بموجب القانون 255/2010، يُدفع التعويض للمالكين خلال 90 يومًا من القرار الذي يحدده. وتودع الجهة نازعة الملكية المال قبل قرار نزع الملكية.
بمجرد وصول قائمة عقارات الممر إلى السلطة المحلية، لا يجوز إصدار تصاريح لها. وإذا لم يُعتمد نزع الملكية خلال سنتين، تُرفع القيود.
المالك الذي يعترض على المبلغ يلجأ إلى المحكمة، فتعيّن ثلاثة خبراء: خبيرها، وخبير الجهة نازعة الملكية، وخبير المالكين. ولا يتوقف نزع الملكية نفسه.
نزع الملكية في رومانيا: الجواب المختصر
في رومانيا لا يجوز نزع الملكية الخاصة إلا لغرض منفعة عامة يحدده القانون، ومقابل تعويض عادل ومسبق. هذا ما تنص عليه المادة 44(3) من الدستور. ويحدد قانونان آلية التطبيق:
- القانون 255/2010 يشمل معظم مشاريع البنية التحتية: الطرق الوطنية وطرق المقاطعات والطرق المحلية، والسكك الحديدية، والمترو، والمطارات، وشبكات المياه والصرف الصحي، والطاقة، والمستشفيات وغيرها (المادة 2). وبموجب هذا القانون تنتقل الملكية بقرار إداري بعد إيداع التعويض. ويمكنكم أمام المحكمة الطعن في المبلغ، لا في نزع الملكية نفسه.
- القانون 33/1994 هو القانون العام. وبموجبه يصدر قرار نزع الملكية بحكم قضائي (المادة 1).
بعبارة بسيطة: نزع الملكية لا يأتي تقريبًا أبدًا على نحو مفاجئ. فهو يبدأ بقرار يعتمد ممرًا وقائمة بالعقارات، ويظهر الممر في وثائق يمكنكم فحصها قبل الشراء.
كيف تدخل قطعة أرض في ممر: المراحل الأربع
يحدد القانون 255/2010 أربع مراحل (المادة 4):
- اعتماد المشروع. تعتمد الحكومة، أو مجلس المقاطعة أو المجلس المحلي، المؤشرات الفنية والاقتصادية للمشروع وموقعه وبدء إجراءات نزع الملكية (المادة 5(1)). ويُعتمد معها ممر نزع الملكية (culoar de expropriere) وقائمة العقارات المشمولة (المادة 5(3)).
- الإيداع والإخطار. تودع الجهة نازعة الملكية التعويض المستحق لكل مالك (المادة 7). وتُخطر المالكين بالبريد، وتعلّق القائمة في المجلس المحلي وعلى موقعها الإلكتروني. وأمام المالكين 20 يومًا لتقديم إثبات الملكية. ويحدد الإخطار أيضًا موعدًا للإخلاء لا يقل عن 30 يوم عمل (المادة 8).
- نقل الملكية. خلال 5 أيام عمل من انقضاء تلك المهل يصدر قرار نزع الملكية (المادة 9(1)). وتنتقل الملكية في يوم صدوره، بعد إيداع التعويض (المادة 9(4)). ويصدر القرار حتى لو لم يردّ المالكون أو لم يوافقوا على المبلغ (المادة 9(3)).
- الإجراءات الختامية. تتحقق لجنة من سندات الملكية (المادة 18)، ويُحدَّد المبلغ، ويتم الدفع خلال 90 يومًا من القرار الذي يحدد التعويض (المادة 21).
متى لا يعود بإمكانكم البناء أو الشراء
هذا هو الجزء المهم للمشتري. فالقانون "يجمّد" الأراضي الواقعة على الممر في مرحلة مبكرة:
- لا تصاريح. بمجرد أن ترسل وكالة السجل العقاري (ANCPI) إلى السلطة المحلية قائمة العقارات الواقعة على الممر، لا يجوز إصدار أي موافقة أو إذن أو تصريح لها (المادة 13(1)). والتصاريح الصادرة لأطراف ثالثة بعد مرحلة معينة باطلة (المادة 30(1)).
- لا تغيير في التصنيف. من تاريخ نشر قرار اعتماد المشروع، تكون باطلةً الإجراءاتُ التي تنقل عقارًا على الممر من خارج النطاق العمراني إلى داخله (المادة 29(2)).
- صفقات باطلة. العقود الموقّعة بعد تعليق القرار المتعلق بمبلغ التعويض باطلة (المادة 29(1)).
- التجميد ليس دائمًا. إذا لم يُعتمد بدء نزع الملكية خلال سنتين من إرسال القائمة، تنتهي القيود وتُشطب من السجل العقاري (المادة 13(3)).
