מגרש ישן ברומניה: מה עושים איתו היום?

מגרש ישן ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

אם קניתם מגרש ברומניה ב-2007 או ב-2008, או קיבלתם קרקע בירושה, הצעד הראשון הוא לא למצוא קונה. הצעד הראשון הוא למצוא את המגרש על הנייר: מספר קדסטרי (număr cadastral) או מספר ספר מקרקעין (carte funciară), ונסח עדכני מהרשות לקדסטר ולרישום מקרקעין, ANCPI. הנסח אומר מי רשום כבעלים, מה השטח ומה רובץ על הנכס.

אחרי הנסח באים שלושה דברים: לברר את הייעוד התכנוני אצל הרשות המקומית, לסדר את המס המקומי, ורק אז לתכנן מכירה. את כל זה אפשר לעשות מחו״ל, דרך עורך דין עצמאי וייפוי כוח נוטריוני.

במילים פשוטות: מגרש שאתם לא מוצאים בספר המקרקעין הוא סיפור, לא נכס. מתחילים מהנסח.

את הרקע לגל הקניות של 2007 עד 2009, ומה השתבש בו, סיקרנו במאמר על ישראלים ברומניה בשנים 2007–2009. המאמר הזה עוסק במה שעושים היום.

שלב 1: לאסוף את מה שיש לכם

שאלו את היזמים על זה

לפני שפונים לרשות כלשהי, אספו כל מסמך מהתקופה:

• חוזה הקנייה הנוטריוני, גם אם הוא רק סריקה. בחוזה מופיעים בדרך כלל המספר הקדסטרי ומספר ספר המקרקעין.
• מסמכי החברה, אם הקנייה נעשתה דרך חברה רומנית (SRL). זרים מחוץ לאיחוד לא יכלו לרשום קרקע על שמם, ולכן הרבה קניות באותן שנים נעשו דרך חברות.
• קבלות על מס מקומי, אם שילמתם אי פעם.
• בירושה: תעודת פטירה, צו ירושה או צו קיום צוואה, וכל מסמך שמקשר בין הנפטר לבין המגרש.

אם המגרש רשום על חברה, ודאו קודם במרשם החברות (ONRC) שהחברה עדיין פעילה ומי מוסמך לחתום בשמה. בלי זה אי אפשר למכור דבר.

שלב 2: לאתר את המגרש ב-ANCPI

שאלו את היזמים על זה

ספר המקרקעין ברומניה מנוהל לפי חוק 7/1996. לפי סעיף 1 בחוק, כל נכס מזוהה במספר קדסטרי ייחודי ונרשם בספר מקרקעין.

• יש לכם מספר: הזמינו נסח למידע (extras de carte funciară pentru informare) באתר התשלומים של ANCPI. צריך מחוז, יישוב ומספר קדסטרי או מספר ספר מקרקעין. את הפרטים ריכזנו במדריך לנסח מספר המקרקעין.
• אין לכם מספר: בקשו מעורך דין או ממודד מוסמך לחפש לפי שם הבעלים והיישוב בלשכת הרישום של המחוז (OCPI), או לפי המיקום במפה.

מה קורה אם היישוב עבר רישום שיטתי? ברומניה מתנהלת תוכנית לאומית לרישום כל הנכסים. לפי סעיף 13(15) בחוק 7/1996, כשלא מצליחים לזהות את הבעלים בזמן הרישום השיטתי, נרשמת בספר המקרקעין ההערה ״בעלים לא מזוהה״ (proprietar neidentificat), בלי לרשום את הבעלות. הבעלים האמיתי יכול לבקש את הרישום מאוחר יותר, עם אישור מראש הרשות על זיהוי הנכס בתוכנית הקדסטרית ועם מסמך הבעלות שלו.

לפי סעיף 14 בחוק, המסמכים של הרישום השיטתי מוצגים לציבור 60 יום, ובאותו זמן אפשר להגיש בקשות לתיקון. מי שגר בחו״ל בדרך כלל לא יודע על התקופה הזו. לכן כדאי לבדוק עכשיו אם היישוב שלכם כבר עבר את התהליך.

