המגרש בתוואי של כביש? הפקעה ברומניה, הפיצוי, ואיך בודקים לפני שקונים

הפקעה ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

ברומניה אפשר להפקיע נכס פרטי רק לצורך ציבורי שנקבע בחוק, ורק עם פיצוי הוגן שמשולם מראש. כך קובעת החוקה, בסעיף 44(3). שני חוקים קובעים איך זה עובד:

• חוק 255/2010 חל על רוב פרויקטי התשתית: כבישים ברמה הארצית, המחוזית והמקומית, רכבות, מטרו, שדות תעופה, מים וביוב, אנרגיה, בתי חולים ועוד (סעיף 2). בחוק הזה הבעלות עוברת בהחלטה מנהלית, אחרי שהפיצוי הופקד. בבית משפט אפשר להתווכח על גובה הפיצוי, לא על ההפקעה עצמה.
• חוק 33/1994 הוא החוק הכללי. לפיו, הפקעה נעשית בפסק דין של בית משפט (סעיף 1).

במילים פשוטות: הפקעה כמעט אף פעם לא מגיעה בהפתעה. היא מתחילה בהחלטה שמאשרת תוואי ורשימת נכסים, והתוואי מופיע במסמכים שאפשר לבדוק לפני שקונים.

איך מגרש נכנס לתוואי: ארבעת השלבים

שאלו את היזמים על זה

חוק 255/2010 קובע ארבעה שלבים (סעיף 4):

1. אישור הפרויקט. הממשלה, או המועצה המחוזית או המקומית, מאשרת את הנתונים הטכניים והכלכליים של הפרויקט, את מיקומו ואת התחלת ההפקעה (סעיף 5(1)). יחד איתם מאושר תוואי ההפקעה (culoar de expropriere) ורשימת הנכסים שיופקעו (סעיף 5(3)).
2. הפקדת הפיצוי והודעה לבעלים. הגוף המפקיע מפקיד את הפיצוי לכל בעלים (סעיף 7). הוא שולח הודעה בדואר, ומפרסם את הרשימה במשרדי המועצה המקומית ובאתר שלו. לבעלים יש 20 ימים להגיש מסמכי בעלות. ההודעה קובעת גם מועד לפינוי, שלא יכול להיות פחות מ-30 ימי עבודה (סעיף 8).
3. העברת הבעלות. בתוך 5 ימי עבודה מתום המועדים יוצאת החלטת ההפקעה (סעיף 9(1)). הבעלות עוברת ביום שבו היא יוצאת, אחרי שהפיצוי הופקד (סעיף 9(4)). ההחלטה יוצאת גם אם הבעלים לא הגיבו או לא הסכימו לסכום (סעיף 9(3)).
4. סיום ההליכים. ועדה בודקת את זכויות הבעלות (סעיף 18), נקבע הסכום, והתשלום מגיע בתוך 90 ימים מההחלטה על גובה הפיצוי (סעיף 21).

מתי כבר אי אפשר לבנות או לקנות

שאלו את היזמים על זה

זה החלק שחשוב לקונה. החוק "מקפיא" מגרשים בתוואי כבר בשלבים המוקדמים:

• אין היתרים. אחרי שסוכנות הקדסטר (ANCPI) מעבירה לרשות המקומית את רשימת הנכסים בתוואי, אסור להוציא עבורם שום אישור, הסכמה או היתר (סעיף 13(1)). היתרים שניתנו לאחרים אחרי שלב מסוים בטלים (סעיף 30(1)).
• אין שינוי ייעוד. מיום פרסום ההחלטה שמאשרת את הפרויקט, החלטות שמעבירות נכס בתוואי מחוץ לשטח הבנוי אל תוכו בטלות (סעיף 29(2)).
• עסקאות בטלות. חוזים שנחתמים אחרי פרסום ההחלטה על גובה הפיצוי בטלים (סעיף 29(1)).
• ההקפאה לא נצחית. אם בתוך שנתיים מהעברת הרשימה לא אושרה התחלת ההפקעה, האיסורים נגמרים ונמחקים מספר המקרקעין (סעיף 13(3)).

