Цена ниже реальной в договоре в Румынии: чем Вы рискуете?

Заниженная цена в Румынии: короткий ответ

Спросите застройщиков об этом

Иногда продавец предлагает: «Укажем у нотариуса цену поменьше, а разницу заплатите отдельно». Звучит как экономия на налоге. На деле экономия маленькая, а риск переходит на Вас.

Налог с продажи в Румынии считается от цены, которую стороны указывают в договоре, но никогда не ниже минимальной стоимости, установленной нотариальной палатой (статья 111 Налогового кодекса). То есть цена ниже минимальной вообще не уменьшает налог. А цена в договоре ниже реальной создает проблему на каждом этапе: в банке, у нотариуса, если сделка расторгается, и в день, когда Вы будете продавать.

Проще говоря: цена, под которой Вы подписались, это цена, которую Вы можете доказать. Каждый евро вне договора на бумаге не существует.

Как считается налог: заявленная цена и минимальная стоимость

Спросите застройщиков об этом

Что	Правило	Источник
База налога	Цена, заявленная сторонами в договоре	Налоговый кодекс, ст. 111(4)
Нижняя граница	Если заявленная цена ниже минимальной стоимости, налог считается от минимальной стоимости	Ст. 111(4^1)
Ставка для продавца	3%, если объект в собственности до 3 лет, 1% после 3 лет	Ст. 111(1)
Кто взимает	Нотариус, до подписания	Ст. 111(6)
Обновление минимальных стоимостей	Нотариальные палаты не реже одного раза в год	Ст. 111(5)

Минимальная стоимость (grila notarială) это нижняя граница для налога, а не оценка. Для нового объекта по рыночной цене она обычно ниже цены. Как она устроена, мы разобрали в статье о нотариальной шкале минимальных цен.

Что это значит на практике? Для продавца, который владеет объектом больше трех лет, каждые 10 000 евро, не указанные в договоре, экономят 100 евро налога. Ради этой экономии Вы берете на себя все риски, описанные ниже.

Пример в цифрах

Спросите застройщиков об этом

Допустим, реальная цена объекта 200 000 евро, и продавец владеет им больше трех лет. Он предлагает указать 150 000 евро, а 50 000 евро получить отдельно. Минимальная стоимость объекта ниже 150 000 евро.

	Реальная цена в договоре	Заниженная цена в договоре
Налог продавца (1%)	2 000 евро	1 500 евро
Экономия продавца		500 евро
Финансирование до 70% от цены в договоре	до 140 000 евро	до 105 000 евро
Ваши деньги сверх ипотеки	не менее 60 000 евро	не менее 95 000 евро, из них 50 000 евро без документа

Расчет только для иллюстрации. Банк определяет финансирование по документам и по отчету своего оценщика. Но направление понятно: продавец экономит 500 евро, а Вам нужно больше денег, и 50 000 евро из них не отражены ни в одном документе.

Что это значит для покупателя

Спросите застройщиков об этом

1. Разницы юридически нет. Гражданский кодекс называет это симуляцией (simulație): открытый договор с одной ценой и тайное соглашение с другой. По статье 1289 тайное соглашение действует только между сторонами. По статье 1290 его нельзя противопоставить третьим лицам, которые добросовестно полагались на открытый договор. Цена у нотариуса и в земельной книге это цена, которую видят все.

2. Если сделка расторгается. Если придется расторгнуть сделку и вернуть деньги, из-за дефекта, скрытого долга или претензии третьего лица, договор показывает низкую цену. Разницу, заплаченную отдельно, придется доказывать против продавца, который уже согласился ее скрыть.

3. Ипотека. Румынский банк финансирует нерезидентов до 70% цены, поэтому собственные средства составляют не менее 30%. Банк работает по документам: цена в договоре и отчет оценщика. Низкая цена в договоре обычно означает меньший кредит, а деньги, заплаченные отдельно, банк не видит.

4. Происхождение средств. Деньги «отдельно» это обычно наличные или перевод на другой счет. И то и другое как раз проверяется по Закону 129/2019. Подробнее ниже.

5. Новый объект от застройщика. Застройщик обязан выставить счет с НДС на цену. Платеж вне счета это платеж без документа, без НДС и без какой-либо защиты. При покупке на стадии строительства авансы должны поступать на специальный счет проекта.

Закон 129/2019: нотариус не может закрыть глаза

Спросите застройщиков об этом

По статье 5(1)(f) Закона 129/2019 о противодействии отмыванию денег нотариус, оформляющий продажу недвижимости, является обязанным субъектом. Это значит:

• Он обязан проверить сделку. По статье 17(2) обязанный субъект должен изучить контекст и цель сделки, которая не вписывается в обычную модель или не имеет очевидной экономической или законной цели. Цена явно ниже рыночной как раз такой признак.
• Он обязан сообщить о подозрении. По статье 6 обязанный субъект, который знает, подозревает или имеет разумные основания подозревать, что средства получены преступным путем, направляет сообщение о подозрительной операции в Национальное управление по предотвращению отмывания денег.
• О наличных сообщается. Сделки наличными от 10 000 евро сообщаются в обычном порядке (статья 7(1)).
• Нет проверки, нет сделки. Если нотариус не может завершить проверку, он сделку не проводит (статья 11(9)).