שלב 3: לבדוק מה רשום על המגרש

שאלו את היזמים על זה

מה בודקים	איפה	מה מחפשים
מי הבעלים הרשום	נסח, חלק II	השם שלכם, של החברה או של הנפטר. ״בעלים לא מזוהה״ דורש טיפול
שטח וגבולות	נסח, חלק I, והתוכנית הקדסטרית	התאמה לחוזה הקנייה
שעבודים ותביעות	נסח, חלק III	משכנתאות, עיקולים, הערות על הליכים משפטיים
מקור הבעלות	שרשרת המסמכים	אם המגרש נשען על תעודת בעלות מתקופת ההשבה, ראו המאמר על תביעות השבה באילפוב
חובות מס מקומי	מחלקת המסים ברשות המקומית	יתרה פתוחה לפני מכירה
ייעוד תכנוני	תעודת תכנון למידע	בתוך שטח הבנייה (intravilan) או מחוץ לו (extravilan)

שלב 4: לברר מה מותר לבנות שם

שאלו את היזמים על זה

הרבה מגרשים נמכרו אז עם הבטחה שהם ״יעברו לייעוד בנייה״. כדי לדעת מה קרה בפועל, בקשו תעודת תכנון למידע (certificat de urbanism pentru informare). לפי סעיף 254 בקוד התכנון והבנייה החדש, חוק 169/2026, כל אדם יכול לבקש אותה. היא כוללת את המצב המשפטי, הכלכלי והטכני של הנכס, כולל השימושים המותרים, ומונפקת תוך 10 ימי עבודה לכל היותר.

השאלה החשובה ביותר: האם המגרש בתוך שטח הבנייה או מחוצה לו, והאם הוא חקלאי. לקרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנייה יש חוק מכירה נפרד, חוק 17/2014, והוא משנה את כל תהליך המכירה. נפרט בהמשך.

שלב 5: מס מקומי

על כל מגרש משלמים מס קרקע שנתי לרשות המקומית שבה הוא נמצא. לפי סעיף 467 בקוד המסים, משלמים בשני תשלומים שווים, עד 31 במרץ ועד 30 בספטמבר. מי שמשלם את כל השנה עד 31 במרץ יכול לקבל הנחה של עד 10%, לפי החלטת המועצה המקומית.

אם לא שילמתם שנים, החוב לא נעלם. פנו למחלקת המסים ברשות המקומית, בקשו פירוט של החוב ושלמו אותו לפני שמתכננים מכירה. הנוטריון בודק לפני החתימה שהמוכר שילם את המסים המקומיים.

קרקע בירושה: מה שונה

• ההליך: הנכס עובר ליורשים בהליך ירושה אצל נוטריון רומני, שמסתיים בתעודת ירושה ורישום בספר המקרקעין. את הכללים, כולל איזה דין חל, פירטנו במאמר על ירושת נכס ברומניה.
• מס: לפי סעיף 111(3) בקוד המסים, אין מס על ירושה אם ההליך הסתיים תוך שנתיים מהפטירה. אחרי שנתיים, היורשים משלמים 1% מערך העיזבון.
• זרים וקרקע: סעיף 44(2) בחוקה של רומניה מאפשר לזרים לרכוש קרקע גם בירושה על פי דין. האם הכלל הזה חל גם על ירושה לפי צוואה, זו שאלה לעורך הדין שלכם.

למכור מחו״ל: מה החוק דורש

ייפוי כוח. מכירת מקרקעין ברומניה נעשית בשטר נוטריוני, ולכן גם ייפוי הכוח צריך להיות נוטריוני ומיוחד, עם אפוסטיל ותרגום מוסמך לרומנית. את הצעדים פירטנו במדריך על ייפוי כוח ברומניה.

קרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנייה. כאן חוק 17/2014 קובע תהליך משלו:

1. הצעה פומבית. המוכר רושם את הצעת המכירה ברשות המקומית, והרשות מציגה אותה 45 ימי עבודה (סעיף 6).
2. זכות קדימה. בעלים משותפים, בני זוג וקרובים, חוכרים, שכנים, חקלאים צעירים, מוסדות מחקר, תושבי האזור והמדינה רשאים לקנות לפני כל אחד אחר, באותו מחיר, לפי סדר קבוע (סעיף 4).
3. תנאים לקונה. אם אף בעל זכות קדימה לא קונה, הקונה צריך לעמוד בתנאים מצטברים, כמו מגורים ופעילות חקלאית ברומניה 5 שנים לפחות (סעיף 4^1). אם אף קונה כזה לא נמצא בזמן, אפשר למכור לכל אדם (סעיף 4^1(5)).
4. אישור סופי. בלי האישור של משרד החקלאות, הנוטריון לא חותם, ומכירה בלי התהליך בטלה (סעיפים 9 ו-16).

חשוב לדעת: לפי סעיף 2(3) בחוק, אזרח מדינה מחוץ לאיחוד רוכש קרקע חקלאית כזו רק לפי אמנה, על בסיס הדדיות. כלומר, קונה ישראלי בלי דרכון של האיחוד בדרך כלל לא יכול לקנות מכם קרקע כזו.

