«سنسجّله لكم على سبيل الأمانة»: ماذا يعني ذلك في رومانيا؟

الأمانة في عقار برومانيا: الإجابة المختصرة

اسألوا المطوّرين عن هذا

لا توجد في رومانيا أمانة (trust) بالمعنى الإسرائيلي، ورومانيا ليست طرفاً في اتفاقية لاهاي بشأن الأمانات. يوجد نظام اسمه الائتمان (fiducie)، في المواد 773–791 من القانون المدني، بشروط صارمة: عقد لدى كاتب العدل، وأمين لا يكون إلا بنكاً أو شركة استثمار أو تأمين أو كاتب عدل أو محامياً، ومدة حتى 33 عاماً، وتسجيل لدى مصلحة الضرائب خلال شهر، وإلا كان العقد باطلاً. ومعظم ما يُعرض على الإسرائيليين بوصفه «أمانة» هو عملياً اتفاق جانبي، لا يُلزم إلا أطرافه.

عبارة «سنسجّله لكم على سبيل الأمانة» تبدو مألوفة ومطمئنة للأذن الإسرائيلية، لأن المحامين في إسرائيل يحتفظون بعقارات على سبيل الأمانة كل يوم. لكن الكلمة نفسها في رومانيا قد تصف ثلاثة أشياء مختلفة تماماً. يساعدكم هذا المقال على فهم ما يُعرض عليكم بالضبط.

ما المقصود حين يُقال «على سبيل الأمانة»

اسألوا المطوّرين عن هذا

في معظم الحالات يدور الحديث عن حل لمشكلة الأرض: من ليس مواطناً في الاتحاد الأوروبي لا يستطيع تسجيل الأرض مباشرةً باسمه. وفي تقرير ynet من نوفمبر 2025 (بالعبرية)، الذي أُجريت فيه مقابلة مع المحامي إيلان ليبوفيتش ومعي، وُصفت حلول تحتفظ فيها شركة بمكوّن الأرض «على سبيل الأمانة»، ويحصل المشتري إلى جانب ذلك على توكيل غير قابل للإلغاء.

عملياً، قد تكون «الأمانة»:

1. ائتماناً وفق القانون المدني. نظام قانوني، مسجّل، مع أمين مخوَّل.
2. اتفاقاً جانبياً. العقار مسجّل باسم شخص أو شركة، وفي الدرج مستند يقول إنه «في الحقيقة لكم».
3. كلمة تسويقية. من دون أي مستند وراءها.

الأمانة في إسرائيل مقابل الائتمان في رومانيا

اسألوا المطوّرين عن هذا

الموضوع	الأمانة في إسرائيل	الائتمان في رومانيا
المصدر	قانون الأمانة، 1979	القانون المدني، المواد 773–791
من يمكن أن يكون أميناً	أي شخص أو هيئة	البنوك وشركات الاستثمار وإدارة الأصول وشركات التأمين وكتّاب العدل والمحامون فقط
الشكل	قد تنشأ عن عقد أو وقف أو قانون	عن قانون، أو عن عقد لدى كاتب العدل فقط
المدة	غير مقيّدة على هذا النحو	حتى 33 عاماً من تاريخ التوقيع
التسجيل	بحسب نوع الأصل والتصريح الضريبي	لدى مصلحة الضرائب خلال شهر، وفي العقارات أيضاً لدى السلطة المحلية، وإلا كان باطلاً
نية التبرع للمستفيد	ممكنة	محظورة. والعقد كهذا باطل

الائتمان الروماني نظام مالي خاضع للرقابة، لا طريقة مرنة لتسجيل عقار باسم شخص آخر.

