Aralık 2008 tarihli bir Calcalist incelemesine göre, kriz başlarken İsrail şirketlerinin Romanya arazisine yaptığı yatırımın yaklaşık ₪11,8 milyar olduğu tahmin ediliyordu.
Calcalist'e göre 2007 sonu ile 2008 başı arasında binden fazla İsrailli, çoğu tarım arazisi olan 1 ila 5 dönümlük parseller satın aldı.
Bir vaade dayanan tarım arazisi, tescil edilmemiş bir pay, masa altı bir fiyat, kontrol edilmemiş bir yönetici ve unutulmuş bir vergi idaresi. Her biri için artık onu engelleyen resmi bir belge var.
312/2005 sayılı Kanun'un 6. maddesi uyarınca AB dışı bir ülkenin vatandaşı Romanya'da araziyi yalnızca bir antlaşma çerçevesinde ve mütekabiliyet esasına göre edinir. O zaman da böyleydi, bugün de böyle.
25 Ağustos 2026'dan itibaren 169/2026 sayılı Kanun'un 422. maddesi, projeden satın almada tescil edilmiş noter onaylı bir ön sözleşme ve peşin ödemeler için ayrı bir hesap gerektiriyor.
2007 ile 2009: kısa cevap
2007 ve 2008'de İsrailliler Romanya'ya, çoğunlukla araziye, büyük meblağlar yatırdı. Pek çok küçük alıcı, arazinin “inşaat için imara açılacağı” vaadiyle birkaç dönümlük (bir dönüm 1.000 m²'dir) tarım arazileri satın aldı. 2008 sonundaki kriz piyasayı durdurdu ve sonra sorunun yalnızca fiyatlar olmadığı ortaya çıktı: tescil edilmemiş paylar, el sıkışmaya dayalı ortaklıklar, fiyatın bir kısmının “masa altından” ödenmesi ve kimsenin kontrol etmediği yerel yöneticiler.
Bu başarısızlıkların neredeyse her biri bugün tek bir resmi belge kontrol edilerek engelleniyor: bir tapu sicili özeti, yerel yönetimden bir imar belgesi, ticaret sicili, mahkeme portalı veya noter senedinin kendisi.
Basitçe söylemek gerekirse: 2007'de insanlar bir hikâyeye dayanarak satın aldı. Bugün belgelere dayanarak satın alırsınız ve her hikâye bir sicille karşılaştırılır.
Bu makalede yalnızca o dönem iş basınının yazdıklarına ve Romanya hukukuna dayanıyoruz. Şirket adı yok, yatırımcı adı yok.
Ne oldu: basında zaman çizelgesi
| Ne zaman | Ne oldu | Kaynak |
|---|---|---|
| Kasım 2005 | Romanya 312/2005 sayılı Kanun'u çıkarıyor: AB dışındaki bir ülkenin vatandaşı araziyi yalnızca uluslararası bir antlaşma çerçevesinde ve mütekabiliyet esasına göre edinir | 312/2005 sayılı Kanun, 6. madde |
| 1 Ocak 2007 | Romanya Avrupa Birliği'ne katılıyor | Avrupa Birliği |
| Ocak 2008 | Tahminlere göre Romanya'da İsrail sermayeli yaklaşık 3.000 şirket kayıtlı ve İsrail Vergi İdaresi, oradaki faaliyetten elde edilen geliri vergilendirmek için harekete geçeceğini söylüyor | TheMarker, 30.1.2008 (İbranice) |
| Aralık 2008 | Bir Calcalist incelemesi, İsrail şirketlerinin Romanya arazisine yatırımını yaklaşık ₪11,8 milyar olarak tahmin ediyor. Romanya'ya yabancı yatırım Ocak-Ağustos 2008'de %43 düştü | Calcalist, 15.12.2008 (İbranice) |
| Mart 2012 | Calcalist: 2007 sonu ile 2008 başı arasında binden fazla İsrailli, yani küçük yatırımcı, çoğu tarım arazisi olan 1 ila 5 dönümlük parseller satın aldı. Daire fiyatları krizden sonra %30 ila %40 düştü | Calcalist, 8.3.2012 (İbranice) |
| Şubat 2013 | Calcalist, Romanya piyasasındaki dolandırıcılık türlerini belgeliyor: tescil edilmemiş ortaklıklar, gelen bir ortak için şişirilmiş fiyat ve parayı kendi şirketlerine aktaran yerel yöneticiler | Calcalist, 5.2.2013 (İbranice) |
Bir nokta diğer her şeyi açıklıyor: bir İsrailli Romanya'da araziyi kendi adına tescil ettiremezdi ve hâlâ ettiremez. Bu yüzden o dönemdeki satın almaların çoğu Romanya şirketleri aracılığıyla, yerel bir ortak aracılığıyla veya hiç tescil olmadan yapıldı. Bildirilen sorunların çoğu orada başladı.
