Potrivit Calcalist (decembrie 2008), investiția firmelor israeliene în terenuri din România era estimată la circa 11,8 miliarde de shekeli.
Între sfârșitul lui 2007 și începutul lui 2008, peste o mie de israelieni au cumpărat parcele de 1 până la 5 dunami, multe agricole, potrivit Calcalist.
Teren agricol pe o promisiune, cotă neînscrisă, preț pe sub masă, administrator neverificat, Autoritatea Fiscală uitată. Azi, un document oprește fiecare.
Potrivit art. 6 din Legea 312/2005, un cetățean din afara UE dobândește teren în România doar prin tratat și pe bază de reciprocitate. Valabil atunci și azi.
De la 25 august 2026, art. 422 din Legea 169/2026 impune un antecontract notarial înscris și un cont distinct pentru avansuri la construcțiile pe plan.
2007-2009: răspunsul scurt
În 2007 și 2008, israelienii au investit în România sume mari, mai ales în terenuri. O mare parte dintre micii cumpărători au achiziționat parcele agricole de câțiva dunami (un dunam are 1.000 mp), pe baza promisiunii că terenul „va trece la construcții”. Criza de la sfârșitul lui 2008 a oprit piața, iar atunci s-a dovedit că problema nu erau doar prețurile: cote neînscrise, parteneriate pe o strângere de mână, un preț plătit parțial „pe sub masă” și administratori locali pe care nu i-a verificat nimeni.
Aproape fiecare astfel de eșec este oprit astăzi de verificarea unui singur document oficial: extrasul de carte funciară, certificatul de urbanism de la primărie, registrul comerțului, portalul instanțelor sau contractul notarial însuși.
Pe scurt: în 2007 se cumpăra pe baza unei povești. Astăzi se cumpără pe baza documentelor, iar fiecare poveste este verificată în registre.
În acest articol ne bazăm doar pe ce a publicat presa economică israeliană la momentul respectiv și pe legea română. Fără nume de firme și fără nume de investitori.
Ce s-a întâmplat: cronologia după presă
| Când | Ce s-a întâmplat | Sursa |
|---|---|---|
| Noiembrie 2005 | România adoptă Legea 312/2005: un cetățean al unui stat din afara Uniunii Europene dobândește teren doar în condițiile unui tratat internațional, pe bază de reciprocitate | Legea 312/2005, art. 6 |
| 1 ianuarie 2007 | România aderă la Uniunea Europeană | Uniunea Europeană |
| Ianuarie 2008 | Potrivit estimărilor, în România sunt înregistrate circa 3.000 de firme cu capital israelian, iar Autoritatea Fiscală din Israel anunță că va acționa pentru impozitarea veniturilor din activitatea de acolo | TheMarker, 30.1.2008 (în ebraică) |
| Decembrie 2008 | Analiza Calcalist: investiția firmelor israeliene în terenuri din România este estimată la circa 11,8 miliarde de shekeli. Investițiile străine în România în ianuarie-august 2008 au scăzut cu 43% | Calcalist, 15.12.2008 (în ebraică) |
| Martie 2012 | Calcalist: între sfârșitul lui 2007 și începutul lui 2008, peste o mie de israelieni, mici investitori, au cumpărat parcele de 1 până la 5 dunami, multe dintre ele agricole. Prețurile apartamentelor au scăzut după criză cu 30% până la 40% | Calcalist, 8.3.2012 (în ebraică) |
| Februarie 2013 | Calcalist documentează tipuri de înșelătorii pe piața românească: parteneriate neînregistrate, preț umflat pentru partenerul care intră și administratori locali care au transferat bani către firmele lor | Calcalist, 5.2.2013 (în ebraică) |
Un punct important pentru a înțelege tot restul: un israelian nu putea înscrie teren în România pe numele său și nici astăzi nu poate. De aceea, multe cumpărări de atunci s-au făcut prin firme românești, printr-un partener local sau fără nicio înscriere. Acolo au început cele mai multe probleme raportate.
