وفق تحقيق كالكاليست في ديسمبر 2008، قُدّر استثمار الشركات الإسرائيلية في أراضي رومانيا بنحو 11.8 مليار شيكل، تماماً مع بدء الأزمة.
بين أواخر 2007 وبداية 2008 اشترى أكثر من ألف إسرائيلي قطعاً من 1 إلى 5 دونمات، جزء كبير منها زراعية، وفق كالكاليست.
أرض زراعية على وعد، وحصة غير مسجّلة، وسعر من تحت الطاولة، ومدير لم يُفحص، ونسيان مصلحة الضرائب. ولكل منها اليوم مستند رسمي يوقفه.
وفق المادة 6 من القانون 312/2005، لا يكتسب مواطن دولة من خارج الاتحاد أرضاً في رومانيا إلا وفق اتفاقية وعلى أساس المعاملة بالمثل. صحيح حينها واليوم.
منذ 25 أغسطس 2026، تُلزم المادة 422 من القانون 169/2026 بعقد مبدئي موثّق ومقيّد وبحساب منفصل للدفعات المقدمة في البناء على المخطط.
من 2007 إلى 2009: الجواب المختصر
في عامي 2007 و2008 استثمر إسرائيليون في رومانيا مبالغ كبيرة، أساساً في الأراضي. واشترى جزء كبير من صغار المشترين قطعاً زراعية من بضعة دونمات، بناءً على وعد بأن الأرض «ستتحول إلى أرض بناء». أوقفت أزمة أواخر 2008 السوق، وعندها تبيّن أن المشكلة لم تكن الأسعار وحدها: حصص غير مسجّلة، وشراكات على مصافحة، وسعر دُفع جزء منه «من تحت الطاولة»، ومديرون محليون لم يفحصهم أحد.
كل إخفاق من هذا النوع تقريباً يتوقف اليوم عند فحص مستند رسمي واحد: مستخرج من السجل العقاري، أو شهادة تخطيط عمراني من السلطة المحلية، أو السجل التجاري، أو بوابة المحاكم، أو العقد الموثّق لدى كاتب العدل نفسه.
ببساطة: في 2007 اشتروا بناءً على قصة. اليوم يُشترى بناءً على مستندات، وكل قصة تُفحص مقابل السجل.
في هذا المقال نستند فقط إلى ما نُشر في الصحافة الاقتصادية في حينه وإلى القانون الروماني. دون أسماء شركات ودون أسماء مستثمرين.
ماذا حدث: الخط الزمني بحسب الصحافة
| متى | ماذا حدث | المصدر |
|---|---|---|
| نوفمبر 2005 | رومانيا تشرّع القانون 312/2005: مواطن دولة من خارج الاتحاد الأوروبي لا يكتسب الأرض إلا وفق اتفاقية دولية وعلى أساس المعاملة بالمثل | القانون 312/2005، المادة 6 |
| 1 يناير 2007 | رومانيا تنضم إلى الاتحاد الأوروبي | الاتحاد الأوروبي |
| يناير 2008 | وفق التقديرات، تُسجَّل في رومانيا نحو 3,000 شركة برأس مال إسرائيلي، وتعلن مصلحة الضرائب الإسرائيلية أنها ستعمل على فرض الضريبة على الدخل من النشاط هناك | TheMarker، 30.1.2008 (بالعبرية) |
| ديسمبر 2008 | تحقيق كالكاليست: استثمار الشركات الإسرائيلية في أراضي رومانيا يُقدَّر بنحو 11.8 مليار شيكل. وانخفضت الاستثمارات الأجنبية في رومانيا بين يناير وأغسطس 2008 بنسبة 43% | كالكاليست، 15.12.2008 (بالعبرية) |
| مارس 2012 | كالكاليست: بين أواخر 2007 وبداية 2008 اشترى أكثر من ألف إسرائيلي، من صغار المستثمرين، قطعاً من 1 إلى 5 دونمات، جزء كبير منها زراعية. وانخفضت أسعار الشقق بعد الأزمة بنسبة 30% إلى 40% | كالكاليست، 8.3.2012 (بالعبرية) |
| فبراير 2013 | كالكاليست يوثّق أنواع الاحتيال في السوق الروماني: شراكات غير مسجّلة، وسعر مضخّم للشريك الداخل، ومديرون محليون حوّلوا المال إلى شركاتهم | كالكاليست، 5.2.2013 (بالعبرية) |
نقطة واحدة مهمة لفهم كل ما تبقى: لم يكن الإسرائيلي قادراً على تسجيل أرض في رومانيا باسمه، ولا يستطيع ذلك اليوم أيضاً. لذلك تمّت مشتريات كثيرة في ذلك الوقت عبر شركات رومانية، أو عبر شريك محلي، أو دون تسجيل أصلاً. ومن هناك بدأت معظم المشكلات التي جرى الإبلاغ عنها.