Beş başarısızlık ve her birini önleyen kontrol
| 2007-2009 dönemindeki başarısızlık | Basında neler yazıldı | Bugünkü kontrol | Nerede kontrol edilir |
|---|---|---|---|
| “İmar değişikliği” vaadiyle satın alınan tarım arazisi | İmar değişikliği yıllar aldı ve para harcattı, yatırımcıların hatırı sayılır bir kısmı değersiz arazi ile kaldı (Calcalist, 2012) | Bilgi amaçlı imar durumu belgesi (certificat de urbanism) ve parsele uygulanan genel planın (PUG) ile bölgesel planın (PUZ) kontrolü | Yerel yönetim |
| Alıcı adına tescil edilmemiş arazi payı | “Fiilen tescilli olmayan kişi arazinin sahibi sayılmaz” (Calcalist, 2013) | Tapu sicili örneği: tescilli malik kim. Şirket üzerinden alım yapılıyorsa: ortaklar kimler | ANCPI (tapu sicili), ONRC (ticaret sicili) |
| Bedelin bir kısmının “masa altından” ödenmesi | 102.000 € ödeyen bir yatırımcının resmî olarak yalnızca 52.000 €'nun kaydedildiğini fark etmesi (Calcalist, 2013) | Noter senedinde tam bedel ve tüm ödemelerin kaynağı açıklanmış, sizin adınıza açılmış bir hesaptan yapılması | Noter senedi, banka |
| Parayı kendi şirketlerine aktaran yerel ortak veya yönetici | Sahte bir şirket kurup iki yıl boyunca para aktaran yönetici (Calcalist, 2013) | Şirketin banka hesabının denetimi, yıllık mali tablolar ile ticaret sicili ve mahkeme portalının düzenli kontrolü | ONRC, portal.just.ro |
| İsrail Vergi Dairesi'nin unutulması | Vergi Dairesi, Romanya'da faaliyet gösteren İsraillilere yönelik soruşturmalar başlattı (TheMarker, 2008) | Mülkün ve gelirinin İsrail'de beyan edilmesi | İsrail Vergi Dairesi |
1. Tarım arazisi ve “imar değişikliği”
O dönemin vaadi basitti: tarım arazisini ucuza alın, şehir oraya ulaştığında “yapılaşmaya açılacak”. Oysa Calcalist'e göre imar değişikliğinden sonra bile plan hazırlamak yaklaşık iki yıl sürdü; mimar ücretleri, belediye vergileri ve harçlar maliyet getirdi ve yatırımcıların hatırı sayılır bir kısmı değersiz arazi ile kaldı.