شروط الائتمان، واحداً واحداً

اسألوا المطوّرين عن هذا

وفق القانون المدني الروماني وملخص من avocatoo.ro:

• عقد لدى كاتب العدل (المادة 774).
• أمين مخوَّل فقط (المادة 776): مؤسسات الائتمان، وشركات الاستثمار وإدارة الأصول، وشركات التأمين، وكتّاب العدل، والمحامون.
• بيانات إلزامية في العقد (المادة 779)، منها الحقوق المنقولة، والمستفيد، والغرض، وصلاحيات الأمين، ومدة حتى 33 عاماً. وغيابها يجرّ البطلان.
• التسجيل لدى مصلحة الضرائب خلال شهر (المادة 780)، وفي العقارات أيضاً التسجيل لدى السلطة المحلية، وكل ذلك تحت جزاء البطلان المطلق.
• العلنية تجاه الغير (المادة 781): من يوم التسجيل في الأرشيف الإلكتروني للضمانات، وفي العقارات أيضاً بالتسجيل في السجل العقاري.
• بلا نية تبرع (المادة 775): الائتمان الذي يهدف إلى منح المستفيد منفعة مجانية باطل.
• ذمة منفصلة (المادة 786): الأصول المودعة في الائتمان منفصلة عن الأصول الشخصية للأمين.

إذا عُرضت عليكم «أمانة»، ولا يوجد كاتب عدل، ولا أمين من القائمة، ولا تسجيل لدى مصلحة الضرائب، فهي على الأرجح ليست ائتماناً.

اتفاق «الأمانة» الجانبي: كم يساوي

اسألوا المطوّرين عن هذا

هنا يكمن معظم الخطر. الاتفاق الذي يقول «العقار مسجّل باسم X لكنه يعود لكم» هو في القانون الروماني حالة صورية: مستند ظاهر ومستند سري.

وفق المادة 1289 من القانون المدني، لا يسري المستند السري إلا بين أطرافه وخلفائهم. بل لا يسري حتى بينهم إذا لم يستوفِ الشروط الجوهرية التي يشترطها القانون. وتجاه الغير حسن النية، الذي اعتمد على التسجيل الظاهر، لا يُعتدّ بالاتفاق السري كقاعدة.

ماذا يعني ذلك عملياً:

• دائنو المسجَّل يرون عقاراً باسمه.
• المشتري حسن النية الذي اشترى من المسجَّل يعتمد على التسجيل.
• وفاة المسجَّل أو إفلاسه أو نزاع معه يُدخلكم في إجراء قضائي لإثبات ما هو مكتوب في الدرج.

روى المحامي إيلان ليبوفيتش في مقالنا عن ملكية الأرض قصة عميل سجّل جزء الأرض باسم الوسيطة العقارية، «لأنه يثق بها». وحين اختفت، تطلّب الإصلاح محكمة وجلستين ومالاً كثيراً. التسجيل القائم على الثقة بشخص واحد ليس ملكية. إنه وعد.

الأرض: الائتمان لا يلغي القيد

سؤال يُطرح كثيراً: هل يمكن الالتفاف على قيد الأرض للأجانب عبر الائتمان أو اتفاق جانبي؟ لست محامياً رومانياً، وهذا سؤال لمحامٍ. لكن أمرين واضحان من القانون: الاتفاق السري لا يُعتدّ به حين لا يستوفي المتطلبات الجوهرية للقانون، والائتمان محظور حين يهدف إلى منح المستفيد منفعة مجانية. البنية التي غرضها الوحيد الالتفاف على قيد قانوني هي بالضبط البنية التي قد لا تحترمها المحكمة.

ما الذي يمكن فعلاً تسجيله باسمكم

يسجّل الإسرائيلي المبنى باسمه، وتُسجَّل الأرض بأحد المسارات الشائعة: حق Superficie باسمكم في السجل العقاري، أو شركة رومانية تملكونها، أو إشارة تحذيرية مع توكيل غير قابل للإلغاء. عن الفروق بين المسارات في مقالنا عن ملكية الأرض، وعن الشركة في مقالنا عن SRL.

ستة أسئلة تطرحونها حين تُعرض عليكم «أمانة»

1. باسم من يُسجَّل كل مكوّن: المبنى، والأرض، وموقف السيارة؟
2. هل يوجد عقد ائتمان لدى كاتب العدل؟ اطلبوا رقمه وإثبات تسجيله لدى مصلحة الضرائب.
3. من هو الأمين؟ هل هو بنك، أو شركة استثمار أو تأمين، أو كاتب عدل، أو محامٍ؟
4. ما المسجَّل لصالحكم في المستخرج؟ حق، أو إشارة تحذيرية، أو لا شيء؟ تحققوا في مستخرج حديث.
5. ماذا يحدث إذا توفي المسجَّل أو اختفى أو أفلس؟
6. ماذا يقول محامٍ مستقل عن البنية؟ لا محامي البائع.

