מחיר נמוך בחוזה ברומניה: מה אתם מסכנים?

מחיר מוצהר נמוך ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

לפעמים המוכר מציע: ״נרשום אצל הנוטריון מחיר נמוך יותר, ואת ההפרש תשלמו בצד״. ההצעה נשמעת כמו חיסכון במס. בפועל, היא חוסכת מעט ומעבירה אליכם סיכון גדול.

מס המכירה ברומניה מחושב לפי המחיר שהצדדים מצהירים בחוזה, אבל לעולם לא מתחת לערך המינימום שלשכת הנוטריונים קובעת (סעיף 111 בקוד המסים). כלומר, הצהרה מתחת לערך המינימום לא חוסכת מס בכלל. ומחיר מוצהר מתחת למחיר האמיתי יוצר בעיה בכל שלב: בבנק, בנוטריון, אם העסקה מתבטלת, וביום שתמכרו.

במילים פשוטות: המחיר שחתמתם עליו הוא המחיר שאתם יכולים להוכיח. כל אירו מחוץ לחוזה הוא אירו שלא קיים על הנייר.

איך המס מחושב: המחיר המוצהר וערך המינימום

שאלו את היזמים על זה

מה	הכלל	המקור
בסיס המס	המחיר שהצדדים מצהירים בחוזה	קוד המסים, סעיף 111(4)
רצפת המס	אם המחיר המוצהר נמוך מערך המינימום, המס מחושב לפי ערך המינימום	סעיף 111(4^1)
שיעור המס על המוכר	3% אם הנכס הוחזק עד 3 שנים, 1% אחרי 3 שנים	סעיף 111(1)
מי גובה	הנוטריון, לפני החתימה	סעיף 111(6)
עדכון ערכי המינימום	לשכות הנוטריונים מעדכנות לפחות פעם בשנה	סעיף 111(5)

ערך המינימום (grila notarială) הוא רצפה למס, לא הערכת שווי. בנכס חדש שנמכר במחיר שוק, הוא בדרך כלל נמוך מהמחיר. איך הוא בנוי ומה הוא משנה פירטנו במאמר על טבלת המינימום של הנוטריונים.

מה זה אומר בפועל? למוכר שמחזיק את הנכס יותר משלוש שנים, כל 10,000 אירו שלא נרשמים חוסכים 100 אירו מס. בשביל החיסכון הזה, אתם לוקחים על עצמכם את כל הסיכונים שבהמשך.

דוגמה במספרים

שאלו את היזמים על זה

נניח נכס במחיר אמיתי של 200,000 אירו, שהמוכר מחזיק יותר משלוש שנים. המוכר מציע לרשום 150,000 אירו ולקבל 50,000 אירו בצד. ערך המינימום של הנכס נמוך מ-150,000 אירו.

	מחיר אמיתי בחוזה	מחיר נמוך בחוזה
מס המכירה של המוכר (1%)	2,000 אירו	1,500 אירו
החיסכון של המוכר		500 אירו
מימון של עד 70% לפי המחיר בחוזה	עד 140,000 אירו	עד 105,000 אירו
כסף שאתם צריכים מחוץ למשכנתא	60,000 אירו לפחות	95,000 אירו לפחות, מתוכם 50,000 אירו בלי מסמך

החישוב להמחשה בלבד. הבנק קובע את המימון לפי המסמכים ולפי הערכת השמאי שלו. אבל הכיוון ברור: המוכר חוסך 500 אירו, ואתם צריכים יותר כסף, ו-50,000 אירו מתוכו לא מופיעים בשום מסמך.

מה זה עושה לקונה

שאלו את היזמים על זה

1. ההפרש לא קיים משפטית. הקוד האזרחי קורא לזה ״הסתרה״ (simulație): חוזה גלוי עם מחיר אחד, והסכם סודי עם מחיר אחר. לפי סעיף 1289, ההסכם הסודי פועל רק בין הצדדים. לפי סעיף 1290, אי אפשר להשתמש בו נגד צדדים שלישיים שהסתמכו בתום לב על החוזה הגלוי. המחיר שרשום אצל הנוטריון ובספר המקרקעין הוא המחיר שכולם רואים.

