Fiducia românească este limitată la 33 de ani, se încheie la notar și se înregistrează la organul fiscal în termen de o lună, altfel este nulă.
Doar instituții de credit, societăți de investiții și administrare a activelor, societăți de asigurare, notari și avocați. Nu un agent imobiliar, nu un dezvoltator și nu un prieten.
Un acord paralel care spune „proprietatea este de fapt a dumneavoastră” produce efecte doar între părți, nu față de un cumpărător sau un creditor de bună-credință.
România și Israelul nu sunt părți la Convenția de la Haga din 1985 privind legea aplicabilă trusturilor și recunoașterea lor.
Pe numele cui este înscrisă fiecare componentă, dacă există contract de fiducie, cine este fiduciarul, ce scrie în extras, ce se întâmplă la deces sau faliment și ce spune un avocat independent.
Fiducia la o proprietate în România: răspunsul scurt
În România nu există trust în sensul israelian, iar România nu este parte la Convenția de la Haga privind trusturile. Există o instituție numită fiducie, la articolele 773–791 din Codul civil, cu condiții stricte: contract la notar, fiduciar care poate fi doar o bancă, o societate de investiții sau de asigurări, un notar sau un avocat, o durată de cel mult 33 de ani și înregistrarea la organul fiscal în termen de o lună, altfel contractul este nul. Cea mai mare parte din ce li se oferă israelienilor ca „fiducie” este în practică un acord paralel, care îi obligă doar pe cei care l-au semnat.
Fraza „o înscriem în fiducie pentru dumneavoastră” sună familiar și liniștitor pentru o ureche israeliană, pentru că în Israel avocații dețin bunuri în numele clienților în fiecare zi. Dar în România același cuvânt poate descrie trei lucruri complet diferite. Acest articol vă ajută să înțelegeți ce anume vi se oferă.
Ce se înțelege prin „fiducie”
În cele mai multe cazuri este vorba de o soluție la problema terenului: cine nu este cetățean al Uniunii nu poate înscrie terenul direct pe numele său. Într-un articol ynet din noiembrie 2025 (în ebraică), în care am fost intervievați atât avocatul Ilan Leibovitch, cât și eu, au fost descrise soluții în care o firmă deține componenta de teren „în numele cumpărătorului”, iar alături de aceasta cumpărătorul primește o procură irevocabilă.
În practică, „fiducie” poate fi:
- Fiducia din Codul civil. O instituție legală, înregistrată, cu un fiduciar autorizat.
- Un acord paralel. Proprietatea este înscrisă pe numele unei persoane sau al unei firme, iar în sertar există un document care spune că ea este „de fapt a dumneavoastră”.
- Un cuvânt de marketing. Fără niciun document în spate.
Trustul în Israel față de fiducia din România
| Subiect | Trustul în Israel | Fiducia în România |
|---|---|---|
| Sursa | Legea israeliană a trusturilor, 1979 | Codul civil, articolele 773–791 |
| Cine poate fi fiduciar | Orice persoană sau entitate | Doar bănci, societăți de investiții și administrare a activelor, societăți de asigurări, notari și avocați |
| Forma | Poate lua naștere din contract, din act de fundație sau din lege | Din lege sau doar din contract încheiat la notar |
| Durata | Nu este limitată astfel | Cel mult 33 de ani de la încheiere |
| Înregistrarea | După tipul bunului și raportarea fiscală | La organul fiscal în termen de o lună, iar la imobile și la autoritatea locală, altfel nulitate |
| Intenția de a gratifica beneficiarul | Posibilă | Interzisă. Un astfel de contract este nul |
Fiducia românească este o instituție financiară supravegheată, nu o cale flexibilă de a înscrie o proprietate pe numele altcuiva.
Condițiile fiduciei, una câte una
Potrivit Codului civil român și unui rezumat de pe avocatoo.ro:
- Contract la notar (articolul 774).
- Doar un fiduciar autorizat (articolul 776): instituții de credit, societăți de investiții și de administrare a investițiilor, societăți de asigurare, notari și avocați.
- Mențiuni obligatorii în contract (articolul 779), printre care drepturile transferate, beneficiarul, scopul și puterile fiduciarului, precum și o durată de cel mult 33 de ani. Lipsa lor atrage nulitatea.
- Înregistrarea la organul fiscal în termen de o lună (articolul 780), iar la imobile și înregistrarea la autoritatea locală, totul sub sancțiunea nulității absolute.
- Opozabilitatea față de terți (articolul 781): de la data înscrierii în Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare, iar la imobile și prin înscrierea în cartea funciară.
- Fără intenție de gratificare (articolul 775): fiducia care urmărește să ofere beneficiarului un folos gratuit este nulă.
- Masă patrimonială distinctă (articolul 786): bunurile din fiducie sunt separate de patrimoniul personal al fiduciarului.