الإخفاقات الخمسة، والفحص الذي يوقف كلاً منها
| الإخفاق بين 2007 و2009 | ما الذي نُشر | الفحص اليوم | أين يُفحص |
|---|---|---|---|
| أرض زراعية اشتُريت بناءً على وعد بـ«تغيير التصنيف» | استغرق تغيير التصنيف سنوات، وكلّف مالاً، وأحياناً لم يحدث (كالكاليست، 2012) | شهادة تخطيط عمراني لغرض المعلومات، وفحص المخطط العام (PUG) والمخطط التفصيلي (PUZ) الساريين على القطعة | السلطة المحلية |
| حصة في الأرض لم تُسجَّل باسم المشتري | «من ليس مسجّلاً فعلياً لا يُعدّ مالكاً للأرض» (كالكاليست، 2013) | مستخرج من السجل العقاري: من المالك المسجّل. وإذا كان الشراء عبر شركة: من المساهمون | ANCPI (السجل العقاري)، ONRC (السجل التجاري) |
| جزء من السعر دُفع «من تحت الطاولة» | مستثمر دفع 102 ألف يورو اكتشف أن 52 ألفاً فقط سُجّلت رسمياً (كالكاليست، 2013) | السعر كله في العقد الموثّق، وكل المال من حساب باسمكم، مع شرح لمصدره | العقد الموثّق، البنك |
| شريك أو مدير محلي حوّل المال إلى شركاته | مدير أسّس شركة وهمية وحوّل إليها المال طوال سنتين (كالكاليست، 2013) | السيطرة على الحساب البنكي للشركة، والقوائم المالية السنوية، وفحص دوري للسجل التجاري وبوابة المحاكم | ONRC، portal.just.ro |
| نسيان مصلحة الضرائب الإسرائيلية | فتحت مصلحة الضرائب تحقيقات مع إسرائيليين نشطوا في رومانيا (TheMarker، 2008) | التصريح في إسرائيل عن العقار وعن الدخل منه | مصلحة الضرائب الإسرائيلية |
1. الأرض الزراعية و«تغيير التصنيف»
كان الوعد آنذاك بسيطاً: تشترون قطعة زراعية رخيصة، وهي «ستتحول إلى أرض بناء» حين تصل المدينة إليها. وفي الواقع، وفق كالكاليست، استغرق تغيير التصنيف سنتين وأكثر، وكلّف أتعاب مهندسين معماريين وضرائب محلية وموافقات، وبقي كثير من المستثمرين مع أرض زراعية.
