Si le prix déclaré est inférieur à la valeur minimale de la chambre des notaires, l'impôt sur la vente est calculé sur la valeur minimale (Code fiscal, art. 111, al. 4^1).
Pour un bien détenu depuis plus de trois ans, chaque tranche de 10 000 € non déclarée fait économiser 100 € au vendeur. C'est l'acheteur qui prend le risque.
Une contre-lettre fixant un autre prix ne produit d'effets qu'entre les parties et ne peut être opposée aux tiers de bonne foi (Code civil, articles 1289 et 1290).
Prix déclaré minoré en Roumanie : la réponse courte
Il arrive que le vendeur propose : « On inscrit chez le notaire un prix plus bas, et vous payez la différence à côté. » L'offre ressemble à une économie d'impôt. En réalité, elle fait économiser peu et vous transfère un risque important.
En Roumanie, l'impôt sur la vente est calculé sur le prix que les parties déclarent dans l'acte, mais jamais en dessous de la valeur minimale fixée par la chambre des notaires (article 111 du Code fiscal). Autrement dit, déclarer un prix inférieur à cette valeur minimale ne fait économiser aucun impôt. Et un prix déclaré inférieur au prix réel crée un problème à chaque étape : à la banque, chez le notaire, si la vente est annulée, et le jour où vous revendrez.
En clair : le prix que vous avez signé est le prix que vous pouvez prouver. Chaque euro payé hors de l'acte est un euro qui n'existe pas sur le papier.
Comment l'impôt est calculé : prix déclaré et valeur minimale
| Quoi | La règle | Source |
|---|---|---|
| Assiette de l'impôt | Le prix déclaré par les parties dans l'acte | Code fiscal, art. 111, al. 4 |
| Plancher de l'impôt | Si le prix déclaré est inférieur à la valeur minimale, l'impôt est calculé sur la valeur minimale | Art. 111, al. 4^1 |
| Taux à la charge du vendeur | 3 % si le bien est détenu depuis 3 ans au plus, 1 % au-delà de 3 ans | Art. 111, al. 1 |
| Qui le perçoit | Le notaire, avant la signature | Art. 111, al. 6 |
| Mise à jour des valeurs minimales | Les chambres des notaires les actualisent au moins une fois par an | Art. 111, al. 5 |
La valeur minimale (grila notarială) est un plancher fiscal, pas une estimation de valeur. Pour un bien neuf vendu au prix du marché, elle est en général inférieure au prix. Nous détaillons sa construction et ce qu'elle change dans notre article sur la grille des notaires.
Concrètement ? Pour un vendeur qui détient le bien depuis plus de trois ans, chaque tranche de 10 000 € non déclarée lui fait économiser 100 € d'impôt. Pour cette économie, c'est vous qui assumez tous les risques décrits ci-dessous.
Un exemple chiffré
Prenons un bien dont le prix réel est de 200 000 €, détenu par le vendeur depuis plus de trois ans. Le vendeur propose d'inscrire 150 000 € et de recevoir 50 000 € à côté. La valeur minimale du bien est inférieure à 150 000 €.
| Prix réel dans l'acte | Prix minoré dans l'acte | |
|---|---|---|
| Impôt sur la vente du vendeur (1 %) | 2 000 € | 1 500 € |
| Économie du vendeur | 500 € | |
| Financement jusqu'à 70 % du prix de l'acte | jusqu'à 140 000 € | jusqu'à 105 000 € |
| Somme à réunir hors crédit | au moins 60 000 € | au moins 95 000 €, dont 50 000 € sans aucun justificatif |
Ce calcul est purement illustratif. La banque fixe le financement selon les documents et l'estimation de son propre expert. Mais la tendance est claire : le vendeur économise 500 €, et vous devez réunir davantage d'argent, dont 50 000 € qui n'apparaissent sur aucun document.
Ce que cela fait à l'acheteur
1. La différence n'existe pas juridiquement. Le Code civil appelle cela une simulation (simulație) : un acte apparent avec un prix, et une contre-lettre secrète avec un autre. Selon l'article 1289, l'acte secret ne produit d'effets qu'entre les parties. Selon l'article 1290, il ne peut être opposé aux tiers qui se sont fiés de bonne foi à l'acte apparent. Le prix inscrit chez le notaire et au livre foncier est celui que tout le monde voit.
