Dacă valoarea declarată este sub valoarea minimă din studiul camerei notarilor, impozitul se calculează la valoarea minimă (Codul fiscal, art. 111 alin. (4^1)).
Pentru o locuință deținută de peste trei ani, fiecare 10.000 de euro lăsați în afara contractului îi economisesc vânzătorului 100 de euro. Riscul îl preia cumpărătorul.
O înțelegere secretă despre alt preț produce efecte doar între părți și nu poate fi opusă terților de bună-credință (Codul civil, art. 1289 și 1290).
Prețul declarat mai mic: răspunsul scurt
Se întâmplă des la casele și apartamentele la mâna a doua: vânzătorul vă propune să treceți la notar un preț mai mic, iar diferența să i-o dați „separat”, de obicei în numerar. Pare o economie la impozit. În realitate, economia e mică, iar riscul trece la dumneavoastră.
Impozitul pe vânzare se calculează la prețul declarat de părți în contract, dar niciodată sub valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor (articolul 111 din Codul fiscal). Așadar, un preț sub grilă nu reduce deloc impozitul. Iar un preț declarat sub cel real vă creează probleme la fiecare pas: la bancă, la notar, dacă vânzarea se desființează și în ziua în care veți vinde la rândul dumneavoastră.
Pe scurt: prețul pe care l-ați semnat este prețul pe care îl puteți dovedi. Fiecare euro din afara contractului nu există pe hârtie.
Cum se calculează impozitul: prețul declarat și grila
| Ce | Regula | Sursa |
|---|---|---|
| Baza de calcul | Valoarea declarată de părți în contract | Codul fiscal, art. 111 alin. (4) |
| Pragul minim | Dacă valoarea declarată e sub valoarea minimă din studiul de piață, impozitul se calculează la valoarea minimă | Art. 111 alin. (4^1) |
| Cota pentru vânzător | 3% dacă imobilul a fost deținut până la 3 ani inclusiv, 1% peste 3 ani | Art. 111 alin. (1) |
| Cine îl încasează | Notarul, înainte de autentificare | Art. 111 alin. (6) |
| Actualizarea grilei | Camerele notarilor, cel puțin o dată pe an | Art. 111 alin. (5) |
Grila notarială este un prag pentru impozit, nu o evaluare a casei. Pentru o locuință nouă vândută la preț de piață, ea este de regulă sub preț. Am explicat cum se citește în articolul despre grila notarială.
Ce înseamnă concret? Pentru un vânzător care deține locuința de peste trei ani, fiecare 10.000 de euro lăsați în afara contractului îi economisesc 100 de euro impozit. Pentru acești bani, dumneavoastră preluați toate riscurile de mai jos.
Ce riscă cumpărătorul
1. Diferența nu există juridic. Codul civil numește asta simulație: un contract public cu un preț și o înțelegere secretă cu altul. Potrivit art. 1289, contractul secret produce efecte numai între părți. Potrivit art. 1290, el nu poate fi opus terților care, cu bună-credință, s-au bazat pe contractul public. Prețul de la notar și din cartea funciară este cel pe care îl vede toată lumea.
2. Dacă vânzarea se desființează. Dacă ajungeți să cereți desființarea vânzării și banii înapoi, pentru un viciu ascuns, o datorie nedeclarată sau pretenția unui terț, contractul arată prețul mic. Diferența plătită separat va trebui dovedită, împotriva unui vânzător care a acceptat deja să o ascundă.
3. Creditul ipotecar. Banca lucrează pe documente: prețul din contract și raportul evaluatorului. Un preț mic în contract înseamnă de regulă un credit mai mic, iar banii dați separat trebuie să vină din economii pe care banca nu le vede și pe care nu le poate finanța. Despre avans am scris în articolul despre avansul la cumpărarea unei locuințe.
4. Originea banilor. Banii „separat” sunt de obicei numerar sau un transfer în alt cont. Exact acestea se verifică după Legea 129/2019, despre care vorbim imediat.
5. La o locuință nouă de la dezvoltator. Dezvoltatorul trebuie să emită factură cu TVA pentru întregul preț. O plată fără factură este o plată fără document, fără TVA și fără nicio protecție. La cumpărarea în construcție, avansurile trebuie să intre în contul dedicat al proiectului.
Prețul pe care l-ați semnat este prețul pe care îl puteți dovedi. Fiecare euro din afara contractului nu există pe hârtie.
Legea 129/2019: notarul nu poate închide ochii
Potrivit art. 5 alin. (1) lit. f) din Legea 129/2019 privind prevenirea spălării banilor, notarul care autentifică o vânzare de imobil este entitate raportoare. Asta înseamnă:
- Trebuie să analizeze tranzacția. Potrivit art. 17 alin. (2), entitatea raportoare examinează contextul și scopul tranzacțiilor care nu se încadrează în tiparul obișnuit sau nu au un scop economic ori legal evident. Un preț vizibil sub piață este exact un astfel de semnal.
- Trebuie să raporteze o suspiciune. Potrivit art. 6, entitatea raportoare care știe, suspectează sau are motive rezonabile să suspecteze că bunurile provin din infracțiuni transmite un raport de tranzacție suspectă către Oficiul Național de Prevenire și Combatere a Spălării Banilor.
