Liegt der angegebene Preis unter dem Mindestwert der Notarkammer, wird die Steuer nach dem Mindestwert berechnet (Steuergesetzbuch, Art. 111 Abs. 4^1).
Bei einer Immobilie, die länger als drei Jahre gehalten wird, spart der Verkäufer pro nicht eingetragenen 10.000 € genau 100 €. Das Risiko trägt der Käufer.
Eine geheime Abrede über einen anderen Preis wirkt nur zwischen den Parteien und kann nicht gegen gutgläubige Dritte verwendet werden (Zivilgesetzbuch, Art. 1289 und 1290).
Zu niedrig angegebener Preis in Rumänien: die kurze Antwort
Manchmal schlägt der Verkäufer vor: „Wir lassen beim Notar einen niedrigeren Preis eintragen, und die Differenz zahlen Sie nebenbei.“ Das klingt nach Steuerersparnis. Tatsächlich spart es wenig und verlagert ein großes Risiko auf Sie.
Die Steuer beim Verkauf einer Immobilie wird in Rumänien nach dem Preis berechnet, den die Parteien im Vertrag angeben, aber nie unter dem Mindestwert, den die Notarkammer festlegt (Art. 111 Steuergesetzbuch, Codul fiscal). Eine Angabe unter dem Mindestwert spart also überhaupt keine Steuer. Und ein Preis unter dem tatsächlichen Preis schafft in jeder Phase ein Problem: bei der Bank, beim Notar, wenn das Geschäft rückabgewickelt wird, und an dem Tag, an dem Sie verkaufen.
Einfach gesagt: Der Preis, den Sie unterschreiben, ist der Preis, den Sie beweisen können. Jeder Euro außerhalb des Vertrags ist ein Euro, den es auf dem Papier nicht gibt.
Wie die Steuer berechnet wird: angegebener Preis und Mindestwert
| Was | Die Regel | Quelle |
|---|---|---|
| Bemessungsgrundlage | Der Preis, den die Parteien im Vertrag angeben | Steuergesetzbuch, Art. 111 Abs. 4 |
| Untergrenze der Steuer | Liegt der angegebene Preis unter dem Mindestwert, wird die Steuer nach dem Mindestwert berechnet | Art. 111 Abs. 4^1 |
| Steuersatz für den Verkäufer | 3 % bei einer Haltedauer bis 3 Jahre, 1 % nach 3 Jahren | Art. 111 Abs. 1 |
| Wer erhebt die Steuer | Der Notar, vor der Unterzeichnung | Art. 111 Abs. 6 |
| Aktualisierung der Mindestwerte | Die Notarkammern aktualisieren sie mindestens einmal im Jahr | Art. 111 Abs. 5 |
Der notarielle Mindestwert (grila notarială) ist eine Untergrenze für die Steuer, kein Gutachten über den Wert. Bei einer neuen Immobilie, die zum Marktpreis verkauft wird, liegt er in der Regel unter dem Preis. Wie er aufgebaut ist und was er ändert, erklären wir in unserem Beitrag zur notariellen Mindestwerttabelle.
Was heißt das praktisch? Für einen Verkäufer, der die Immobilie länger als drei Jahre hält, spart jeder nicht eingetragene Betrag von 10.000 € genau 100 € Steuer. Für diese Ersparnis übernehmen Sie alle Risiken, die im Folgenden beschrieben sind.
Ein Rechenbeispiel
Nehmen wir eine Immobilie mit einem tatsächlichen Preis von 200.000 €, die der Verkäufer seit mehr als drei Jahren hält. Er schlägt vor, 150.000 € einzutragen und 50.000 € nebenbei zu erhalten. Der Mindestwert der Immobilie liegt unter 150.000 €.
| Tatsächlicher Preis im Vertrag | Niedriger Preis im Vertrag | |
|---|---|---|
| Steuer des Verkäufers (1 %) | 2.000 € | 1.500 € |
| Ersparnis des Verkäufers | 500 € | |
| Finanzierung bis zu 70 % des Vertragspreises | bis zu 140.000 € | bis zu 105.000 € |
| Geld, das Sie neben dem Kredit brauchen | mindestens 60.000 € | mindestens 95.000 €, davon 50.000 € ohne Beleg |
Die Rechnung dient nur zur Veranschaulichung. Die Bank legt die Finanzierung nach den Unterlagen und nach dem Gutachten ihres Sachverständigen fest. Die Richtung ist aber klar: Der Verkäufer spart 500 €, Sie brauchen mehr Geld, und 50.000 € davon stehen in keinem Dokument.
Was das für den Käufer bedeutet
1. Die Differenz existiert rechtlich nicht. Das Zivilgesetzbuch nennt das Simulation (simulație): ein offener Vertrag mit einem Preis und eine geheime Abrede mit einem anderen. Nach Art. 1289 wirkt die geheime Abrede nur zwischen den Parteien. Nach Art. 1290 kann sie nicht gegen Dritte verwendet werden, die sich gutgläubig auf den offenen Vertrag verlassen haben. Der Preis, der beim Notar und im Grundbuch steht, ist der Preis, den alle sehen.