الفحص اليوم: قبل الدفع مقابل أرض، تطلبون من السلطة المحلية شهادة تخطيط عمراني (certificat de urbanism). ووفق القانون 169/2026، قانون التخطيط والبناء (المادة 253)، هذه وثيقة معلومات ملزمة عن الوضع القانوني والتخطيطي للعقار، ولا تمنح حق البناء. ما يحسم الأمر هو المخطط الساري على القطعة اليوم، لا ما يعد شخص ما بأنه سيُعتمد. وإذا كانت القطعة زراعية خارج المنطقة المبنية (extravilan)، فإن البيع نفسه يمرّ بإجراء حق الشفعة وفق القانون 17/2014. كيف يُفحص المخطط والرخصة، في المقال عن فحص رخصة البناء وPUZ.
2. حصة في الأرض لم تُسجَّل باسمكم
وصف كالكاليست في 2013 مستثمراً اشترى 5% من أرض كبيرة ولم يتسلّم إلا مستندات غير رسمية. وحين طلب التحقق لدى السلطات، تبيّن أنه غير مسجّل في أي مكان. وأوضح محامٍ اقتُبس في التقرير: من ليس مسجّلاً فعلياً لا يُعدّ مالكاً للأرض، والشريك المسجّل يستطيع التصرف وحده.
الفحص اليوم: مستخرج حديث من السجل العقاري (Carte Funciară) يُظهر من المالك المسجّل، وهل توجد رهون أو حجوزات أو إشارات. وإذا كان العقار مملوكاً لشركة رومانية، فيُفحص في السجل التجاري (ONRC) من المساهمون، وأين مقرّ الشركة المسجّل. ويُكتب الاتفاق بين الشركاء قبل المال، مع آلية للخروج ولحالة عدم اتفاق الشركاء. التفاصيل في دليل مستخرج السجل العقاري وفي المقال عن التسجيل بالأمانة.
3. سعر «من تحت الطاولة»
في التقرير نفسه من 2013 يوصف مستثمر دفع 102 ألف يورو، لم يُسجَّل منها رسمياً إلا 52 ألفاً. والجزء غير المسجّل لم يكن محمياً بأي مستند.
الفحص اليوم: السعر كله يُكتب في العقد الموثّق، والدفعة كلها تخرج من حساب بنكي باسمكم. ووفق القانون 129/2019 لمكافحة غسل الأموال، يجب على كاتب العدل والبنك فحص الصفقة والمال، وإذا لم يكتمل الفحص فلا تُنفَّذ الصفقة (المادة 11(9)). في رومانيا اليوم، السعر الجزئي في العقد ليس توفيراً. إنه مخاطرة بلا أي حماية. كيف يُحوَّل المال، في دليل تحويل الأموال.
4. شريك أو مدير محلي لم يفحصه أحد
وصف كالكاليست في 2013 حالتين: شريكاً محلياً أخذ قرضاً على فندق وترك المستثمر الإسرائيلي مع الدَّين، ومدير أعمال محلياً أسّس شركة وهمية وحوّل إليها المال من الشركة التي كان يديرها، طوال سنتين.
الفحص اليوم: الشركة الرومانية التي تملكونها ليست شيئاً «تطلقونه وتنسونه». تطلبون الوصول إلى الحساب البنكي، وتتسلّمون القوائم المالية السنوية، وتتحققون من وقت لآخر في السجل التجاري من عدم تسجيل تغييرات، وفي بوابة المحاكم (portal.just.ro) من عدم وجود قضايا ضد الشركة. والشركة التي لا تقدّم قوائمها قد تُحلّ أيضاً بأمر من المحكمة بطلب من السجل التجاري (قانون الشركات 31/1990، المادة 237).
في 2007 اشتروا بناءً على قصة. اليوم يُشترى بناءً على مستندات، وكل قصة تُفحص مقابل السجل.
5. مصلحة الضرائب الإسرائيلية
منذ يناير 2008 أفاد TheMarker عن تحقيقات لمصلحة الضرائب مع إسرائيليين نشطوا في العقارات في رومانيا، على خلفية إصلاح 2003 الذي وسّع الضريبة لتشمل الدخل من الخارج.