הפיצוי: איך הוא נקבע ואיך מערערים

שאלו את היזמים על זה

ההצעה. שמאי מוסמך, חבר באיגוד השמאים ANEVAR, מכין דוח הערכה. הדוח מתבסס גם על ערכי המינימום של לשכות הנוטריונים (סעיף 11(7)–(8) בחוק 255/2010).

הערעור. בעלים שלא מסכימים לסכום יכולים לפנות לבית המשפט בתוך תקופת ההתיישנות הכללית, מהיום שבו קיבלו את ההחלטה על גובה הפיצוי. הם לא יכולים לערער על עצם העברת הבעלות, והתביעה לא עוצרת אותה (סעיף 22(1)). בית המשפט ממנה ועדה של שלושה מומחים: אחד מטעמו, אחד מטעם המפקיע ואחד מטעם הבעלים (סעיף 22(5)). תביעה על גובה הפיצוי פטורה מאגרת בית משפט (סעיף 23(1)).

ממה מורכב הפיצוי. לפי חוק 33/1994 (סעיף 26), הפיצוי כולל את הערך האמיתי של הנכס ואת הנזק שנגרם לבעלים. מתחשבים במחיר שבו נמכרים בדרך כלל נכסים דומים באותה רשות מקומית. לפי פסיקה מחייבת של בית המשפט העליון (HP 78/2021), גם בהליך לפי חוק 255/2010 בית המשפט מתחשב בשני הדברים: ערכי הנוטריונים והקריטריונים של סעיף 26.

ומי שיש לו זכות אחרת בנכס? זכות שימוש, זכות מגורים וזכות שטח נגמרות בהפקעה, ובעליהן זכאים לפיצוי (חוק 33/1994, סעיף 28(3)). שעבוד עובר אל הפיצוי (סעיף 28(2)).

שני החוקים, זה לצד זה

שאלו את היזמים על זה

	חוק 33/1994	חוק 255/2010
חל על	הפקעה לצורך ציבורי באופן כללי	תשתיות ברמה הארצית, המחוזית והמקומית לפי הרשימה בסעיף 2
מי מחליט על ההפקעה	בית המשפט (סעיף 1)	הגוף המפקיע, בהחלטה מנהלית (סעיף 9)
מתי עוברת הבעלות	כשהמפקיע מילא את מה שנקבע בפסק הדין (סעיף 28(1))	ביום החלטת ההפקעה, אחרי הפקדת הפיצוי (סעיף 9(4))
על מה אפשר לערער	על ההפקעה ועל הפיצוי, בבית המשפט	על גובה הפיצוי בלבד (סעיף 22(1))
קביעת הפיצוי	ועדת שלושה מומחים, ערך אמיתי ונזק (סעיפים 25–26)	שמאי ANEVAR, ובבית המשפט ועדת שלושה מומחים (סעיפים 11, 22)
אם הפרויקט לא נבנה	הבעלים לשעבר יכולים לבקש את הנכס בחזרה אם לא השתמשו בו בתוך שנה (סעיפים 35–37)	שאלת ההחזרה בחוק הזה דורשת בדיקה פרטנית

דוגמה קרובה: הכביש הטבעתי A0

הכביש הטבעתי של בוקרשט, A0, הוא פרויקט ארצי שמנוהל על ידי חברת הכבישים הלאומית CNAIR. לפי אינדקס הפורטל המשפטי הרומני, החלטת ממשלה 37/2021 התחילה את ההפקעות לקטע הצפוני, ורשימת היישובים בה כוללת גם את בלוטשטי (Balotești). CNAIR מפרסמת באתר שלה מדור הפקעות לכל פרויקט, עם ההחלטות והנספחים. מצב הקטעים והפתיחה שלהם מתואר במאמר שלנו על הכביש הטבעתי A0.

המשמעות לקונה: אם מגרש נמצא ליד תוואי של פרויקט כזה, בודקים את הנספח של ההחלטה ואת מספר הקדסטר, לא רק את המפה הכללית.