Cele cinci eșecuri și verificarea care oprește fiecare dintre ele
| Eșecul din 2007-2009 | Ce s-a raportat | Verificarea de astăzi | Unde verificați |
|---|---|---|---|
| Teren agricol cumpărat pe baza promisiunii unei „schimbări de destinație” | Schimbarea destinației a durat ani, a costat bani și uneori nu s-a mai produs (Calcalist, 2012) | Certificatul de urbanism în scop de informare și verificarea planului urbanistic general (PUG) și a planului urbanistic zonal (PUZ) care se aplică parcelei | Primăria |
| O cotă din teren care nu a fost înscrisă pe numele cumpărătorului | „Cine nu este înscris efectiv nu este considerat proprietarul terenului” (Calcalist, 2013) | Extrasul de carte funciară: cine este proprietarul înscris. Iar dacă cumpărați printr-o firmă: cine sunt asociații | ANCPI (cartea funciară), ONRC (registrul comerțului) |
| O parte din preț plătită „pe sub masă” | Un investitor care a plătit 102 mii de euro a descoperit că doar 52 de mii au fost înregistrați oficial (Calcalist, 2013) | Întregul preț în contractul notarial și toți banii dintr-un cont pe numele dumneavoastră, cu explicarea provenienței | Contractul notarial, banca |
| Un partener sau administrator local care a transferat bani către firmele lui | Un administrator care a înființat o firmă fictivă și a transferat bani către ea timp de doi ani (Calcalist, 2013) | Controlul asupra contului bancar al firmei, situațiile financiare anuale și verificarea periodică a registrului comerțului și a portalului instanțelor | ONRC, portal.just.ro |
| Au uitat de Autoritatea Fiscală din Israel | Autoritatea Fiscală a deschis anchete împotriva israelienilor care activau în România (TheMarker, 2008) | Declararea în Israel a proprietății și a venitului din ea | Autoritatea Fiscală din Israel |
1. Teren agricol și „schimbarea destinației”
Promisiunea de atunci era simplă: cumpărați ieftin o parcelă agricolă, iar ea „va trece la construcții” când orașul va ajunge până la ea. În realitate, potrivit Calcalist, schimbarea destinației a durat doi ani și mai mult, a costat onorarii de arhitecți, taxe locale și avize, iar mulți investitori au rămas cu teren agricol.
Verificarea de astăzi: înainte să plătiți pentru un teren, cereți primăriei un certificat de urbanism. Potrivit Legii 169/2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (art. 253), acesta este un act de informare obligatoriu privind regimul juridic și urbanistic al imobilului și nu conferă dreptul de a construi. Ce contează este planul care se aplică parcelei astăzi, nu ce promite cineva că se va aproba. Iar dacă parcela este agricolă și în extravilan, vânzarea însăși trece printr-o procedură de drept de preempțiune potrivit Legii 17/2014. Cum verificați un plan și o autorizație, în articolul despre verificarea autorizației de construire și a PUZ.
2. O cotă din teren care nu a fost înscrisă pe numele dumneavoastră
Calcalist a descris în 2013 un investitor care a cumpărat 5% dintr-un teren mare și a primit doar documente neoficiale. Când a cerut să verifice la autorități, s-a dovedit că nu era înscris nicăieri. Un avocat citat în articol explica: cine nu este înscris efectiv nu este considerat proprietarul terenului, iar partenerul înscris poate acționa singur.
Verificarea de astăzi: un extras actualizat de carte funciară (Carte Funciară) arată cine este proprietarul înscris și dacă există ipoteci, sechestre sau notări. Dacă proprietatea aparține unei firme românești, verificați la registrul comerțului (ONRC) cine sunt asociații și unde este înregistrat sediul firmei. Acordul dintre parteneri se scrie înainte de bani, cu un mecanism de ieșire și pentru situația în care partenerii nu se înțeleg. Detalii în ghidul despre extrasul de carte funciară și în articolul despre deținerea prin fiducie.
3. Prețul „pe sub masă”
În același articol din 2013 este descris un investitor care a plătit 102 mii de euro, dintre care doar 52 de mii au fost înregistrați oficial. Partea neînregistrată nu era protejată de niciun document.
