Un ancien terrain en Roumanie : que faire aujourd'hui ?

Un ancien terrain en Roumanie : la réponse courte

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Si vous avez acheté un terrain en Roumanie en 2007 ou en 2008, ou si vous en avez hérité, la première étape n'est pas de trouver un acheteur. La première étape est de retrouver le terrain sur le papier : un numéro cadastral (număr cadastral) ou un numéro de livre foncier (carte funciară), et un extrait récent délivré par l'Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière, l'ANCPI. L'extrait indique qui est inscrit comme propriétaire, quelle est la surface et quelles charges grèvent le bien.

Après l'extrait viennent trois choses : vérifier le zonage auprès de la mairie, régulariser la taxe locale, et seulement ensuite préparer la vente. Tout cela peut se faire depuis l'étranger, par l'intermédiaire d'un avocat indépendant et d'une procuration notariée.

En clair : un terrain introuvable dans le livre foncier est une histoire, pas un bien. On commence par l'extrait.

Nous avons retracé le contexte de la vague d'achats de 2007 à 2009, et ce qui a mal tourné, dans notre article sur les acheteurs israéliens en Roumanie entre 2007 et 2009. Cet article porte sur ce qu'il faut faire aujourd'hui.

Étape 1 : rassembler ce que vous avez

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Avant de vous adresser à une administration, réunissez tous les documents de l'époque :

• L'acte d'achat notarié, même sous forme de scan. Il mentionne en général le numéro cadastral et le numéro de livre foncier.
• Les documents de la société, si l'achat a été fait par une société roumaine (SRL). Les étrangers hors Union européenne ne pouvaient pas inscrire un terrain à leur nom, c'est pourquoi beaucoup d'achats de cette période sont passés par des sociétés.
• Les reçus de taxe locale, si vous en avez déjà payé.
• En cas de succession : acte de décès, certificat d'hérédité ou jugement d'homologation du testament, et tout document qui relie le défunt au terrain.

Si le terrain est inscrit au nom d'une société, vérifiez d'abord au registre du commerce (ONRC) que la société est toujours active et qui a le pouvoir de signer en son nom. Sans cela, rien ne peut être vendu.

Étape 2 : retrouver le terrain à l'ANCPI

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En Roumanie, le livre foncier est régi par la loi 7/1996. Selon son article 1, chaque bien est identifié par un numéro cadastral unique et inscrit dans un livre foncier.

• Vous avez un numéro : commandez un extrait d'information (extras de carte funciară pentru informare) sur le site de paiement de l'ANCPI. Il faut le département, la localité et le numéro cadastral ou le numéro de livre foncier. Nous avons réuni les détails dans notre guide de l'extrait de livre foncier.
• Vous n'avez pas de numéro : demandez à un avocat ou à un géomètre agréé de faire une recherche par nom du propriétaire et par localité auprès du bureau départemental du cadastre (OCPI), ou par emplacement sur la carte.

Et si la localité a fait l'objet d'un enregistrement systématique ? La Roumanie mène un programme national d'enregistrement de tous les biens. Selon l'article 13, alinéa 15, de la loi 7/1996, lorsque le propriétaire ne peut pas être identifié lors de l'enregistrement systématique, le livre foncier porte la mention « propriétaire non identifié » (proprietar neidentificat), sans inscription du droit de propriété. Le véritable propriétaire peut demander l'inscription plus tard, avec une attestation du maire sur l'identification du bien dans le plan cadastral et son titre de propriété.

Selon l'article 14 de la loi, les documents de l'enregistrement systématique sont affichés publiquement pendant 60 jours, période pendant laquelle des demandes de rectification peuvent être déposées. Les propriétaires vivant à l'étranger ignorent en général cette période. Vérifiez donc dès maintenant si votre localité est déjà passée par ce processus.

Étape 3 : vérifier ce qui est inscrit sur le terrain

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Ce que l'on vérifie	Où	Ce que l'on cherche
Le propriétaire inscrit	Extrait, partie II	Votre nom, celui de la société ou du défunt. « Propriétaire non identifié » demande une démarche
Surface et limites	Extrait, partie I, et plan cadastral	Concordance avec l'acte d'achat
Charges et litiges	Extrait, partie III	Hypothèques, saisies, mentions de procédures judiciaires
Origine de la propriété	La chaîne des titres	Si le terrain repose sur un titre de propriété de la période des restitutions, voir notre article sur les demandes de restitution en Ilfov
Arriérés de taxe locale	Service des impôts de la mairie	Solde impayé avant la vente
Zonage	Certificat d'urbanisme d'information	À l'intérieur du périmètre constructible (intravilan) ou en dehors (extravilan)

