Участок на трассе дороги? Изъятие в Румынии, компенсация и как проверить до покупки

Изъятие в Румынии: короткий ответ

Спросите застройщиков об этом

В Румынии частная собственность может быть изъята только для общественных нужд, установленных законом, и только со справедливой и предварительной компенсацией. Так гласит статья 44(3) Конституции. Порядок определяют два закона:

• Закон 255/2010 охватывает большинство инфраструктурных проектов: национальные, уездные и местные дороги, железные дороги, метро, аэропорты, водоснабжение и канализацию, энергетику, больницы и другое (ст. 2). По этому закону право собственности переходит по административному решению после внесения компенсации на депозит. В суде можно оспорить сумму, но не само изъятие.
• Закон 33/1994 является общим законом. По нему изъятие назначается решением суда (ст. 1).

Проще говоря: изъятие почти никогда не бывает неожиданностью. Оно начинается с решения об утверждении коридора и списка объектов, и коридор появляется в документах, которые можно проверить до покупки.

Как участок попадает в коридор: четыре этапа

Спросите застройщиков об этом

Закон 255/2010 устанавливает четыре этапа (ст. 4):

1. Утверждение проекта. Правительство либо уездный или местный совет утверждает технико-экономические показатели проекта, его расположение и начало изъятия (ст. 5(1)). Вместе с ними утверждаются коридор изъятия (culoar de expropriere) и список объектов, подлежащих изъятию (ст. 5(3)).
2. Депозит и уведомление. Изымающий орган вносит на депозит компенсацию для каждого собственника (ст. 7). Он уведомляет собственников по почте и вывешивает список в местном совете и на своём сайте. У собственников есть 20 дней, чтобы представить доказательства права собственности. В уведомлении также указывается дата освобождения, которая не может наступить ранее чем через 30 рабочих дней (ст. 8).
3. Переход права собственности. В течение 5 рабочих дней после этих сроков выносится решение об изъятии (ст. 9(1)). Право собственности переходит в день его вынесения, после внесения компенсации на депозит (ст. 9(4)). Решение выносится, даже если собственники не ответили или не согласились с суммой (ст. 9(3)).
4. Завершающие формальности. Комиссия проверяет право собственности (ст. 18), сумма устанавливается, и оплата производится в течение 90 дней с решения, которым определена компенсация (ст. 21).

Когда уже нельзя строить или покупать

Спросите застройщиков об этом

Для покупателя важна именно эта часть. Закон «замораживает» участки в коридоре на раннем этапе:

• Никаких разрешений. Как только кадастровое агентство (ANCPI) направляет местной администрации список объектов в коридоре, по ним нельзя выдавать никаких согласований, заключений или разрешений (ст. 13(1)). Разрешения, выданные третьим лицам после определённого этапа, недействительны (ст. 30(1)).
• Никакого изменения зонирования. С момента публикации решения об утверждении проекта акты о переводе объекта в коридоре из-за пределов застроенной территории в её пределы недействительны (ст. 29(2)).
• Недействительные сделки. Договоры, подписанные после вывешивания решения о сумме компенсации, недействительны (ст. 29(1)).
• Заморозка не вечна. Если начало изъятия не утверждено в течение 2 лет после направления списка, ограничения прекращаются и исключаются из земельной книги (ст. 13(3)).

Компенсация: как её устанавливают и как оспорить

Спросите застройщиков об этом

Предложение. Уполномоченный оценщик, член ассоциации оценщиков ANEVAR, готовит отчёт об оценке. В отчёте учитываются также минимальные стоимости, публикуемые нотариальными палатами (ст. 11(7)–(8) Закона 255/2010).

Оспаривание. Собственник, не согласный с суммой, может обратиться в суд в пределах общего срока исковой давности, который отсчитывается со дня получения решения о компенсации. Сам переход права собственности оспорить нельзя, и иск его не приостанавливает (ст. 22(1)). Суд назначает комиссию из трёх экспертов: одного от суда, одного от изымающего органа и одного от собственников (ст. 22(5)). Иск о сумме освобождён от судебной пошлины (ст. 23(1)).

Что входит в компенсацию. По Закону 33/1994 (ст. 26) компенсация составляет реальную стоимость объекта плюс ущерб, причинённый собственнику. Учитывается обычная цена продажи аналогичных объектов в той же административной единице. По обязательному для судов решению Высокого кассационного суда (HP 78/2021) в деле по Закону 255/2010 суд также учитывает и то и другое: стоимости нотариусов и критерии статьи 26.

А обладатели других прав? Права узуфрукта, проживания и суперфиция прекращаются при изъятии, и их обладатели имеют право на компенсацию (Закон 33/1994, ст. 28(3)). Ипотека переходит на компенсацию (ст. 28(2)).

