Eine rumänische Fiducie ist auf 33 Jahre begrenzt, wird beim Notar unterzeichnet und innerhalb eines Monats bei der Steuerbehörde registriert, sonst ist sie nichtig.
Nur Kreditinstitute, Investment- und Vermögensverwaltungsgesellschaften, Versicherungen, Notare und Anwälte. Kein Makler, kein Bauträger und kein Freund.
Eine Nebenabrede, die besagt „die Immobilie gehört eigentlich Ihnen“, wirkt nur zwischen den Parteien, nicht gegenüber einem gutgläubigen Käufer oder Gläubiger.
Rumänien und Israel sind nicht Vertragsparteien des Haager Übereinkommens von 1985 über das auf Trusts anzuwendende Recht und ihre Anerkennung.
Auf wessen Namen jeder Bestandteil eingetragen ist, ob es einen Fiducie-Vertrag gibt, wer Treuhänder ist, was im Auszug steht, was bei Tod oder Insolvenz geschieht und was ein unabhängiger Anwalt sagt.
Treuhand bei einer Immobilie in Rumänien: die kurze Antwort
In Rumänien gibt es keinen Trust im israelischen Sinn, und Rumänien ist nicht Vertragspartei des Haager Übereinkommens über Trusts. Es gibt eine Einrichtung namens Fiducie (fiducie), in den Artikeln 773 bis 791 des Zivilgesetzbuchs, mit strengen Bedingungen: ein notarieller Vertrag, ein Treuhänder, der nur eine Bank, eine Investment- oder Versicherungsgesellschaft, ein Notar oder ein Anwalt sein darf, eine Laufzeit von höchstens 33 Jahren und die Registrierung bei der Steuerbehörde innerhalb eines Monats, sonst ist der Vertrag nichtig. Das meiste, was Israelis als „Treuhand“ angeboten wird, ist in Wirklichkeit eine Nebenabrede, die nur die Vertragsparteien bindet.
Der Satz „Wir tragen es treuhänderisch für Sie ein“ klingt für israelische Ohren vertraut und beruhigend, denn in Israel halten Anwälte jeden Tag Immobilien treuhänderisch. In Rumänien kann dasselbe Wort aber drei völlig verschiedene Dinge beschreiben. Dieser Artikel hilft Ihnen zu verstehen, was genau man Ihnen anbietet.
Was gemeint ist, wenn von „Treuhand“ die Rede ist
In den meisten Fällen geht es um eine Lösung für das Grundstücksproblem: Wer kein EU-Bürger ist, kann Grund und Boden nicht direkt auf seinen Namen eintragen lassen. In einem ynet-Artikel vom November 2025 (auf Hebräisch), in dem auch Rechtsanwalt Ilan Leibovitch und ich interviewt wurden, wurden Lösungen beschrieben, bei denen eine Gesellschaft den Grundstücksteil „treuhänderisch“ hält und der Käufer daneben eine unwiderrufliche Vollmacht erhält.
In der Praxis kann „Treuhand“ Folgendes sein:
- Eine Fiducie nach dem Zivilgesetzbuch. Eine gesetzliche, registrierte Einrichtung mit einem befugten Treuhänder.
- Eine Nebenabrede. Die Immobilie ist auf eine Person oder Gesellschaft eingetragen, und in der Schublade liegt ein Dokument, das besagt, dass sie „eigentlich Ihnen gehört“.
- Ein Marketingwort. Ohne irgendein Dokument dahinter.
Treuhand in Israel und Fiducie in Rumänien im Vergleich
| Thema | Treuhand in Israel | Fiducie in Rumänien |
|---|---|---|
| Grundlage | Israelisches Treuhandgesetz, 1979 | Zivilgesetzbuch, Artikel 773 bis 791 |
| Wer Treuhänder sein kann | Jede Person oder Körperschaft | Nur Banken, Investment- und Vermögensverwaltungsgesellschaften, Versicherungsgesellschaften, Notare und Anwälte |
| Form | Kann durch Vertrag, Stiftung oder Gesetz entstehen | Durch Gesetz oder nur durch notariellen Vertrag |
| Dauer | Nicht in dieser Weise begrenzt | Bis zu 33 Jahre ab Unterzeichnung |
| Registrierung | Je nach Art des Vermögens und steuerlicher Meldung | Bei der Steuerbehörde innerhalb eines Monats, bei Immobilien auch bei der Gemeinde, sonst nichtig |
| Schenkungsabsicht zugunsten des Begünstigten | Möglich | Verboten. Ein solcher Vertrag ist nichtig |
Eine rumänische Fiducie ist eine regulierte Finanzeinrichtung, kein flexibler Weg, eine Immobilie auf den Namen eines anderen einzutragen.
Die Bedingungen der Fiducie, eine nach der anderen
Laut dem rumänischen Zivilgesetzbuch und einer Zusammenfassung von avocatoo.ro:
- Notarieller Vertrag (Artikel 774).
