Selon la loi 255/2010, l'indemnité est versée aux propriétaires dans les 90 jours suivant la décision qui la fixe. L'expropriant consigne les fonds avant la décision d'expropriation.
Dès que la liste des biens du corridor parvient à l'autorité locale, plus aucun permis ne peut être délivré pour ces biens. Si l'expropriation n'est pas approuvée dans les 2 ans, les restrictions sont levées.
Le propriétaire qui conteste le montant saisit le tribunal, qui désigne trois experts : le sien, celui de l'expropriant et celui des propriétaires. L'expropriation elle-même n'est pas suspendue.
L'expropriation en Roumanie : la réponse courte
En Roumanie, la propriété privée ne peut être expropriée que pour une cause d'utilité publique établie par la loi, et moyennant une juste et préalable indemnité. C'est ce que prévoit l'article 44, alinéa 3, de la Constitution. Deux lois en fixent les modalités :
- La loi 255/2010 couvre la plupart des projets d'infrastructure : routes nationales, départementales et locales, voies ferrées, métro, aéroports, eau et assainissement, énergie, hôpitaux, etc. (art. 2). Sous ce régime, la propriété est transférée par une décision administrative une fois l'indemnité consignée. Devant le tribunal, vous pouvez contester le montant, pas l'expropriation elle-même.
- La loi 33/1994 est la loi générale. Sous ce régime, l'expropriation est prononcée par un jugement (art. 1).
En clair : l'expropriation n'arrive presque jamais par surprise. Elle commence par une décision approuvant un corridor et une liste de biens, et ce corridor figure dans des documents que vous pouvez vérifier avant d'acheter.
Comment une parcelle se retrouve dans un corridor : les quatre étapes
La loi 255/2010 prévoit quatre étapes (art. 4) :
- Approbation du projet. Le gouvernement, ou le conseil départemental ou local, approuve les indicateurs technico-économiques du projet, son emplacement et le lancement de l'expropriation (art. 5, al. 1). Le corridor d'expropriation (culoar de expropriere) et la liste des biens à exproprier sont approuvés en même temps (art. 5, al. 3).
- Consignation et notification. L'expropriant consigne l'indemnité de chaque propriétaire (art. 7). Il informe les propriétaires par courrier et affiche la liste au conseil local et sur son site internet. Les propriétaires disposent de 20 jours pour présenter leurs titres de propriété. La notification fixe aussi une date de libération des lieux, qui ne peut être inférieure à 30 jours ouvrables (art. 8).
- Transfert de propriété. Dans les 5 jours ouvrables suivant ces délais, la décision d'expropriation est prise (art. 9, al. 1). La propriété est transférée le jour de son émission, après consignation de l'indemnité (art. 9, al. 4). La décision est prise même si les propriétaires n'ont pas répondu ou n'ont pas accepté le montant (art. 9, al. 3).
- Formalités de clôture. Une commission vérifie les titres (art. 18), le montant est fixé, et le paiement intervient dans les 90 jours suivant la décision fixant l'indemnité (art. 21).
Quand on ne peut plus construire ni acheter
C'est la partie qui compte pour un acheteur. La loi « gèle » très tôt les parcelles situées dans un corridor :
- Plus de permis. Dès que l'agence du cadastre (ANCPI) transmet à l'autorité locale la liste des biens situés dans le corridor, aucun avis, accord ou permis ne peut plus être délivré pour ces biens (art. 13, al. 1). Les permis délivrés à des tiers après un certain stade sont nuls (art. 30, al. 1).
- Pas de changement de zonage. À compter de la publication de la décision d'approbation du projet, les actes faisant passer un bien du corridor de l'extérieur à l'intérieur du périmètre constructible sont nuls (art. 29, al. 2).
- Des contrats nuls. Les contrats signés après l'affichage de la décision fixant le montant de l'indemnité sont nuls (art. 29, al. 1).
- Le gel n'est pas éternel. Si le lancement de l'expropriation n'est pas approuvé dans les 2 ans suivant la transmission de la liste, les restrictions prennent fin et sont radiées du livre foncier (art. 13, al. 3).