التعويض: كيف يُحدَّد وكيف يُطعن فيه
العرض. يُعدّ خبير تقييم معتمد، عضو في جمعية المقيّمين ANEVAR، تقرير تقييم. ويأخذ التقرير في الحسبان أيضًا القيم الدنيا التي تنشرها غرف الكتّاب العدل (المادة 11(7)–(8) من القانون 255/2010).
الطعن. يجوز للمالك الذي لا يوافق على المبلغ أن يلجأ إلى المحكمة خلال مدة التقادم العامة، التي تبدأ من يوم استلامه القرار المتعلق بالتعويض. ولا يجوز له الطعن في نقل الملكية نفسه، ولا توقفه الدعوى (المادة 22(1)). وتعيّن المحكمة لجنة من ثلاثة خبراء: واحد من قِبَلها، وواحد عن الجهة نازعة الملكية، وواحد عن المالكين (المادة 22(5)). والدعوى المتعلقة بالمبلغ معفاة من رسوم الدمغة القضائية (المادة 23(1)).
ما الذي يشمله التعويض. بموجب القانون 33/1994 (المادة 26)، يتكون التعويض من القيمة الحقيقية للعقار مضافًا إليها الضرر الذي لحق بالمالك. ويُؤخذ في الحسبان سعر البيع المعتاد لعقارات مماثلة في الوحدة الإدارية نفسها. ووفق حكم ملزم صادر عن المحكمة العليا (HP 78/2021)، تنظر المحكمة في قضايا القانون 255/2010 في الأمرين معًا: قيم الكتّاب العدل والمعايير الواردة في المادة 26.
وأصحاب الحقوق الأخرى؟ تنتهي حقوق الانتفاع والسكنى والسطحية بنزع الملكية، ويحق لأصحابها الحصول على تعويض (القانون 33/1994، المادة 28(3)). أما الرهن فينتقل إلى التعويض (المادة 28(2)).
نزع الملكية لا يأتي تقريبًا أبدًا على نحو مفاجئ. فالممر يظهر في وثائق يمكنكم فحصها قبل الشراء.
القانونان جنبًا إلى جنب
| القانون 33/1994 | القانون 255/2010 | |
|---|---|---|
| نطاق التطبيق | نزع الملكية للمنفعة العامة عمومًا | البنية التحتية الوطنية وللمقاطعات والمحلية المذكورة في المادة 2 |
| من يقرر | المحكمة (المادة 1) | الجهة نازعة الملكية، بقرار إداري (المادة 9) |
| متى تنتقل الملكية | عندما تفي الجهة نازعة الملكية بالالتزامات التي حددها الحكم (المادة 28(1)) | في يوم صدور قرار نزع الملكية، بعد الإيداع (المادة 9(4)) |
| ما الذي يمكن الطعن فيه | نزع الملكية والتعويض كلاهما، أمام المحكمة | مبلغ التعويض فقط (المادة 22(1)) |
| تحديد التعويض | لجنة من ثلاثة خبراء، القيمة الحقيقية مضافًا إليها الضرر (المادتان 25–26) | خبير تقييم من ANEVAR، ثم لجنة من ثلاثة خبراء أمام المحكمة (المادتان 11 و22) |
| إذا لم يُنفَّذ المشروع | يجوز للمالكين السابقين المطالبة باسترداد العقار إذا لم يُستخدم خلال سنة (المواد 35–37) | الاسترداد بموجب هذا القانون يحتاج إلى دراسة كل حالة على حدة |
مثال قريب: الطريق الدائري السريع A0
الطريق الدائري السريع A0 حول بوخارست مشروع وطني تديره الشركة الوطنية للطرق CNAIR. وبحسب فهرس البوابة التشريعية الرومانية، أطلق القرار الحكومي 37/2021 إجراءات نزع الملكية للقسم الشمالي، وتشمل قائمة البلدات فيه بالوتيشتي. وتنشر CNAIR قسمًا خاصًا بنزع الملكية لكل مشروع، يضم القرارات وملاحقها. ونتناول وضع كل قسم في مقالنا عن الطريق الدائري السريع A0.
بالنسبة إلى المشتري، يعني هذا: إذا كانت الأرض قرب مسار مشروع كهذا، فافحصوا ملحق القرار والرقم المساحي (الكاداستر)، لا الخريطة العامة فقط.
كيف تفحصون الأرض قبل الشراء: 6 خطوات
- شهادة عمرانية للاستعلام (certificat de urbanism). بموجب قانون التخطيط الجديد، القانون 169/2026، المادة 253(4)(a)، تتضمن الشهادة في المشاريع التي تتطلب نزع ملكية بياناتٍ عن العقارات المخصصة لذلك. ويحق لأي شخص طلبها (المادة 254).