איך בודקים מגרש לפני שקונים: 6 צעדים

1. תעודת ייעוד למידע (certificat de urbanism). לפי קוד התכנון החדש, חוק 169/2026, סעיף 253(4)(a), בפרויקטים שדורשים הפקעות התעודה כוללת נתונים על הנכסים שמיועדים להפקעה. כל אחד רשאי לבקש אותה (סעיף 254).
2. התוכנית הכללית (PUG) והתוכנית המפורטת (PUZ). לפי סעיף 46(1)(k) בקוד, התוכנית הכללית כוללת גם את הנכסים שמוצע להפקיע. איך קוראים אותן, הסברנו במאמר על היתר בנייה ו-PUZ.
3. נסח רישום עדכני. חפשו רישומים של איסורים, של הפקעה או של תוואי. ראו איך קוראים נסח רישום.
4. החלטות הממשלה והמועצות. חפשו בפורטל המשפטי ובאתר CNAIR החלטות על הפקעות ביישוב, ובדקו את הנספחים לפי מספר הקדסטר.
5. שאלו בעירייה. הרשימות מוצגות במשרדי המועצה המקומית (סעיף 8(1)). שאלו בכתב אם המגרש נמצא בתוואי מאושר או מתוכנן.
6. סעיף בחוזה ועורך דין משלכם. בקשו מהמוכר להצהיר שאין לו ידיעה על הליך הפקעה, ובקשו מעורך דין עצמאי לבדוק את המסמכים. ראו את רשימת הבדיקות שלנו לפני חתימה.

שאלות נפוצות

אפשר לעצור הפקעה לפי חוק 255/2010?

ההליך לא נעצר בגלל סכסוך על החזקה או על הבעלות בנכס (סעיף 13(2)). אחרי החלטת ההפקעה אפשר לערער בבית המשפט על גובה הפיצוי, אבל לא על העברת הבעלות (סעיף 22(1)).

מתי מקבלים את הכסף?

הפיצוי מופקד לפני ההחלטה על ההפקעה (סעיף 7), והתשלום לבעלים מגיע בתוך 90 ימים מההחלטה על גובה הפיצוי (סעיף 21), אחרי שהוכיחו את זכותם בפני הוועדה.

האם הפיצוי לפי מחיר השוק?

לפי חוק 33/1994 הפיצוי כולל את הערך האמיתי ואת הנזק, ומתחשבים במחיר הרגיל של נכסים דומים באזור (סעיף 26). השמאות לפי חוק 255/2010 מתבססת גם על ערכי הנוטריונים. מי שלא מסכים יכול לפנות לבית המשפט.

קניתי מגרש, ואחרי שנה הוא נכנס לתוואי. מה עכשיו?

ההליך יחול עליכם כבעלים הרשומים: הודעה, 20 יום להגיש מסמכים, ופיצוי. אם התוכניות שלכם לבנות כבר בדרך, היתרים חדשים לנכס בתוואי אסורים מהשלב שבו הרשימה הועברה (סעיף 13(1)). התייעצו מיד עם עורך דין.

מה קורה אם הפרויקט מבוטל?

אם האיסורים נרשמו ובתוך שנתיים לא אושרה התחלת ההפקעה, הם נגמרים ונמחקים (סעיף 13(3)). בהפקעה לפי חוק 33/1994, נכס שלא שימש למטרה בתוך שנה יכול לחזור לבעלים לשעבר (סעיף 35).

השורה התחתונה

הפקעה היא סיכון שאפשר לבדוק. התוואי מאושר בהחלטה, הרשימות מתפרסמות, ותעודת הייעוד והתוכניות מציינות אותו. מי שבודק לפני שהוא חותם לא יופתע אחרי.

אם אתם שוקלים מגרש או וילה ליד פרויקט תשתית, אצלנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על המסמכים שכדאי לבקש, ועל השאלות לעורך הדין שלכם.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: החוקה של רומניה, סעיף 44 (legislatie.just.ro) · חוק 255/2010, נוסח משולב (legislatie.just.ro), סעיפים 2, 4, 5, 7–9, 11, 13, 18, 21–23, 29–30 · חוק 33/1994, נוסח משולב (legislatie.just.ro), סעיפים 1, 25–28, 35–37 · קוד התכנון והבנייה, חוק 169/2026 (Monitorul Oficial 661, 10.8.2026), סעיפים 46, 253–254 · החלטת ממשלה 37/2021 (legislatie.just.ro)

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הכללים נכונים ל-22 באוקטובר 2026. לפני קנייה התייעצו עם עורך דין עצמאי.