Румынская фидуция ограничена 33 годами, подписывается у нотариуса и регистрируется в налоговом органе в течение месяца, иначе она ничтожна.
Только кредитные организации, инвестиционные компании и компании по управлению активами, страховые компании, нотариусы и адвокаты. Не агент, не застройщик и не друг.
Стороннее соглашение, в котором сказано «объект на самом деле Ваш», действует только между сторонами, а не в отношении добросовестного покупателя или кредитора.
Румыния и Израиль не являются участниками Гаагской конвенции 1985 года о праве, применимом к трастам, и об их признании.
На кого зарегистрирован каждый элемент, есть ли договор фидуции, кто управляющий, что в выписке, что будет при смерти или банкротстве и что скажет независимый адвокат.
Доверительное управление недвижимостью в Румынии: краткий ответ
В Румынии нет траста (trust) в израильском понимании, и Румыния не является участницей Гаагской конвенции о трастах. Есть институт под названием фидуция (fiducie), статьи 773–791 Гражданского кодекса, со строгими условиями: договор у нотариуса, доверительный управляющий – только банк, инвестиционная или страховая компания, нотариус или адвокат, срок до 33 лет и регистрация в налоговом органе в течение месяца, иначе договор ничтожен. Большинство того, что предлагают израильтянам как «доверительное управление», на деле является сторонним соглашением, которое обязывает только его стороны.
Фраза «оформим на Вас через доверительное управление» звучит для израильского уха знакомо и успокаивающе, потому что в Израиле адвокаты каждый день держат имущество в доверительном управлении. Но в Румынии то же слово может описывать три совершенно разные вещи. Эта статья поможет Вам понять, что именно Вам предлагают.
Что имеют в виду, когда говорят «в доверительном управлении»
В большинстве случаев речь идёт о решении проблемы земли: лицо, не являющееся гражданином ЕС, не может зарегистрировать землю непосредственно на своё имя. В статье ynet от ноября 2025 года (на иврите), где интервью давали адвокат Илан Лейбович и я, описывались решения, при которых компания держит земельную составляющую «в доверительном управлении», а покупатель параллельно получает безотзывную доверенность.
На практике «доверительное управление» может означать:
- Фидуцию по Гражданскому кодексу. Законный, зарегистрированный институт с уполномоченным доверительным управляющим.
- Стороннее соглашение. Объект зарегистрирован на человека или компанию, а в ящике стола лежит документ, в котором сказано, что он «на самом деле Ваш».
- Маркетинговое слово. Без какого-либо документа за ним.
Траст в Израиле против фидуции в Румынии
| Тема | Траст в Израиле | Фидуция в Румынии |
|---|---|---|
| Источник | Закон о трасте, 1979 | Гражданский кодекс, статьи 773–791 |
| Кто может быть доверительным управляющим | Любое лицо или организация | Только банки, инвестиционные компании и компании по управлению активами, страховые компании, нотариусы и адвокаты |
| Форма | Может возникнуть из договора, из благотворительного фонда или из закона | Из закона или только из договора у нотариуса |
| Срок | Так не ограничен | До 33 лет со дня подписания |
| Регистрация | В зависимости от вида имущества и налоговой отчётности | В налоговом органе в течение месяца, а для недвижимости также в местных органах власти, иначе ничтожна |
| Намерение одарить выгодоприобретателя | Возможно | Запрещено. Такой договор ничтожен |
Румынская фидуция – это регулируемый финансовый институт, а не гибкий способ записать объект на кого-то другого.
Условия фидуции, одно за другим
Согласно Гражданскому кодексу Румынии и обзору avocatoo.ro:
- Договор у нотариуса (статья 774).
- Только уполномоченный доверительный управляющий (статья 776): кредитные организации, инвестиционные компании и компании по управлению активами, страховые компании, нотариусы и адвокаты.
- Обязательные сведения в договоре (статья 779), в том числе передаваемые права, выгодоприобретатель, цель и полномочия управляющего, а также срок до 33 лет. Их отсутствие влечёт ничтожность.
- Регистрация в налоговом органе в течение месяца (статья 780), а для недвижимости также регистрация в местных органах власти, всё под страхом абсолютной ничтожности.
- Публичность для третьих лиц (статья 781): со дня регистрации в электронном архиве обеспечительных прав, а для недвижимости также с регистрации в поземельной книге.
- Без намерения одарить (статья 775): фидуция, призванная безвозмездно предоставить выгоду выгодоприобретателю, ничтожна.
- Обособленная масса (статья 786): имущество в фидуции отделено от личного имущества управляющего.
Если Вам предлагают «доверительное управление», а нет ни нотариуса, ни управляющего из перечня, ни регистрации в налоговом органе, это, скорее всего, не фидуция.
Стороннее соглашение о «доверительном управлении»: чего оно стоит
Здесь основная часть риска. Соглашение, в котором сказано «объект зарегистрирован на X, но принадлежит Вам», в румынском праве является случаем симуляции: открытый документ и тайный документ.
Согласно статье 1289 Гражданского кодекса, тайный документ действует только между его сторонами и их правопреемниками. И он не действует даже между ними, если не отвечает существенным условиям, которых требует закон. В отношении добросовестного третьего лица, полагавшегося на открытую регистрацию, тайное соглашение, как правило, не имеет силы.
Регистрация, которая опирается на доверие к одному человеку, – это не собственность. Это обещание.