- Numerarul se raportează. Tranzacțiile în numerar de cel puțin 10.000 de euro se raportează în mod obișnuit (art. 7 alin. (1)).
- Fără verificare, fără tranzacție. Dacă notarul nu poate finaliza verificarea, nu efectuează tranzacția (art. 11 alin. (9)).
În plus, plățile în numerar sunt limitate prin lege (Legea 70/2015). Înainte de orice plată care nu e transfer bancar, întrebați avocatul ce plafon se aplică.
Problema următoarei vânzări
Prețul pe care îl treceți astăzi devine, mâine, prețul de cumpărare din toate documentele.
- Impozitul: în România, impozitul pe vânzare se calculează la valoarea noii tranzacții, nu la câștig. Așadar, prețul mic de azi nu vă mărește impozitul când veți vinde.
- Următorul cumpărător: și el va lua credit pe documente. Dacă îi veți cere să „completeze separat”, veți fi de partea cealaltă a aceleiași probleme.
- Orice dovadă ulterioară: la orice discuție despre valoarea casei în care contează ce ați plătit, documentul care contează este contractul.
Regulile vânzării le găsiți în articolul despre impozitul la vânzarea unei locuințe.
Ce refuzați: 6 propuneri
- „Trecem mai puțin, restul cash.” Nu.
- „Facem un contract separat pentru mobilă sau consultanță.” Dacă acel contract este de fapt o parte din preț, este aceeași simulație sub alt nume.
- „Virați o parte în contul unei rude.” Plata către un terț este un factor de risc după Legea 129/2019 și vă pierdeți dovada plății.
- „Trecem sub grilă.” Nu reduce impozitul, pentru că acesta se calculează la grilă.
- „Pentru diferență nu e nevoie de factură.” La un dezvoltator, orice plată are nevoie de factură.
- „Notarul nu întreabă.” Notarul este obligat să întrebe. Așa spune legea.
Ce faceți în schimb
- Treceți prețul real, până la ultimul euro.
- Plătiți doar prin transfer bancar, dintr-un cont pe numele dumneavoastră, în contul din contract.
- Includeți impozitul în negociere. Dacă vânzătorul se plânge de 1%, diferența e destul de mică pentru a fi rezolvată la preț.
- Luați-vă un avocat propriu. Avocatul dezvoltatorului reprezintă doar dezvoltatorul. Recomandăm fiecărui cumpărător un avocat independent, ca în articolul despre cine îl protejează pe cumpărător.
La Compass on the Lake, prețul din contract este prețul întreg: de la 299.900 de euro, cu TVA 21%, notar și avocat incluse.
Întrebări frecvente
Pot trece în contract un preț mai mic decât am plătit?
Contractul trebuie să reflecte prețul real. Un preț mai mic este o simulație: înțelegerea secretă produce efecte doar între părți și nu poate fi opusă terților de bună-credință (Codul civil, art. 1289 și 1290), iar ambele părți se expun problemelor fiscale și verificărilor după Legea 129/2019.
Dacă declar un preț sub grila notarială, plătesc mai puțin impozit?
Nu. Potrivit art. 111 alin. (4^1) din Codul fiscal, dacă valoarea declarată este sub valoarea minimă din studiul de piață, impozitul se calculează la valoarea minimă.
Cine plătește impozitul la vânzare?
Vânzătorul persoană fizică: 3% dacă a deținut locuința până la trei ani inclusiv și 1% după trei ani. Notarul îl încasează înainte de semnare.
Notarul raportează o tranzacție cu un preț suspect?
Notarul este entitate raportoare după Legea 129/2019. Trebuie să examineze tranzacțiile neobișnuite și, dacă are motive rezonabile să suspecteze că banii provin din infracțiuni, să trimită un raport de tranzacție suspectă (art. 6 și 17).
Mă afectează prețul mic când vând mai târziu?
La impozitul din România, nu: se calculează la valoarea noii vânzări. Dar contractul cu preț mic rămâne singura dovadă a ceea ce ați plătit, iar următorul cumpărător va lua și el credit pe documente.
Concluzia
Prețul mic în contract îi economisește vânzătorului puțin impozit și vă mută dumneavoastră riscul: în fața băncii, a notarului, dacă vânzarea se desființează și în ziua în care veți vinde. Prețul real, plătit prin bancă, este singurul mod în care fiecare euro plătit rămâne al dumneavoastră și pe hârtie.
Dacă ați primit o astfel de propunere, la noi sau oriunde altundeva, programați o discuție de jumătate de oră cu mine. Trecem prin tranzacție și prin întrebările pentru avocatul dumneavoastră.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse: Codul fiscal, Legea 227/2015 (legislatie.just.ro), art. 111 · Codul civil (legislatie.just.ro), art. 1289–1292 · Legea 129/2019 privind prevenirea și combaterea spălării banilor (legislatie.just.ro), art. 5, 6, 7, 11 și 17 · ONPCSB · ANAF
Articolul are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Regulile sunt valabile la 22 octombrie 2026. Pentru tranzacția dumneavoastră, consultați un avocat independent.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