2. Wenn das Geschäft rückabgewickelt wird. Müssen Sie vom Vertrag zurücktreten und Ihr Geld zurückverlangen, etwa wegen eines Mangels, einer verschwiegenen Schuld oder einer Klage eines Dritten, zeigt der Vertrag den niedrigen Preis. Die nebenbei gezahlte Differenz müssen Sie beweisen, gegenüber einem Verkäufer, der bereits zugegeben hat, sie verschleiert zu haben.
3. Kredit. Eine rumänische Bank finanziert Käufern aus dem Ausland bis zu 70 % des Preises, das Eigenkapital beträgt also mindestens 30 %. Die Bank arbeitet nach den Unterlagen: dem Vertragspreis und einem Gutachten. Ein niedriger Vertragspreis bedeutet in der Regel eine geringere Finanzierung, und das nebenbei gezahlte Geld sieht die Bank nicht.
4. Herkunft der Mittel. Geld „nebenbei“ ist meist Bargeld oder eine Überweisung auf ein anderes Konto. Beides ist genau das, was nach Gesetz 129/2019 geprüft wird. Dazu gleich mehr.
Der Preis, den Sie unterschreiben, ist der Preis, den Sie beweisen können. Jeder Euro außerhalb des Vertrags ist ein Euro, den es auf dem Papier nicht gibt.
5. Bei einem Neubau vom Bauträger. Der Bauträger muss über den Preis eine Rechnung mit Mehrwertsteuer ausstellen. Eine Zahlung außerhalb der Rechnung ist eine Zahlung ohne Beleg, ohne Mehrwertsteuer und ohne jeden Schutz. Beim Kauf vom Plan sollten Anzahlungen auf das Projektkonto des Vorhabens fließen.
Gesetz 129/2019: Der Notar kann nicht wegsehen
Nach Art. 5 Abs. 1 Buchst. f des Gesetzes 129/2019 zur Verhinderung der Geldwäsche ist ein Notar, der einen Immobilienverkauf beurkundet, ein meldepflichtiger Verpflichteter. Das bedeutet:
- Er muss das Geschäft prüfen. Nach Art. 17 Abs. 2 muss ein Verpflichteter Hintergrund und Zweck eines Geschäfts untersuchen, das nicht dem üblichen Muster entspricht oder keinen erkennbaren wirtschaftlichen oder rechtmäßigen Zweck hat. Ein Preis deutlich unter dem Marktwert ist genau ein solches Zeichen.
- Er muss einen Verdacht melden. Nach Art. 6 meldet ein Verpflichteter, der weiß, vermutet oder hinreichenden Grund zu der Vermutung hat, dass Geld aus einer Straftat stammt, die verdächtige Transaktion an das Nationale Amt zur Verhinderung der Geldwäsche.
- Bargeld wird gemeldet. Bargeschäfte ab 10.000 € werden routinemäßig gemeldet (Art. 7 Abs. 1).
- Keine Prüfung, kein Geschäft. Kann der Notar die Prüfung nicht abschließen, beurkundet er das Geschäft nicht (Art. 11 Abs. 9).
Außerdem begrenzt Rumänien Barzahlungen gesetzlich (Gesetz 70/2015). Fragen Sie vor jeder Zahlung, die keine Banküberweisung ist, Ihren Anwalt, was erlaubt ist.
Die Unterlagen zur Mittelherkunft beschreiben wir in unserem Leitfaden zur Herkunft der Mittel beim Immobilienkauf in Rumänien.
Das Problem beim späteren Verkauf
Der Preis, den Sie heute eintragen lassen, ist morgen in jedem Dokument Ihr Kaufpreis.
- In Rumänien: Die Steuer beim Verkauf wird nach dem Transaktionswert berechnet, nicht nach der Differenz zum Kaufpreis. In Rumänien selbst erhöht der niedrige Preis die Steuer beim Verkauf daher nicht.
- In Ihrem Heimatland: Viele Länder besteuern beim Verkauf die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis, und der angegebene Kaufpreis ist dabei in der Regel der Ausgangspunkt. Ein niedriger Preis auf dem Papier vergrößert diese Differenz auf dem Papier und damit die Steuer. Lassen Sie das von einem Steuerberater prüfen, vor dem Kauf, nicht danach.
- Der nächste Käufer: Auch er erhält einen Kredit nach den Unterlagen. Wenn Sie ihn bitten, „den Rest nebenbei“ zu zahlen, stehen Sie auf der anderen Seite desselben Problems.
Die Regeln für den Verkauf selbst erklären wir in unserem Beitrag zur Steuer beim Verkauf einer Immobilie in Rumänien.
Was Sie ablehnen sollten: 6 Vorschläge
- „Wir tragen einen niedrigen Preis ein, den Rest in bar.“ Nein.