- Nur ein befugter Treuhänder (Artikel 776): Kreditinstitute, Investment- und Vermögensverwaltungsgesellschaften, Versicherungsgesellschaften, Notare und Anwälte.
- Pflichtangaben im Vertrag (Artikel 779), darunter die übertragenen Rechte, der Begünstigte, der Zweck und die Befugnisse des Treuhänders sowie eine Laufzeit von höchstens 33 Jahren. Ihr Fehlen führt zur Nichtigkeit.
- Registrierung bei der Steuerbehörde innerhalb eines Monats (Artikel 780), bei Immobilien auch Registrierung bei der Gemeinde, alles unter der Sanktion der absoluten Nichtigkeit.
- Publizität gegenüber Dritten (Artikel 781): ab der Eintragung im elektronischen Archiv für Mobiliarsicherheiten und bei Immobilien auch durch Eintragung im Grundbuch.
- Keine Schenkungsabsicht (Artikel 775): Eine Fiducie, die dem Begünstigten einen unentgeltlichen Vorteil verschaffen soll, ist nichtig.
- Getrennte Vermögensmasse (Artikel 786): Das Vermögen in der Fiducie ist vom persönlichen Vermögen des Treuhänders getrennt.
Wenn man Ihnen eine „Treuhand“ anbietet und es keinen Notar, keinen Treuhänder von der Liste und keine Registrierung bei der Steuerbehörde gibt, ist es wahrscheinlich keine Fiducie.
Eine „Treuhand“-Nebenabrede: was sie wert ist
Hier liegt der Großteil des Risikos. Eine Vereinbarung, die besagt „Die Immobilie ist auf X eingetragen, gehört aber Ihnen“, ist nach rumänischem Recht ein Fall der Simulation: ein offenes und ein geheimes Dokument.
Nach Artikel 1289 des Zivilgesetzbuchs wirkt das geheime Dokument nur zwischen den Parteien und ihren Rechtsnachfolgern. Und nicht einmal zwischen ihnen, wenn es die materiellen Bedingungen, die das Gesetz verlangt, nicht erfüllt. Gegenüber gutgläubigen Dritten, die sich auf die offene Eintragung verlassen haben, ist die geheime Vereinbarung grundsätzlich unwirksam.
Eine Eintragung, die auf dem Vertrauen in eine einzige Person beruht, ist kein Eigentum. Sie ist ein Versprechen.
Was das in der Praxis bedeutet:
- Die Gläubiger des Eingetragenen sehen eine Immobilie auf seinen Namen.
- Ein gutgläubiger Käufer, der vom Eingetragenen gekauft hat, verlässt sich auf die Eintragung.
- Tod, Insolvenz oder Streit des Eingetragenen zwingen Sie in ein Gerichtsverfahren, um zu beweisen, was in der Schublade steht.
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch erzählte im Artikel zum Grundeigentum von einem Mandanten, der den Grundstücksteil auf die Maklerin eintragen ließ, „weil er ihr vertraut“. Als sie verschwand, brauchte es ein Gericht, zwei Verhandlungen und viel Geld, um das zu korrigieren. Eine Eintragung, die auf dem Vertrauen in eine einzige Person beruht, ist kein Eigentum. Sie ist ein Versprechen.
Das Grundstück: Eine Fiducie hebt die Beschränkung nicht auf
Eine häufige Frage: Kann man die Grundstücksbeschränkung für Ausländer mit einer Fiducie oder einer Nebenabrede umgehen? Ich bin kein rumänischer Anwalt, und das ist eine Frage für einen Anwalt. Aber zwei Dinge gehen klar aus dem Gesetz hervor: Eine geheime Vereinbarung ist unwirksam, wenn sie die materiellen Anforderungen des Gesetzes nicht erfüllt, und eine Fiducie ist verboten, wenn sie dem Begünstigten einen unentgeltlichen Vorteil verschaffen soll. Eine Struktur, deren einziger Zweck darin besteht, eine gesetzliche Beschränkung zu umgehen, ist genau die Struktur, die ein Gericht womöglich nicht anerkennt.
Was Sie auf Ihren Namen eintragen lassen können
Ein Israeli lässt das Gebäude auf seinen Namen eintragen, und das Grundstück wird über einen der üblichen Wege eingetragen: ein Superficie-Recht auf Ihren Namen im Grundbuch, eine rumänische Gesellschaft in Ihrem Eigentum oder eine Vormerkung mit unwiderruflicher Vollmacht. Zu den Unterschieden zwischen diesen Wegen lesen Sie den Artikel zum Grundeigentum, zur Gesellschaft den Artikel zur SRL.
Sechs Fragen, die Sie stellen sollten, wenn man Ihnen eine „Treuhand“ anbietet
- Auf wessen Namen ist jeder Bestandteil eingetragen: das Gebäude, das Grundstück, der Stellplatz?