الفحص اليوم: من كان مقيماً ضريبياً في إسرائيل يصرّح في إسرائيل عن العقار وعن الدخل منه. فصّلنا ما يُصرَّح عنه ومتى في المقال عن التصريح لمصلحة الضرائب.
من الميدان: القطعة التي بيعت دون علم أصحابها
يروي المحامي إيلان ليبوفيتش عن موكّل كان يملك قطعة أرض في رومانيا عبر شركة رومانية:
أرسل لي الموكّل اتفاق الشراء، لكن المستخرج الحديث أظهر شركة أخرى مالكةً. طلبت مستخرجاً تاريخياً، فتبيّن أن القطعة بيعت في إجراء تنفيذ.
صوّر المكتب المحلي الملف في المحكمة ولدى المحضر. شركة استُؤجرت ظاهرياً لتقديم خدمات إدارة لشركة الموكّل رفعت عليها دعوى بأتعاب لم تُدفع. سُلّمت لائحة الدعوى وفق الأصول إلى المقرّ المسجّل للشركة في رومانيا، ولم يدافع أحد، فصدر حكم. بيعت القطعة، وسُدّد الدَّين، ولم يبقَ لشركة الموكّل شيء.
تبيّن أن الشركة سُلّمت لإدارة محاسب إسرائيلي توفي، وتابع شؤونها أحد أفراد عائلته. والشركة المدّعية كانت مملوكة له بالكامل. لم يزر الموكّل رومانيا منذ 15 عاماً، ولم يتذكر أنه وقّع على اتفاق إدارة كهذا. وكانت مواعيد الاستئناف قد انقضت منذ زمن.
توصيات إيلان من هذه الحالة هي بالضبط الفحوص التي في الجدول: متابعة العقار والشركة بانتظام، وطلب القوائم السنوية المقدّمة إلى السلطات، والحصول على نسخة من كل اتفاق توقّعه الشركة، والزيارة من وقت لآخر.
ما الذي تغيّر منذ ذلك الحين، وما الذي لم يتغير
ما الذي تغيّر:
- البناء على المخطط: منذ 25 أغسطس 2026، يُلزم القانون 169/2026 (المادة 422) بعقد مبدئي موثّق لدى كاتب العدل، فقط بعد قيد رخصة البناء في السجل، وبدفعات مقدمة إلى حساب منفصل مخصّص للمشروع.
- إعسار المطوّر: وفق القانون 85/2014، المادة 131، يمكن تنفيذ العقد المبدئي للعقار حتى بعد دخول المطوّر في الإجراء، فقط إذا كان مقيّداً في السجل العقاري وبشروط إضافية. وتُنشر إجراءات الإعسار في نشرة الإعسار (BPI) التي يصدرها السجل التجاري.
- المال: كل صفقة تمرّ بفحص مصدر الأموال لدى كاتب العدل والبنك.
ما الذي لم يتغير:
- الأرض: ما زال الإسرائيلي لا يسجّل أرضاً في رومانيا مباشرة باسمه (القانون 312/2005، المادة 6). وللمنزل اليوم طريقان متعارف عليهما، حق السطحية أو شركة رومانية، وكلاهما يُسجَّل. شرحنا ذلك في المقال عن ملكية الأرض.
- مسؤوليتكم: لا يعمل أي تسجيل إذا لم يفحصه أحد. يمكن طلب مستخرج السجل العقاري عبر الإنترنت، ويمكنكم فحص المطوّر بأنفسكم من قواعد بيانات رسمية، كما شرحنا هنا.
ونحن أيضاً، بصفتنا مطوّراً في بالوتيشتي، نخضع للفحوص نفسها. محامي الشركة يمثّل الشركة وحدها، ونوصي كل مشترٍ بتوكيل محامٍ مستقل يفحصنا نحن أيضاً.
