئلة شائعة
هل يستطيع أجنبي شراء عقار في مزاد في رومانيا؟
نعم، إن كانت لدى المزايد الأهلية القانونية الكاملة وأهلية اكتساب ذلك العقار (قانون الإجراءات المدنية، المادة 842). وعلى مواطني الدول من خارج الاتحاد الأوروبي الذين يشترون أرضًا تسري القواعد العامة لتملّك الأجانب للأراضي. ويحتاج الوكيل إلى وكالة خاصة في شكل رسمي.
كم يبلغ الضمان في مزاد المحضر القضائي؟
10% من السعر الافتتاحي لذلك المزاد، يُودع قبل موعد البيع (المادة 843). وإن لم تفوزوا يُعاد إليكم، وإن فزتم يُحتسب من الثمن.
كم لديّ من الوقت للدفع بعد الفوز؟
30 يومًا كحد أقصى من تاريخ البيع (المادة 848). وإن لم تدفعوا، يُطرح العقار في المزاد مجددًا على حسابكم وتتحملون التكاليف وأي فرق.
هل يكون العقار خاليًا من الديون بعد المزاد؟
تُرفع الرهون وسائر التأمينات بعد قيد ملكيتكم، ويُدفع للدائنين من الثمن (المادة 856). لكن عقود الإيجار الموقّعة قبل التنفيذ قد تظل ملزمة لكم، وقد تبقى بعض الحقوق إن نصّ الإعلان على ذلك.
الخلاصة
مزاد البيع الجبري في رومانيا إجراء علني ومنظم، والقانون يحمي المشتري فعلًا: تُسدّد الديون من الثمن وتُشطب الأعباء من السجل العقاري. لكنه لا يمنحكم ضمانًا، ولا معاينة مضمونة، ولا بيتًا خاليًا.
إن كنتم تدرسون مزادًا، أو تقارنونه بمسكن جاهز، فاحجزوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة. نمرّ معًا على الإعلان وعلى الأسئلة التي توجهونها إلى محاميكم.
موتي أزولاي، Compass Group Romania
المصادر: قانون الإجراءات المدنية، القانون 134/2010 (legislatie.just.ro)، المواد 714 و827 و835 إلى 859 · القانون المدني، المادة 1707 (legislatie.just.ro) · eLicitații ANAF، منصة المزادات لدى مصلحة الضرائب · ANCPI، مستخرجات السجل العقاري
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد صحيحة حتى 22 أكتوبر 2026. قبل المزايدة، استشيروا محاميًا مستقلًا في رومانيا.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