2. Si la vente est annulée. Si vous devez annuler la vente et récupérer votre argent, à cause d'un vice, d'une dette qu'on vous a cachée ou de l'action d'un tiers, l'acte montre le prix minoré. La différence payée à côté, vous devrez la prouver, face à un vendeur qui a déjà reconnu l'avoir dissimulée.
3. Le crédit. Une banque roumaine finance les non-résidents jusqu'à 70 % du prix, l'apport personnel est donc d'au moins 30 %. La banque travaille sur pièces : le prix de l'acte et une expertise. Un prix minoré dans l'acte signifie en général un financement plus faible, et l'argent payé à côté est de l'argent que la banque ne voit pas.
4. L'origine des fonds. L'argent « à côté » prend généralement la forme d'espèces ou d'un virement vers un autre compte. Les deux sont précisément ce que l'on contrôle au titre de la loi 129/2019. Nous y venons.
Le prix que vous avez signé est le prix que vous pouvez prouver. Chaque euro payé hors de l'acte est un euro qui n'existe pas sur le papier.
5. Pour un bien neuf acheté à un promoteur. Le promoteur doit émettre une facture avec TVA sur le prix. Un paiement hors facture est un paiement sans justificatif, sans TVA et sans aucune protection. Pour un achat sur plan, les acomptes doivent être versés sur le compte dédié du projet.
La loi 129/2019 : le notaire ne peut pas fermer les yeux
Selon l'article 5, alinéa 1, lettre f), de la loi 129/2019 relative à la prévention du blanchiment de capitaux, le notaire qui intervient dans une vente immobilière est une entité déclarante. Cela signifie :
- Il doit examiner l'opération. Selon l'article 17, alinéa 2, une entité déclarante doit analyser le contexte et l'objet d'une opération qui sort du schéma habituel ou qui n'a pas d'objet économique ou licite apparent. Un prix nettement inférieur à la valeur de marché est exactement ce type de signal.
- Il doit déclarer un soupçon. Selon l'article 6, l'entité déclarante qui sait, soupçonne ou a des motifs raisonnables de soupçonner que les fonds proviennent d'une infraction adresse une déclaration d'opération suspecte à l'Office national de prévention et de lutte contre le blanchiment de capitaux.
- Les espèces sont déclarées. Les opérations en espèces de 10 000 € et plus sont déclarées systématiquement (article 7, alinéa 1).
- Pas de vérification, pas d'opération. Si le notaire ne peut pas mener la vérification à son terme, il ne réalise pas l'opération (article 11, alinéa 9).
Par ailleurs, la Roumanie limite par la loi les paiements en espèces (loi 70/2015). Avant tout paiement autre qu'un virement bancaire, demandez à votre avocat ce qui est autorisé.
Nous détaillons le dossier d'origine des fonds dans notre guide sur l'origine des fonds pour un achat en Roumanie.
Le problème de la revente
Le prix inscrit aujourd'hui sera votre prix d'acquisition dans tous les documents de demain.
- En Roumanie : l'impôt sur la vente est calculé sur la valeur de la transaction, pas sur le gain. En Roumanie même, le prix minoré n'alourdit donc pas l'impôt lors de la revente.
- Dans votre pays : lorsque l'on calcule l'impôt sur un gain de cession, le prix d'acquisition déclaré sert en général de point de départ. Un prix bas sur le papier peut se traduire par un gain plus élevé sur le papier, et donc par un impôt plus élevé. Faites faire ce calcul par un expert-comptable avant l'achat, pas après.
- Le prochain acheteur : il obtiendra lui aussi son crédit sur pièces, et si vous lui demandez de « compléter à côté », vous vous retrouvez de l'autre côté du même problème.
Les règles applicables à la vente elle-même sont détaillées dans notre article sur l'impôt à la revente d'un bien en Roumanie.
Ce qu'il faut refuser : 6 demandes
- « On inscrit un prix bas, et le reste en espèces. » Non.