2. אם העסקה מתבטלת. אם תצטרכו לבטל את העסקה ולקבל את הכסף בחזרה, בגלל ליקוי, חוב שלא גילו לכם או תביעה של צד שלישי, החוזה מראה את המחיר הנמוך. את ההפרש ששילמתם בצד תצטרכו להוכיח, נגד מוכר שכבר הודה שהסתיר אותו.

3. משכנתא. בנק רומני מממן לתושבי חוץ עד 70% מהמחיר, כך שההון העצמי הוא 30% לפחות. הבנק עובד לפי המסמכים: המחיר בחוזה והערכת שמאי. מחיר נמוך בחוזה בדרך כלל אומר מימון נמוך יותר, והכסף שתשלמו בצד הוא כסף שהבנק לא רואה.

4. מקור הכספים. כסף ״בצד״ הוא בדרך כלל מזומן או העברה לחשבון אחר. שניהם בדיוק מה שבודקים לפי חוק 129/2019. נפרט מיד.

5. בנכס חדש מיזם. היזם חייב להוציא חשבונית עם מע״מ על המחיר. תשלום מחוץ לחשבונית הוא תשלום בלי מסמך, בלי מע״מ ובלי שום הגנה. בקנייה על הנייר, המקדמות צריכות להיכנס לחשבון הייעודי של הפרויקט.

חוק 129/2019: הנוטריון לא יכול להעלים עין

שאלו את היזמים על זה

לפי סעיף 5(1)(f) בחוק 129/2019 למניעת הלבנת הון, נוטריון שמטפל במכירת מקרקעין הוא גורם מדווח. זה אומר:

• הוא חייב לבדוק את העסקה. לפי סעיף 17(2), גורם מדווח חייב לבחון את ההקשר והמטרה של עסקה שלא מתאימה לדפוס הרגיל או שאין לה מטרה כלכלית או חוקית ברורה. מחיר שנמוך בבירור משווי השוק הוא בדיוק סימן כזה.
• הוא חייב לדווח על חשד. לפי סעיף 6, גורם מדווח שיודע, חושד או יש לו יסוד סביר לחשוד שהכסף מקורו בעבירה, שולח דיווח על פעולה חשודה למשרד הלאומי למניעת הלבנת הון.
• מזומן מדווח. עסקאות במזומן של 10,000 אירו ומעלה מדווחות באופן שגרתי (סעיף 7(1)).
• אין בדיקה, אין עסקה. אם הנוטריון לא יכול להשלים את הבדיקה, הוא לא מבצע את העסקה (סעיף 11(9)).

בנוסף, רומניה מגבילה בחוק תשלומים במזומן (חוק 70/2015). לפני כל תשלום שאינו העברה בנקאית, שאלו את עורך הדין שלכם מה מותר.

את תיק מקור הכספים פירטנו במדריך על מקור הכספים בקניית נכס ברומניה.

הבעיה של המכירה הבאה

המחיר שרשמתם היום הוא מחיר הקנייה שלכם בכל מסמך מחר.

• ברומניה: מס המכירה מחושב לפי ערך העסקה, לא לפי הרווח. לכן ברומניה עצמה המחיר הנמוך לא מגדיל את המס כשתמכרו.
• בישראל ובמדינות אחרות: כשמחשבים רווח הון, מחיר הקנייה המוצהר הוא בדרך כלל נקודת המוצא. מחיר נמוך על הנייר יכול להפוך לרווח גבוה יותר על הנייר, ולמס גבוה יותר. את החישוב בדקו עם רואה חשבון לפני הקנייה, לא אחרי.
• הקונה הבא: גם הוא יקבל משכנתא לפי המסמכים, ואם תבקשו ממנו ״להשלים בצד״, אתם כבר בצד השני של אותה בעיה.

את הכללים למכירה עצמה פירטנו במאמר על מס על מכירת נכס ברומניה.

