Selon une enquête de Calcalist de décembre 2008, les sociétés israéliennes avaient investi environ 11,8 milliards de shekels dans le foncier roumain.
Entre fin 2007 et début 2008, plus d'un millier d'Israéliens ont acheté des parcelles de 1 à 5 dounams, souvent agricoles, selon Calcalist.
Terrain agricole sur promesse, part non inscrite, prix sous la table, gérant non vérifié, fisc oublié. Chacun est arrêté aujourd'hui par un document officiel.
Article 6 de la loi 312/2005 : un ressortissant hors UE n'acquiert de terrain en Roumanie qu'en vertu d'un traité et par réciprocité. Hier comme aujourd'hui.
Depuis le 25 août 2026, l'article 422 de la loi 169/2026 impose un avant-contrat notarié inscrit et un compte distinct pour les acomptes sur plan.
De 2007 à 2009 : la réponse courte
En 2007 et 2008, des Israéliens ont investi des sommes importantes en Roumanie, surtout dans le foncier. Une grande partie des petits acheteurs ont acquis des parcelles agricoles de quelques dounams, sur la promesse que le terrain « deviendrait constructible ». La crise de fin 2008 a figé le marché, et il est alors apparu que le problème ne tenait pas seulement aux prix : des parts non inscrites, des associations conclues sur une poignée de main, un prix payé en partie « sous la table », et des gérants locaux que personne n'avait vérifiés.
Presque chacun de ces échecs est aujourd'hui arrêté par la vérification d'un seul document officiel : un extrait du registre foncier, un certificat d'urbanisme délivré par la mairie, le registre du commerce, le portail des tribunaux, ou le contrat notarié lui-même.
En clair : en 2007, on achetait sur la foi d'une histoire. Aujourd'hui, on achète sur pièces, et chaque histoire est confrontée au registre.
Dans cet article, nous nous appuyons uniquement sur ce que la presse économique a publié à l'époque et sur le droit roumain. Sans nom de société ni nom d'investisseur.
Ce qui s'est passé : la chronologie selon la presse
| Quand | Ce qui s'est passé | La source |
|---|---|---|
| Novembre 2005 | La Roumanie adopte la loi 312/2005 : le ressortissant d'un pays hors de l'Union européenne n'acquiert un terrain qu'en vertu d'un traité international et sur une base de réciprocité | Loi 312/2005, article 6 |
| 1er janvier 2007 | La Roumanie adhère à l'Union européenne | Union européenne |
| Janvier 2008 | Selon les estimations, environ 3 000 sociétés à capitaux israéliens sont immatriculées en Roumanie, et l'administration fiscale israélienne annonce qu'elle s'attachera à imposer les revenus tirés de cette activité | TheMarker, 30.1.2008 (en hébreu) |
| Décembre 2008 | Enquête de Calcalist : l'investissement des sociétés israéliennes dans le foncier roumain est estimé à environ 11,8 milliards de shekels. Les investissements étrangers en Roumanie de janvier à août 2008 ont reculé de 43 % | Calcalist, 15.12.2008 (en hébreu) |
| Mars 2012 | Calcalist : entre fin 2007 et début 2008, plus d'un millier d'Israéliens, petits investisseurs, ont acheté des parcelles de 1 à 5 dounams, en grande partie agricoles. Après la crise, les prix des appartements ont baissé de 30 % à 40 % | Calcalist, 8.3.2012 (en hébreu) |
| Février 2013 | Calcalist recense les types d'escroqueries sur le marché roumain : associations non inscrites, prix gonflé pour l'associé entrant, et gérants locaux qui ont transféré de l'argent vers leurs propres sociétés | Calcalist, 5.2.2013 (en hébreu) |
Un point important pour comprendre tout le reste : un Israélien ne pouvait pas inscrire un terrain à son nom en Roumanie, et il ne le peut toujours pas aujourd'hui. C'est pourquoi beaucoup d'achats de l'époque se sont faits par l'intermédiaire de sociétés roumaines, d'un associé local, ou sans aucune inscription. C'est là qu'ont commencé la plupart des problèmes rapportés.
