״נרשום לכם בנאמנות״: מה זה אומר ברומניה?

נאמנות בנכס ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

ברומניה אין נאמנות (trust) במובן הישראלי, ורומניה אינה צד לאמנת האג על נאמנויות. יש מוסד בשם פידוסיה (fiducie), בסעיפים 773–791 לקוד האזרחי, עם תנאים קשוחים: חוזה אצל נוטריון, נאמן שהוא רק בנק, חברת השקעות או ביטוח, נוטריון או עורך דין, עד 33 שנה, ורישום ברשות המס בתוך חודש, אחרת החוזה בטל. רוב מה שמוצע לישראלים כ״נאמנות״ הוא בפועל הסכם צדדי, שמחייב רק את הצדדים לו.

המשפט ״נרשום לכם בנאמנות״ נשמע מוכר ומרגיע לאוזן ישראלית, כי בישראל עורכי דין מחזיקים נכסים בנאמנות כל יום. אבל ברומניה אותה מילה יכולה לתאר שלושה דברים שונים לגמרי. המאמר הזה עוזר לכם להבין מה בדיוק מציעים לכם.

מה מתכוונים כשאומרים ״בנאמנות״

שאלו את היזמים על זה

ברוב המקרים מדובר בפתרון לבעיית הקרקע: מי שאינו אזרח האיחוד לא יכול לרשום קרקע ישירות על שמו. בכתבת ynet מנובמבר 2025, שבה התראיינו גם עו״ד אילן ליבוביץ ואני, תוארו פתרונות שבהם חברה מחזיקה את רכיב הקרקע ״בנאמנות״, ולצד זה הרוכש מקבל ייפוי כוח בלתי חוזר.

בפועל, ״נאמנות״ יכולה להיות:

1. פידוסיה לפי הקוד האזרחי. מוסד חוקי, רשום, עם נאמן מוסמך.
2. הסכם צדדי. הנכס רשום על שם אדם או חברה, ובמגירה יש מסמך שאומר שהוא ״בעצם שלכם״.
3. מילה שיווקית. בלי שום מסמך מאחוריה.

נאמנות בישראל מול פידוסיה ברומניה

שאלו את היזמים על זה

נושא	נאמנות בישראל	פידוסיה ברומניה
מקור	חוק הנאמנות, תשל״ט-1979	הקוד האזרחי, סעיפים 773–791
מי יכול להיות נאמן	כל אדם או תאגיד	רק בנקים, חברות השקעה וניהול נכסים, חברות ביטוח, נוטריונים ועורכי דין
צורה	יכולה לקום מחוזה, מהקדש או מחוק	מחוק, או מחוזה אצל נוטריון בלבד
משך	לא מוגבל כך	עד 33 שנה מיום החתימה
רישום	לפי סוג הנכס והדיווח למס	ברשות המס בתוך חודש, ובמקרקעין גם ברשות המקומית, אחרת בטל
כוונת מתנה לנהנה	אפשרית	אסורה. חוזה כזה בטל

פידוסיה רומנית היא מוסד פיננסי מפוקח, לא דרך גמישה לרשום נכס על שם מישהו אחר.

התנאים של פידוסיה, אחד אחד

שאלו את היזמים על זה

לפי הקוד האזרחי הרומני וסיכום של avocatoo.ro:

• חוזה אצל נוטריון (סעיף 774).
• נאמן מוסמך בלבד (סעיף 776): מוסדות אשראי, חברות השקעה וניהול נכסים, חברות ביטוח, נוטריונים ועורכי דין.
• פרטים חובה בחוזה (סעיף 779), ובהם הזכויות המועברות, הנהנה, המטרה וסמכויות הנאמן, ומשך של עד 33 שנה. חוסר בהם גורר בטלות.
• רישום ברשות המס בתוך חודש (סעיף 780), ובמקרקעין גם רישום ברשות המקומית, הכול בסנקציה של בטלות מוחלטת.
• פומביות כלפי צד שלישי (סעיף 781): מיום הרישום בארכיון האלקטרוני של הבטוחות, ובמקרקעין גם ברישום בפנקס המקרקעין.
• בלי כוונת מתנה (סעיף 775): פידוסיה שנועדה להעניק טובת הנאה חינם לנהנה בטלה.
• מסה נפרדת (סעיף 786): הנכסים בפידוסיה מופרדים מנכסיו האישיים של הנאמן.

אם מציעים לכם ״נאמנות״, ואין נוטריון, אין נאמן מהרשימה ואין רישום ברשות המס, זו כנראה לא פידוסיה.

הסכם ״נאמנות״ צדדי: מה הוא שווה

שאלו את היזמים על זה

כאן נמצא רוב הסיכון. הסכם שאומר ״הנכס רשום על שם X אבל שייך לכם״ הוא בדין הרומני מקרה של סימולציה: מסמך גלוי ומסמך סודי.

לפי סעיף 1289 לקוד האזרחי, המסמך הסודי פועל רק בין הצדדים לו וחליפיהם. והוא לא פועל אפילו ביניהם אם הוא לא עומד בתנאים המהותיים שהחוק דורש. כלפי צד שלישי בתום לב, שהסתמך על הרישום הגלוי, ההסכם הסודי ככלל לא תקף.

מה זה אומר בפועל:

• הנושים של מי שרשום רואים נכס על שמו.
• קונה בתום לב שקנה ממי שרשום, מסתמך על הרישום.
• מוות, פשיטת רגל או סכסוך של מי שרשום מכניסים אתכם להליך משפטי כדי להוכיח את מה שכתוב במגירה.