- Gibt es einen notariellen Fiducie-Vertrag? Verlangen Sie seine Nummer und die Bestätigung der Registrierung bei der Steuerbehörde.
- Wer ist der Treuhänder? Ist er eine Bank, eine Investment- oder Versicherungsgesellschaft, ein Notar oder ein Anwalt?
- Was ist im Grundbuchauszug zu Ihren Gunsten eingetragen? Ein Recht, eine Vormerkung oder nichts? Prüfen Sie es in einem aktuellen Auszug.
- Was geschieht, wenn der Eingetragene stirbt, verschwindet oder insolvent wird?
- Was sagt ein unabhängiger Anwalt zu der Struktur? Nicht der Anwalt des Verkäufers.
Und die israelische Seite
In Israel haben Trusts ein eigenes Kapitel zu Besteuerung und Meldepflichten in der Einkommensteuerverordnung, und eine als „Treuhand“ definierte Struktur kann Meldepflichten auslösen. Wenn jemand eine Immobilie im Ausland für Sie hält, prüfen Sie mit Ihrem Steuerberater, wie sie zu melden ist und wem die Einkünfte aus Sicht der israelischen Steuerbehörde zuzurechnen sind.
Häufig gestellte Fragen
Gibt es in Rumänien eine Treuhand?
Nicht im israelischen Sinn. Rumänien ist nicht Vertragspartei des Haager Übereinkommens über Trusts. Es gibt die Fiducie (fiducie) nach den Artikeln 773 bis 791 des Zivilgesetzbuchs, die einen notariellen Vertrag, einen befugten Treuhänder, eine Laufzeit von höchstens 33 Jahren und die Registrierung bei der Steuerbehörde innerhalb eines Monats erfordert.
Wer kann Treuhänder einer rumänischen Fiducie sein?
Nach Artikel 776 des Zivilgesetzbuchs nur Kreditinstitute, Investment- und Vermögensverwaltungsgesellschaften, Wertpapierdienstleister, Versicherungs- und Rückversicherungsgesellschaften, Notare und Anwälte. Ein Makler, Bauträger oder Freund kann nicht Treuhänder einer Fiducie sein.
Was ist eine Nebenabrede wert, die besagt, dass die Immobilie „eigentlich mir gehört“?
Sie wirkt zwischen den Vertragsparteien, und nur, wenn sie die materiellen Bedingungen des Gesetzes erfüllt. Gegenüber gutgläubigen Dritten, etwa einem Käufer oder Gläubiger des Eingetragenen, ist sie grundsätzlich unwirksam. Sie ist daher kein Ersatz für ein im Grundbuch eingetragenes Recht.
Kann man Grund und Boden in Rumänien über einen Treuhänder halten, um die Beschränkung für Ausländer zu umgehen?
Das ist eine Frage für einen rumänischen Anwalt. Nach dem Gesetz ist eine geheime Vereinbarung unwirksam, wenn sie materiellen Anforderungen widerspricht, und eine Fiducie ist verboten, wenn sie einen unentgeltlichen Vorteil verschaffen soll. Die üblichen Wege für das Grundstück sind Superficie, eine rumänische Gesellschaft oder eine Vormerkung mit unwiderruflicher Vollmacht.
Was sollte ich als Erstes prüfen, wenn man mir eine „Treuhand“ anbietet?
Einen aktuellen Grundbuchauszug: auf wessen Namen jeder Bestandteil eingetragen ist und was zu Ihren Gunsten eingetragen ist. Ist nichts zu Ihren Gunsten eingetragen, haben Sie ein Versprechen, kein Recht.
Fazit
Eine „Treuhand“ in Rumänien ist nicht das, was Sie aus Israel kennen. Eine echte Fiducie ist eine regulierte Einrichtung und bei Wohnimmobiliengeschäften selten, und eine Nebenabrede schützt Sie nur, solange sich alle anständig verhalten.
Wenn man Ihnen angeboten hat, „treuhänderisch einzutragen“, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Gemeinsam gehen wir die Struktur und den Grundbuchauszug durch und bereiten die Fragen für Ihren unabhängigen Anwalt vor.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Rumänisches Gesetzesportal: Zivilgesetzbuch, Gesetz 287/2009 · avocatoo.ro: die Fiducie im Zivilgesetzbuch · legeaz.net: Simulation und das geheime Dokument · HCCH: Statustabelle des Haager Übereinkommens über Trusts (1985) · ynet: „Für den Preis einer Wohnung in Bukarest bekommt man in Israel nicht einmal einen Schlüssel“ (14.11.2025, auf Hebräisch) · Grundbuchbehörde (ANCPI) · Israelische Steuerbehörde.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Angaben gelten für Oktober 2026. Jede Struktur, bei der eine Immobilie auf den Namen eines anderen eingetragen ist, erfordert vor der Unterzeichnung die Prüfung durch einen unabhängigen rumänischen Anwalt und einen israelischen Steuerberater.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