Les cinq échecs, et la vérification qui arrête chacun d'eux
| L'échec de 2007 à 2009 | Ce qui a été rapporté | La vérification aujourd'hui | Où vérifier |
|---|---|---|---|
| Un terrain agricole acheté sur la promesse d'un « changement d'affectation » | Le changement d'affectation a pris des années, a coûté de l'argent, et n'a parfois jamais eu lieu (Calcalist, 2012) | Un certificat d'urbanisme à titre d'information, et la vérification du plan d'urbanisme général (PUG) et du plan d'urbanisme zonal (PUZ) applicables à la parcelle | La mairie |
| Une part de terrain qui n'a pas été inscrite au nom de l'acheteur | « Celui qui n'est pas réellement inscrit n'est pas considéré comme propriétaire du terrain » (Calcalist, 2013) | Un extrait du registre foncier : qui est le propriétaire inscrit. Et si l'on achète via une société : qui sont les associés | ANCPI (registre foncier), ONRC (registre du commerce) |
| Une partie du prix payée « sous la table » | Un investisseur qui avait payé 102 000 euros a découvert que seuls 52 000 avaient été déclarés officiellement (Calcalist, 2013) | Le prix intégral dans le contrat notarié, et tous les fonds depuis un compte à votre nom, avec une explication de leur origine | Le contrat notarié, la banque |
| Un associé ou un gérant local qui a transféré de l'argent vers ses propres sociétés | Un gérant qui a créé une société fictive et y a transféré de l'argent pendant deux ans (Calcalist, 2013) | Le contrôle du compte bancaire de la société, les états financiers annuels, et une vérification périodique du registre du commerce et du portail des tribunaux | ONRC, portal.just.ro |
| L'administration fiscale israélienne oubliée | L'administration fiscale a ouvert des enquêtes sur des Israéliens actifs en Roumanie (TheMarker, 2008) | La déclaration en Israël du bien et des revenus qu'il produit | L'administration fiscale israélienne |
1. Le terrain agricole et le « changement d'affectation »
La promesse de l'époque était simple : on achète une parcelle agricole bon marché, et elle « deviendra constructible » quand la ville l'atteindra. Dans les faits, selon Calcalist, un changement d'affectation prenait deux ans ou plus, coûtait en honoraires d'architectes, en taxes locales et en autorisations, et de nombreux investisseurs sont restés avec un terrain agricole.
La vérification aujourd'hui : avant de payer un terrain, demandez à la mairie un certificat d'urbanisme (certificat de urbanism). Selon la loi 169/2026, Code de l'aménagement et de la construction (article 253), c'est un document d'information opposable sur la situation juridique et urbanistique du bien, et il ne confère pas le droit de construire. Ce qui compte, c'est le plan qui s'applique à la parcelle aujourd'hui, pas ce que quelqu'un promet de faire approuver. Et si la parcelle est agricole et située hors du périmètre bâti (extravilan), la vente elle-même passe par une procédure de droit de préemption selon la loi 17/2014. Comment vérifier un plan et un permis : dans notre article sur la vérification du permis de construire et du PUZ.
2. Une part de terrain qui n'a pas été inscrite à votre nom
En 2013, Calcalist a décrit un investisseur qui avait acheté 5 % d'un grand terrain et n'avait reçu que des documents non officiels. Lorsqu'il a demandé à vérifier auprès des autorités, il est apparu qu'il n'était inscrit nulle part. Un avocat cité dans l'article expliquait : celui qui n'est pas réellement inscrit n'est pas considéré comme propriétaire du terrain, et l'associé inscrit peut agir seul.
La vérification aujourd'hui : un extrait à jour du registre foncier (Carte Funciară) indique qui est le propriétaire inscrit, et s'il existe des hypothèques, des saisies ou des mentions. Si le bien appartient à une société roumaine, vérifiez au registre du commerce (ONRC) qui sont les associés, et où est enregistré le siège de la société. L'accord entre associés se rédige avant que l'argent ne circule, avec un mécanisme de sortie et une solution pour le cas où les associés ne s'entendent pas. Détails dans notre guide de l'extrait du registre foncier et dans notre article sur l'inscription en fiducie.
3. Le prix « sous la table »
Le même article de 2013 décrit un investisseur qui avait payé 102 000 euros, dont seuls 52 000 avaient été déclarés officiellement. La partie non déclarée n'était protégée par aucun document.
