Cumpărați o locuință la licitație din executare silită? Ce primiți și ce riscați

Licitația din executare silită: răspunsul scurt

Întrebați dezvoltatorii

Prețurile de la licitațiile din executare silită atrag multe familii care caută prima casă sau un apartament mai mare. Și au dreptate să se uite: o licitație poate porni de la 75% sau chiar 50% din valoarea de evaluare. Dar o vânzare silită nu seamănă cu o vânzare obișnuită la notar.

Majoritatea licitațiilor de imobile sunt organizate de executorul judecătoresc, după Codul de procedură civilă (Legea 134/2010). Imobilele sechestrate pentru datorii fiscale sunt vândute de ANAF, după Codul de procedură fiscală (Legea 207/2015), iar din 2026 printr-o platformă online proprie. La executor depuneți înainte o garanție de 10% din prețul de pornire, iar dacă câștigați aveți cel mult 30 de zile să plătiți diferența.

Pe scurt: la licitație puteți cumpăra sub prețul pieței, dar cumpărați imobilul așa cum este: fără garanție pentru vicii ascunse, uneori fără să-l fi văzut pe dinăuntru și uneori cu fostul proprietar încă în casă.

Verificările valabile pentru orice imobil le găsiți în ghidul nostru despre verificarea juridică înainte de semnare. Aici vorbim doar despre ce e diferit la vânzarea silită.

Executor judecătoresc sau ANAF: ce se schimbă

Întrebați dezvoltatorii

	Licitația executorului	Licitația ANAF
Cine vinde	Executorul judecătoresc, pentru un creditor (de multe ori o bancă)	Organul fiscal, pentru datorii la buget sau bunuri ale statului
Temeiul legal	Codul de procedură civilă, art. 835–859	Codul de procedură fiscală, Legea 207/2015
Unde se anunță	La sediul executorului, la instanță, la primărie, pe imobil și în presă	Pe platforma eLicitații ANAF (elicitatii.anaf.ro)
Garanția	10% din prețul de pornire, depusă până la termen (art. 843)	Taxa de participare, achitată sau garantată înainte de licitare
Cum licitați	Prezent la licitație sau prin mandatar cu procură specială autentică	Online, după înregistrarea pe platformă

Mai departe urmăm procedura de la executor, pentru că pașii ei sunt scriși în detaliu în cod. Pentru o licitație ANAF, citiți regulamentul și anunțul de pe platformă: acolo procedura e stabilită prin normele proprii ale ANAF.

Cum decurge licitația la executor

Întrebați dezvoltatorii

1. Evaluarea. Executorul stabilește valoarea de circulație a imobilului sau numește un expert (art. 835). Dacă debitorul nu permite accesul, evaluarea se face pe baza actelor (art. 835 alin. (8)). Pentru dumneavoastră e un semnal: s-ar putea să nu vedeți nici dumneavoastră casa pe dinăuntru.
2. Prețul și termenul. Valoarea de evaluare devine prețul de pornire (art. 836). Licitația se ține la cel puțin 20 și cel mult 40 de zile de la afișarea publicației de vânzare (art. 837).
3. Publicația de vânzare. Cuprinde imobilul, numărul de carte funciară, prețul de evaluare, data, locul și garanția de 10% (art. 838). Se afișează la executor, la instanță, la primărie și pe imobil. Peste 250.000 de lei, un extras apare obligatoriu într-un ziar național, sub această valoare într-unul local.
4. Primul termen. Executorul strigă prețul de trei ori, pornind de la cea mai mare ofertă peste evaluare sau, în lipsă, chiar de la evaluare (art. 845 alin. (5)).
5. Al doilea termen. Dacă nimeni nu oferă prețul de evaluare, se fixează un nou termen în cel mult 30 de zile, cu pornire de la 75%. Dacă există cel puțin doi licitatori, imobilul se poate vinde la cea mai mare ofertă, dar nu sub 30% din prețul inițial (art. 845 alin. (8)).
6. Al treilea termen. La cererea creditorului, licitația pornește de la 50%. Cu cel puțin doi licitatori, imobilul se vinde la cea mai mare ofertă, chiar sub valoarea creanței (art. 845 alin. (9)).