Bugünkü kontrol: arazi için ödeme yapmadan önce yerel yönetimden imar durumu belgesi (certificat de urbanism) isteyin. 169/2026 sayılı İmar ve Yapı Kanunu (madde 253) uyarınca bu belge, mülkün hukuki ve imar durumuna ilişkin zorunlu bir bilgi belgesidir ve inşaat hakkı vermez. Önemli olan, bugün parsele uygulanan plandır; birinin onaylanacağını söylediği plan değil. Arazi yerleşim alanı dışındaki (extravilan) bir tarım arazisiyse, satışın kendisi de 17/2014 sayılı Kanun (madde 4) kapsamında bir ön alım sürecinden geçer: satıcı araziyi önce, aynı fiyattan, kanunun öncelik tanıdığı kişilere belirli bir sırayla sunmak zorundadır. Hissedarlar ve yakın akrabalardan sonra öncelik araziyi işleyene (kiracı çiftçi, arendaș), ardından diğer çiftçilere, komşu arazi sahiplerine ve genç çiftçilere, en son da yerleşim yerinin sakinlerine ve devlete aittir. Bir planın ve yapı ruhsatının nasıl kontrol edileceğini yapı ruhsatı ve PUZ kontrolüne dair makalemizde bulabilirsiniz.
2. Adınıza tescil edilmemiş arazi payı
Calcalist 2013'te, büyük bir parselin %5'ini satın alıp yalnızca gayriresmî belgeler alan bir yatırımcıyı anlattı. Yetkililerle kontrol etmeye çalıştığında hiçbir yerde kayıtlı olmadığı ortaya çıktı. Makalede alıntılanan bir avukatın açıklaması şuydu: fiilen tescilli olmayan kişi malik sayılmaz ve tescilli ortak tek başına işlem yapabilir.
Bugünkü kontrol: güncel bir tapu sicili (Carte Funciară) örneği tescilli maliki, varsa ipotekleri, hacizleri ve şerhleri gösterir. Mülk bir Romanya şirketine aitse, ticaret sicilinden (ONRC) ortakların kimler olduğuna ve şirketin merkezinin nerede olduğuna bakılır. Ortaklar arası sözleşme, para el değiştirmeden önce, çıkış ve anlaşmazlık mekanizmasıyla birlikte yazılır. Ayrıntılar için tapu sicili örneği rehberimize ve güven esaslı tescil makalemize bakın.
3. “Masa altı” fiyat
Aynı 2013 makalesi, 102.000 € ödeyen ve yalnızca 52.000 €'su resmî olarak kaydedilen bir yatırımcıyı anlatıyor. Kaydedilmeyen kısım hiçbir belgeyle korunmuyordu.
Bugünkü kontrol: tam bedel noter senedinde yazılır ve her ödeme sizin adınıza açılmış bir banka hesabından yapılır. Kara paranın aklanmasının önlenmesine dair 129/2019 sayılı Kanun uyarınca noter ve banka işlemi ve parayı kontrol etmek zorundadır; kontroller tamamlanamazsa işlem yapılmaz (madde 11(9)). Bugünün Romanya'sında senette bedelin bir kısmını göstermek tasarruf değildir. Hiçbir koruması olmayan bir risktir. Paranın nasıl aktarılacağını para transferi rehberimizde bulabilirsiniz.
4. Kimsenin kontrol etmediği yerel ortak veya yönetici
Calcalist 2013'te iki olayı anlattı: bir otel karşılığında kredi çeken ve borcu İsrailli yatırımcıya bırakan yerel bir ortak ile sahte bir şirket kurup yönettiği şirketten iki yıl boyunca bu şirkete para aktaran yerel bir işletme yöneticisi.
Bugünkü kontrol: sahibi olduğunuz bir Romanya şirketi “kur ve unut” türünden bir şey değildir. Banka hesabına erişim şart koşarsınız, yıllık mali tabloları alırsınız, ticaret sicilinde hiçbir değişiklik kaydedilmediğini ve mahkeme portalında (portal.just.ro) şirkete karşı dava bulunmadığını zaman zaman kontrol edersiniz. Tablolarını sunmayan bir şirket, ticaret sicilinin talebi üzerine mahkeme kararıyla feshedilebilir (31/1990 sayılı Şirketler Kanunu, madde 237).
2007'de insanlar bir hikâyeye güvenerek satın aldı. Bugün belgelere güvenerek satın alıyorsunuz ve her hikâye bir sicille doğrulanıyor.
