Kauf bei einer Zwangsversteigerung in Rumänien: Was kostet der Preisnachlass wirklich?

Kauf bei einer Versteigerung in Rumänien: die kurze Antwort

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In Rumänien wird eine Immobilie versteigert, wenn ihr Eigentümer eine Schuld nicht bezahlt. Die meisten dieser Verkäufe führt ein Gerichtsvollzieher (executor judecătoresc) nach der Zivilprozessordnung, Gesetz 134/2010, durch. Wegen Steuerschulden gepfändete Immobilien verkauft die Steuerbehörde ANAF nach der Abgabenordnung, Gesetz 207/2015, seit 2026 über eine eigene Online-Plattform.

Die Regeln für einen Verkauf durch den Gerichtsvollzieher sind streng und öffentlich. Vor der Versteigerung hinterlegen Sie eine Sicherheit von 10 % des Ausrufpreises. Bietet niemand zum Schätzwert, beginnt die nächste Versteigerung bei 75 % davon, eine dritte bei 50 %. Der Gewinner hat höchstens 30 Tage, um den Rest zu bezahlen. Danach öffnet sich ein Zeitfenster von einem Monat, in dem der Verkauf noch vor Gericht angefochten werden kann.

Einfach gesagt: Eine Versteigerung kann günstiger sein als der Markt, aber Sie kaufen die Immobilie, wie sie ist, ohne Gewährleistung für verborgene Mängel, manchmal ohne sie von innen gesehen zu haben und manchmal, während noch jemand darin wohnt.

Dieser Leitfaden behandelt die Zwangsversteigerung selbst. Die allgemeinen Prüfungen für jede rumänische Immobilie finden Sie in unserem Leitfaden zur rechtlichen Prüfung vor der Unterschrift.

Zwei Arten von Versteigerung: Gerichtsvollzieher und ANAF

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	Versteigerung durch den Gerichtsvollzieher	Versteigerung durch die ANAF
Wer verkauft	Ein Gerichtsvollzieher, für einen Gläubiger (oft eine Bank)	Die Steuerbehörde, für Steuerschulden oder Staatsvermögen
Rechtsgrundlage	Zivilprozessordnung, Gesetz 134/2010, Art. 835–859	Abgabenordnung, Gesetz 207/2015
Wo sie bekannt gemacht wird	Aushang beim Gerichtsvollzieher, beim Gericht, im Rathaus und an der Immobilie, dazu in einer Zeitung	Die Plattform eLicitații ANAF (elicitatii.anaf.ro)
Sicherheit	10 % des Ausrufpreises, vor der Versteigerung hinterlegt (Art. 843)	Eine Teilnahmegebühr, vor dem Bieten bezahlt oder abgesichert
Wie Sie bieten	Persönlich bei der Versteigerung oder durch einen Bevollmächtigten mit notarieller Spezialvollmacht	Online, nach Registrierung auf der Plattform

Der Rest dieses Beitrags folgt dem Verfahren des Gerichtsvollziehers, weil seine Schritte in der Zivilprozessordnung genau geregelt sind. Bei einem Verkauf durch die ANAF lesen Sie die Regeln und die Bekanntmachung auf der Plattform selbst, da das Verfahren durch eigene Vorschriften der Steuerbehörde bestimmt wird.

Wie eine Versteigerung durch den Gerichtsvollzieher abläuft, Schritt für Schritt

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1. Bewertung. Der Gerichtsvollzieher legt den Marktwert der Immobilie fest oder bestellt einen Sachverständigen (Art. 835). Verweigert der Eigentümer den Zutritt, erfolgt die Bewertung anhand der Unterlagen (Art. 835 Abs. 8). Das ist die erste Warnung: Auch der Käufer sieht das Innere womöglich nicht.
2. Ausrufpreis und Termin. Der Schätzwert wird zum Ausrufpreis (Art. 836). Der Verkaufstermin liegt mindestens 20 und höchstens 40 Tage nach dem Aushang der Bekanntmachung (Art. 837).
3. Die Bekanntmachung. Sie nennt die Immobilie, ihre Grundbuchnummer, den Schätzwert, Zeit und Ort sowie die Sicherheit von 10 % (Art. 838). Sie wird beim Gerichtsvollzieher, beim Gericht, im Rathaus und an der Immobilie ausgehängt. Ist die Immobilie mehr als 250.000 Lei wert, muss außerdem ein Auszug in einer überregionalen Zeitung erscheinen.
4. Erste Versteigerung. Der Gerichtsvollzieher ruft den Preis dreimal aus, beginnend mit dem höchsten Angebot über dem Schätzwert oder mit dem Schätzwert selbst (Art. 845 Abs. 5).
5. Zweite Versteigerung. Bietet niemand den Schätzwert, wird innerhalb von höchstens 30 Tagen eine neue Versteigerung angesetzt, die bei 75 % des ersten Ausrufpreises beginnt. Bei mindestens zwei Bietern kann die Immobilie an das höchste Angebot verkauft werden, aber nicht unter 30 % des ersten Preises (Art. 845 Abs. 8).
6. Dritte Versteigerung. Auf Antrag des Gläubigers beginnt eine dritte Versteigerung bei 50 % des ersten Preises. Bei zwei oder mehr Bietern wird die Immobilie an das höchste Angebot verkauft, auch unter dem Betrag der Schuld (Art. 845 Abs. 9).