أسئلة شائعة
ماذا حدث للإسرائيليين الذين اشتروا أراضي في رومانيا في 2007 و2008؟
وفق كالكاليست، اشترى أكثر من ألف من صغار المستثمرين قطعاً من 1 إلى 5 دونمات، جزء كبير منها زراعية. وبعد أزمة 2008 انخفضت أسعار الشقق بنسبة 30% إلى 40%، واستغرق تغيير التصنيف سنوات، وبقي كثير من المستثمرين مع أرض زراعية.
لماذا تمّت مشتريات تلك الفترة عبر شركات رومانية؟
لأنه وفق القانون 312/2005، لا يكتسب مواطن دولة من خارج الاتحاد الأوروبي أرضاً في رومانيا إلا وفق اتفاقية دولية وعلى أساس المعاملة بالمثل. لذلك اشترى الإسرائيليون عبر شركة رومانية أو عبر شريك محلي، ولم يُسجَّل بعضهم أصلاً.
كيف أتحقق اليوم من أن حصتي في الأرض مسجّلة باسمي؟
تطلبون مستخرجاً حديثاً من السجل العقاري وترون من المالك المسجّل. وإذا كان العقار مملوكاً لشركة، تتحققون في السجل التجاري الروماني من المساهمين. وما لا يظهر في السجل لا يحميكم.
ما زالت لديّ قطعة من 2007 في رومانيا. ماذا أفحص أولاً؟
مستخرجاً تاريخياً من السجل العقاري، ووضع الشركة في السجل التجاري، وفحصاً في بوابة المحاكم للتأكد من عدم وجود قضايا ضد الشركة. ثم تفحصون الديون الضريبية المحلية والمخطط الساري على القطعة اليوم.
هل البناء على المخطط في رومانيا محمي اليوم أكثر مما كان في 2008؟
نعم. منذ 25 أغسطس 2026 يُلزم القانون 169/2026 بعقد مبدئي موثّق لدى كاتب العدل ومقيّد في السجل، وبحساب منفصل للدفعات المقدمة. هذا ليس كفالة بنكية كما في إسرائيل، ولذلك ما زلتم تفحصون المطوّر والعقد مع محامٍ مستقل.
الخلاصة
إخفاقات 2007 إلى 2009 لم تحدث بسبب رومانيا. حدثت لأنهم اشتروا بناءً على قصة، وعبر أشخاص، ودون تسجيل. وكل واحد منها يتوقف اليوم عند مستند رسمي يمكن طلبه مسبقاً.
إن كنتم تفكرون في الشراء في رومانيا، أو تملكون عقاراً أو شركة من سنوات سابقة، احجزوا معي مكالمة لمدة نصف ساعة. نمرّ معاً على المستندات ونبني قائمة الفحوص.
Moti Azulay, Compass Group Romania
المصادر: كالكاليست، «في أعقاب العقارات الإسرائيلية في أوروبا الشرقية»، 15.12.2008 (بالعبرية) · كالكاليست، «رومانيا متجمدة؟ الإسرائيليون يذوبون الجليد»، 8.3.2012 (بالعبرية) · كالكاليست، صفقات الاحتيال في سوق العقارات الروماني، 5.2.2013 (بالعبرية) · TheMarker، «تحذير للمستثمرين في رومانيا»، 30.1.2008 (بالعبرية) · القانون 312/2005 (legislatie.just.ro) · الاتحاد الأوروبي: رومانيا · القانون 169/2026، Monitorul Oficial رقم 661، 10.8.2026 · القانون 17/2014 (وزارة الزراعة الرومانية) · القانون 129/2019 (legislatie.just.ro) · القانون 85/2014، المادة 131 (lege5.ro) · القانون 31/1990، المادة 237 (lege5.ro) · بوابة المحاكم في رومانيا
هذا المقال للمعلومات العامة فقط ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. الوصف التاريخي مبني على تقارير صحفية من 2008 إلى 2013، والقواعد سارية حتى 17 أكتوبر 2026. قبل أي قرار، استشيروا محامياً مستقلاً.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