מס של 80% על מכירה מוקדמת? סעיף 4^2 בחוק מטיל מס של 80% על הרווח כשמוכרים קרקע חקלאית כזו לפני 8 שנים מהקנייה. מי שקנה ב-2007 או ב-2008 כבר עבר את 8 השנים.

מס על המכירה. לפי סעיף 111 בקוד המסים, המוכר משלם 1% מערך העסקה על נכס שמוחזק יותר משלוש שנים, ו-3% עד שלוש שנים. הנוטריון גובה את המס לפני החתימה. אם המחיר בחוזה נמוך מערך המינימום של לשכת הנוטריונים, המס מחושב לפי ערך המינימום (סעיף 111(4^1)). על הצד הישראלי של המכירה, דווחו לרואה החשבון שלכם לפני החתימה.

רשימת בדיקה: 8 צעדים

1. אספו את חוזה הקנייה, מסמכי החברה או מסמכי הירושה.
2. הזמינו נסח עדכני מ-ANCPI, או בקשו מעורך דין לאתר את המספר.
3. בדקו את שלושת חלקי הנסח: נכס, בעלים, שעבודים.
4. בדקו אם היישוב עבר רישום שיטתי, ואם רשום ״בעלים לא מזוהה״.
5. בקשו תעודת תכנון למידע מהרשות המקומית.
6. בררו ושלמו את חוב המס המקומי.
7. בירושה: השלימו את הליך הירושה אצל נוטריון רומני.
8. רק אז: ייפוי כוח נוטריוני, ובקרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנייה, תהליך זכות הקדימה.

בכל השלבים, קחו עורך דין עצמאי שעובד רק בשבילכם.

שאלות נפוצות

איך מוצאים מגרש ברומניה אם אין לי מספר קדסטרי?

התחילו מחוזה הקנייה, שבו המספר מופיע בדרך כלל. אם אין חוזה, עורך דין או מודד מוסמך יכולים לחפש בלשכת הרישום של המחוז לפי שם הבעלים והיישוב, או לפי המיקום במפה.

מה זה ״בעלים לא מזוהה״ בנסח?

זו הערה שנרשמת כשבזמן הרישום השיטתי לא הצליחו לזהות את הבעלים (סעיף 13(15) בחוק 7/1996). הבעלות לא נמחקת, אבל צריך לבקש רישום מחדש עם אישור מראש הרשות ועם מסמך הבעלות.

אפשר למכור מגרש ברומניה בלי לטוס לשם?

כן, בייפוי כוח נוטריוני מיוחד, עם אפוסטיל ותרגום מוסמך לרומנית. הנוטריון ברומניה חותם מול מיופה הכוח, וגובה את מס המכירה לפני החתימה.

כמה מס משלמים על מכירת מגרש שנקנה ב-2007?

לפי סעיף 111 בקוד המסים, 1% מערך העסקה, כי הנכס מוחזק יותר משלוש שנים. אם המחיר בחוזה נמוך מערך המינימום של לשכת הנוטריונים, המס מחושב לפי ערך המינימום. על המס בישראל, שאלו רואה חשבון.

המגרש חקלאי. אפשר למכור אותו לישראלי?

בדרך כלל לא, אם הוא מחוץ לשטח הבנייה. לפי חוק 17/2014, אזרח מדינה מחוץ לאיחוד רוכש קרקע כזו רק לפי אמנה, והמכירה עוברת קודם דרך זכות הקדימה בתהליך פומבי של 45 ימי עבודה.

השורה התחתונה

מגרש ישן ברומניה הוא לא תיק סגור. הוא משימה עם סדר ברור: נסח, ייעוד, מס מקומי, ורק אז מכירה. רוב העבודה נעשית מחו״ל, אבל צריך שמישהו ברומניה יעבוד בשבילכם, ולא בשביל הקונה.

אם יש לכם מגרש ישן ואתם לא יודעים מאיפה להתחיל, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור על המסמכים שיש לכם ונבנה יחד את רשימת הצעדים.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: חוק 7/1996 על קדסטר ורישום מקרקעין (legislatie.just.ro), סעיפים 1, 13 ו-14 · חוק 17/2014 על מכירת קרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנייה (legislatie.just.ro), סעיפים 2, 4, 4^1, 4^2, 6, 9 ו-16 · קוד המסים, חוק 227/2015 (legislatie.just.ro), סעיפים 111 ו-467 · חוק 169/2026, קוד התכנון והבנייה (Monitorul Oficial 661), סעיף 254 · החוקה של רומניה, סעיף 44 (legislatie.just.ro) · ANCPI

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הכללים נכונים ל-22 באוקטובר 2026. כל מגרש ישן הוא מקרה בפני עצמו: התייעצו עם עורך דין עצמאי ברומניה ועם רואה חשבון לפני כל צעד.