La vérification aujourd'hui : le prix intégral est inscrit dans le contrat notarié, et tout le paiement part d'un compte bancaire à votre nom. Selon la loi 129/2019 sur la prévention du blanchiment de capitaux, le notaire et la banque doivent vérifier la transaction et les fonds, et si la vérification n'est pas complète, la transaction n'a pas lieu (article 11(9)). Dans la Roumanie d'aujourd'hui, un prix partiel dans le contrat n'est pas une économie. C'est un risque contre lequel il n'existe aucune protection. Comment transférer les fonds : dans notre guide du transfert d'argent.
4. Un associé ou un gérant local que personne n'a vérifié
En 2013, Calcalist a décrit deux cas : un associé local qui avait contracté un prêt sur un hôtel et laissé l'investisseur israélien avec la dette, et un gérant local qui avait créé une société fictive et y avait transféré de l'argent depuis la société qu'il dirigeait, pendant deux ans.
La vérification aujourd'hui : une société roumaine que vous détenez ne se gère pas en pilote automatique. Exigez un accès au compte bancaire, recevez les états financiers annuels, et vérifiez de temps à autre au registre du commerce qu'aucune modification n'a été inscrite, et sur le portail des tribunaux (portal.just.ro) qu'aucune procédure n'est ouverte contre la société. Une société qui ne dépose pas ses comptes peut aussi être dissoute par décision de justice à la demande du registre du commerce (loi 31/1990 sur les sociétés, article 237).
En 2007, on achetait sur la foi d'une histoire. Aujourd'hui, on achète sur pièces, et chaque histoire est confrontée au registre.
5. L'administration fiscale israélienne
Dès janvier 2008, TheMarker rapportait des enquêtes de l'administration fiscale contre des Israéliens actifs dans l'immobilier roumain, dans le contexte de la réforme de 2003 qui avait étendu l'impôt aux revenus de source étrangère.
La vérification aujourd'hui : toute personne résidente fiscale en Israël déclare en Israël le bien et les revenus qu'il produit. Nous avons détaillé ce qu'il faut déclarer et quand dans notre article sur la déclaration à l'administration fiscale.
Retour du terrain : la parcelle vendue à l'insu de ses propriétaires
Me Ilan Leibovitch, avocat, raconte le cas d'un client qui détenait une parcelle en Roumanie par l'intermédiaire d'une société roumaine :
Le client m'a envoyé l'acte d'achat, mais l'extrait à jour mentionnait une autre société comme propriétaire. J'ai commandé un extrait historique, et il est apparu que la parcelle avait été vendue dans le cadre d'une procédure d'exécution forcée.
Le cabinet local a photocopié le dossier au tribunal et chez l'huissier de justice. Une société prétendument engagée pour fournir des services de gestion à la société du client l'avait assignée pour des honoraires impayés. L'assignation avait été régulièrement signifiée au siège social de la société en Roumanie, personne ne s'était défendu, et un jugement avait été rendu. La parcelle avait été vendue, la dette payée, et il ne restait rien à la société du client.
Il s'est avéré que la gestion de la société avait été confiée à un expert-comptable israélien, depuis décédé, et qu'un membre de sa famille avait pris la suite. La société demanderesse lui appartenait entièrement. Le client ne s'était pas rendu en Roumanie depuis 15 ans et ne se souvenait pas d'avoir signé un tel contrat de gestion. Les délais d'appel étaient expirés depuis longtemps.
Les recommandations qu'Ilan tire de ce cas sont exactement les vérifications du tableau : suivre régulièrement le bien et la société, demander les comptes annuels déposés auprès des autorités, obtenir une copie de chaque contrat signé par la société, et se rendre sur place de temps à autre.
Ce qui a changé depuis, et ce qui n'a pas changé
Ce qui a changé :
- La vente sur plan : depuis le 25 août 2026, la loi 169/2026 (article 422) impose un avant-contrat notarié, uniquement après l'inscription du permis de construire au registre, et des acomptes versés sur un compte distinct dédié au projet.
- L'insolvabilité d'un promoteur : selon la loi 85/2014, article 131, un avant-contrat immobilier peut être exécuté même après l'ouverture d'une procédure contre le promoteur, uniquement s'il est inscrit au registre foncier et sous d'autres conditions. Les procédures d'insolvabilité sont publiées au Bulletin des procédures d'insolvabilité (BPI), édité par le registre du commerce.
- L'argent : chaque transaction fait l'objet d'une vérification de l'origine des fonds par le notaire et la banque.
