Ein altes Grundstück in Rumänien: Was tun Sie heute damit?

Ein altes Grundstück in Rumänien: die kurze Antwort

Fragen Sie die Bauträger dazu

Wenn Sie 2007 oder 2008 ein Grundstück in Rumänien gekauft oder Land geerbt haben, ist der erste Schritt nicht die Suche nach einem Käufer. Der erste Schritt ist, das Grundstück auf dem Papier zu finden: die Katasternummer (număr cadastral) oder die Grundbuchnummer (carte funciară) und ein aktueller Grundbuchauszug der Nationalen Agentur für Kataster und Grundbuch, ANCPI. Der Auszug zeigt, wer als Eigentümer eingetragen ist, wie groß die Fläche ist und welche Belastungen bestehen.

Nach dem Auszug folgen drei Dinge: die planungsrechtliche Nutzung bei der Gemeinde klären, die örtliche Grundsteuer regeln und erst dann den Verkauf planen. All das ist aus dem Ausland möglich, über einen unabhängigen Anwalt und eine notarielle Vollmacht.

Einfach gesagt: Ein Grundstück, das Sie im Grundbuch nicht finden, ist eine Geschichte, kein Vermögenswert. Sie beginnen mit dem Auszug.

Den Hintergrund der Kaufwelle von 2007 bis 2009 und was dabei schiefging, beschreiben wir in unserem Beitrag über israelische Käufer in Rumänien 2007–2009. Dieser Beitrag behandelt, was Sie heute tun.

Schritt 1: Sammeln Sie, was Sie haben

Fragen Sie die Bauträger dazu

Bevor Sie sich an eine Behörde wenden, sammeln Sie jedes Dokument aus dieser Zeit:

• Den notariellen Kaufvertrag, auch wenn er nur als Scan vorliegt. Darin stehen in der Regel die Katasternummer und die Grundbuchnummer.
• Die Gesellschaftsunterlagen, wenn der Kauf über eine rumänische Gesellschaft (SRL) lief. Ausländer von außerhalb der EU konnten damals kein Land auf ihren Namen eintragen lassen, deshalb liefen viele Käufe dieser Jahre über Gesellschaften.
• Quittungen über die örtliche Grundsteuer, falls Sie je gezahlt haben.
• Bei einer Erbschaft: Sterbeurkunde, Erbschein oder Testamentseröffnung und jedes Dokument, das den Verstorbenen mit dem Grundstück verbindet.

Wenn das Grundstück auf eine Gesellschaft eingetragen ist, prüfen Sie zuerst im Handelsregister (ONRC), ob die Gesellschaft noch aktiv ist und wer für sie zeichnen darf. Ohne das lässt sich nichts verkaufen.

Schritt 2: Das Grundstück bei der ANCPI finden

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Das Grundbuch in Rumänien wird nach Gesetz 7/1996 geführt. Nach Art. 1 des Gesetzes wird jede Immobilie über eine eindeutige Katasternummer identifiziert und in einem Grundbuchblatt eingetragen.

• Sie haben eine Nummer: Bestellen Sie einen Grundbuchauszug zur Information (extras de carte funciară pentru informare) über das Zahlungsportal der ANCPI. Sie brauchen Kreis, Ort und Kataster- oder Grundbuchnummer. Die Einzelheiten stehen in unserem Beitrag zum Grundbuchauszug.
• Sie haben keine Nummer: Bitten Sie einen Anwalt oder einen zugelassenen Vermesser, beim Katasteramt des Kreises (OCPI) nach dem Namen des Eigentümers und dem Ort zu suchen oder nach der Lage auf der Karte.

Was passiert, wenn der Ort bereits systematisch erfasst wurde? In Rumänien läuft ein nationales Programm zur Erfassung aller Immobilien. Nach Art. 13 Abs. 15 des Gesetzes 7/1996 wird, wenn der Eigentümer bei der systematischen Erfassung nicht ermittelt werden kann, im Grundbuch der Vermerk „nicht identifizierter Eigentümer“ (proprietar neidentificat) eingetragen, ohne das Eigentum einzutragen. Der tatsächliche Eigentümer kann die Eintragung später beantragen, mit einer Bestätigung des Bürgermeisters zur Identifizierung der Immobilie im Katasterplan und mit seinem Eigentumsnachweis.

