سعر منخفض في العقد في رومانيا: ما الذي تخاطرون به؟

السعر المصرَّح المنخفض في رومانيا: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

أحيانًا يقترح البائع: "لنكتب لدى الكاتب العدل سعرًا أقل، وادفعوا الفرق جانبًا". يبدو الاقتراح وكأنه توفير في الضريبة. لكنه في الواقع يوفّر قليلًا وينقل إليكم خطرًا كبيرًا.

تُحسب ضريبة البيع في رومانيا على أساس السعر الذي يصرّح به الطرفان في العقد، لكنها لا تُحسب أبدًا على أقل من القيمة الدنيا التي تحددها غرفة الكتّاب العدل (المادة 111 من قانون الضرائب). أي أن التصريح بسعر أقل من القيمة الدنيا لا يوفّر أي ضريبة على الإطلاق. والسعر المصرَّح الأقل من السعر الحقيقي يخلق مشكلة في كل مرحلة: لدى البنك، ولدى الكاتب العدل، وإذا أُلغيت الصفقة، ويوم تبيعون.

بعبارة بسيطة: السعر الذي وقّعتم عليه هو السعر الذي تستطيعون إثباته. وكل يورو خارج العقد هو يورو غير موجود على الورق.

كيف تُحسب الضريبة: السعر المصرَّح والقيمة الدنيا

اسألوا المطوّرين عن هذا

ماذا	القاعدة	المصدر
وعاء الضريبة	السعر الذي يصرّح به الطرفان في العقد	قانون الضرائب، المادة 111(4)
الحد الأدنى للضريبة	إذا كان السعر المصرَّح أقل من القيمة الدنيا، تُحسب الضريبة على أساس القيمة الدنيا	المادة 111(4^1)
نسبة الضريبة على البائع	3% إذا احتُفظ بالعقار حتى 3 سنوات، و1% بعد 3 سنوات	المادة 111(1)
من يحصّلها	الكاتب العدل، قبل التوقيع	المادة 111(6)
تحديث القيم الدنيا	تحدّثها غرف الكتّاب العدل مرة في السنة على الأقل	المادة 111(5)

القيمة الدنيا (grila notarială) حدّ أدنى للضريبة، وليست تقييمًا للقيمة. وفي العقار الجديد الذي يُباع بسعر السوق تكون عادةً أقل من السعر. وقد شرحنا كيف تُبنى وما الذي تغيّره في مقالنا عن جدول القيم الدنيا للكتّاب العدل.

ماذا يعني ذلك عمليًا؟ بالنسبة إلى بائع يملك العقار منذ أكثر من ثلاث سنوات، كل 10,000 يورو لا تُكتب في العقد توفّر 100 يورو من الضريبة. ومقابل هذا التوفير تتحمّلون أنتم كل المخاطر الواردة أدناه.

مثال بالأرقام

اسألوا المطوّرين عن هذا

لنفترض عقارًا سعره الحقيقي 200,000 يورو، يملكه البائع منذ أكثر من ثلاث سنوات. يقترح البائع كتابة 150,000 يورو وقبض 50,000 يورو جانبًا. والقيمة الدنيا للعقار أقل من 150,000 يورو.

	السعر الحقيقي في العقد	سعر منخفض في العقد
ضريبة البيع على البائع (1%)	2,000 يورو	1,500 يورو
ما يوفّره البائع		500 يورو
تمويل حتى 70% على أساس السعر في العقد	حتى 140,000 يورو	حتى 105,000 يورو
المال الذي تحتاجون إليه خارج القرض	60,000 يورو على الأقل	95,000 يورو على الأقل، منها 50,000 يورو دون أي مستند

الحساب للتوضيح فقط. فالبنك يحدد التمويل بحسب المستندات وتقييم خبيره. لكن الاتجاه واضح: البائع يوفّر 500 يورو، وأنتم تحتاجون إلى مال أكثر، و50,000 يورو منه لا تظهر في أي مستند.

ما الذي يفعله ذلك بالمشتري

اسألوا المطوّرين عن هذا

1. الفرق غير موجود قانونيًا. يسمّي القانون المدني ذلك "صورية" (simulație): عقد ظاهر بسعر، واتفاق سري بسعر آخر. وبموجب المادة 1289، لا يسري الاتفاق السري إلا بين الطرفين. وبموجب المادة 1290، لا يجوز الاحتجاج به في مواجهة الغير الذين اعتمدوا بحسن نية على العقد الظاهر. والسعر المسجّل لدى الكاتب العدل وفي السجل العقاري هو السعر الذي يراه الجميع.

