Acheter lors d'une vente aux enchères forcée en Roumanie : quel est le prix de la décote ?

Acheter aux enchères en Roumanie : la réponse courte

Posez la question aux promoteurs

En Roumanie, un bien est vendu aux enchères lorsque son propriétaire ne paie pas une dette. La plupart de ces ventes sont menées par un huissier de justice (executor judecătoresc) selon le Code de procédure civile, loi 134/2010. Les biens saisis pour dettes fiscales sont vendus par l'administration fiscale, l'ANAF, selon le Code de procédure fiscale, loi 207/2015, et depuis 2026 sur sa propre plateforme en ligne.

Les règles d'une vente par huissier sont strictes et publiques. Vous déposez avant l'enchère une garantie de 10 % du prix de départ. Si personne n'enchérit au prix d'évaluation, l'enchère suivante part de 75 % de ce prix, et une troisième de 50 %. L'adjudicataire dispose de 30 jours au plus pour payer le solde. Ensuite s'ouvre un délai d'un mois pendant lequel la vente peut encore être contestée en justice.

En clair : une enchère peut coûter moins cher que le marché, mais vous achetez le bien en l'état, sans garantie des vices cachés, parfois sans l'avoir vu de l'intérieur, et parfois avec quelqu'un qui y vit encore.

Ce guide traite de la vente forcée elle-même. Pour les vérifications générales sur tout bien roumain, consultez notre guide de la vérification juridique avant de signer.

Deux types d'enchères : l'huissier et l'ANAF

Posez la question aux promoteurs

	Enchère de l'huissier	Enchère de l'ANAF
Qui vend	Un huissier de justice, pour un créancier (souvent une banque)	L'administration fiscale, pour des dettes fiscales ou des biens de l'État
Base légale	Code de procédure civile, loi 134/2010, art. 835 à 859	Code de procédure fiscale, loi 207/2015
Où elle est annoncée	Affichée au cabinet de l'huissier, au tribunal, à la mairie et sur le bien, plus un journal	La plateforme eLicitații ANAF (elicitatii.anaf.ro)
Garantie	10 % du prix de départ, déposés avant l'enchère (art. 843)	Une taxe de participation, payée ou garantie avant d'enchérir
Comment enchérir	En personne à l'enchère, ou par un mandataire muni d'une procuration spéciale authentique	En ligne, après inscription sur la plateforme

La suite de l'article suit la procédure de l'huissier, car ses étapes sont décrites en détail dans le Code de procédure civile. Pour une vente de l'ANAF, lisez les règles et l'avis publiés sur la plateforme elle-même, la procédure étant fixée par les règlements propres de l'administration fiscale.

Le déroulement d'une enchère par huissier, étape par étape

Posez la question aux promoteurs

1. L'évaluation. L'huissier fixe la valeur de marché du bien ou désigne un expert (art. 835). Si le propriétaire refuse l'accès, l'évaluation se fait sur pièces (art. 835, al. 8). C'est le premier signal d'alerte : l'acheteur risque lui aussi de ne pas voir l'intérieur.
2. Le prix de départ et la date. L'évaluation devient le prix de départ (art. 836). La vente a lieu au moins 20 jours et au plus 40 jours après l'affichage de l'avis (art. 837).
3. L'avis de vente. Il mentionne le bien, son numéro de livre foncier, l'évaluation, l'heure et le lieu, ainsi que la garantie de 10 % (art. 838). Il est affiché au cabinet de l'huissier, au tribunal, à la mairie et sur le bien. Si le bien vaut plus de 250 000 lei, un extrait doit aussi paraître dans un journal national.
4. La première enchère. L'huissier annonce le prix trois fois, à partir de l'offre la plus élevée au-dessus de l'évaluation, ou de l'évaluation elle-même (art. 845, al. 5).
5. La deuxième enchère. Si personne n'offre le prix d'évaluation, une nouvelle enchère est fixée dans les 30 jours au plus et part de 75 % du premier prix de départ. Avec au moins deux enchérisseurs, le bien peut être vendu à l'offre la plus élevée, mais pas en dessous de 30 % du premier prix (art. 845, al. 8).
6. La troisième enchère. À la demande du créancier, une troisième enchère part de 50 % du premier prix. Avec deux enchérisseurs ou plus, le bien est vendu à l'offre la plus élevée, même en dessous du montant de la dette (art. 845, al. 9).