Ce qui n'a pas changé :
- Le terrain : un Israélien n'inscrit toujours pas un terrain en Roumanie directement à son nom (loi 312/2005, article 6). Pour une maison, il existe aujourd'hui deux voies courantes, le droit de superficie ou une société roumaine, et toutes deux sont inscrites. Nous l'avons expliqué dans notre article sur la propriété du terrain.
- Votre responsabilité : aucune inscription ne protège si personne ne la vérifie. Un extrait du registre foncier se commande en ligne, et vous pouvez vérifier vous-même le promoteur dans les bases officielles, comme nous l'avons expliqué ici.
Nous aussi, en tant que promoteur à Balotești, passons par les mêmes vérifications. L'avocat de la société représente uniquement la société, et nous recommandons à chaque acheteur de prendre un avocat indépendant qui nous vérifiera, nous aussi.
Questions fréquentes
Qu'est-il arrivé aux Israéliens qui ont acheté des terrains en Roumanie en 2007 et 2008 ?
Selon Calcalist, plus d'un millier de petits investisseurs ont acheté des parcelles de 1 à 5 dounams, en grande partie agricoles. Après la crise de 2008, les prix des appartements ont baissé de 30 % à 40 %, le changement d'affectation a pris des années, et de nombreux investisseurs sont restés avec un terrain agricole.
Pourquoi les achats de l'époque passaient-ils par des sociétés roumaines ?
Parce que, selon la loi 312/2005, le ressortissant d'un pays hors de l'Union européenne n'acquiert un terrain en Roumanie qu'en vertu d'un traité international et sur une base de réciprocité. Les Israéliens ont donc acheté via une société roumaine ou un associé local, et certains n'ont jamais été inscrits.
Comment vérifier aujourd'hui que ma part de terrain est inscrite à mon nom ?
Commandez un extrait à jour du registre foncier et regardez qui est le propriétaire inscrit. Si le bien appartient à une société, vérifiez au registre du commerce roumain qui sont les associés. Ce qui ne figure pas au registre ne vous protège pas.
Je détiens encore une parcelle de 2007 en Roumanie. Que vérifier en premier ?
Un extrait historique du registre foncier, la situation de la société au registre du commerce, et une recherche sur le portail des tribunaux pour vous assurer qu'aucune procédure n'est ouverte contre la société. Vérifiez ensuite les dettes d'impôts locaux et le plan applicable à la parcelle aujourd'hui.
La vente sur plan en Roumanie est-elle mieux protégée aujourd'hui qu'en 2008 ?
Oui. Depuis le 25 août 2026, la loi 169/2026 impose un avant-contrat notarié inscrit au registre et un compte distinct pour les acomptes. Ce n'est pas une garantie bancaire comme en Israël : il faut donc toujours vérifier le promoteur et le contrat avec un avocat indépendant.
L'essentiel
Les échecs de 2007 à 2009 ne sont pas dus à la Roumanie. Ils sont survenus parce qu'on achetait sur la foi d'une histoire, par l'intermédiaire de personnes, sans inscription. Chacun d'eux est aujourd'hui arrêté par un document officiel que l'on peut commander à l'avance.
Si vous envisagez un achat en Roumanie, ou si vous détenez un bien ou une société depuis des années, réservez un échange d'une demi-heure avec moi. Nous passerons ensemble en revue les documents et établirons la liste des vérifications.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Calcalist, « Sur les traces de l'immobilier israélien en Europe de l'Est », 15.12.2008 (en hébreu) · Calcalist, « La Roumanie gelée ? Les Israéliens dégèlent », 8.3.2012 (en hébreu) · Calcalist, les escroqueries du marché immobilier roumain, 5.2.2013 (en hébreu) · TheMarker, « Avertissement aux investisseurs en Roumanie », 30.1.2008 (en hébreu) · Loi 312/2005 (legislatie.just.ro) · Union européenne : Roumanie · Loi 169/2026, Monitorul Oficial n° 661, 10.8.2026 · Loi 17/2014 (ministère roumain de l'Agriculture) · Loi 129/2019 (legislatie.just.ro) · Loi 85/2014, article 131 (lege5.ro) · Loi 31/1990, article 237 (lege5.ro) · Portail des tribunaux roumains
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Le récit historique repose sur des articles de presse publiés de 2008 à 2013, et les règles sont exactes au 17 octobre 2026. Avant toute décision, consultez un avocat indépendant.
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