Nach Art. 14 des Gesetzes werden die Unterlagen der systematischen Erfassung 60 Tage öffentlich ausgelegt. In dieser Zeit können Berichtigungsanträge gestellt werden. Wer im Ausland lebt, erfährt davon meist nichts. Prüfen Sie deshalb jetzt, ob Ihr Ort das Verfahren schon durchlaufen hat.

Schritt 3: Prüfen, was eingetragen ist

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Was Sie prüfen	Wo	Worauf Sie achten
Eingetragener Eigentümer	Auszug, Teil II	Ihr Name, der der Gesellschaft oder des Verstorbenen. „Nicht identifizierter Eigentümer“ erfordert Handlungsbedarf
Fläche und Grenzen	Auszug, Teil I, und Katasterplan	Übereinstimmung mit dem Kaufvertrag
Belastungen und Ansprüche	Auszug, Teil III	Hypotheken, Pfändungen, Vermerke über Gerichtsverfahren
Herkunft des Eigentums	Kette der Urkunden	Stützt sich das Grundstück auf einen Eigentumstitel aus der Zeit der Rückübertragung, lesen Sie unseren Beitrag zu Rückübertragungsansprüchen in Ilfov
Rückstände bei der Grundsteuer	Steuerabteilung der Gemeinde	Offener Saldo vor dem Verkauf
Planungsrechtliche Nutzung	Städtebaubescheinigung zur Information	Innerhalb des Baugebiets (intravilan) oder außerhalb (extravilan)

Schritt 4: Klären, was dort gebaut werden darf

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Viele Grundstücke wurden damals mit dem Versprechen verkauft, sie würden „zu Bauland“. Um zu erfahren, was tatsächlich geschah, beantragen Sie eine Städtebaubescheinigung zur Information (certificat de urbanism pentru informare). Nach Art. 254 des neuen Gesetzbuchs für Raumordnung und Bauwesen, Gesetz 169/2026, kann jede Person sie beantragen. Sie enthält die rechtliche, wirtschaftliche und technische Lage der Immobilie, einschließlich der zulässigen Nutzungen, und wird innerhalb von höchstens 10 Arbeitstagen ausgestellt.

Die wichtigste Frage: Liegt das Grundstück innerhalb oder außerhalb des Baugebiets, und ist es landwirtschaftlich? Für landwirtschaftliche Flächen außerhalb des Baugebiets gibt es ein eigenes Verkaufsgesetz, Gesetz 17/2014, und es verändert den gesamten Verkaufsablauf. Mehr dazu weiter unten.

Schritt 5: die örtliche Grundsteuer

Für jedes Grundstück zahlen Sie eine jährliche Grundsteuer an die Gemeinde, in der es liegt. Nach Art. 467 des Steuergesetzbuchs (Codul fiscal) wird sie in zwei gleichen Raten gezahlt, bis zum 31. März und bis zum 30. September. Wer das ganze Jahr bis zum 31. März zahlt, kann einen Nachlass von bis zu 10 % erhalten, je nach Beschluss des Gemeinderats.

Wenn Sie jahrelang nicht gezahlt haben, verschwindet die Schuld nicht. Wenden Sie sich an die Steuerabteilung der Gemeinde, lassen Sie sich die Rückstände aufschlüsseln und begleichen Sie sie, bevor Sie einen Verkauf planen. Der Notar prüft vor der Unterzeichnung, ob der Verkäufer die örtlichen Steuern gezahlt hat.

Geerbtes Land: was anders ist

• Das Verfahren: Die Immobilie geht in einem Erbverfahren bei einem rumänischen Notar auf die Erben über. Es endet mit einer Erbbescheinigung und der Eintragung im Grundbuch. Die Regeln, auch welches Recht anwendbar ist, erläutern wir in unserem Beitrag zum Erbe einer Immobilie in Rumänien.
• Steuer: Nach Art. 111 Abs. 3 des Steuergesetzbuchs fällt keine Erbschaftsteuer an, wenn das Verfahren innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod abgeschlossen wird. Danach zahlen die Erben 1 % des Nachlasswerts.
• Ausländer und Land: Art. 44 Abs. 2 der rumänischen Verfassung erlaubt Ausländern, Land auch durch gesetzliche Erbfolge zu erwerben. Ob diese Regel auch für die Erbfolge durch Testament gilt, ist eine Frage für Ihren Anwalt.