Étape 4 : savoir ce qui peut y être construit

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Beaucoup de terrains ont été vendus à l'époque avec la promesse qu'ils « deviendraient constructibles ». Pour savoir ce qui s'est réellement passé, demandez un certificat d'urbanisme d'information (certificat de urbanism pentru informare). Selon l'article 254 du nouveau code de l'urbanisme et de la construction, la loi 169/2026, toute personne peut le demander. Il décrit la situation juridique, économique et technique du bien, y compris les usages autorisés, et il est délivré dans un délai maximal de 10 jours ouvrables.

La question la plus importante : le terrain est-il à l'intérieur ou à l'extérieur du périmètre constructible, et est-il agricole ? Les terrains agricoles situés hors du périmètre constructible relèvent d'une loi de vente distincte, la loi 17/2014, qui change toute la procédure de vente. Nous la détaillons plus loin.

Étape 5 : la taxe locale

Chaque terrain est soumis à une taxe foncière annuelle versée à la mairie de la commune où il se trouve. Selon l'article 467 du code fiscal, elle se paie en deux versements égaux, au plus tard le 31 mars et le 30 septembre. Si vous payez toute l'année avant le 31 mars, vous pouvez bénéficier d'une réduction allant jusqu'à 10 %, selon la décision du conseil local.

Si vous n'avez pas payé pendant des années, la dette ne disparaît pas. Adressez-vous au service des impôts de la mairie, demandez le détail des sommes dues et réglez-les avant d'envisager la vente. Le notaire vérifie avant la signature que le vendeur a acquitté ses taxes locales.

Terrain reçu en héritage : ce qui change

• La procédure : le bien passe aux héritiers par une procédure successorale devant un notaire roumain, qui se termine par un certificat d'hérédité et l'inscription au livre foncier. Nous avons détaillé les règles, y compris la loi applicable, dans notre article sur la succession immobilière en Roumanie.
• L'impôt : selon l'article 111, alinéa 3, du code fiscal, aucun impôt n'est dû sur la succession si la procédure est achevée dans les deux ans suivant le décès. Au-delà de deux ans, les héritiers paient 1 % de la valeur de la masse successorale.
• Les étrangers et la terre : l'article 44, alinéa 2, de la Constitution roumaine permet aux étrangers d'acquérir un terrain par succession légale. La question de savoir si cette règle s'applique aussi à une succession testamentaire est à poser à votre avocat.

Vendre depuis l'étranger : ce qu'exige la loi

La procuration. En Roumanie, la vente d'un bien immobilier se fait par acte notarié. La procuration doit donc elle aussi être notariée et spéciale, avec apostille et traduction certifiée en roumain. Nous avons détaillé les étapes dans notre guide sur la procuration en Roumanie.

Les terrains agricoles hors du périmètre constructible. Ici, la loi 17/2014 impose sa propre procédure :

1. Une offre publique. Le vendeur enregistre l'offre de vente à la mairie, qui l'affiche pendant 45 jours ouvrables (art. 6).
2. Un droit de préemption. Les copropriétaires, les époux et les parents, les fermiers, les voisins, les jeunes agriculteurs, les instituts de recherche, les habitants de la zone et l'État peuvent acheter avant toute autre personne, au même prix, dans un ordre fixé (art. 4).
3. Des conditions pour l'acheteur. Si aucun titulaire du droit de préemption n'achète, l'acheteur doit remplir des conditions cumulatives, comme résider et exercer une activité agricole en Roumanie depuis au moins 5 ans (art. 4^1). Si aucun acheteur de ce type ne se présente dans le délai, le terrain peut être vendu à toute personne (art. 4^1, al. 5).
4. L'avis final. Sans l'avis du ministère de l'Agriculture, le notaire ne signe pas, et une vente conclue sans cette procédure est nulle (art. 9 et 16).

À savoir : selon l'article 2, alinéa 3, de la loi, un ressortissant d'un pays hors Union européenne n'acquiert un tel terrain agricole que dans le cadre d'un traité international, sur une base de réciprocité. Autrement dit, un acheteur sans passeport européen ne peut en général pas vous acheter ce type de terrain.

Un impôt de 80 % en cas de revente rapide ? L'article 4^2 de la loi prévoit un impôt de 80 % sur le gain lorsque ce type de terrain agricole est vendu moins de 8 ans après l'achat. Si vous avez acheté en 2007 ou en 2008, ce délai de 8 ans est déjà dépassé.