Lors des deuxième et troisième enchères, un enchérisseur unique qui offre le prix de départ peut acheter. À prix égal, le titulaire d'un droit de préemption l'emporte (art. 845, al. 12).

Qui ne peut pas enchérir. Le débiteur, personnellement ou par personne interposée (art. 842, al. 2). Les créanciers peuvent enchérir, mais pas en dessous de 75 % du premier prix de départ (art. 842, al. 5).

L'argent : garantie, paiement et conséquences d'un défaut de paiement

Posez la question aux promoteurs

• La garantie. 10 % du prix de départ de l'enchère concernée, déposés avant la date de la vente au Trésor public, à la CEC Bank ou dans un autre établissement de crédit, à la disposition de l'huissier. La preuve du dépôt accompagne votre offre (art. 843).
• Si vous perdez, l'huissier ordonne la restitution de votre garantie (art. 850).
• Si vous gagnez, vous payez le prix, déduction faite de la garantie, dans les 30 jours au plus (art. 848).
• Si vous ne payez pas, le bien est remis en vente à vos frais. Vous supportez le coût de la nouvelle enchère et l'éventuelle différence de prix, imputés d'abord sur votre garantie (art. 849).
• Un paiement échelonné n'est possible qu'avec l'accord du créancier et du débiteur (art. 851).

Le délai de 30 jours est court. Vous comptez sur un crédit immobilier ? Demandez par écrit à une banque, avant d'enchérir, si elle finance les achats aux enchères et dans quels délais.

Après l'enchère : de l'adjudication au livre foncier

Posez la question aux promoteurs

Après le paiement intégral, l'huissier dresse l'acte d'adjudication (actul de adjudecare). C'est votre titre de propriété, qui peut être inscrit au livre foncier (art. 852). Une copie est transmise au bureau du livre foncier pour une inscription provisoire (art. 853).

À compter de cette inscription provisoire, le débiteur, les créanciers et toute autre personne intéressée disposent d'un mois pour contester l'acte d'adjudication en justice (art. 854). S'il est annulé, les sommes que vous avez versées vous sont restituées.

Si personne ne conteste, ou si une contestation est définitivement rejetée, l'huissier ordonne votre inscription définitive et, à votre demande, vous met en possession du bien (art. 855).

Vous devenez propriétaire dès l'adjudication. À compter de votre inscription, le bien est libéré des hypothèques et des autres sûretés, et les créanciers sont payés sur le prix (art. 856). C'est le principal avantage juridique d'une vente forcée : les dettes suivent l'argent, pas la maison.

Les risques : ce que paie la décote

Risque	Ce que dit la loi	Que faire
Pas de garantie des vices cachés	Aucune garantie des vices cachés dans une vente forcée, et pas d'action pour lésion (art. 857 ; Code civil, art. 1707, al. 5)	Venez à la visite avec un ingénieur ; intégrez les réparations dans votre prix
Quelqu'un y vit encore	L'acte d'adjudication est un titre exécutoire contre le débiteur et contre toute personne qui occupe le bien sans droit opposable (art. 852, lettre i)	Prévoyez le temps d'une expulsion par huissier
Un locataire	Les baux conclus avant la mention de l'exécution au livre foncier s'imposent à l'acheteur, sauf si le loyer est inférieur d'un tiers ou plus au prix du marché (art. 827)	Lisez la partie III de l'extrait et interrogez l'huissier sur les baux
Une contestation	Un mois à compter de l'inscription provisoire (art. 854)	Ne rénovez pas et ne revendez pas avant la fin du délai
Un tiers revendique le bien	Il peut agir dans les 15 jours de la vente, et aussi intenter plus tard une action distincte, sous réserve des droits que vous avez acquis (art. 714)	Demandez à votre avocat de lire l'intégralité du dossier d'exécution
Usufruit ou servitude	S'ils ont été inscrits après une hypothèque, le bien peut être vendu avec ou libre de ces droits, selon l'enchère (art. 845, al. 6 et 7)	Vérifiez ce que dit l'avis de vente