Aus dem Ausland verkaufen: was das Gesetz verlangt

Vollmacht. Der Verkauf von Immobilien in Rumänien erfolgt durch notarielle Urkunde. Deshalb muss auch die Vollmacht notariell und speziell sein, mit Apostille und beglaubigter Übersetzung ins Rumänische. Die Schritte beschreiben wir in unserem Beitrag zur Vollmacht in Rumänien.

Landwirtschaftliche Flächen außerhalb des Baugebiets. Hier legt Gesetz 17/2014 ein eigenes Verfahren fest:

1. Öffentliches Angebot. Der Verkäufer meldet das Verkaufsangebot bei der Gemeinde an, die es 45 Arbeitstage aushängt (Art. 6).
2. Vorkaufsrecht. Miteigentümer, Ehegatten und Verwandte, Pächter, Nachbarn, junge Landwirte, Forschungseinrichtungen, Einwohner der Gegend und der Staat dürfen vor allen anderen kaufen, zum gleichen Preis und in einer festen Reihenfolge (Art. 4).
3. Bedingungen für den Käufer. Kauft kein Vorkaufsberechtigter, muss der Käufer kumulative Bedingungen erfüllen, etwa Wohnsitz und landwirtschaftliche Tätigkeit in Rumänien seit mindestens 5 Jahren (Art. 4^1). Findet sich in der Frist kein solcher Käufer, darf an jede Person verkauft werden (Art. 4^1 Abs. 5).
4. Endgültige Genehmigung. Ohne die Genehmigung des Landwirtschaftsministeriums unterzeichnet der Notar nicht, und ein Verkauf ohne dieses Verfahren ist nichtig (Art. 9 und 16).

Wichtig: Nach Art. 2 Abs. 3 des Gesetzes erwirbt ein Staatsangehöriger eines Nicht-EU-Staats solche landwirtschaftlichen Flächen nur auf Grundlage eines internationalen Abkommens und der Gegenseitigkeit. Ein Käufer ohne EU-Pass kann solches Land also in der Regel nicht von Ihnen kaufen.

80 % Steuer bei frühem Verkauf? Art. 4^2 des Gesetzes sieht eine Steuer von 80 % auf die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis vor, wenn solche landwirtschaftlichen Flächen innerhalb von 8 Jahren nach dem Kauf verkauft werden. Wer 2007 oder 2008 gekauft hat, liegt bereits jenseits dieser 8 Jahre.

Steuer beim Verkauf. Nach Art. 111 des Steuergesetzbuchs zahlt der Verkäufer 1 % des Transaktionswerts für eine Immobilie, die er länger als drei Jahre gehalten hat, und 3 % bei bis zu drei Jahren. Der Notar erhebt die Steuer vor der Unterzeichnung. Liegt der Preis im Vertrag unter dem Mindestwert der Notarkammer, wird die Steuer nach dem Mindestwert berechnet (Art. 111 Abs. 4^1). Zur steuerlichen Seite des Verkaufs in Ihrem Heimatland sprechen Sie vor der Unterzeichnung mit Ihrem Steuerberater.

Checkliste: 8 Schritte

1. Sammeln Sie Kaufvertrag, Gesellschaftsunterlagen oder Erbschaftsunterlagen.
2. Bestellen Sie einen aktuellen Auszug bei der ANCPI, oder lassen Sie einen Anwalt die Nummer ermitteln.
3. Prüfen Sie die drei Teile des Auszugs: Immobilie, Eigentümer, Belastungen.
4. Prüfen Sie, ob der Ort systematisch erfasst wurde und ob „nicht identifizierter Eigentümer“ eingetragen ist.
5. Beantragen Sie bei der Gemeinde eine Städtebaubescheinigung zur Information.
6. Klären und begleichen Sie Rückstände bei der Grundsteuer.
7. Bei einer Erbschaft: Schließen Sie das Erbverfahren bei einem rumänischen Notar ab.
8. Erst dann: notarielle Vollmacht und, bei landwirtschaftlichen Flächen außerhalb des Baugebiets, das Vorkaufsverfahren.

