Участники вносят 10% стартовой цены до даты продажи и прилагают подтверждение к предложению (Гражданский процессуальный кодекс, ст. 843).
Нет ставки по оценке? Вторые торги начинаются с 75% первой цены, третьи с 50% (ст. 845).
Победитель оплачивает цену за вычетом гарантии не позднее чем через 30 дней. Пропустите срок, и объект перепродадут за ваш счёт (ст. 848–849).
Покупка на торгах в Румынии: короткий ответ
В Румынии недвижимость выставляют на торги, когда её владелец не платит долг. Большинство таких продаж проводит судебный исполнитель (executor judecătoresc) по Гражданскому процессуальному кодексу, Закон 134/2010. Недвижимость, арестованную за налоговые долги, продаёт налоговая служба ANAF по Налоговому процессуальному кодексу, Закон 207/2015, а с 2026 года через собственную онлайн-платформу.
Правила продажи у судебного исполнителя строгие и публичные. До торгов вы вносите гарантию в размере 10% стартовой цены. Если по оценочной цене никто не делает ставку, следующие торги начинаются с 75% от неё, а третьи с 50%. У победителя есть не более 30 дней, чтобы оплатить остаток. После этого открывается месячное окно, в течение которого продажу ещё можно оспорить в суде.
Проще говоря: на торгах можно купить дешевле рынка, но вы покупаете объект как есть, без гарантии от скрытых недостатков, иногда не видев его изнутри, а иногда с человеком, который в нём всё ещё живёт.
Этот гид посвящён самой принудительной продаже. Общие проверки любой румынской недвижимости описаны в нашем гиде по юридической проверке перед подписанием.
Два вида торгов: судебный исполнитель и ANAF
| Торги судебного исполнителя | Торги ANAF | |
|---|---|---|
| Кто продаёт | Судебный исполнитель в интересах кредитора (часто банка) | Налоговая служба, за налоговые долги или государственное имущество |
| Правовая основа | Гражданский процессуальный кодекс, Закон 134/2010, ст. 835–859 | Налоговый процессуальный кодекс, Закон 207/2015 |
| Где публикуется объявление | В конторе исполнителя, в суде, в мэрии и на объекте, а также в газете | Платформа eLicitații ANAF (elicitatii.anaf.ro) |
| Гарантия | 10% стартовой цены, вносится до торгов (ст. 843) | Плата за участие, вносится или обеспечивается до ставки |
| Как делается ставка | Лично на торгах или через представителя по специальной нотариальной доверенности | Онлайн, после регистрации на платформе |
Дальше мы следуем процедуре судебного исполнителя, потому что её шаги подробно прописаны в Гражданском процессуальном кодексе. Для продажи через ANAF читайте правила и объявление на самой платформе: процедуру там определяют собственные регламенты налоговой службы.
Как проходят торги судебного исполнителя, шаг за шагом
- Оценка. Исполнитель определяет рыночную стоимость объекта или назначает эксперта (ст. 835). Если владелец не пускает внутрь, оценка проводится по документам (ст. 835(8)). Это первый тревожный сигнал: покупатель тоже может не увидеть объект изнутри.
- Стартовая цена и дата. Оценка становится стартовой ценой (ст. 836). Дата продажи назначается не раньше чем через 20 и не позже чем через 40 дней после размещения объявления (ст. 837).
- Объявление. В нём указаны объект, номер земельной книги, оценка, время и место и гарантия 10% (ст. 838). Его размещают в конторе исполнителя, в суде, в мэрии и на объекте. Если объект стоит больше 250 000 леев, выдержка должна появиться и в общенациональной газете.
- Первые торги. Исполнитель трижды объявляет цену, начиная с наивысшего предложения выше оценки или с самой оценки (ст. 845(5)).
- Вторые торги. Если никто не предлагает оценочную цену, новые торги назначаются не позднее чем через 30 дней и начинаются с 75% первой стартовой цены. При минимум двух участниках объект можно продать по наивысшему предложению, но не ниже 30% первой цены (ст. 845(8)).
- Третьи торги. По требованию кредитора третьи торги начинаются с 50% первой цены. При двух и более участниках объект продаётся по наивысшему предложению, даже ниже суммы долга (ст. 845(9)).
На вторых и третьих торгах купить может и единственный участник, предложивший стартовую цену. При равной цене побеждает обладатель преимущественного права (ст. 845(12)).
Кто не может участвовать. Должник, лично или через другое лицо (ст. 842(2)). Кредиторы участвовать могут, но не ниже 75% первой стартовой цены (ст. 842(5)).
Деньги: гарантия, оплата и что будет, если не заплатить
- Гарантия. 10% стартовой цены этих торгов, вносится до даты продажи в Государственное казначейство, CEC Bank или другое кредитное учреждение в распоряжение исполнителя. Подтверждение внесения прилагается к предложению (ст. 843).
- Если вы проиграли, исполнитель распоряжается вернуть вам гарантию (ст. 850).
- Если вы выиграли, вы оплачиваете цену за вычетом гарантии не позднее чем через 30 дней (ст. 848).
- Если вы не заплатили, объект снова выставляют на торги за ваш счёт. Вы оплачиваете расходы на новые торги и возможную разницу в цене, и сначала это удерживается из вашей гарантии (ст. 849).
- Рассрочка возможна только с согласия кредитора и должника (ст. 851).
30 дней: короткий срок. Планируете ипотеку? До ставки письменно спросите банк, финансирует ли он покупки на торгах и как быстро.
На торгах долги остаются при деньгах, а не при доме. Чего вы не получаете, так это гарантии и пустого дома.