Кроме того, Румыния ограничивает расчеты наличными законом (Закон 70/2015). Перед любым платежом не банковским переводом спросите своего юриста, что разрешено.

Пакет документов о происхождении средств мы описали в руководстве о происхождении средств при покупке в Румынии.

Проблема следующей продажи

Цена, которую Вы указали сегодня, завтра станет Вашей ценой покупки во всех документах.

• В Румынии: налог с продажи считается от стоимости сделки, а не от прибыли. Поэтому в самой Румынии низкая цена покупки не увеличит налог при продаже.
• В стране Вашего налогового резидентства: если там облагается прирост капитала, заявленная цена покупки обычно служит точкой отсчета. Низкая цена на бумаге может превратиться в большую прибыль на бумаге и в больший налог. Проверьте расчет с бухгалтером до покупки, а не после.
• Следующий покупатель: он тоже получит ипотеку по документам, и если Вы попросите его «доплатить отдельно», Вы окажетесь по другую сторону той же проблемы.

Правила самой продажи мы разобрали в статье о налоге при продаже недвижимости в Румынии.

От чего отказаться: 6 просьб

1. «Запишем меньше, а остальное наличными». Нет.
2. «Подпишем отдельный договор на мебель или консультации». Если отдельный договор на самом деле часть цены, это та же симуляция под другим названием.
3. «Переведите часть на счет родственника». Платеж третьему лицу это фактор риска по Закону 129/2019, и Вы теряете доказательство оплаты.
4. «Запишем ниже нотариальной шкалы». Налог это не уменьшит, потому что он считается от минимальной стоимости.
5. «На разницу счет не нужен». При покупке у застройщика на каждый платеж нужен счет.
6. «Нотариус не спрашивает». Нотариус обязан спрашивать. Это закон.

Что делать вместо этого

1. Указывайте реальную цену, до последнего евро.
2. Платите только банковским переводом со счета на Ваше имя на счет, указанный в договоре.
3. Заранее учитывайте налог. Если продавец жалуется на налог в 1%, разница достаточно мала, чтобы закрыть ее в переговорах о цене.
4. Наймите независимого юриста. Юрист застройщика представляет только застройщика. Мы рекомендуем каждому покупателю собственного юриста.

В Compass on the Lake цена в договоре это полная цена: от 299 900 евро, включая НДС 21%, нотариуса и юриста.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли указать в румынском договоре цену ниже той, что я заплатил?

Договор должен отражать реальную цену. Заниженная цена это симуляция: тайное соглашение действует только между сторонами и не действует против добросовестных третьих лиц (Гражданский кодекс, статьи 1289 и 1290), а обе стороны рискуют налоговыми проблемами и проверками по Закону 129/2019.

Если указать цену ниже нотариальной шкалы, налог будет меньше?

Нет. По статье 111(4^1) Налогового кодекса, если заявленная цена ниже минимальной стоимости, налог считается от минимальной стоимости.

Кто платит налог с продажи в Румынии?

Продавец, физическое лицо: 3%, если объект был в собственности до трех лет, и 1% после трех лет. Нотариус взимает налог до подписания.

Сообщит ли нотариус о сделке с подозрительной ценой?

Нотариус является обязанным субъектом по Закону 129/2019. Он должен изучить необычную сделку, а при разумных основаниях подозревать преступное происхождение средств сообщить о подозрительной операции (статьи 6 и 17).

Как заниженная цена влияет на налог при будущей продаже?

В Румынии никак: налог считается от стоимости новой сделки. Но если в стране Вашего резидентства облагается прирост капитала, низкая цена покупки может увеличить налогооблагаемую прибыль. Это вопрос к бухгалтеру, до покупки.

Итог

Заниженная цена в договоре экономит продавцу немного налога и перекладывает риск на Вас: перед банком, перед нотариусом, при расторжении сделки и в день продажи. Реальная цена и банковский перевод это единственный способ, при котором каждый заплаченный евро остается Вашим на бумаге.

Если Вам сделали такое предложение, у нас или где-либо еще, запишитесь на получасовой звонок со мной. Мы пройдем по сделке и по вопросам для Вашего независимого юриста.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники: Налоговый кодекс, Закон 227/2015 (legislatie.just.ro), статья 111 · Гражданский кодекс Румынии (legislatie.just.ro), статьи 1289–1292 · Закон 129/2019 о противодействии отмыванию денег (legislatie.just.ro), статьи 5, 6, 7, 11 и 17 · Национальное управление по предотвращению отмывания денег (ONPCSB) · Налоговая служба Румынии (ANAF)

Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 22 октября 2026 года. О налоговых последствиях в стране Вашего резидентства проконсультируйтесь с бухгалтером, а по самой сделке с независимым юристом.