ממה לסרב: 6 בקשות

1. ״נרשום מחיר נמוך, ואת השאר במזומן.״ לא.
2. ״נחתום על חוזה נפרד לרהיטים או לייעוץ.״ אם החוזה הנפרד הוא בעצם חלק מהמחיר, זו אותה הסתרה בשם אחר.
3. ״תעבירו חלק לחשבון של קרוב משפחה.״ תשלום לצד שלישי הוא גורם סיכון לפי חוק 129/2019, ומוריד מכם את ההוכחה ששילמתם.
4. ״נרשום מתחת לערך המינימום.״ זה לא חוסך מס בכלל, כי המס מחושב לפי ערך המינימום.
5. ״אין צורך בחשבונית על ההפרש.״ בנכס מיזם, כל תשלום צריך חשבונית.
6. ״הנוטריון לא שואל.״ הנוטריון חייב לשאול. זה החוק.

מה עושים במקום

1. רושמים את המחיר האמיתי, כל אירו ממנו.
2. משלמים רק בהעברה בנקאית מחשבון על שמכם, לחשבון שמופיע בחוזה.
3. מתמחרים את המס מראש. אם המוכר מתלונן על מס של 1%, ההפרש קטן מספיק כדי לסגור אותו במשא ומתן על המחיר.
4. לוקחים עורך דין עצמאי. עורך הדין של היזם מייצג את היזם בלבד. אנחנו ממליצים לכל קונה עורך דין משלו.

ב-Compass on the Lake המחיר שמופיע בחוזה הוא המחיר המלא: מ-299,900 אירו, כולל מע״מ 21%, נוטריון ועורך דין.

שאלות נפוצות

מותר לרשום בחוזה ברומניה מחיר נמוך מהמחיר ששילמתי?

החוזה צריך לשקף את המחיר האמיתי. מחיר נמוך יותר הוא הסתרה: ההסכם הסודי פועל רק בין הצדדים ולא נגד צדדים שלישיים בתום לב (הקוד האזרחי, סעיפים 1289 ו-1290), והוא חושף את שני הצדדים לבעיות מס ולבדיקות לפי חוק 129/2019.

אם אצהיר על מחיר מתחת לטבלת הנוטריונים, אשלם פחות מס?

לא. לפי סעיף 111(4^1) בקוד המסים, אם המחיר המוצהר נמוך מערך המינימום, המס מחושב לפי ערך המינימום.

מי משלם את מס המכירה ברומניה?

המוכר, שהוא אדם פרטי: 3% אם החזיק בנכס עד שלוש שנים, ו-1% אחרי שלוש שנים. הנוטריון גובה את המס לפני החתימה.

הנוטריון ידווח על עסקה עם מחיר חשוד?

נוטריון הוא גורם מדווח לפי חוק 129/2019. הוא חייב לבחון עסקה חריגה, ואם יש לו יסוד סביר לחשוד שהכסף מקורו בעבירה, לדווח על פעולה חשודה (סעיפים 6 ו-17).

מה קורה עם מס רווח הון בישראל אם רשמתי מחיר נמוך?

מחיר הקנייה המוצהר הוא בדרך כלל הבסיס לחישוב הרווח, ולכן מחיר נמוך יכול להגדיל את הרווח החייב במס. זו שאלה לרואה חשבון, לפני הקנייה.

השורה התחתונה

מחיר נמוך בחוזה חוסך למוכר מעט מס ומעביר אליכם את הסיכון: מול הבנק, מול הנוטריון, אם העסקה מתבטלת, וביום שתמכרו. המחיר האמיתי, בהעברה בנקאית, הוא הדרך היחידה שבה כל אירו ששילמתם נשאר שלכם על הנייר.

אם קיבלתם הצעה כזו, איתנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור על העסקה ועל השאלות לעורך הדין העצמאי שלכם.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: קוד המסים, חוק 227/2015 (legislatie.just.ro), סעיף 111 · הקוד האזרחי של רומניה (legislatie.just.ro), סעיפים 1289 עד 1292 · חוק 129/2019 למניעת הלבנת הון (legislatie.just.ro), סעיפים 5, 6, 7, 11 ו-17 · המשרד הלאומי למניעת הלבנת הון ברומניה (ONPCSB) · רשות המס של רומניה (ANAF)

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הכללים נכונים ל-22 באוקטובר 2026. על ההשלכות במס בישראל או במדינה אחרת התייעצו עם רואה חשבון, ועל העסקה עצמה עם עורך דין עצמאי.