Terenul e pe traseul unui drum? Ce înseamnă exproprierea și cum verificați înainte să cumpărați

Exproprierea: răspunsul pe scurt

Întrebați dezvoltatorii

Vă cumpărați un teren ca să vă faceți casă sau ați găsit o vilă lângă un drum nou. Prima întrebare ar trebui să fie: trece pe aici vreun proiect care ar putea lua o parte din lot?

Constituția, la art. 44 alin. (3), spune că nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire. Procedura e reglementată de două legi:

• Legea 255/2010, pentru majoritatea lucrărilor de infrastructură: drumuri naționale, județene și locale, căi ferate, metrou, aeroporturi, apă și canalizare, energie, spitale și altele (art. 2). Aici transferul dreptului de proprietate se face prin decizie administrativă, după consemnarea despăgubirii. În instanță contestați cuantumul, nu exproprierea.
• Legea 33/1994, legea generală, în care exproprierea se face prin hotărâre judecătorească (art. 1).

Pe scurt: exproprierea nu vine aproape niciodată din senin. Începe cu o hotărâre care aprobă coridorul și lista imobilelor, iar coridorul apare în documente pe care le puteți verifica înainte de a semna.

Cum ajunge un teren în coridor: cele patru etape

Întrebați dezvoltatorii

Legea 255/2010 stabilește patru etape (art. 4):

1. Aprobarea indicatorilor tehnico-economici. Guvernul sau consiliul județean ori local aprobă indicatorii, amplasamentul și declanșarea exproprierii (art. 5 alin. (1)). Odată cu ei se aprobă coridorul de expropriere și lista imobilelor (art. 5 alin. (3)).
2. Consemnarea și notificarea. Expropriatorul consemnează sumele pentru fiecare proprietar (art. 7). Trimite notificarea prin poștă și afișează lista la sediul consiliului local și pe site-ul propriu. Proprietarii au 20 de zile să depună actele de proprietate. Termenul de eliberare a imobilului nu poate fi mai mic de 30 de zile lucrătoare (art. 8).
3. Transferul dreptului de proprietate. În 5 zile lucrătoare de la expirarea termenelor se emite decizia de expropriere (art. 9 alin. (1)). Transferul operează de drept la data emiterii ei, după consemnarea sumelor (art. 9 alin. (4)). Decizia se emite și dacă proprietarii nu s-au prezentat sau nu sunt de acord cu suma (art. 9 alin. (3)).
4. Finalizarea. Comisia verifică dreptul de proprietate (art. 18), se stabilește cuantumul, iar plata se face în cel mult 90 de zile de la hotărârea de stabilire a despăgubirii (art. 21).

Când nu mai puteți construi sau cumpăra

Întrebați dezvoltatorii

Pentru un cumpărător, asta e partea cea mai importantă:

• Nu se mai emit autorizații. După ce ANCPI transmite primăriei lista încheierilor de respingere pentru imobilele din coridor, se interzice emiterea oricărui aviz, acord, permis sau autorizații pentru ele (art. 13 alin. (1)). Actele emise terților după avizarea documentațiilor cadastrale sunt lovite de nulitate absolută (art. 30 alin. (1)).
• Nu se mai trece în intravilan. De la publicarea hotărârii de aprobare a indicatorilor, actele de trecere din extravilan în intravilan pentru imobilele din coridor sunt nule (art. 29 alin. (2)).
• Actele juridice devin nule. Actele încheiate după afișarea hotărârii privind cuantumul despăgubirii sunt lovite de nulitate absolută (art. 29 alin. (1)).
• Interdicția nu e veșnică. Dacă în 2 ani de la transmiterea listei nu se aprobă declanșarea exproprierii, interdicțiile încetează de drept și se radiază din oficiu din cartea funciară (art. 13 alin. (3)).

Despăgubirea: cum se stabilește și cum o contestați

Întrebați dezvoltatorii

Oferta. Un evaluator autorizat, membru ANEVAR, întocmește raportul de evaluare, ținând seama și de expertizele camerelor notarilor publici (art. 11 alin. (7)–(8) din Legea 255/2010).

Contestația. Dacă nu sunteți mulțumit de sumă, vă puteți adresa instanței în termenul general de prescripție, care curge de la comunicarea hotărârii de stabilire a cuantumului. Nu puteți contesta transferul dreptului de proprietate, iar acțiunea nu suspendă efectele (art. 22 alin. (1)). Instanța numește o comisie de trei experți: unul al instanței, unul al expropriatorului și unul al proprietarilor (art. 22 alin. (5)). Cererea este scutită de taxa judiciară de timbru (art. 23 alin. (1)).

Din ce se compune. Potrivit Legii 33/1994 (art. 26), despăgubirea cuprinde valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului. Se ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în aceeași unitate administrativ-teritorială. Potrivit deciziei ÎCCJ HP 78/2021, și în procedura din Legea 255/2010 instanța ține seama atât de expertizele notarilor, cât și de criteriile din art. 26.

Uzufructul și alte drepturi. Uzul, uzufructul, abitația și superficia se sting prin expropriere, iar titularii lor au dreptul la despăgubire (Legea 33/1994, art. 28 alin. (3)). Ipoteca se strămută asupra despăgubirii (art. 28 alin. (2)). Contează pentru familiile în care părinții au păstrat uzufructul casei donate copiilor.

