Liegt das Grundstück auf einer Straßentrasse? Enteignung in Rumänien, Entschädigung und wie Sie vor dem Kauf prüfen

Enteignung in Rumänien: die kurze Antwort

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In Rumänien darf Privateigentum nur zu einem gesetzlich bestimmten öffentlichen Zweck und nur gegen gerechte und vorherige Entschädigung enteignet werden. So steht es in Art. 44 Abs. 3 der Verfassung. Zwei Gesetze regeln das Verfahren:

• Gesetz 255/2010 gilt für die meisten Infrastrukturprojekte: National-, Kreis- und Gemeindestraßen, Eisenbahn, Metro, Flughäfen, Wasser und Abwasser, Energie, Krankenhäuser und mehr (Art. 2). Nach diesem Gesetz geht das Eigentum durch eine Verwaltungsentscheidung über, sobald die Entschädigung hinterlegt ist. Vor Gericht können Sie die Höhe anfechten, nicht die Enteignung selbst.
• Gesetz 33/1994 ist das allgemeine Gesetz. Danach wird die Enteignung durch ein Gerichtsurteil angeordnet (Art. 1).

Einfach gesagt: Eine Enteignung kommt fast nie überraschend. Sie beginnt mit einer Entscheidung, die einen Korridor und eine Liste von Grundstücken genehmigt, und der Korridor steht in Dokumenten, die Sie vor dem Kauf prüfen können.

Wie ein Grundstück in einen Korridor gerät: die vier Phasen

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Gesetz 255/2010 legt vier Phasen fest (Art. 4):

1. Genehmigung des Projekts. Die Regierung oder der Kreis- bzw. Gemeinderat genehmigt die technischen und wirtschaftlichen Kennwerte des Projekts, seinen Standort und den Beginn der Enteignung (Art. 5 Abs. 1). Mit ihnen werden der Enteignungskorridor (culoar de expropriere) und die Liste der zu enteignenden Grundstücke genehmigt (Art. 5 Abs. 3).
2. Hinterlegung und Benachrichtigung. Der Enteignende hinterlegt die Entschädigung für jeden Eigentümer (Art. 7). Er benachrichtigt die Eigentümer per Post und hängt die Liste beim Gemeinderat aus und veröffentlicht sie auf seiner Website. Die Eigentümer haben 20 Tage, um Eigentumsnachweise einzureichen. Die Benachrichtigung nennt außerdem einen Räumungstermin, der nicht kürzer als 30 Werktage sein darf (Art. 8).
3. Übergang des Eigentums. Innerhalb von 5 Werktagen nach diesen Fristen ergeht die Enteignungsentscheidung (Art. 9 Abs. 1). Das Eigentum geht am Tag ihres Erlasses über, nachdem die Entschädigung hinterlegt wurde (Art. 9 Abs. 4). Die Entscheidung ergeht auch dann, wenn Eigentümer nicht reagiert oder der Höhe nicht zugestimmt haben (Art. 9 Abs. 3).
4. Abschließende Formalitäten. Eine Kommission prüft die Eigentumsnachweise (Art. 18), die Höhe wird festgesetzt, und die Zahlung erfolgt innerhalb von 90 Tagen nach der Entscheidung über die Entschädigung (Art. 21).

Wann Sie nicht mehr bauen oder kaufen können

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Dieser Teil ist für Käufer entscheidend. Das Gesetz „friert“ Grundstücke in einem Korridor früh ein:

• Keine Genehmigungen. Sobald die Katasterbehörde (ANCPI) der örtlichen Verwaltung die Liste der Grundstücke im Korridor übermittelt, darf für sie keine Zustimmung, kein Einverständnis und keine Genehmigung mehr erteilt werden (Art. 13 Abs. 1). Genehmigungen, die Dritten nach einer bestimmten Phase erteilt werden, sind nichtig (Art. 30 Abs. 1).
• Keine Umwidmung. Ab Veröffentlichung der Entscheidung, die das Projekt genehmigt, sind Akte nichtig, die ein Korridorgrundstück aus dem Außenbereich in den bebauten Bereich (intravilan) überführen (Art. 29 Abs. 2).
• Nichtige Geschäfte. Verträge, die nach dem Aushang der Entscheidung über die Höhe der Entschädigung geschlossen werden, sind nichtig (Art. 29 Abs. 1).
• Das Einfrieren gilt nicht ewig. Wird der Beginn der Enteignung nicht innerhalb von 2 Jahren nach Übermittlung der Liste genehmigt, enden die Beschränkungen und werden im Grundbuch gelöscht (Art. 13 Abs. 3).