والجانب الإسرائيلي

في إسرائيل، للأمانات فصل ضريبي وتصريحي خاص بها في مرسوم ضريبة الدخل، والبنية المعرَّفة «أمانة» قد تجرّ التزامات تصريح. وإذا كان أحد يحتفظ لكم بعقار في الخارج، فافحصوا مع مستشاركم الضريبي كيف يُصرَّح عنه، ولمن يعود الدخل في نظر سلطة الضرائب الإسرائيلية (بالعبرية).

أسئلة شائعة

هل توجد أمانة في رومانيا؟

ليس بالمعنى الإسرائيلي. رومانيا ليست طرفاً في اتفاقية لاهاي بشأن الأمانات. يوجد الائتمان (fiducie) وفق المواد 773–791 من القانون المدني، ويتطلب عقداً لدى كاتب العدل، وأميناً مخوَّلاً فقط، ومدة حتى 33 عاماً، وتسجيلاً لدى مصلحة الضرائب خلال شهر.

من يمكن أن يكون أميناً في الائتمان الروماني؟

وفق المادة 776 من القانون المدني، فقط مؤسسات الائتمان، وشركات الاستثمار وإدارة الأصول، وشركات خدمات الاستثمار، وشركات التأمين وإعادة التأمين، وكتّاب العدل، والمحامون. لا يمكن للوسيط أو المطوّر أو الصديق أن يكون أميناً في الائتمان.

كم يساوي اتفاق جانبي يقول إن العقار «في الحقيقة لي»؟

يسري بين أطرافه، وفقط إذا استوفى الشروط الجوهرية للقانون. أما تجاه الغير حسن النية، كالمشتري أو دائن المسجَّل، فلا يُعتدّ به كقاعدة. لذلك فهو ليس بديلاً عن حق مسجَّل في السجل العقاري.

هل يمكن الاحتفاظ بأرض في رومانيا عبر أمين للالتفاف على القيد المفروض على الأجانب؟

هذا سؤال لمحامٍ روماني. ووفق القانون، لا يُعتدّ بالاتفاق السري حين يخالف متطلبات جوهرية، والائتمان محظور حين يهدف إلى منح منفعة مجانية. والمسارات الشائعة للأرض هي Superficie، أو شركة رومانية، أو إشارة تحذيرية مع توكيل غير قابل للإلغاء.

ما أول ما يجب فحصه حين تُعرض عليّ «أمانة»؟

مستخرج حديث من السجل العقاري: باسم من يُسجَّل كل مكوّن، وما المسجَّل لصالحكم. إذا لم يكن شيء مسجّلاً لصالحكم، فلديكم وعد، لا حق.

الخلاصة

«الأمانة» في رومانيا ليست ما تعرفونه من إسرائيل. الائتمان الحقيقي نظام خاضع للرقابة ونادر في صفقات السكن، والاتفاق الجانبي لا يحميكم إلا ما دام الجميع يتصرفون بلطف.

إذا عُرض عليكم «التسجيل على سبيل الأمانة»، احجزوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة. سنراجع معاً البنية والمستخرج، ونُعدّ الأسئلة لمحاميكم المستقل.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: بوابة التشريعات الرومانية: القانون المدني، القانون 287/2009 · avocatoo.ro: الائتمان في القانون المدني · legeaz.net: الصورية والمستند السري · HCCH: جدول الدول الأعضاء في اتفاقية لاهاي بشأن الأمانات (1985) · ynet: «بسعر شقة في بوخارست، لا يمكن شراء حتى مفتاح في إسرائيل» (14.11.2025) (بالعبرية) · هيئة السجل العقاري (ANCPI) · سلطة الضرائب الإسرائيلية (بالعبرية).

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. البيانات صحيحة حتى أكتوبر 2026. أي بنية يُسجَّل فيها عقار باسم شخص آخر تتطلب فحصاً من محامٍ روماني مستقل ومن مستشار ضريبي إسرائيلي قبل التوقيع.