עו״ד אילן ליבוביץ סיפר במאמר על הבעלות בקרקע על לקוח שרשם את חלק הקרקע על שם המתווכת, ״כי הוא סומך עליה״. כשהיא נעלמה, נדרשו בית משפט, שני דיונים וכסף רב כדי לתקן. רישום שנשען על אמון באדם אחד הוא לא בעלות. הוא הבטחה.

הקרקע: פידוסיה לא מוחקת את המגבלה

שאלה שעולה הרבה: אפשר לעקוף את מגבלת הקרקע לזרים באמצעות פידוסיה או הסכם צדדי? אני לא עורך דין רומני, וזו שאלה לעורך דין. אבל שני דברים ברורים מהחוק: הסכם סודי לא תקף כשהוא לא עומד בדרישות המהותיות של החוק, ופידוסיה אסורה כשהיא נועדה להעניק לנהנה טובת הנאה בחינם. מבנה שכל מטרתו לעקוף מגבלה בחוק הוא בדיוק המבנה שבית משפט עלול לא לכבד.

מה כן אפשר לרשום על שמכם

ישראלי רושם על שמו את המבנה, והקרקע נרשמת באחד המסלולים המקובלים: זכות Superficie על שמכם בפנקס המקרקעין, חברה רומנית שבבעלותכם, או הערת אזהרה עם ייפוי כוח בלתי חוזר. על ההבדלים בין המסלולים במאמר על הבעלות בקרקע, ועל החברה במאמר על SRL.

שש שאלות לשאול כשמציעים לכם ״נאמנות״

1. על שם מי רשום כל רכיב: המבנה, הקרקע, החניה?
2. האם יש חוזה פידוסיה אצל נוטריון? בקשו את מספרו ואת אישור הרישום ברשות המס.
3. מי הנאמן? האם הוא בנק, חברת השקעות או ביטוח, נוטריון או עורך דין?
4. מה רשום בנסח לטובתכם? זכות, הערת אזהרה, או כלום? בדקו בנסח עדכני.
5. מה קורה אם מי שרשום נפטר, נעלם או פושט רגל?
6. מה עורך דין בלתי תלוי אומר על המבנה? לא עורך הדין של המוכר.

והצד הישראלי

בישראל, לנאמנויות יש פרק מיסוי ודיווח משלו בפקודת מס הכנסה, ומבנה שמוגדר ״נאמנות״ עלול לגרור חובות דיווח. אם מישהו מחזיק בשבילכם נכס בחו״ל, בדקו עם יועץ המס איך מדווחים עליו, ולמי שייכת ההכנסה בעיני רשות המסים.

שאלות נפוצות

יש נאמנות ברומניה?

לא במובן הישראלי. רומניה אינה צד לאמנת האג על נאמנויות. יש פידוסיה (fiducie) לפי סעיפים 773–791 לקוד האזרחי, שדורשת חוזה אצל נוטריון, נאמן מוסמך בלבד, משך של עד 33 שנה ורישום ברשות המס בתוך חודש.

מי יכול להיות נאמן בפידוסיה רומנית?

לפי סעיף 776 לקוד האזרחי, רק מוסדות אשראי, חברות השקעה וניהול נכסים, חברות שירותי השקעות, חברות ביטוח וביטוח משנה, נוטריונים ועורכי דין. מתווך, יזם או חבר אינם יכולים לשמש נאמן בפידוסיה.

מה שווה הסכם צדדי שאומר שהנכס ״בעצם שלי״?

הוא פועל בין הצדדים לו, ורק אם הוא עומד בתנאים המהותיים של החוק. כלפי צד שלישי בתום לב, כמו קונה או נושה של מי שרשום, הוא ככלל לא תקף. לכן הוא לא תחליף לזכות רשומה בפנקס המקרקעין.

אפשר להחזיק קרקע ברומניה דרך נאמן כדי לעקוף את המגבלה לזרים?

זו שאלה לעורך דין רומני. לפי החוק, הסכם סודי לא תקף כשהוא סותר דרישות מהותיות, ופידוסיה אסורה כשהיא נועדה להעניק טובת הנאה חינם. המסלולים המקובלים לקרקע הם Superficie, חברה רומנית או הערת אזהרה עם ייפוי כוח בלתי חוזר.

מה הדבר הראשון לבדוק כשמציעים לי ״נאמנות״?

נסח עדכני מפנקס המקרקעין: על שם מי רשום כל רכיב, ומה רשום לטובתכם. אם לא רשום לטובתכם דבר, יש לכם הבטחה, לא זכות.

השורה התחתונה

״נאמנות״ ברומניה היא לא מה שאתם מכירים מישראל. פידוסיה אמיתית היא מוסד מפוקח ונדיר בעסקאות דיור, והסכם צדדי מגן עליכם רק כל עוד כולם מתנהגים יפה.

אם הציעו לכם ״לרשום בנאמנות״, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על המבנה ועל הנסח, ונבנה את השאלות לעורך הדין הבלתי תלוי שלכם.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: מאגר החקיקה הרומני: הקוד האזרחי, חוק 287/2009 · avocatoo.ro: הפידוסיה בקוד האזרחי · legeaz.net: סימולציה והמסמך הסודי · HCCH: טבלת המדינות החברות באמנת האג על נאמנויות (1985) · ynet: ״במחיר דירה בבוקרשט, אי-אפשר לקנות אפילו מפתח בישראל״ (14.11.2025) · רשות רישום המקרקעין (ANCPI) · רשות המסים בישראל.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הנתונים נכונים לאוקטובר 2026. כל מבנה שבו נכס רשום על שם אחר דורש בדיקה של עורך דין רומני בלתי תלוי ושל יועץ מס ישראלי לפני חתימה.