La al doilea și al treilea termen, vânzarea se poate face și când se prezintă o singură persoană care oferă prețul de pornire. La preț egal are prioritate titularul unui drept de preempțiune (art. 845 alin. (12)).

Debitorul nu poate licita, nici personal, nici prin persoane interpuse (art. 842 alin. (2)). Creditorii pot licita, dar nu sub 75% din prețul de pornire al primei licitații (art. 842 alin. (5)).

Banii: garanția, plata și ce se întâmplă dacă nu plătiți

Întrebați dezvoltatorii

• Garanția de 10% din prețul de pornire al termenului respectiv se consemnează la Trezorerie, la CEC Bank sau la altă bancă, la dispoziția executorului, iar dovada se atașează ofertei (art. 843).
• Dacă nu câștigați, executorul dispune restituirea garanției (art. 850).
• Dacă câștigați, depuneți prețul, din care se scade garanția, în cel mult 30 de zile (art. 848).
• Dacă nu plătiți la timp, imobilul se scoate din nou la vânzare pe cheltuiala dumneavoastră: suportați costurile noii licitații și diferența de preț, reținute întâi din garanție (art. 849).
• Plata în rate e posibilă doar cu acordul creditorului și al debitorului (art. 851).

Treizeci de zile trec repede. Dacă vreți să luați un credit ipotecar, întrebați banca în scris, înainte de licitație, dacă finanțează o adjudecare și în cât timp poate vira banii.

După licitație: actul de adjudecare și cartea funciară

Întrebați dezvoltatorii

După plata integrală, executorul întocmește actul de adjudecare. Este titlul dumneavoastră de proprietate și se înscrie în cartea funciară (art. 852). Un exemplar ajunge din oficiu la OCPI pentru înscrierea provizorie (art. 853).

De la înscrierea provizorie, debitorul, creditorii și orice persoană interesată au o lună pentru contestația la executare împotriva actului de adjudecare (art. 854). Dacă actul este anulat, sumele consemnate vi se restituie.

Fără contestație, sau după respingerea ei definitivă, executorul dispune intabularea și, la cerere, vă pune în posesie (art. 855). Deveniți proprietar de la adjudecare. De la intabulare, imobilul rămâne liber de ipoteci și de celelalte sarcini care garantau datorii, iar creditorii se plătesc din preț (art. 856). Este marele avantaj juridic al vânzării silite: datoriile rămân la bani, nu la casă.

Riscurile: pe ce dați reducerea

Riscul	Ce spune legea	Ce faceți
Vicii ascunse	La vânzarea silită nu există garanție contra viciilor ascunse și nu se poate invoca leziunea (art. 857; Codul civil, art. 1707 alin. (5))	Mergeți la vizionare cu un inginer constructor și puneți reparațiile în buget
Casa e încă locuită	Actul de adjudecare este titlu executoriu împotriva debitorului și a oricui ocupă imobilul fără un drept opozabil (art. 852 lit. i))	Calculați timpul pentru o evacuare prin executor înainte de mutare
Un chiriaș	Închirierile anterioare notării urmăririi în cartea funciară vă sunt opozabile, cu excepția chiriei mai mici cu o treime decât piața (art. 827)	Citiți partea a III-a a extrasului și întrebați executorul de contracte
Contestația	O lună de la înscrierea provizorie (art. 854)	Nu începeți renovarea și nu vă mutați definitiv înainte să treacă termenul
Un terț pretinde imobilul	Contestație în cel mult 15 zile de la vânzare, iar ulterior o acțiune separată, sub rezerva drepturilor dobândite de adjudecatar (art. 714)	Rugați avocatul să citească tot dosarul de executare
Uzufruct, servitute	Dacă au fost intabulate după o ipotecă, imobilul se poate vinde grevat sau liber, după caz (art. 845 alin. (6) și (7))	Verificați ce scrie în publicație

Gândiți-vă și la familie: o casă cumpărată în octombrie, dar în care vă mutați abia după evacuare și reparații, poate însemna încă un an de chirie sau de navetă. Diferența de preț trebuie să acopere și asta.