Beauftragen Sie in allen Schritten einen unabhängigen Anwalt, der nur für Sie arbeitet.

Häufige Fragen

Wie finde ich ein Grundstück in Rumänien, wenn ich keine Katasternummer habe?

Beginnen Sie mit dem Kaufvertrag, in dem die Nummer meist steht. Fehlt der Vertrag, können ein Anwalt oder ein zugelassener Vermesser beim Katasteramt des Kreises nach dem Namen des Eigentümers und dem Ort suchen oder nach der Lage auf der Karte.

Was bedeutet „nicht identifizierter Eigentümer“ im Auszug?

Das ist ein Vermerk, der eingetragen wird, wenn der Eigentümer bei der systematischen Erfassung nicht ermittelt werden konnte (Art. 13 Abs. 15 des Gesetzes 7/1996). Das Eigentum wird nicht gelöscht, aber Sie müssen die Eintragung neu beantragen, mit einer Bestätigung des Bürgermeisters und Ihrem Eigentumsnachweis.

Kann ich ein Grundstück in Rumänien verkaufen, ohne hinzufliegen?

Ja, mit einer speziellen notariellen Vollmacht, mit Apostille und beglaubigter Übersetzung ins Rumänische. Der Notar in Rumänien beurkundet mit Ihrem Bevollmächtigten und erhebt die Verkaufssteuer vor der Unterzeichnung.

Wie viel Steuer zahle ich beim Verkauf eines 2007 gekauften Grundstücks?

Nach Art. 111 des Steuergesetzbuchs 1 % des Transaktionswerts, weil Sie die Immobilie länger als drei Jahre gehalten haben. Liegt der Vertragspreis unter dem Mindestwert der Notarkammer, wird die Steuer nach dem Mindestwert berechnet. Zur Steuer in Ihrem Heimatland fragen Sie Ihren Steuerberater.

Das Grundstück ist landwirtschaftlich. Kann ich es an einen Käufer von außerhalb der EU verkaufen?

In der Regel nicht, wenn es außerhalb des Baugebiets liegt. Nach Gesetz 17/2014 erwirbt ein Staatsangehöriger eines Nicht-EU-Staats solches Land nur auf Grundlage eines internationalen Abkommens, und der Verkauf läuft zuerst über das Vorkaufsrecht in einem öffentlichen Verfahren von 45 Arbeitstagen.

Fazit

Ein altes Grundstück in Rumänien ist keine abgeschlossene Akte. Es ist eine Aufgabe mit klarer Reihenfolge: Auszug, Nutzung, Grundsteuer und erst dann der Verkauf. Der größte Teil der Arbeit lässt sich aus dem Ausland erledigen, aber Sie brauchen jemanden in Rumänien, der für Sie arbeitet und nicht für den Käufer.

Wenn Sie ein altes Grundstück besitzen und nicht wissen, wo Sie anfangen sollen, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen Ihre Unterlagen durch und erstellen gemeinsam die Liste der Schritte.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Quellen: Gesetz 7/1996 über Kataster und Grundbuch (legislatie.just.ro), Art. 1, 13 und 14 · Gesetz 17/2014 über den Verkauf landwirtschaftlicher Flächen außerhalb des Baugebiets (legislatie.just.ro), Art. 2, 4, 4^1, 4^2, 6, 9 und 16 · Steuergesetzbuch, Gesetz 227/2015 (legislatie.just.ro), Art. 111 und 467 · Gesetz 169/2026, Gesetzbuch für Raumordnung und Bauwesen (Monitorul Oficial 661), Art. 254 · Verfassung Rumäniens, Art. 44 (legislatie.just.ro) · ANCPI

Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Stand der Regeln: 22. Oktober 2026. Jedes alte Grundstück ist ein Einzelfall; sprechen Sie vor jedem Schritt mit einem unabhängigen Anwalt in Rumänien und mit einem Steuerberater.