Une limite supplémentaire concerne les acheteurs hors Union européenne : l'enchérisseur doit avoir la capacité juridique d'acquérir le bien (art. 842, al. 1). Pour une maison avec terrain, cela renvoie aux règles sur l'acquisition de terrains par des étrangers, expliquées dans notre guide de la propriété foncière en Roumanie.

Votre liste de contrôle avant d'enchérir

1. Obtenez le numéro du dossier et l'avis de vente. Lisez chaque ligne : le prix, la date, les charges, et si des droits comme un usufruit subsistent.
2. Commandez un extrait du livre foncier. Il coûte 20 lei en ligne. Notre guide de l'extrait du livre foncier explique comment lire les parties I à III.
3. Voyez le bien, au moins de l'extérieur. Parlez aux voisins. Découvrez qui y habite.
4. Vérifiez les papiers du bâtiment. La maison est-elle inscrite au livre foncier ? A-t-elle été construite avec un permis ? Une extension non inscrite reste un problème après l'enchère.
5. Faites appel à un avocat indépendant pour lire le dossier d'exécution et rechercher d'éventuels motifs de contestation.
6. Sécurisez le financement. La garantie avant l'enchère, le solde dans les 30 jours.
7. Si vous ne pouvez pas être présent, donnez une procuration spéciale en forme authentique (art. 842, al. 4). Notre guide de la procuration explique comment en signer une depuis l'étranger.
8. Prévoyez les frais annexes : inscription au livre foncier, avocat, réparations et, le cas échéant, expulsion.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter un bien aux enchères en Roumanie ?

Oui, si l'enchérisseur a la pleine capacité juridique et la capacité d'acquérir ce bien (Code de procédure civile, art. 842). Pour les citoyens hors UE qui achètent un terrain, les règles générales sur l'acquisition de terrains par des étrangers s'appliquent. Un mandataire doit disposer d'une procuration spéciale en forme authentique.

Quel est le montant de la garantie lors d'une enchère par huissier ?

10 % du prix de départ de l'enchère concernée, déposés avant la date de la vente (art. 843). Si vous ne gagnez pas, elle vous est restituée. Si vous gagnez, elle s'impute sur le prix.

De combien de temps dispose-t-on pour payer après avoir gagné ?

De 30 jours au plus à compter de la vente (art. 848). Si vous ne payez pas, le bien est remis aux enchères à vos frais et vous supportez les coûts et l'éventuelle différence de prix.

Le bien est-il libre de dettes après l'enchère ?

Les hypothèques et autres sûretés sont radiées une fois votre propriété inscrite, et les créanciers sont payés sur le prix (art. 856). Les baux conclus avant l'exécution peuvent toutefois vous être opposables, et certains droits peuvent subsister si l'avis de vente le prévoit.

En résumé

Une vente aux enchères forcée en Roumanie est une procédure publique et encadrée, et la loi protège bel et bien l'acheteur : les dettes sont payées sur le prix et les charges sont radiées du livre foncier. Ce qu'elle ne vous donne pas, c'est une garantie, une visite assurée ou une maison vide.

Si vous envisagez une enchère, ou si vous la comparez à un logement prêt à habiter, réservez un entretien de 30 minutes avec moi. Nous passerons en revue l'avis de vente et les questions à poser à votre avocat.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Sources : Code de procédure civile, loi 134/2010 (legislatie.just.ro), art. 714, 827, 835 à 859 · Code civil, art. 1707 (legislatie.just.ro) · eLicitații ANAF, la plateforme d'enchères de l'administration fiscale · ANCPI, extraits du livre foncier

Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026. Avant d'enchérir, consultez un avocat indépendant en Roumanie.