Entschädigung: wie sie festgesetzt wird und wie Sie sie anfechten

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Das Angebot. Ein zugelassener Sachverständiger, Mitglied des Bewerterverbands ANEVAR, erstellt ein Bewertungsgutachten. Das Gutachten berücksichtigt auch die von den Notarkammern veröffentlichten Mindestwerte (Art. 11 Abs. 7–8 des Gesetzes 255/2010).

Die Anfechtung. Ein Eigentümer, der mit der Höhe nicht einverstanden ist, kann innerhalb der allgemeinen Verjährungsfrist klagen, gerechnet ab dem Tag, an dem er die Entscheidung über die Entschädigung erhalten hat. Den Eigentumsübergang selbst kann er nicht anfechten, und die Klage setzt ihn nicht aus (Art. 22 Abs. 1). Das Gericht bestellt ein Gremium aus drei Sachverständigen: einen eigenen, einen für den Enteignenden und einen für die Eigentümer (Art. 22 Abs. 5). Eine Klage über die Höhe ist von Gerichtsgebühren befreit (Art. 23 Abs. 1).

Was die Entschädigung umfasst. Nach Gesetz 33/1994 (Art. 26) besteht die Entschädigung aus dem tatsächlichen Wert der Immobilie zuzüglich des Schadens, der dem Eigentümer entsteht. Berücksichtigt wird der übliche Verkaufspreis vergleichbarer Immobilien in derselben Verwaltungseinheit. Nach einer verbindlichen Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (HP 78/2021) berücksichtigt das Gericht in einem Verfahren nach Gesetz 255/2010 beides: die Werte der Notare und die Kriterien des Art. 26.

Und Inhaber anderer Rechte? Nießbrauch (uzufruct), Wohnrecht (abitație) und Erbbaurecht (superficie) erlöschen mit der Enteignung, und ihre Inhaber haben Anspruch auf Entschädigung (Gesetz 33/1994, Art. 28 Abs. 3). Eine Hypothek setzt sich an der Entschädigung fort (Art. 28 Abs. 2).

Die beiden Gesetze im Vergleich

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	Gesetz 33/1994	Gesetz 255/2010
Gilt für	Enteignung zum öffentlichen Nutzen allgemein	Nationale, Kreis- und Gemeindeinfrastruktur nach Art. 2
Wer entscheidet	Das Gericht (Art. 1)	Der Enteignende, durch Verwaltungsentscheidung (Art. 9)
Wann das Eigentum übergeht	Wenn der Enteignende die Pflichten aus dem Urteil erfüllt (Art. 28 Abs. 1)	Am Tag der Enteignungsentscheidung, nach der Hinterlegung (Art. 9 Abs. 4)
Was angefochten werden kann	Enteignung und Entschädigung, vor Gericht	Nur die Höhe der Entschädigung (Art. 22 Abs. 1)
Festsetzung der Entschädigung	Gremium aus drei Sachverständigen, tatsächlicher Wert zuzüglich Schaden (Art. 25–26)	ANEVAR-Sachverständiger, dann ein Gremium aus drei Sachverständigen vor Gericht (Art. 11, 22)
Wenn das Projekt nicht gebaut wird	Frühere Eigentümer können die Immobilie zurückverlangen, wenn sie innerhalb eines Jahres nicht genutzt wird (Art. 35–37)	Eine Rückgabe nach diesem Gesetz muss im Einzelfall geprüft werden

Ein Beispiel in der Nähe: die Ringautobahn A0

Die Ringautobahn A0 um Bukarest ist ein nationales Projekt der nationalen Straßenbaugesellschaft CNAIR. Laut dem Index des rumänischen Rechtsportals leitete der Regierungsbeschluss 37/2021 die Enteignung für den nördlichen Abschnitt ein, und seine Liste der Ortschaften umfasst Balotești. Die CNAIR veröffentlicht für jedes Projekt einen Bereich zu Enteignungen, mit den Beschlüssen und ihren Anhängen. Den Stand jedes Abschnitts behandeln wir in unserem Beitrag zur Ringautobahn A0.

Für Käufer heißt das: Liegt ein Grundstück nahe der Trasse eines solchen Projekts, prüfen Sie den Anhang des Beschlusses und die Katasternummer, nicht nur die allgemeine Karte.