- „Wir unterschreiben einen gesonderten Vertrag für Möbel oder Beratung.“ Ist der gesonderte Vertrag in Wahrheit Teil des Preises, ist das dieselbe Simulation unter anderem Namen.
- „Überweisen Sie einen Teil auf das Konto eines Verwandten.“ Eine Zahlung an Dritte ist nach Gesetz 129/2019 ein Risikofaktor und nimmt Ihnen den Nachweis, dass Sie gezahlt haben.
- „Wir tragen weniger als den Mindestwert ein.“ Das spart überhaupt keine Steuer, weil die Steuer nach dem Mindestwert berechnet wird.
- „Für die Differenz braucht es keine Rechnung.“ Bei einer Immobilie vom Bauträger braucht jede Zahlung eine Rechnung.
- „Der Notar fragt nicht nach.“ Der Notar muss nachfragen. So steht es im Gesetz.
Was Sie stattdessen tun
- Tragen Sie den tatsächlichen Preis ein, jeden Euro davon.
- Zahlen Sie nur per Banküberweisung von einem Konto auf Ihren Namen auf das im Vertrag genannte Konto.
- Berücksichtigen Sie die Steuer von vornherein im Preis. Wenn der Verkäufer über eine Steuer von 1 % klagt, ist der Betrag klein genug, um ihn in der Preisverhandlung zu klären.
- Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt. Der Anwalt des Bauträgers vertritt nur den Bauträger. Wir empfehlen jedem Käufer einen eigenen Anwalt.
Bei Compass on the Lake ist der Preis im Vertrag der volle Preis: ab 299.900 €, einschließlich 21 % Mehrwertsteuer, Notar und Anwalt.
Häufige Fragen
Darf ich in Rumänien einen niedrigeren Preis in den Vertrag schreiben, als ich gezahlt habe?
Der Vertrag muss den tatsächlichen Preis wiedergeben. Ein niedrigerer Preis ist eine Simulation: Die geheime Abrede wirkt nur zwischen den Parteien und nicht gegen gutgläubige Dritte (Zivilgesetzbuch, Art. 1289 und 1290), und sie setzt beide Parteien steuerlichen Problemen und Prüfungen nach Gesetz 129/2019 aus.
Zahle ich weniger Steuer, wenn ich einen Preis unter der Notartabelle angebe?
Nein. Nach Art. 111 Abs. 4^1 Steuergesetzbuch wird die Steuer nach dem Mindestwert berechnet, wenn der angegebene Preis darunter liegt.
Wer zahlt in Rumänien die Steuer beim Verkauf?
Der Verkäufer, wenn er eine Privatperson ist: 3 % bei einer Haltedauer bis zu drei Jahren und 1 % nach drei Jahren. Der Notar erhebt die Steuer vor der Unterzeichnung.
Meldet der Notar ein Geschäft mit einem verdächtigen Preis?
Ein Notar ist nach Gesetz 129/2019 ein meldepflichtiger Verpflichteter. Er muss ein ungewöhnliches Geschäft prüfen und, wenn er hinreichenden Grund zu der Vermutung hat, dass das Geld aus einer Straftat stammt, eine verdächtige Transaktion melden (Art. 6 und 17).
Was bedeutet ein niedriger Vertragspreis für die Steuer in meinem Heimatland?
Der angegebene Kaufpreis ist in vielen Ländern die Grundlage, wenn beim späteren Verkauf die Differenz zum Verkaufspreis besteuert wird. Ein niedriger Preis kann diese steuerpflichtige Differenz daher vergrößern. Klären Sie das mit einem Steuerberater, vor dem Kauf.
Fazit
Ein niedriger Preis im Vertrag spart dem Verkäufer ein wenig Steuer und verlagert das Risiko auf Sie: gegenüber der Bank, gegenüber dem Notar, bei einer Rückabwicklung und an dem Tag, an dem Sie verkaufen. Der tatsächliche Preis, per Banküberweisung gezahlt, ist der einzige Weg, auf dem jeder Euro, den Sie gezahlt haben, auf dem Papier Ihnen gehört.
Wenn Sie einen solchen Vorschlag erhalten haben, ob bei uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen das Geschäft durch und die Fragen an Ihren unabhängigen Anwalt.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Steuergesetzbuch, Gesetz 227/2015 (legislatie.just.ro), Art. 111 · Rumänisches Zivilgesetzbuch (legislatie.just.ro), Art. 1289–1292 · Gesetz 129/2019 zur Verhinderung der Geldwäsche (legislatie.just.ro), Art. 5, 6, 7, 11 und 17 · Nationales Amt zur Verhinderung und Bekämpfung der Geldwäsche (ONPCSB) · Rumänische Steuerbehörde (ANAF)
Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Stand der Regeln: 22. Oktober 2026. Zu den steuerlichen Folgen in Ihrem Heimatland fragen Sie einen Steuerberater, zum Geschäft selbst einen unabhängigen Anwalt.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