Verificarea de astăzi: întregul preț se scrie în contractul notarial, iar toată plata pleacă dintr-un cont bancar pe numele dumneavoastră. Potrivit Legii 129/2019 pentru prevenirea și combaterea spălării banilor, notarul și banca trebuie să verifice tranzacția și banii, iar dacă verificarea nu este finalizată, tranzacția nu se efectuează (art. 11 alin. (9)). În România de astăzi, un preț parțial în contract nu este o economie. Este un risc fără nicio protecție. Cum transferați banii, în ghidul despre transferul banilor.
4. Un partener sau administrator local pe care nu l-a verificat nimeni
Calcalist a descris în 2013 două cazuri: un partener local care a luat un împrumut pe un hotel și l-a lăsat pe investitorul israelian cu datoria, și un administrator local care a înființat o firmă fictivă și a transferat bani către ea din firma pe care o administra, timp de doi ani.
Verificarea de astăzi: o firmă românească pe care o dețineți nu este ceva ce „lansați și uitați”. Cereți acces la contul bancar, primiți situațiile financiare anuale și verificați din când în când la registrul comerțului că nu s-au înscris modificări, iar pe portalul instanțelor (portal.just.ro) că nu există dosare împotriva firmei. O firmă care nu depune situațiile financiare poate fi și dizolvată prin hotărâre judecătorească la cererea registrului comerțului (Legea societăților 31/1990, art. 237).
În 2007 se cumpăra pe baza unei povești. Astăzi se cumpără pe baza documentelor, iar fiecare poveste este verificată în registre.
5. Autoritatea Fiscală din Israel
Încă din ianuarie 2008, TheMarker relata despre anchete ale Autorității Fiscale împotriva israelienilor care activau în imobiliarele din România, pe fondul reformei din 2003 care extinsese impozitarea la veniturile din străinătate.
Verificarea de astăzi: cine este rezident fiscal în Israel declară în Israel proprietatea și venitul din ea. Am detaliat ce se declară și când în articolul despre raportarea către Autoritatea Fiscală.
Din teren: parcela vândută fără ca proprietarii să știe
Avocatul Ilan Leibovitch povestește despre un client care deținea o parcelă în România printr-o firmă românească:
Clientul mi-a trimis contractul de cumpărare, dar în extrasul actualizat figura ca proprietar o altă firmă. Am comandat un extras istoric și s-a dovedit că parcela fusese vândută într-o procedură de executare silită.
Biroul local a fotocopiat dosarul de la instanță și de la executorul judecătoresc. O firmă angajată, chipurile, să ofere servicii de administrare firmei clientului o dăduse în judecată pentru onorarii neplătite. Cererea de chemare în judecată fusese comunicată legal la sediul înregistrat al firmei din România, nimeni nu s-a apărat și s-a dat o hotărâre. Parcela a fost vândută, datoria a fost plătită, iar firmei clientului nu i-a rămas nimic.
S-a dovedit că firma fusese dată în administrarea unui contabil israelian care murise, iar treburile le continuase o rudă de-a lui. Firma care dăduse în judecată era în proprietatea lui integrală. Clientul nu vizitase România de 15 ani și nu își amintea să fi semnat un astfel de contract de administrare. Termenele de apel trecuseră de mult.
Recomandările lui Ilan din acest caz sunt exact verificările din tabel: urmăriți constant proprietatea și firma, cereți situațiile anuale depuse la autorități, primiți o copie a fiecărui contract pe care firma îl semnează și vizitați din când în când.
Ce s-a schimbat de atunci și ce nu
Ce s-a schimbat:
- Construcțiile pe plan: de la 25 august 2026, Legea 169/2026 (art. 422) impune un antecontract notarial, doar după ce autorizația de construire a fost notată în cartea funciară, și avansuri într-un cont distinct dedicat proiectului.
- Insolvența dezvoltatorului: potrivit Legii 85/2014, art. 131, un antecontract privind un imobil poate fi executat și după ce dezvoltatorul a intrat în procedură, doar dacă este notat în cartea funciară și cu condiții suplimentare. Procedurile de insolvență se publică în Buletinul procedurilor de insolvență (BPI), publicat de registrul comerțului.
- Banii: fiecare tranzacție trece printr-o verificare a provenienței fondurilor la notar și la bancă.