Cele două legi, comparate

Întrebați dezvoltatorii

	Legea 33/1994	Legea 255/2010
Se aplică	Exproprierii pentru utilitate publică, în general	Lucrărilor de interes național, județean și local din art. 2
Cine dispune	Instanța (art. 1)	Expropriatorul, prin decizie (art. 9)
Când trece proprietatea	Când expropriatorul și-a îndeplinit obligațiile din hotărâre (art. 28 alin. (1))	La emiterea deciziei, după consemnare (art. 9 alin. (4))
Ce se poate contesta	Exproprierea și despăgubirea, în instanță	Doar cuantumul despăgubirii (art. 22 alin. (1))
Stabilirea despăgubirii	Comisie de trei experți, valoare reală plus prejudiciu (art. 25–26)	Evaluator ANEVAR, apoi comisie de trei experți în instanță (art. 11, 22)
Dacă lucrarea nu se face	Retrocedare, dacă imobilul nu a fost folosit în termen de un an (art. 35–37)	Restituirea cere o analiză caz cu caz

Un exemplu din zonă: Autostrada de centură A0

Autostrada de centură a Bucureștiului este un proiect de interes național administrat de CNAIR. Potrivit indexului Portalului legislativ, Hotărârea Guvernului nr. 37/2021 a declanșat exproprierile pentru sectorul Centura Nord, iar lista localităților include și Balotești. CNAIR publică pe site o secțiune de exproprieri pentru fiecare proiect, cu hotărârile și anexele. Stadiul tronsoanelor îl găsiți în articolul nostru despre autostrada A0.

Concret: dacă lotul e lângă traseul unui asemenea proiect, verificați anexa hotărârii și numărul cadastral, nu doar harta generală.

Cum verificați un teren înainte să-l cumpărați: 6 pași

1. Certificatul de urbanism pentru informare. Potrivit Legii 169/2026, art. 253 alin. (4) lit. a), în cazul proiectelor care necesită exproprieri, certificatul cuprinde și date despre imobilele destinate exproprierii. Îl poate cere orice persoană interesată (art. 254).
2. PUG și PUZ. Potrivit art. 46 alin. (1) lit. k) din noul Cod, PUG cuprinde și imobilele propuse a fi expropriate. Cum le citiți, aflați din ghidul despre autorizația de construire și PUZ.
3. Extrasul de carte funciară la zi. Căutați notări de interdicții sau de expropriere. Vedeți cum se citește un extras de carte funciară.
4. Hotărârile de Guvern și ale consiliilor. Căutați pe Portalul legislativ și pe site-ul CNAIR hotărârile de expropriere pentru localitate și verificați anexele după numărul cadastral.
5. Întrebați la primărie. Listele se afișează la sediul consiliului local (art. 8 alin. (1)). Cereți în scris un răspuns dacă terenul e într-un coridor aprobat sau propus.
6. O clauză în contract și un avocat al dumneavoastră. Cereți vânzătorului să declare că nu are cunoștință de vreo procedură de expropriere și lăsați un avocat independent să verifice actele. Vedeți lista noastră de verificări înainte de semnare.

Întrebări frecvente

Poate fi oprită o expropriere făcută după Legea 255/2010?

Procedura nu se suspendă la cererea cuiva care invocă un litigiu privind posesia sau proprietatea (art. 13 alin. (2)). După decizia de expropriere puteți contesta în instanță cuantumul despăgubirii, nu și transferul proprietății (art. 22 alin. (1)).

Când primesc banii?

Sumele se consemnează înainte de decizia de expropriere (art. 7), iar plata se face în cel mult 90 de zile de la hotărârea de stabilire a cuantumului (art. 21), după ce v-ați dovedit dreptul în fața comisiei.

Despăgubirea e la prețul pieței?

Potrivit Legii 33/1994, despăgubirea cuprinde valoarea reală și prejudiciul, ținând seama de prețul obișnuit al imobilelor similare din zonă (art. 26). Evaluarea după Legea 255/2010 ține seama și de expertizele notarilor. Dacă nu sunteți de acord, mergeți în instanță.

Am cumpărat terenul, iar după un an a intrat într-un coridor. Ce fac?

Procedura vi se aplică în calitate de proprietar: notificare, 20 de zile pentru acte, despăgubire. Dacă pregăteați autorizația de construire, de la transmiterea listei nu se mai emit autorizații pentru imobilele din coridor (art. 13 alin. (1)). Discutați imediat cu un avocat.

Ce se întâmplă dacă proiectul nu se mai face?

Dacă în 2 ani nu se aprobă declanșarea exproprierii, interdicțiile încetează și se radiază (art. 13 alin. (3)). La o expropriere după Legea 33/1994, imobilul nefolosit în termen de un an poate fi cerut înapoi de fostul proprietar (art. 35).

Concluzia

Exproprierea e un risc care se poate verifica. Coridorul se aprobă prin hotărâre, listele se publică, iar certificatul de urbanism și planurile urbanistice îl arată. Cine verifică înainte de semnare nu are surprize după.

Dacă vă uitați la un teren sau la o casă lângă un proiect de infrastructură, la noi sau oriunde altundeva, programați o discuție de jumătate de oră cu mine. Trecem împreună prin actele de cerut și prin întrebările pentru avocatul dumneavoastră.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Surse: Constituția României, art. 44 (legislatie.just.ro) · Legea 255/2010, formă consolidată (legislatie.just.ro), art. 2, 4, 5, 7–9, 11, 13, 18, 21–23, 29–30 · Legea 33/1994, formă consolidată (legislatie.just.ro), art. 1, 25–28, 35–37 · Legea 169/2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (M. Of. 661 din 10.08.2026), art. 46, 253–254 · HG nr. 37/2021 (legislatie.just.ro)

Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Regulile sunt valabile la 22 octombrie 2026. Consultați un avocat independent înainte de cumpărare.