L'indemnisation : comment elle est fixée et comment la contester
L'offre. Un évaluateur agréé, membre de l'association des évaluateurs ANEVAR, établit un rapport d'évaluation. Ce rapport tient compte également des valeurs minimales publiées par les chambres des notaires (art. 11, al. 7 et 8, de la loi 255/2010).
La contestation. Le propriétaire qui conteste le montant peut saisir le tribunal dans le délai de prescription de droit commun, à compter du jour où il a reçu la décision relative à l'indemnité. Il ne peut pas contester le transfert de propriété lui-même, et le recours ne le suspend pas (art. 22, al. 1). Le tribunal désigne une commission de trois experts : un expert du tribunal, un pour l'expropriant et un pour les propriétaires (art. 22, al. 5). L'action portant sur le montant est exonérée de droit de timbre judiciaire (art. 23, al. 1).
Ce que comprend l'indemnité. Selon la loi 33/1994 (art. 26), l'indemnité correspond à la valeur réelle du bien augmentée du préjudice causé au propriétaire. Le prix habituel de vente de biens similaires dans la même unité administrative est pris en compte. Selon une décision obligatoire de la Haute Cour (HP 78/2021), dans une affaire relevant de la loi 255/2010, le tribunal tient compte des deux : les valeurs des notaires et les critères de l'article 26.
Et les titulaires d'autres droits ? L'usufruit, le droit d'habitation et le droit de superficie s'éteignent par l'expropriation, et leurs titulaires ont droit à une indemnité (loi 33/1994, art. 28, al. 3). Une hypothèque est reportée sur l'indemnité (art. 28, al. 2).
L'expropriation n'arrive presque jamais par surprise. Le corridor figure dans des documents que vous pouvez vérifier avant d'acheter.
Les deux lois côte à côte
| Loi 33/1994 | Loi 255/2010 | |
|---|---|---|
| S'applique à | L'expropriation pour cause d'utilité publique en général | Les infrastructures nationales, départementales et locales énumérées à l'art. 2 |
| Qui décide | Le tribunal (art. 1) | L'expropriant, par décision administrative (art. 9) |
| Transfert de propriété | Lorsque l'expropriant exécute les obligations fixées par le jugement (art. 28, al. 1) | Le jour de la décision d'expropriation, après la consignation (art. 9, al. 4) |
| Ce qui peut être contesté | L'expropriation et l'indemnité, devant le tribunal | Seulement le montant de l'indemnité (art. 22, al. 1) |
| Fixation de l'indemnité | Commission de trois experts, valeur réelle plus préjudice (art. 25 et 26) | Évaluateur ANEVAR, puis commission de trois experts au tribunal (art. 11 et 22) |
| Si le projet n'est pas réalisé | Les anciens propriétaires peuvent demander la restitution si le bien n'est pas utilisé dans l'année (art. 35 à 37) | La restitution au titre de cette loi s'examine au cas par cas |
Un exemple proche : le périphérique autoroutier A0
Le périphérique autoroutier A0 de Bucarest est un projet national piloté par la compagnie nationale des routes, la CNAIR. Selon l'index du portail législatif roumain, la décision du gouvernement 37/2021 a lancé l'expropriation pour la section nord, et la liste des localités concernées comprend Balotești. La CNAIR publie une rubrique expropriations pour chaque projet, avec les décisions et leurs annexes. L'état de chaque section est détaillé dans notre article sur le périphérique autoroutier A0.
Pour un acheteur, cela signifie : si une parcelle se trouve près du tracé d'un tel projet, vérifiez l'annexe de la décision et le numéro cadastral, et pas seulement la carte générale.
Vérifier une parcelle avant d'acheter : 6 étapes
- Un certificat d'urbanisme d'information (certificat de urbanism). Selon le nouveau Code de l'urbanisme, loi 169/2026, art. 253, al. 4, lettre a), pour les projets nécessitant une expropriation, le certificat comprend des données sur les biens qui y sont destinés. Tout le monde peut en demander un (art. 254).