So prüfen Sie ein Grundstück vor dem Kauf: 6 Schritte

1. Eine Städtebaubescheinigung zur Information (certificat de urbanism). Nach dem neuen Raumordnungs- und Baugesetzbuch, Gesetz 169/2026, Art. 253 Abs. 4 Buchst. a, enthält die Bescheinigung bei Projekten, die eine Enteignung erfordern, Angaben zu den dafür vorgesehenen Grundstücken. Jeder kann sie beantragen (Art. 254).
2. Der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan (PUG und PUZ). Nach Art. 46 Abs. 1 Buchst. k des Gesetzbuchs enthält der Flächennutzungsplan die zur Enteignung vorgeschlagenen Grundstücke. Wie Sie sie lesen, erklärt unser Beitrag zu Baugenehmigung und PUZ.
3. Ein aktueller Grundbuchauszug. Achten Sie auf Vermerke zu Beschränkungen, Enteignung oder einem Korridor. Lesen Sie dazu, wie Sie einen Grundbuchauszug lesen.
4. Beschlüsse von Regierung und Gemeinderat. Suchen Sie im Rechtsportal und auf der Website der CNAIR nach Enteignungsbeschlüssen für die Ortschaft und gleichen Sie die Anhänge mit der Katasternummer ab.
5. Fragen Sie im Rathaus. Die Listen werden beim Gemeinderat ausgehängt (Art. 8 Abs. 1). Fragen Sie schriftlich, ob das Grundstück in einem genehmigten oder geplanten Korridor liegt.
6. Eine Vertragsklausel und Ihr eigener Anwalt. Lassen Sie den Verkäufer erklären, dass ihm kein Enteignungsverfahren bekannt ist, und lassen Sie die Unterlagen von einem unabhängigen Anwalt prüfen. Siehe unsere rechtliche Checkliste vor der Unterschrift.

Häufige Fragen

Lässt sich eine Enteignung nach Gesetz 255/2010 stoppen?

Das Verfahren wird wegen eines Streits über Besitz oder Eigentum nicht ausgesetzt (Art. 13 Abs. 2). Nach der Enteignungsentscheidung können Sie die Höhe der Entschädigung vor Gericht anfechten, nicht aber den Eigentumsübergang (Art. 22 Abs. 1).

Wann wird das Geld gezahlt?

Die Entschädigung wird vor der Enteignungsentscheidung hinterlegt (Art. 7), und die Zahlung an die Eigentümer folgt innerhalb von 90 Tagen nach der Entscheidung über die Höhe (Art. 21), sobald sie ihr Recht vor der Kommission nachgewiesen haben.

Entspricht die Entschädigung dem Marktwert?

Nach Gesetz 33/1994 umfasst die Entschädigung den tatsächlichen Wert zuzüglich des Schadens, unter Berücksichtigung des üblichen Preises vergleichbarer Immobilien in der Gegend (Art. 26). Die Bewertung nach Gesetz 255/2010 stützt sich zusätzlich auf die Werte der Notare. Wer nicht einverstanden ist, kann klagen.

Ich habe ein Grundstück gekauft, und ein Jahr später kam es in einen Korridor. Was nun?

Das Verfahren gilt für Sie als eingetragenen Eigentümer: Benachrichtigung, 20 Tage für die Unterlagen und Entschädigung. Wenn Sie bauen wollten: Neue Genehmigungen für ein Korridorgrundstück sind ab der Übermittlung der Liste verboten (Art. 13 Abs. 1). Sprechen Sie sofort mit einem Anwalt.

Was passiert, wenn das Projekt abgesagt wird?

Wurden die Beschränkungen eingetragen und der Beginn der Enteignung nicht innerhalb von 2 Jahren genehmigt, enden sie und werden gelöscht (Art. 13 Abs. 3). Bei einer Enteignung nach Gesetz 33/1994 kann eine Immobilie, die nicht innerhalb eines Jahres für ihren Zweck genutzt wird, an den früheren Eigentümer zurückgehen (Art. 35).

Fazit

Enteignung ist ein Risiko, das Sie prüfen können. Der Korridor wird durch einen Beschluss genehmigt, die Listen werden veröffentlicht, und die Städtebaubescheinigung und die Pläne zeigen ihn. Wer vor der Unterschrift prüft, wird danach nicht überrascht.

Wenn Sie ein Grundstück oder eine Villa in der Nähe eines Infrastrukturprojekts in Betracht ziehen, ob bei uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen gemeinsam die Unterlagen durch, die Sie anfordern sollten, und die Fragen an Ihren Anwalt.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Quellen: Verfassung Rumäniens, Art. 44 (legislatie.just.ro) · Gesetz 255/2010, konsolidierte Fassung (legislatie.just.ro), Art. 2, 4, 5, 7–9, 11, 13, 18, 21–23, 29–30 · Gesetz 33/1994, konsolidierte Fassung (legislatie.just.ro), Art. 1, 25–28, 35–37 · Raumordnungs- und Baugesetzbuch, Gesetz 169/2026 (Monitorul Oficial 661, 10.8.2026), Art. 46, 253–254 · Regierungsbeschluss 37/2021 (legislatie.just.ro)

Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Stand der Regeln: 22. Oktober 2026. Ziehen Sie vor dem Kauf einen unabhängigen Anwalt hinzu.