Два закона рядом

Спросите застройщиков об этом

	Закон 33/1994	Закон 255/2010
Применяется к	Изъятию для общественных нужд в целом	Национальной, уездной и местной инфраструктуре, перечисленной в ст. 2
Кто решает	Суд (ст. 1)	Изымающий орган, административным решением (ст. 9)
Когда переходит право собственности	Когда изымающий орган выполняет обязательства, установленные решением суда (ст. 28(1))	В день решения об изъятии, после внесения депозита (ст. 9(4))
Что можно оспорить	И изъятие, и компенсацию, в суде	Только сумму компенсации (ст. 22(1))
Установление компенсации	Комиссия из трёх экспертов, реальная стоимость плюс ущерб (ст. 25–26)	Оценщик ANEVAR, затем комиссия из трёх экспертов в суде (ст. 11, 22)
Если проект не построен	Бывшие собственники могут потребовать объект обратно, если он не используется в течение года (ст. 35–37)	Возврат по этому закону требует рассмотрения в каждом случае отдельно

Пример рядом: кольцевая автомагистраль A0

Кольцевая автомагистраль A0 вокруг Бухареста является национальным проектом, который ведёт национальная дорожная компания CNAIR. Согласно указателю румынского законодательного портала, Постановление правительства 37/2021 запустило изъятие для северного участка, и в его списке населённых пунктов есть Балотешти. CNAIR публикует по каждому проекту раздел об изъятиях с решениями и приложениями к ним. Статус каждого участка описан в нашей статье о кольцевой автомагистрали A0.

Для покупателя это значит: если участок находится рядом с трассой такого проекта, проверяйте приложение к решению и кадастровый номер, а не только общую карту.

Как проверить участок до покупки: 6 шагов

1. Градостроительный сертификат для информации (certificat de urbanism). По новому Кодексу планирования, Закон 169/2026, ст. 253(4)(a), для проектов, требующих изъятия, сертификат содержит данные об объектах, предназначенных для него. Запросить его может кто угодно (ст. 254).
2. Генеральный и зональный планы (PUG и PUZ). По ст. 46(1)(k) Кодекса генеральный план включает объекты, предлагаемые к изъятию. Как их читать, объясняет наша статья о разрешении на строительство и PUZ.
3. Актуальная выписка из земельной книги. Ищите отметки об ограничениях, изъятии или коридоре. Смотрите, как читать выписку из земельной книги.
4. Решения правительства и советов. Ищите на законодательном портале и на сайте CNAIR решения об изъятии в этом населённом пункте и сверяйте приложения с кадастровым номером.
5. Спросите в мэрии. Списки вывешиваются в местном совете (ст. 8(1)). Спросите письменно, находится ли участок в утверждённом или планируемом коридоре.
6. Условие в договоре и собственный юрист. Попросите продавца заявить, что ему не известно о процедуре изъятия, и поручите независимому юристу проверить документы. Смотрите наш юридический чек-лист перед подписанием.

Частые вопросы

Можно ли остановить изъятие по Закону 255/2010?

Процедура не приостанавливается из-за спора о владении или праве собственности (ст. 13(2)). После решения об изъятии можно оспорить в суде сумму компенсации, но не переход права собственности (ст. 22(1)).

Когда выплачиваются деньги?

Компенсация вносится на депозит до решения об изъятии (ст. 7), а выплата собственникам производится в течение 90 дней с решения, которым определена сумма (ст. 21), после того как они подтвердили своё право перед комиссией.

Выплачивается ли компенсация по рыночной стоимости?

По Закону 33/1994 компенсация покрывает реальную стоимость плюс ущерб с учётом обычной цены аналогичных объектов в районе (ст. 26). Оценка по Закону 255/2010 опирается также на стоимости нотариусов. Тот, кто не согласен, может обратиться в суд.

Я купил участок, а через год его включили в коридор. Что теперь?

Процедура применяется к вам как к зарегистрированному собственнику: уведомление, 20 дней на подачу документов и компенсация. Если вы собирались строить, новые разрешения на объект в коридоре запрещены с этапа направления списка (ст. 13(1)). Сразу обратитесь к юристу.

Что если проект отменят?

Если ограничения были зарегистрированы, а начало изъятия не утверждено в течение 2 лет, они прекращаются и исключаются из реестра (ст. 13(3)). При изъятии по Закону 33/1994 объект, не использованный по назначению в течение года, может вернуться бывшему собственнику (ст. 35).

Итог

Изъятие: это риск, который можно проверить. Коридор утверждается решением, списки публикуются, а градостроительный сертификат и планы его показывают. Тот, кто проверит до подписания, не будет удивлён потом.

Если вы рассматриваете участок или виллу рядом с инфраструктурным проектом, у нас или где-либо ещё, запишитесь на получасовой разговор со мной. Мы вместе пройдём документы, которые нужно запросить, и вопросы для вашего юриста.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники: Конституция Румынии, ст. 44 (legislatie.just.ro) · Закон 255/2010, консолидированный текст (legislatie.just.ro), ст. 2, 4, 5, 7–9, 11, 13, 18, 21–23, 29–30 · Закон 33/1994, консолидированный текст (legislatie.just.ro), ст. 1, 25–28, 35–37 · Кодекс планирования и строительства, Закон 169/2026 (Monitorul Oficial 661, 10.8.2026), ст. 46, 253–254 · Постановление правительства 37/2021 (legislatie.just.ro)

Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 22 октября 2026 года. Перед покупкой проконсультируйтесь с независимым юристом.