Bei der zweiten und dritten Versteigerung kann auch ein einzelner Bieter kaufen, der den Ausrufpreis bietet. Bei gleichem Preis gewinnt der Inhaber eines Vorkaufsrechts (Art. 845 Abs. 12).

Wer nicht bieten darf. Der Schuldner, weder persönlich noch über eine andere Person (Art. 842 Abs. 2). Gläubiger dürfen bieten, aber nicht unter 75 % des ersten Ausrufpreises (Art. 842 Abs. 5).

Das Geld: Sicherheit, Zahlung und was geschieht, wenn Sie nicht zahlen

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• Die Sicherheit. 10 % des Ausrufpreises dieser Versteigerung, vor dem Verkaufstermin bei der Staatskasse, der CEC Bank oder einem anderen Kreditinstitut zur Verfügung des Gerichtsvollziehers hinterlegt. Der Nachweis der Hinterlegung wird dem Angebot beigefügt (Art. 843).
• Wenn Sie verlieren, ordnet der Gerichtsvollzieher die Rückzahlung Ihrer Sicherheit an (Art. 850).
• Wenn Sie gewinnen, zahlen Sie den Preis abzüglich der Sicherheit innerhalb von höchstens 30 Tagen (Art. 848).
• Wenn Sie nicht zahlen, wird die Immobilie auf Ihre Kosten erneut versteigert. Sie tragen die Kosten der neuen Versteigerung und einen etwaigen Mindererlös, zuerst verrechnet mit Ihrer Sicherheit (Art. 849).
• Ratenzahlung ist nur mit Zustimmung von Gläubiger und Schuldner möglich (Art. 851).

Die Frist von 30 Tagen ist kurz. Planen Sie eine Hypothek? Fragen Sie vor dem Bieten schriftlich bei einer Bank nach, ob sie Käufe aus Versteigerungen finanziert und wie schnell.

Nach der Versteigerung: vom Zuschlag bis zum Grundbuch

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Nach vollständiger Zahlung erstellt der Gerichtsvollzieher den Zuschlagsbeschluss (actul de adjudecare). Er ist Ihr Eigentumstitel und kann im Grundbuch eingetragen werden (Art. 852). Eine Abschrift geht zur vorläufigen Eintragung an das Grundbuchamt (Art. 853).

Ab dieser vorläufigen Eintragung haben der Schuldner, die Gläubiger und jede andere betroffene Person einen Monat Zeit, den Zuschlagsbeschluss vor Gericht anzufechten (Art. 854). Wird er aufgehoben, erhalten Sie das hinterlegte Geld zurück.

Ficht niemand an oder wird eine Anfechtung endgültig abgewiesen, ordnet der Gerichtsvollzieher Ihre endgültige Eintragung an und weist Sie auf Antrag in den Besitz der Immobilie ein (Art. 855).

Eigentümer werden Sie mit dem Zuschlag. Ab Ihrer Eintragung ist die Immobilie frei von Hypotheken und anderen Sicherungsrechten, und die Gläubiger werden aus dem Preis befriedigt (Art. 856). Das ist der wichtigste rechtliche Vorteil einer Zwangsversteigerung: Die Schulden bleiben beim Geld, nicht beim Haus.

Die Risiken: wofür der Preisnachlass bezahlt

Risiko	Was das Gesetz sagt	Was zu tun ist
Keine Gewährleistung für verborgene Mängel	Bei einer Zwangsversteigerung gibt es keine Gewährleistung für verborgene Mängel und keine Anfechtung wegen Übervorteilung (Art. 857; Zivilgesetzbuch Art. 1707 Abs. 5)	Nehmen Sie einen Ingenieur zur Besichtigung mit; kalkulieren Sie Reparaturen ein
Es wohnt noch jemand darin	Der Zuschlagsbeschluss ist ein Vollstreckungstitel gegen den Schuldner und gegen jeden, der die Immobilie ohne ein Ihnen gegenüber wirksames Recht besitzt (Art. 852 Buchst. i)	Planen Sie Zeit für eine Räumung durch den Gerichtsvollzieher ein
Ein Mieter	Mietverträge, die vor der Eintragung der Vollstreckung im Grundbuch geschlossen wurden, binden den Käufer, es sei denn, die Miete liegt um ein Drittel oder mehr unter dem Marktniveau (Art. 827)	Lesen Sie Teil III des Auszugs und fragen Sie den Gerichtsvollzieher nach Mietverträgen
Eine Anfechtung	Ein Monat ab der vorläufigen Eintragung (Art. 854)	Renovieren oder verkaufen Sie nicht, bevor die Frist abgelaufen ist
Ein Dritter beansprucht die Immobilie	Kann innerhalb von 15 Tagen nach dem Verkauf Einspruch erheben und auch später gesondert klagen, vorbehaltlich der von Ihnen erworbenen Rechte (Art. 714)	Lassen Sie Ihren Anwalt die gesamte Vollstreckungsakte lesen
Nießbrauch oder Dienstbarkeit	Wurde das Recht nach einer Hypothek eingetragen, kann die Immobilie je nach Versteigerung mit ihm oder frei davon verkauft werden (Art. 845 Abs. 6–7)	Prüfen Sie, was in der Bekanntmachung steht