- « On signe un contrat séparé pour les meubles ou le conseil. » Si ce contrat séparé fait en réalité partie du prix, c'est la même simulation sous un autre nom.
- « Virez une partie sur le compte d'un proche. » Un paiement à un tiers est un facteur de risque au titre de la loi 129/2019, et il vous prive de la preuve de votre paiement.
- « On inscrit un prix sous la valeur minimale. » Cela ne fait économiser aucun impôt, puisque l'impôt est calculé sur la valeur minimale.
- « Pas besoin de facture pour la différence. » Pour un bien de promoteur, chaque paiement exige une facture.
- « Le notaire ne pose pas de questions. » Le notaire est tenu d'en poser. C'est la loi.
Ce qu'il faut faire à la place
- Inscrire le prix réel, jusqu'au dernier euro.
- Payer uniquement par virement bancaire, depuis un compte à votre nom, vers le compte indiqué dans l'acte.
- Intégrer l'impôt dès le départ. Si le vendeur se plaint d'un impôt de 1 %, l'écart est assez faible pour être réglé dans la négociation du prix.
- Prendre un avocat indépendant. L'avocat du promoteur ne représente que le promoteur. Nous recommandons à chaque acheteur d'avoir son propre avocat.
Chez Compass on the Lake, le prix qui figure dans l'acte est le prix complet : à partir de 299 900 €, TVA de 21 %, frais de notaire et d'avocat compris.
Questions fréquentes
Peut-on inscrire dans un acte en Roumanie un prix inférieur à celui payé ?
L'acte doit refléter le prix réel. Un prix inférieur constitue une simulation : la contre-lettre ne produit d'effets qu'entre les parties et ne peut être opposée aux tiers de bonne foi (Code civil, articles 1289 et 1290), et elle expose les deux parties à des problèmes fiscaux et à des vérifications au titre de la loi 129/2019.
Si je déclare un prix inférieur à la grille des notaires, paierai-je moins d'impôt ?
Non. Selon l'article 111, alinéa 4^1, du Code fiscal, si le prix déclaré est inférieur à la valeur minimale, l'impôt est calculé sur la valeur minimale.
Qui paie l'impôt sur la vente en Roumanie ?
Le vendeur, personne physique : 3 % s'il a détenu le bien trois ans au plus, et 1 % au-delà de trois ans. Le notaire perçoit l'impôt avant la signature.
Le notaire signalera-t-il une vente dont le prix paraît suspect ?
Le notaire est une entité déclarante au sens de la loi 129/2019. Il doit examiner une opération inhabituelle et, s'il a des motifs raisonnables de soupçonner que les fonds proviennent d'une infraction, déclarer une opération suspecte (articles 6 et 17).
Quel effet sur l'impôt dans mon pays si j'ai inscrit un prix minoré ?
Le prix d'acquisition déclaré sert en général de base au calcul du gain, de sorte qu'un prix bas peut augmenter le gain imposable. C'est une question à poser à un expert-comptable, avant l'achat.
En résumé
Un prix minoré dans l'acte fait économiser un peu d'impôt au vendeur et vous transfère le risque : face à la banque, face au notaire, si la vente est annulée, et le jour où vous revendrez. Le prix réel, payé par virement bancaire, est le seul moyen pour que chaque euro versé reste le vôtre sur le papier.
Si l'on vous a fait une telle proposition, avec nous ou ailleurs, réservez un entretien d'une demi-heure avec moi. Nous passerons en revue la transaction et les questions à poser à votre avocat indépendant.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Code fiscal, loi 227/2015 (legislatie.just.ro), article 111 · Code civil roumain (legislatie.just.ro), articles 1289 à 1292 · Loi 129/2019 relative à la prévention du blanchiment de capitaux (legislatie.just.ro), articles 5, 6, 7, 11 et 17 · Office national de prévention et de lutte contre le blanchiment de capitaux (ONPCSB) · Administration fiscale roumaine (ANAF)
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026. Pour les conséquences fiscales dans votre pays, consultez un expert-comptable, et pour la transaction elle-même, un avocat indépendant.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