5. İsrail Vergi Dairesi
TheMarker, Ocak 2008'in başında, yurt dışı gelirlere vergiyi genişleten 2003 reformunun ardından Vergi Dairesi'nin Romanya gayrimenkulünde faaliyet gösteren İsraillilere yönelik soruşturmalarını haber yaptı.
Bugünkü kontrol: İsrail vergi mukimi, mülkü ve gelirini İsrail'de beyan eder. Neyin ve ne zaman beyan edileceğini İsrail Vergi Dairesi'ne beyan makalemizde anlatıyoruz.
Sahadan: sahiplerin haberi olmadan satılan parsel
Av. Ilan Leibovitch, Romanya'daki bir parseli bir Romanya şirketi aracılığıyla elinde tutan bir müvekkilini anımsıyor:
Müvekkil bana satın alma sözleşmesini gönderdi, ancak güncel sicil örneğinde malik olarak başka bir şirket görünüyordu. Tarihçeli bir sicil örneği istedim ve parselin icra takibinde satıldığı ortaya çıktı.
Yerel ofisimiz dosyaların kopyasını mahkemeden ve icra memurundan aldı. Müvekkilin şirketine yönetim hizmeti vermesi için tutulduğu varsayılan bir şirket, ödenmeyen ücretler nedeniyle ona dava açmıştı. Dava, kanunun gerektirdiği şekilde, şirketin Romanya'daki merkezine tebliğ edilmişti. Kimse savunma yapmadı ve karar verildi. Parsel satıldı, borç ödendi ve müvekkilin şirketine hiçbir şey kalmadı.
Şirketin vefat eden bir İsrailli muhasebecinin elinde bırakıldığı ve bir yakınının işleri sürdürdüğü ortaya çıktı. Dava açan şirketin tamamı bu yakına aitti. Müvekkil 15 yıldır Romanya'ya gitmemişti ve böyle bir yönetim sözleşmesi imzaladığını hatırlamıyordu. İtiraz süreleri çoktan geçmişti.
Ilan'ın bu olaydan çıkardığı öneriler tablodaki kontrollerin ta kendisidir: mülkü ve şirketi düzenli takip edin, resmî makamlara sunulan yıllık raporları isteyin, şirketin imzaladığı her sözleşmenin bir kopyasını alın ve zaman zaman ziyaret edin.
O günden bu yana ne değişti, ne değişmedi
Neler değişti:
- Proje aşamasında satış: 25 Ağustos 2026'dan itibaren 169/2026 sayılı Kanun (madde 422), yalnızca yapı ruhsatı tapu siciline şerh edildikten sonra noter onaylı bir ön sözleşme ve avans ödemelerinin projeye ayrılmış ayrı bir hesaba yapılmasını şart koşuyor.
- Geliştiricinin iflası: 85/2014 sayılı Kanun, madde 131 uyarınca gayrimenkul ön sözleşmesi, geliştirici iflas sürecine girdikten sonra yalnızca tapu siciline şerh edilmişse ve başka koşullar da sağlanırsa ifa edilebilir. İflas süreçleri, ticaret sicilinin yayımladığı İflas Süreçleri Bülteni'nde (BPI) ilan edilir.
- Para: her işlem noter ve banka tarafından fon kaynağı kontrolünden geçer.
Neler değişmedi:
- Arazi: bir İsrailli hâlâ Romanya'da araziyi doğrudan kendi adına tescil ettiremez (312/2005 sayılı Kanun, madde 6). Bir ev için artık kabul gören iki yol var: üst hakkı (superficie) veya bir Romanya şirketi; ikisi de tescil edilir. Bunları arazi mülkiyeti makalemizde açıklıyoruz.
- Sorumluluğunuz: kimse kontrol etmezse hiçbir sicil işe yaramaz. Tapu sicili örneği çevrimiçi sipariş edilebilir ve bir geliştiriciyi resmî veri tabanlarından kendiniz kontrol edebilirsiniz; burada anlatıyoruz.
Balotești'de bir geliştirici olarak biz de aynı kontrollerden geçiyoruz. Şirketin avukatı yalnızca şirketi temsil eder ve her alıcının bizi de kontrol edecek bağımsız bir avukat tutmasını öneriyoruz.