- Les plans d'urbanisme général et zonal (PUG et PUZ). Selon l'article 46, alinéa 1, lettre k), du Code, le plan général comprend les biens proposés à l'expropriation. Leur lecture est expliquée dans notre article sur le permis de construire et le PUZ.
- Un extrait récent du livre foncier. Cherchez les mentions de restrictions, d'expropriation ou de corridor. Voir comment lire un extrait du livre foncier.
- Les décisions du gouvernement et des conseils. Cherchez sur le portail législatif et sur le site de la CNAIR les décisions d'expropriation concernant la localité, et comparez les annexes avec le numéro cadastral.
- Interrogez la mairie. Les listes sont affichées au conseil local (art. 8, al. 1). Demandez par écrit si la parcelle se situe dans un corridor approuvé ou envisagé.
- Une clause contractuelle et votre propre avocat. Demandez au vendeur de déclarer qu'il n'a connaissance d'aucune procédure d'expropriation, et faites vérifier les documents par un avocat indépendant. Voir notre liste de contrôle juridique avant signature.
Questions fréquentes
Peut-on arrêter une expropriation fondée sur la loi 255/2010 ?
La procédure n'est pas suspendue par un litige portant sur la possession ou la propriété (art. 13, al. 2). Après la décision d'expropriation, vous pouvez contester devant le tribunal le montant de l'indemnité, mais pas le transfert de propriété (art. 22, al. 1).
Quand l'argent est-il versé ?
L'indemnité est consignée avant la décision d'expropriation (art. 7), et le paiement aux propriétaires intervient dans les 90 jours suivant la décision fixant le montant (art. 21), une fois leur droit établi devant la commission.
L'indemnité correspond-elle à la valeur de marché ?
Selon la loi 33/1994, l'indemnité couvre la valeur réelle plus le préjudice, en tenant compte du prix habituel de biens similaires dans la zone (art. 26). L'évaluation au titre de la loi 255/2010 s'appuie aussi sur les valeurs des notaires. En cas de désaccord, vous pouvez saisir le tribunal.
J'ai acheté une parcelle, et un an plus tard elle a été incluse dans un corridor. Que faire ?
La procédure s'applique à vous en tant que propriétaire inscrit : notification, 20 jours pour présenter vos documents, et indemnisation. Si vous étiez sur le point de construire, les nouveaux permis pour un bien situé dans le corridor sont interdits dès la transmission de la liste (art. 13, al. 1). Consultez immédiatement un avocat.
Et si le projet est abandonné ?
Si les restrictions ont été inscrites et que le lancement de l'expropriation n'a pas été approuvé dans les 2 ans, elles prennent fin et sont radiées (art. 13, al. 3). Dans une expropriation fondée sur la loi 33/1994, un bien non utilisé conformément à sa destination dans l'année peut revenir à l'ancien propriétaire (art. 35).
En résumé
L'expropriation est un risque que l'on peut vérifier. Le corridor est approuvé par une décision, les listes sont publiées, et le certificat d'urbanisme comme les plans le font apparaître. Qui vérifie avant de signer ne sera pas surpris après.
Si vous envisagez une parcelle ou une villa près d'un projet d'infrastructure, avec nous ou ailleurs, réservez un entretien de 30 minutes avec moi. Nous passerons ensemble en revue les documents à demander et les questions à poser à votre avocat.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Constitution de la Roumanie, art. 44 (legislatie.just.ro) · Loi 255/2010, texte consolidé (legislatie.just.ro), art. 2, 4, 5, 7 à 9, 11, 13, 18, 21 à 23, 29 et 30 · Loi 33/1994, texte consolidé (legislatie.just.ro), art. 1, 25 à 28, 35 à 37 · Code de l'urbanisme et de la construction, loi 169/2026 (Monitorul Oficial 661, 10.8.2026), art. 46, 253 et 254 · Décision du gouvernement 37/2021 (legislatie.just.ro)
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026. Consultez un avocat indépendant avant d'acheter.
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