Ce nu s-a schimbat:
- Terenul: un israelian tot nu înscrie teren în România direct pe numele său (Legea 312/2005, art. 6). Pentru casă există astăzi două căi obișnuite, dreptul de superficie sau o firmă românească, și ambele se înscriu. Am explicat în articolul despre proprietatea asupra terenului.
- Responsabilitatea dumneavoastră: nicio înscriere nu funcționează dacă nu o verifică nimeni. Un extras de carte funciară se poate comanda online, iar dezvoltatorul îl puteți verifica singuri în baze de date oficiale, așa cum am explicat aici.
Și noi, ca dezvoltator în Balotești, trecem prin aceleași verificări. Avocatul companiei reprezintă doar compania, iar noi recomandăm fiecărui cumpărător să își ia un avocat independent care să ne verifice și pe noi.
Întrebări frecvente
Ce li s-a întâmplat israelienilor care au cumpărat teren în România în 2007 și 2008?
Potrivit Calcalist, peste o mie de mici investitori au cumpărat parcele de 1 până la 5 dunami, multe dintre ele agricole. După criza din 2008, prețurile apartamentelor au scăzut cu 30% până la 40%, schimbarea destinației a durat ani, iar mulți investitori au rămas cu teren agricol.
De ce cumpărările de atunci s-au făcut prin firme românești?
Pentru că, potrivit Legii 312/2005, un cetățean al unui stat din afara Uniunii Europene dobândește teren în România doar în condițiile unui tratat internațional, pe bază de reciprocitate. Israelienii au cumpărat de aceea printr-o firmă românească sau printr-un partener local, iar unii nu au fost înscriși deloc.
Cum verific astăzi că cota mea din teren este înscrisă pe numele meu?
Comandați un extras actualizat de carte funciară și vedeți cine este proprietarul înscris. Dacă proprietatea aparține unei firme, verificați la registrul comerțului din România cine sunt asociații. Ce nu apare în registre nu vă protejează.
Încă dețin o parcelă din 2007 în România. Ce verific mai întâi?
Un extras istoric de carte funciară, situația firmei la registrul comerțului și o verificare pe portalul instanțelor că nu există dosare împotriva firmei. Apoi verificați datoriile la taxele locale și planul care se aplică parcelei astăzi.
Construcțiile pe plan din România sunt astăzi mai protejate decât în 2008?
Da. De la 25 august 2026, Legea 169/2026 impune un antecontract notarial înscris în cartea funciară și un cont distinct pentru avansuri. Nu este o garanție bancară ca în Israel, așa că tot verificați dezvoltatorul și contractul cu un avocat independent.
Concluzia
Eșecurile din 2007-2009 nu s-au întâmplat din cauza României. S-au întâmplat pentru că s-a cumpărat pe baza unei povești, prin oameni, fără înscriere. Fiecare dintre ele este oprit astăzi de un document oficial care se poate comanda dinainte.
Dacă vă gândiți la o cumpărare în România sau dețineți o proprietate ori o firmă din anii trecuți, programați o discuție de o jumătate de oră cu mine. Parcurgem împreună documentele și construim lista de verificări.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse: Calcalist, „Pe urmele imobiliarelor israeliene din Europa de Est”, 15.12.2008 (în ebraică) · Calcalist, „România înghețată? Israelienii se dezgheață”, 8.3.2012 (în ebraică) · Calcalist, înșelătoriile de pe piața imobiliară din România, 5.2.2013 (în ebraică) · TheMarker, „Avertisment pentru investitorii din România”, 30.1.2008 (în ebraică) · Legea 312/2005 (legislatie.just.ro) · Uniunea Europeană: România · Legea 169/2026, Monitorul Oficial nr. 661, 10.8.2026 · Legea 17/2014 (Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale) · Legea 129/2019 (legislatie.just.ro) · Legea 85/2014, art. 131 (lege5.ro) · Legea 31/1990, art. 237 (lege5.ro) · Portalul instanțelor de judecată din România
Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Descrierea istorică se bazează pe relatări din presă din anii 2008-2013, iar regulile sunt valabile la 17 octombrie 2026. Înainte de a lua o decizie, consultați un avocat independent.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