Sık sorulan sorular
2007 ve 2008'de Romanya'da arazi satın alan İsraillilere ne oldu?
Calcalist'e göre binden fazla küçük yatırımcı, çoğu tarım arazisi olan 1 ila 5 dönümlük parseller satın aldı. 2008 krizinden sonra daire fiyatları %30 ila %40 düştü, imar değişikliği yıllar aldı ve yatırımcıların önemli bir kısmı değersiz arazilerle kaldı.
O dönemde satın almalar neden Romanya şirketleri aracılığıyla yapıldı?
Çünkü 312/2005 sayılı Kanun uyarınca AB dışındaki bir ülkenin vatandaşı, Romanya'da araziyi yalnızca uluslararası bir antlaşma çerçevesinde ve mütekabiliyet esasına göre edinebilir. Bu yüzden İsrailliler bir Romanya şirketi veya yerel bir ortak aracılığıyla satın aldı ve bazıları hiç tescil edilmedi.
Arazideki payımın bugün adıma tescilli olduğunu nasıl kontrol ederim?
Güncel bir tapu sicili (Carte Funciară) özeti isteyin ve tescilli sahibin kim olduğuna bakın. Mülk bir şirkete aitse, Romanya ticaret sicilinde ortakların kim olduğunu kontrol edin. Sicilde görünmeyen hiçbir şey sizi korumaz.
2007'den kalma bir arsam hâlâ Romanya'da duruyor. Önce neyi kontrol etmeliyim?
Tarihçeli bir tapu sicili özeti, şirketin ticaret sicilindeki durumu ve mahkeme portalında şirket aleyhine açılmış davaların taranması. Ardından yerel vergi borçlarını ve arsaya bugün uygulanan planı kontrol edin.
Projeden satın almak bugün 2008'e göre daha iyi korunuyor mu?
Evet. 25 Ağustos 2026'dan itibaren 169/2026 sayılı Kanun, tapu siciline şerh edilmiş noter onaylı bir ön sözleşme ve peşin ödemeler için ayrı bir hesap gerektiriyor. Bu, İsrail'deki gibi bir banka teminatı değildir, bu yüzden geliştiriciyi ve sözleşmeyi bağımsız bir avukatla kontrol etmeye devam edersiniz.
Sonuç
2007-2009 başarısızlıkları Romanya yüzünden yaşanmadı. İnsanlar bir hikâyeye güvenerek, aracılar üzerinden ve tescil olmadan satın aldığı için yaşandı. Bugün bunların her biri, önceden sipariş edebileceğiniz resmî bir belgeyle önleniyor.
Romanya'da satın almayı düşünüyorsanız ya da önceki yıllardan kalma bir mülkünüz veya şirketiniz varsa, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Belgeleri birlikte inceler ve kontrol listesini hazırlarız.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar: Calcalist, Doğu Avrupa'da İsrail gayrimenkulü, 15.12.2008 (İbranice) · Calcalist, “Romanya donmuş mu? İsrailliler çözülüyor”, 8.3.2012 (İbranice) · Calcalist, Romanya gayrimenkul piyasasındaki dolandırıcılıklar, 5.2.2013 (İbranice) · TheMarker, “Romanya'daki yatırımcılara uyarı”, 30.1.2008 (İbranice) · 312/2005 sayılı Kanun (legislatie.just.ro) · Avrupa Birliği: Romanya · 169/2026 sayılı Kanun, Monitorul Oficial No. 661, 10.8.2026 · 17/2014 sayılı Kanun (Romanya Tarım Bakanlığı) · 129/2019 sayılı Kanun (legislatie.just.ro) · 85/2014 sayılı Kanun, madde 131 (lege5.ro) · 31/1990 sayılı Kanun, madde 237 (lege5.ro) · Romanya mahkemeleri portalı
Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Tarihsel anlatım 2008-2013 basın haberlerine dayanır ve kurallar 17 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Karar vermeden önce bağımsız bir avukata danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