Für Käufer aus Ländern außerhalb der EU gilt eine weitere Grenze: Ein Bieter muss die rechtliche Fähigkeit haben, die Immobilie zu erwerben (Art. 842 Abs. 1). Bei einem Haus mit Grundstück greifen damit die Regeln zum Grunderwerb durch Ausländer, die unser Leitfaden zum Grundeigentum in Rumänien erklärt.

Ihre Checkliste vor dem Bieten

1. Besorgen Sie die Aktennummer und die Bekanntmachung. Lesen Sie jede Zeile: den Preis, den Termin, die Lasten und ob Rechte wie ein Nießbrauch bestehen bleiben.
2. Bestellen Sie einen Grundbuchauszug. Er kostet online 20 Lei. Unser Leitfaden zum Grundbuchauszug erklärt, wie Sie die Teile I bis III lesen.
3. Sehen Sie sich die Immobilie an, zumindest von außen. Sprechen Sie mit den Nachbarn. Finden Sie heraus, wer dort wohnt.
4. Prüfen Sie die Unterlagen des Gebäudes. Ist das Haus im Grundbuch eingetragen? Wurde es mit Genehmigung gebaut? Ein nicht eingetragener Anbau bleibt auch nach der Versteigerung ein Problem.
5. Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt, der die Vollstreckungsakte liest und nach Anfechtungsgründen sucht.
6. Sichern Sie das Geld. Die Sicherheit vor der Versteigerung, den Restbetrag innerhalb von 30 Tagen.
7. Wenn Sie nicht teilnehmen können, erteilen Sie eine notarielle Spezialvollmacht (Art. 842 Abs. 4). Unser Leitfaden zur Vollmacht erklärt, wie Sie sie im Ausland unterschreiben.
8. Kalkulieren Sie die Zusatzkosten ein: Grundbucheintragung, Anwalt, Reparaturen und eventuell eine Räumung.

Häufige Fragen

Kann ein Ausländer in Rumänien eine Immobilie bei einer Versteigerung kaufen?

Ja, wenn der Bieter voll geschäftsfähig ist und die Immobilie erwerben darf (Zivilprozessordnung, Art. 842). Für Nicht-EU-Bürger, die Grundstücke kaufen, gelten die allgemeinen Regeln zum Grunderwerb durch Ausländer. Ein Bevollmächtigter braucht eine notarielle Spezialvollmacht.

Wie hoch ist die Sicherheit bei einer Versteigerung durch den Gerichtsvollzieher?

10 % des Ausrufpreises dieser Versteigerung, vor dem Verkaufstermin hinterlegt (Art. 843). Gewinnen Sie nicht, wird sie zurückgezahlt. Gewinnen Sie, wird sie auf den Preis angerechnet.

Wie viel Zeit habe ich nach dem Zuschlag für die Zahlung?

Höchstens 30 Tage ab dem Verkauf (Art. 848). Zahlen Sie nicht, wird die Immobilie auf Ihre Kosten erneut versteigert, und Sie tragen die Kosten und einen etwaigen Mindererlös.

Ist die Immobilie nach der Versteigerung schuldenfrei?

Hypotheken und andere Sicherungsrechte werden gelöscht, sobald Ihr Eigentum eingetragen ist, und die Gläubiger werden aus dem Preis befriedigt (Art. 856). Mietverträge, die vor der Vollstreckung geschlossen wurden, können Sie trotzdem binden, und manche Rechte können bestehen bleiben, wenn die Bekanntmachung das vorsieht.

Fazit

Eine Zwangsversteigerung in Rumänien ist ein öffentliches, geregeltes Verfahren, und das Gesetz schützt den Käufer durchaus: Die Schulden werden aus dem Preis bezahlt und die Lasten aus dem Grundbuch gelöscht. Was es Ihnen nicht gibt, ist eine Gewährleistung, eine garantierte Besichtigung oder ein leeres Haus.

Wenn Sie eine Versteigerung in Betracht ziehen oder sie mit einem bezugsfertigen Haus vergleichen, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen die Bekanntmachung und die Fragen an Ihren Anwalt gemeinsam durch.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Quellen: Zivilprozessordnung, Gesetz 134/2010 (legislatie.just.ro), Art. 714, 827, 835–859 · Zivilgesetzbuch, Art. 1707 (legislatie.just.ro) · eLicitații ANAF, die Versteigerungsplattform der Steuerbehörde · ANCPI, Grundbuchauszüge

Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Stand der Regeln: 22. Oktober 2026. Ziehen Sie vor dem Bieten einen unabhängigen Anwalt in Rumänien hinzu.