После торгов: от акта присуждения до земельной книги
После полной оплаты исполнитель составляет акт присуждения (actul de adjudecare). Это ваш правоустанавливающий документ, его можно внести в земельную книгу (ст. 852). Копия направляется в земельный реестр для предварительной регистрации (ст. 853).
С момента предварительной регистрации у должника, кредиторов и любого другого заинтересованного лица есть один месяц, чтобы оспорить акт присуждения в суде (ст. 854). Если акт отменяют, внесённые вами деньги возвращаются.
Если никто не оспаривает или иск окончательно отклонён, исполнитель распоряжается о вашей окончательной регистрации и по вашему требованию вводит вас во владение объектом (ст. 855).
Собственником вы становитесь с момента присуждения. С вашей регистрации объект освобождается от ипотек и других обеспечительных обременений, а кредиторы получают деньги из цены (ст. 856). В этом главное юридическое преимущество принудительной продажи: долги остаются при деньгах, а не при доме.
Риски: за что вы платите скидкой
| Риск | Что говорит закон | Что делать |
|---|---|---|
| Нет гарантии от скрытых недостатков | При принудительной продаже гарантии от скрытых недостатков нет, оспорить сделку из-за явной невыгодности (leziune) нельзя (ст. 857; Гражданский кодекс, ст. 1707(5)) | Возьмите на осмотр инженера; заложите ремонт в цену |
| В доме кто-то живёт | Акт присуждения является исполнительным документом против должника и любого, кто занимает объект без права, которое можно противопоставить вам (ст. 852(i)) | Заложите время на выселение через исполнителя |
| Арендатор | Договоры аренды, подписанные до внесения взыскания в земельную книгу, обязательны для покупателя, если арендная плата не ниже рыночной на треть или больше (ст. 827) | Прочитайте III часть выписки и спросите исполнителя об аренде |
| Оспаривание | Один месяц с предварительной регистрации (ст. 854) | Не делайте ремонт и не перепродавайте, пока окно не закрылось |
| Третье лицо претендует на объект | Может подать заявление в течение 15 дней после продажи, а позже ещё и отдельный иск, с учётом приобретённых вами прав (ст. 714) | Попросите юриста прочитать всё исполнительное производство |
| Узуфрукт или сервитут | Если зарегистрирован после ипотеки, объект может продаваться вместе с ним или свободным от него, в зависимости от торгов (ст. 845(6)–(7)) | Проверьте, что сказано в объявлении |
Для покупателей из стран вне ЕС есть дополнительное ограничение: участник должен обладать правоспособностью на приобретение этого объекта (ст. 842(1)). Для дома с землёй это включает правила о владении землёй иностранцами, которые описаны в нашем гиде по владению землёй в Румынии.
Ваш чек-лист перед ставкой
- Получите номер дела и объявление. Прочитайте каждую строку: цену, дату, обременения и сохраняются ли права вроде узуфрукта.
- Закажите выписку из земельной книги. Онлайн она стоит 20 леев. Как читать части I–III, объясняет наш гид по выписке из земельной книги.
- Посмотрите объект, хотя бы снаружи. Поговорите с соседями. Узнайте, кто там живёт.
- Проверьте документы на здание. Внесён ли дом в земельную книгу? Построен ли он с разрешением? Незарегистрированная пристройка останется проблемой и после торгов.
- Наймите независимого юриста, чтобы он прочитал исполнительное производство и поискал основания для оспаривания.
- Обеспечьте деньги. Гарантия до торгов, остаток в течение 30 дней.
- Если не можете присутствовать, оформите специальную доверенность в нотариальной форме (ст. 842(4)). Как подписать её из-за рубежа, объясняет наш гид по доверенности.
- Заложите дополнительные расходы: регистрацию в земельной книге, юриста, ремонт и, возможно, выселение.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость на торгах в Румынии?
Да, если участник обладает полной дееспособностью и правоспособностью на приобретение этого объекта (Гражданский процессуальный кодекс, ст. 842). Для граждан стран вне ЕС, покупающих землю, действуют общие правила о владении землёй иностранцами. Представителю нужна специальная доверенность в нотариальной форме.
Какова гарантия на торгах судебного исполнителя?
10% стартовой цены этих торгов, вносится до даты продажи (ст. 843). Если вы не выиграли, её возвращают. Если выиграли, она засчитывается в цену.
Сколько времени есть на оплату после победы?
Не более 30 дней с даты продажи (ст. 848). Если вы не заплатите, объект снова выставят на торги за ваш счёт, и вы понесёте расходы и возможную разницу в цене.
Свободен ли объект от долгов после торгов?
Ипотеки и другие обеспечительные обременения снимаются после регистрации вашего права собственности, а кредиторы получают деньги из цены (ст. 856). Договоры аренды, подписанные до взыскания, могут оставаться для вас обязательными, а некоторые права могут сохраниться, если это указано в объявлении.
Итог
Принудительные торги в Румынии: публичная и регламентированная процедура, и закон действительно защищает покупателя. Долги погашаются из цены, а обременения снимаются из земельной книги. Чего закон не даёт, так это гарантии, обязательного осмотра и пустого дома.
Если вы присматриваетесь к торгам или сравниваете их с готовым жильём, запишитесь на получасовой разговор со мной. Мы пройдём объявление и вопросы, которые стоит задать вашему юристу.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Гражданский процессуальный кодекс, Закон 134/2010 (legislatie.just.ro), ст. 714, 827, 835–859 · Гражданский кодекс, ст. 1707 (legislatie.just.ro) · eLicitații ANAF, платформа торгов налоговой службы · ANCPI, выписки из земельной книги
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 22 октября 2026 года. Перед ставкой проконсультируйтесь с независимым юристом в Румынии.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