Lista de verificare înainte de licitație

1. Cereți numărul dosarului și publicația de vânzare. Citiți prețul, termenul, sarcinile și ce drepturi rămân.
2. Scoateți un extras de carte funciară. Costă 20 de lei online. Ghidul nostru despre extrasul de carte funciară explică părțile I–III.
3. Vedeți imobilul, măcar din exterior. Vorbiți cu vecinii. Aflați cine locuiește acolo.
4. Verificați actele construcției. Casa e intabulată? Are autorizație? O extindere neînscrisă rămâne problema dumneavoastră și după adjudecare.
5. Luați un avocat independent care să citească dosarul de executare și să caute motive de contestație.
6. Pregătiți banii: garanția până la termen, restul în 30 de zile.
7. Dacă nu puteți fi prezent, dați o procură specială autentică (art. 842 alin. (4)). Detalii în ghidul despre procura notarială.
8. Bugetați și costurile din jur: intabularea, avocatul, reparațiile și eventual evacuarea.

Întrebări frecvente

Cât este garanția la o licitație imobiliară la executor?

10% din prețul de pornire al acelui termen de licitație, depusă până la data vânzării (art. 843 din Codul de procedură civilă). Dacă nu câștigați, vi se restituie. Dacă câștigați, se scade din preț.

În cât timp trebuie plătit prețul după adjudecare?

În cel mult 30 de zile de la vânzare (art. 848). Dacă nu plătiți, imobilul se revinde pe cheltuiala dumneavoastră, iar diferența de preț și costurile se rețin întâi din garanție.

Pot lua credit ipotecar pentru o casă cumpărată la licitație?

Legea nu interzice, dar termenul de 30 de zile e scurt și fiecare bancă are regulile ei. Cereți băncii, înainte de licitație, un răspuns scris despre finanțarea unei adjudecări și despre termenul de virare.

Imobilul rămâne cu ipotecile fostului proprietar?

Nu. De la intabularea dreptului dumneavoastră, ipotecile și sarcinile care garantau datorii se radiază, iar creditorii se plătesc din preț (art. 856). Pot rămâne însă închirieri anterioare urmăririi și drepturile pe care publicația le menționează expres.

Licitația poate fi anulată după ce am plătit?

Actul de adjudecare poate fi contestat în termen de o lună de la înscrierea provizorie în cartea funciară (art. 854). Dacă este anulat, banii consemnați vi se restituie.

Concluzia

Licitația din executare silită este o procedură publică și strict reglementată, iar legea îl protejează pe cumpărător acolo unde contează: datoriile se plătesc din preț și sarcinile dispar din cartea funciară. Ce nu vă dă este o garanție, o vizionare sigură sau o casă liberă la data la care v-ați planificat mutarea.

Dacă vă gândiți la o licitație sau o comparați cu o casă nouă, gata de mutare, programați o discuție de o jumătate de oră cu mine. Trecem împreună prin publicația de vânzare și prin întrebările pentru avocatul dumneavoastră.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Surse: Codul de procedură civilă, Legea 134/2010 (legislatie.just.ro), art. 714, 827, 835–859 · Codul civil, art. 1707 (legislatie.just.ro) · Platforma eLicitații ANAF · ANCPI, extrase de carte funciară

Articolul are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Regulile sunt valabile la 22 octombrie 2026. Înainte de a licita, consultați un avocat independent.