L'impôt sur la vente. Selon l'article 111 du code fiscal, le vendeur paie 1 % de la valeur de la transaction pour un bien détenu depuis plus de trois ans, et 3 % jusqu'à trois ans. Le notaire perçoit cet impôt avant la signature. Si le prix inscrit dans l'acte est inférieur à la valeur minimale établie par la Chambre des notaires, l'impôt est calculé sur cette valeur minimale (art. 111, al. 4^1). Pour le volet fiscal de la vente dans votre pays, informez votre expert-comptable avant la signature.

Liste de contrôle en 8 étapes

1. Rassemblez l'acte d'achat, les documents de la société ou les documents de succession.
2. Commandez un extrait récent à l'ANCPI, ou demandez à un avocat de retrouver le numéro.
3. Vérifiez les trois parties de l'extrait : le bien, les propriétaires, les charges.
4. Vérifiez si la localité a fait l'objet d'un enregistrement systématique et si la mention « propriétaire non identifié » figure.
5. Demandez un certificat d'urbanisme d'information à la mairie.
6. Faites établir et réglez les arriérés de taxe locale.
7. En cas d'héritage : achevez la procédure successorale devant un notaire roumain.
8. Ensuite seulement : procuration notariée et, pour un terrain agricole hors du périmètre constructible, la procédure de préemption.

À chaque étape, faites appel à un avocat indépendant qui ne travaille que pour vous.

Questions fréquentes

Comment retrouver un terrain en Roumanie sans numéro cadastral ?

Commencez par l'acte d'achat, où le numéro figure en général. Sans acte, un avocat ou un géomètre agréé peut faire une recherche au bureau départemental du cadastre par nom du propriétaire et par localité, ou par emplacement sur la carte.

Que signifie « propriétaire non identifié » sur l'extrait ?

C'est une mention inscrite lorsque le propriétaire n'a pas pu être identifié lors de l'enregistrement systématique (art. 13, al. 15, de la loi 7/1996). La propriété n'est pas effacée, mais il faut demander une nouvelle inscription avec une attestation du maire et votre titre de propriété.

Peut-on vendre un terrain en Roumanie sans s'y rendre ?

Oui, par une procuration notariée spéciale, avec apostille et traduction certifiée en roumain. Le notaire roumain signe avec votre mandataire et perçoit l'impôt sur la vente avant la signature.

Quel impôt paie-t-on sur la vente d'un terrain acheté en 2007 ?

Selon l'article 111 du code fiscal, 1 % de la valeur de la transaction, puisque le bien est détenu depuis plus de trois ans. Si le prix de l'acte est inférieur à la valeur minimale de la Chambre des notaires, l'impôt est calculé sur cette valeur. Pour l'imposition dans votre pays, consultez un expert-comptable.

Mon terrain est agricole. Puis-je le vendre à un acheteur hors Union européenne ?

En général non, s'il est situé hors du périmètre constructible. Selon la loi 17/2014, un ressortissant d'un pays tiers n'acquiert ce type de terrain que dans le cadre d'un traité, et la vente passe d'abord par le droit de préemption, au terme d'une procédure publique de 45 jours ouvrables.

En résumé

Un ancien terrain en Roumanie n'est pas un dossier clos. C'est une tâche avec un ordre clair : l'extrait, le zonage, la taxe locale, et ensuite seulement la vente. L'essentiel du travail se fait depuis l'étranger, mais il vous faut quelqu'un en Roumanie qui travaille pour vous, et non pour l'acheteur.

Si vous possédez un ancien terrain et ne savez pas par où commencer, réservez un entretien de 30 minutes avec moi. Nous passerons en revue vos documents et établirons ensemble la liste des étapes.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Sources : Loi 7/1996 sur le cadastre et la publicité foncière (legislatie.just.ro), art. 1, 13 et 14 · Loi 17/2014 sur la vente des terrains agricoles hors du périmètre constructible (legislatie.just.ro), art. 2, 4, 4^1, 4^2, 6, 9 et 16 · Code fiscal, loi 227/2015 (legislatie.just.ro), art. 111 et 467 · Loi 169/2026, code de l'urbanisme et de la construction (Monitorul Oficial 661), art. 254 · Constitution de la Roumanie, art. 44 (legislatie.just.ro) · ANCPI

Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026. Chaque ancien terrain est un cas particulier : consultez un avocat indépendant en Roumanie et un expert-comptable avant toute démarche.