2. إذا أُلغيت الصفقة. إذا اضطررتم إلى إلغاء الصفقة واسترداد أموالكم، بسبب عيب، أو دين لم يُكشف لكم، أو دعوى من الغير، فالعقد يُظهر السعر المنخفض. وسيكون عليكم إثبات الفرق الذي دفعتموه جانبًا، في مواجهة بائع أقرّ أصلًا بأنه أخفاه.

3. القرض العقاري. يموّل البنك الروماني غير المقيمين حتى 70% من السعر، فتكون المساهمة الذاتية 30% على الأقل. والبنك يعمل بحسب المستندات: السعر في العقد وتقييم الخبير. والسعر المنخفض في العقد يعني عادةً تمويلًا أقل، والمال الذي تدفعونه جانبًا مال لا يراه البنك.

4. مصدر الأموال. المال "الجانبي" يكون عادةً نقدًا أو تحويلًا إلى حساب آخر. وكلاهما بالضبط ما يُفحص بموجب القانون 129/2019، وسنفصّل ذلك حالًا.

5. في العقار الجديد من مطوّر. المطوّر ملزم بإصدار فاتورة تشمل ضريبة القيمة المضافة على السعر. والدفع خارج الفاتورة دفعٌ دون مستند، ودون ضريبة قيمة مضافة، ودون أي حماية. وفي الشراء على المخطط يجب أن تدخل الدفعات المقدمة إلى الحساب المخصص للمشروع.

القانون 129/2019: الكاتب العدل لا يستطيع غض الطرف

اسألوا المطوّرين عن هذا

بموجب المادة 5(1)(f) من القانون 129/2019 لمكافحة غسل الأموال، يُعدّ الكاتب العدل الذي يتولى بيع عقار جهةً ملزمة بالإبلاغ. وهذا يعني:

• عليه أن يفحص الصفقة. بموجب المادة 17(2)، يجب على الجهة الملزمة بالإبلاغ أن تفحص سياق وغرض أي صفقة لا تتوافق مع النمط المعتاد أو ليس لها غرض اقتصادي أو قانوني واضح. والسعر الذي يقل بوضوح عن قيمة السوق علامة من هذا النوع بالضبط.
• عليه أن يبلّغ عن الاشتباه. بموجب المادة 6، ترسل الجهة الملزمة التي تعلم أو تشتبه أو لديها أسباب معقولة للاشتباه بأن المال متأتٍّ من جريمة، بلاغًا عن عملية مشبوهة إلى المكتب الوطني لمكافحة غسل الأموال.
• النقد يُبلَّغ عنه. الصفقات النقدية بقيمة 10,000 يورو فأكثر يُبلَّغ عنها بشكل روتيني (المادة 7(1)).
• لا فحص، لا صفقة. إذا لم يستطع الكاتب العدل إتمام الفحص، فإنه لا ينفّذ الصفقة (المادة 11(9)).

إضافة إلى ذلك، تقيّد رومانيا بالقانون المدفوعات النقدية (القانون 70/2015). وقبل أي دفعة لا تتم بتحويل بنكي، اسألوا محاميكم عما هو مسموح.

وقد فصّلنا ملف مصدر الأموال في دليلنا عن مصدر الأموال عند شراء عقار في رومانيا.

مشكلة البيع التالي

السعر الذي تكتبونه اليوم هو سعر شرائكم في كل مستند غدًا.

• في رومانيا: تُحسب ضريبة البيع على قيمة الصفقة، لا على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع. لذلك فالسعر المنخفض لا يزيد الضريبة في رومانيا نفسها عندما تبيعون.
• في بلدكم: عندما تُحسب الضريبة على الزيادة في القيمة عند البيع، يكون سعر الشراء المصرَّح عادةً نقطة الانطلاق. والسعر المنخفض على الورق قد يتحول إلى زيادة أكبر في القيمة على الورق، وإلى ضريبة أعلى. تحقّقوا من الحساب مع محاسب قبل الشراء، لا بعده.
• المشتري التالي: سيحصل هو أيضًا على قرض بحسب المستندات، وإذا طلبتم منه "إكمال المبلغ جانبًا"، فستكونون أنتم على الطرف الآخر من المشكلة نفسها.

وقد فصّلنا قواعد البيع نفسه في مقالنا عن ضريبة بيع العقار في رومانيا.