Что это означает на практике:
- Кредиторы того, кто зарегистрирован, видят объект на его имя.
- Добросовестный покупатель, купивший у зарегистрированного лица, полагается на регистрацию.
- Смерть, банкротство или конфликт зарегистрированного лица втягивают Вас в судебный процесс, чтобы доказать то, что написано в документе из ящика стола.
Адвокат Илан Лейбович рассказал в статье о праве собственности на землю о клиенте, который оформил земельную часть на агента по недвижимости, «потому что он ей доверял». Когда она исчезла, понадобились суд, два заседания и большие деньги, чтобы это исправить. Регистрация, которая опирается на доверие к одному человеку, – это не собственность. Это обещание.
Земля: фидуция не отменяет ограничение
Вопрос, который возникает часто: можно ли обойти ограничение на землю для иностранцев с помощью фидуции или стороннего соглашения? Я не румынский адвокат, и это вопрос к адвокату. Но из закона ясны две вещи: тайное соглашение не имеет силы, если не отвечает существенным требованиям закона, а фидуция запрещена, если она призвана безвозмездно предоставить выгоду выгодоприобретателю. Структура, единственная цель которой – обойти ограничение закона, – это именно та структура, которую суд может не признать.
Что можно зарегистрировать на Ваше имя
Израильтянин регистрирует на себя строение, а земля регистрируется одним из принятых способов: право Superficie на Ваше имя в поземельной книге, румынская компания, принадлежащая Вам, или предварительная отметка с безотзывной доверенностью. О различиях между этими способами – в статье о праве собственности на землю, а о компании – в статье об SRL.
Шесть вопросов, которые нужно задать, когда Вам предлагают «доверительное управление»
- На кого зарегистрирован каждый элемент: строение, земля, парковка?
- Есть ли договор фидуции у нотариуса? Попросите его номер и подтверждение регистрации в налоговом органе.
- Кто доверительный управляющий? Банк, инвестиционная или страховая компания, нотариус или адвокат?
- Что зарегистрировано в выписке в Вашу пользу? Право, предварительная отметка или ничего? Проверьте по актуальной выписке.
- Что будет, если зарегистрированное лицо умрёт, исчезнет или обанкротится?
- Что говорит о структуре независимый адвокат? Не адвокат продавца.
Израильская сторона
В Израиле для трастов предусмотрена отдельная глава налогообложения и отчётности в Налоговом ордонансе, и структура, определённая как «траст», может повлечь обязанности по отчётности. Если кто-то держит для Вас имущество за рубежом, уточните у налогового консультанта, как о нём отчитываться и кому принадлежит доход в глазах Налогового управления Израиля (на иврите).
Часто задаваемые вопросы
Есть ли в Румынии траст?
Не в израильском понимании. Румыния не является участницей Гаагской конвенции о трастах. Есть фидуция (fiducie) по статьям 773–791 Гражданского кодекса, которая требует договора у нотариуса, только уполномоченного управляющего, срока до 33 лет и регистрации в налоговом органе в течение месяца.
Кто может быть доверительным управляющим в румынской фидуции?
Согласно статье 776 Гражданского кодекса, только кредитные организации, инвестиционные компании и компании по управлению активами, компании инвестиционных услуг, страховые и перестраховочные компании, нотариусы и адвокаты. Агент по недвижимости, застройщик или друг не могут быть управляющими в фидуции.
Чего стоит стороннее соглашение, в котором сказано, что объект «на самом деле мой»?
Оно действует между его сторонами и только если отвечает существенным условиям закона. В отношении добросовестного третьего лица, например покупателя или кредитора зарегистрированного лица, оно, как правило, не имеет силы. Поэтому оно не заменяет зарегистрированного права в поземельной книге.
Можно ли владеть землёй в Румынии через доверенное лицо, чтобы обойти ограничение для иностранцев?
Это вопрос к румынскому адвокату. По закону тайное соглашение не имеет силы, если противоречит существенным требованиям, а фидуция запрещена, если призвана безвозмездно предоставить выгоду. Принятые способы оформления земли – Superficie, румынская компания или предварительная отметка с безотзывной доверенностью.
Что проверить первым делом, когда мне предлагают «доверительное управление»?
Актуальную выписку из поземельной книги: на кого зарегистрирован каждый элемент и что зарегистрировано в Вашу пользу. Если в Вашу пользу ничего не зарегистрировано, у Вас есть обещание, а не право.
Итог
«Доверительное управление» в Румынии – это не то, что Вы знаете по Израилю. Настоящая фидуция – регулируемый институт, редкий в жилищных сделках, а стороннее соглашение защищает Вас лишь до тех пор, пока все ведут себя порядочно.
Если Вам предложили «оформить через доверительное управление», запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы вместе разберём структуру и выписку и составим вопросы для Вашего независимого адвоката.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Портал румынского законодательства: Гражданский кодекс, Закон 287/2009 · avocatoo.ro: фидуция в Гражданском кодексе · legeaz.net: симуляция и тайный документ · HCCH: таблица государств-участников Гаагской конвенции о трастах (1985) · ynet: «По цене квартиры в Бухаресте в Израиле не купишь даже ключ» (14.11.2025, на иврите) · Агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI) · Налоговое управление Израиля (на иврите).
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Данные актуальны на октябрь 2026 года. Любая структура, при которой объект зарегистрирован на другое лицо, требует проверки независимым румынским адвокатом и израильским налоговым консультантом до подписания.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