- المخططان العام والتفصيلي (PUG وPUZ). بموجب المادة 46(1)(k) من القانون، يتضمن المخطط العام العقارات المقترح نزع ملكيتها. وتجدون طريقة قراءتها في مقالنا عن رخص البناء ومخطط PUZ.
- مستخرج حديث من السجل العقاري. ابحثوا عن قيود تتعلق بالتقييد أو نزع الملكية أو الممر. راجعوا كيف تقرؤون مستخرج السجل العقاري.
- قرارات الحكومة والمجالس. ابحثوا في البوابة التشريعية وموقع CNAIR عن قرارات نزع الملكية في البلدة، وطابقوا الملاحق مع الرقم المساحي.
- اسألوا البلدية. تُعلَّق القوائم في المجلس المحلي (المادة 8(1)). اسألوا كتابيًا عما إذا كانت الأرض تقع على ممر معتمد أو مخطط له.
- بند في العقد ومحاميكم الخاص. اطلبوا من البائع أن يصرّح بأنه لا يعلم بأي إجراء لنزع الملكية، واطلبوا من محامٍ مستقل فحص الوثائق. راجعوا قائمة الفحص القانوني قبل التوقيع.
الأسئلة الشائعة
هل يمكن وقف نزع الملكية بموجب القانون 255/2010؟
لا يُعلَّق الإجراء بسبب نزاع على الحيازة أو الملكية (المادة 13(2)). وبعد قرار نزع الملكية يمكنكم الطعن في مبلغ التعويض أمام المحكمة، لا في نقل الملكية (المادة 22(1)).
متى يُدفع المال؟
يُودَع التعويض قبل قرار نزع الملكية (المادة 7)، ويُدفع للمالكين خلال 90 يومًا من القرار الذي يحدد المبلغ (المادة 21)، بعد أن يثبتوا حقهم أمام اللجنة.
هل يكون التعويض بسعر السوق؟
بموجب القانون 33/1994، يغطي التعويض القيمة الحقيقية مضافًا إليها الضرر، مع مراعاة السعر المعتاد لعقارات مماثلة في المنطقة (المادة 26). ويستند التقييم بموجب القانون 255/2010 أيضًا إلى قيم الكتّاب العدل. ومن لا يوافق يمكنه اللجوء إلى المحكمة.
اشتريت أرضًا وبعد سنة وُضعت على ممر. ماذا الآن؟
ينطبق الإجراء عليكم بوصفكم المالك المسجَّل: إخطار، و20 يومًا لتقديم الوثائق، وتعويض. وإذا كنتم على وشك البناء، فإن التصاريح الجديدة لعقار على الممر محظورة منذ مرحلة إرسال القائمة (المادة 13(1)). تحدّثوا مع محامٍ فورًا.
وماذا لو أُلغي المشروع؟
إذا سُجّلت القيود ولم يُعتمد بدء نزع الملكية خلال سنتين، تنتهي وتُشطب (المادة 13(3)). وفي نزع الملكية بموجب القانون 33/1994، يمكن أن يعود العقار الذي لم يُستخدم لغرضه خلال سنة إلى مالكه السابق (المادة 35).
الخلاصة
نزع الملكية خطر يمكن فحصه. فالممر يُعتمد بقرار، والقوائم تُنشر، والشهادة العمرانية والمخططات تُظهره. ومن يفحص قبل التوقيع لن يُفاجأ بعده.
إن كنتم تفكرون في أرض أو فيلا قرب مشروع بنية تحتية، معنا أو في أي مكان آخر، فاحجزوا معي مكالمة مدتها 30 دقيقة. نراجع فيها معًا الوثائق التي يجب طلبها والأسئلة التي توجهونها إلى محاميكم.
موتي أزولاي، Compass Group Romania
المصادر: دستور رومانيا، المادة 44 (legislatie.just.ro) · القانون 255/2010، النص الموحّد (legislatie.just.ro)، المواد 2 و4 و5 و7–9 و11 و13 و18 و21–23 و29–30 · القانون 33/1994، النص الموحّد (legislatie.just.ro)، المواد 1 و25–28 و35–37 · قانون التخطيط والبناء، القانون 169/2026 (Monitorul Oficial 661، 10.8.2026)، المواد 46 و253–254 · القرار الحكومي 37/2021 (legislatie.just.ro)
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد صحيحة حتى 22 أكتوبر 2026. استشيروا محاميًا مستقلًا قبل الشراء.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