ما الذي ترفضونه: 6 طلبات

1. "لنكتب سعرًا منخفضًا، والباقي نقدًا." لا.
2. "لنوقّع عقدًا منفصلًا للأثاث أو للاستشارات." إذا كان العقد المنفصل في الحقيقة جزءًا من السعر، فهو الصورية نفسها باسم آخر.
3. "حوّلوا جزءًا إلى حساب أحد الأقارب." الدفع إلى طرف ثالث عامل خطر بموجب القانون 129/2019، ويُفقدكم دليل أنكم دفعتم.
4. "لنكتب أقل من القيمة الدنيا." هذا لا يوفّر أي ضريبة، لأن الضريبة تُحسب على أساس القيمة الدنيا.
5. "لا حاجة إلى فاتورة عن الفرق." في عقار المطوّر، كل دفعة تحتاج إلى فاتورة.
6. "الكاتب العدل لا يسأل." الكاتب العدل ملزم بأن يسأل. هذا هو القانون.

ما الذي تفعلونه بدلًا من ذلك

1. اكتبوا السعر الحقيقي، كل يورو منه.
2. ادفعوا بالتحويل البنكي فقط من حساب باسمكم، إلى الحساب المذكور في العقد.
3. احسبوا الضريبة مسبقًا. إذا اشتكى البائع من ضريبة نسبتها 1%، فالفرق صغير بما يكفي لحسمه في التفاوض على السعر.
4. استعينوا بمحامٍ مستقل. محامي المطوّر يمثل المطوّر وحده. ونحن ننصح كل مشترٍ بأن يكون له محاميه الخاص.

في Compass on the Lake السعر الوارد في العقد هو السعر الكامل: ابتداءً من 299,900 يورو، شاملًا ضريبة القيمة المضافة 21% والكاتب العدل والمحامي.

الأسئلة الشائعة

هل يجوز أن أكتب في العقد في رومانيا سعرًا أقل مما دفعته؟

يجب أن يعكس العقد السعر الحقيقي. والسعر الأقل صورية: الاتفاق السري لا يسري إلا بين الطرفين ولا يُحتج به في مواجهة الغير حسني النية (القانون المدني، المادتان 1289 و1290)، ويعرّض الطرفين لمشكلات ضريبية ولفحوص بموجب القانون 129/2019.

إذا صرّحت بسعر أقل من جدول الكتّاب العدل، هل أدفع ضريبة أقل؟

لا. بموجب المادة 111(4^1) من قانون الضرائب، إذا كان السعر المصرَّح أقل من القيمة الدنيا، تُحسب الضريبة على أساس القيمة الدنيا.

من يدفع ضريبة البيع في رومانيا؟

البائع، إذا كان شخصًا طبيعيًا: 3% إذا احتفظ بالعقار حتى ثلاث سنوات، و1% بعد ثلاث سنوات. ويحصّل الكاتب العدل الضريبة قبل التوقيع.

هل سيبلّغ الكاتب العدل عن صفقة بسعر مشبوه؟

الكاتب العدل جهة ملزمة بالإبلاغ بموجب القانون 129/2019. وعليه أن يفحص الصفقة غير المعتادة، وإذا كانت لديه أسباب معقولة للاشتباه بأن المال متأتٍّ من جريمة، أن يبلّغ عن عملية مشبوهة (المادتان 6 و17).

ماذا يحدث مع الضريبة في بلدي على الزيادة في القيمة عند البيع إذا كتبت سعرًا منخفضًا؟

سعر الشراء المصرَّح هو عادةً أساس حساب الزيادة في القيمة، لذلك قد يزيد السعر المنخفض المبلغ الخاضع للضريبة. وهذا سؤال لمحاسب، قبل الشراء.

الخلاصة

السعر المنخفض في العقد يوفّر على البائع قليلًا من الضريبة وينقل إليكم الخطر: أمام البنك، وأمام الكاتب العدل، وإذا أُلغيت الصفقة، ويوم تبيعون. والسعر الحقيقي، بتحويل بنكي، هو الطريقة الوحيدة لكي يبقى كل يورو دفعتموه لكم على الورق.

إن تلقّيتم اقتراحًا كهذا، معنا أو في أي مكان آخر، فاحجزوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة. نراجع فيها الصفقة والأسئلة التي توجهونها إلى محاميكم المستقل.

موتي أزولاي، Compass Group Romania

المصادر: قانون الضرائب، القانون 227/2015 (legislatie.just.ro)، المادة 111 · القانون المدني الروماني (legislatie.just.ro)، المواد 1289 إلى 1292 · القانون 129/2019 لمكافحة غسل الأموال (legislatie.just.ro)، المواد 5 و6 و7 و11 و17 · المكتب الوطني لمكافحة غسل الأموال في رومانيا (ONPCSB) · هيئة الضرائب الرومانية (ANAF)

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد صحيحة حتى 22 أكتوبر 2026. استشيروا محاسبًا بشأن الآثار الضريبية في بلدكم، ومحاميًا مستقلًا بشأن الصفقة نفسها.