Dacă vi se oferă o „fiducie” și nu există notar, nici fiduciar de pe listă, nici înregistrare la organul fiscal, probabil că nu este o fiducie.
Un acord de „fiducie” paralel: cât valorează
Aici se află cea mai mare parte a riscului. Un acord care spune „proprietatea este înscrisă pe numele lui X, dar vă aparține” este în dreptul român un caz de simulație: un act public și un act secret.
Potrivit articolului 1289 din Codul civil, actul secret produce efecte doar între părți și succesorii lor. Și nu produce efecte nici măcar între ele dacă nu îndeplinește condițiile de fond cerute de lege. Față de un terț de bună-credință, care s-a încrezut în înscrierea publică, acordul secret nu este, ca regulă, opozabil.
O înscriere care se sprijină pe încrederea într-o singură persoană nu este proprietate. Este o promisiune.
Ce înseamnă în practică:
- Creditorii celui înscris văd o proprietate pe numele lui.
- Un cumpărător de bună-credință care a cumpărat de la cel înscris se bazează pe înscriere.
- Decesul, falimentul sau un conflict al celui înscris vă aduc într-o procedură judiciară ca să dovediți ce scrie în sertar.
Avocatul Ilan Leibovitch a povestit în articolul despre proprietatea asupra terenului despre un client care a înscris partea de teren pe numele agentei imobiliare, „pentru că avea încredere în ea”. Când ea a dispărut, au fost necesare o instanță, două termene și mulți bani pentru a îndrepta situația. O înscriere care se sprijină pe încrederea într-o singură persoană nu este proprietate. Este o promisiune.
Terenul: fiducia nu șterge restricția
O întrebare care apare des: se poate ocoli restricția privind terenul pentru străini prin fiducie sau printr-un acord paralel? Nu sunt avocat român, iar aceasta este o întrebare pentru un avocat. Dar două lucruri sunt clare din lege: un act secret nu produce efecte când nu îndeplinește condițiile de fond ale legii, iar fiducia este interzisă când urmărește să ofere beneficiarului un folos gratuit. O structură al cărei unic scop este să ocolească o restricție legală este exact structura pe care o instanță s-ar putea să nu o respecte.
Ce puteți înscrie totuși pe numele dumneavoastră
Un israelian înscrie construcția pe numele său, iar terenul se înscrie pe una dintre căile uzuale: drept de superficie pe numele dumneavoastră în cartea funciară, o firmă românească pe care o dețineți sau o notare cu procură irevocabilă. Despre diferențele dintre aceste căi, în articolul despre proprietatea asupra terenului, iar despre firmă, în articolul despre SRL.
Șase întrebări de pus când vi se oferă o „fiducie”
- Pe numele cui este înscrisă fiecare componentă: construcția, terenul, parcarea?
- Există un contract de fiducie la notar? Cereți numărul lui și dovada înregistrării la organul fiscal.
- Cine este fiduciarul? Este o bancă, o societate de investiții sau de asigurări, un notar sau un avocat?
- Ce este înscris în extras în favoarea dumneavoastră? Un drept, o notare sau nimic? Verificați într-un extras de carte funciară recent.
- Ce se întâmplă dacă cel înscris decedează, dispare sau intră în faliment?
- Ce spune un avocat independent despre structură? Nu avocatul vânzătorului.
Și partea israeliană
În Israel, trusturile au un capitol propriu de impozitare și raportare în Ordonanța impozitului pe venit, iar o structură definită drept „trust” poate atrage obligații de raportare. Dacă cineva deține pentru dumneavoastră o proprietate în străinătate, verificați cu consultantul fiscal cum o declarați și cui îi aparține venitul în ochii Autorității Fiscale din Israel (în ebraică).
Întrebări frecvente
Există trust în România?
Nu în sensul israelian. România nu este parte la Convenția de la Haga privind trusturile. Există fiducia, potrivit articolelor 773–791 din Codul civil, care necesită un contract la notar, doar un fiduciar autorizat, o durată de cel mult 33 de ani și înregistrarea la organul fiscal în termen de o lună.
Cine poate fi fiduciar într-o fiducie românească?
Potrivit articolului 776 din Codul civil, doar instituțiile de credit, societățile de investiții și de administrare a investițiilor, societățile de servicii de investiții financiare, societățile de asigurare și reasigurare, notarii și avocații. Un agent imobiliar, un dezvoltator sau un prieten nu pot fi fiduciari.
Cât valorează un acord paralel care spune că proprietatea este „de fapt a mea”?
Produce efecte între părți și doar dacă îndeplinește condițiile de fond ale legii. Față de un terț de bună-credință, precum un cumpărător sau un creditor al celui înscris, nu este, ca regulă, opozabil. De aceea nu înlocuiește un drept înscris în cartea funciară.
Pot deține teren în România printr-un fiduciar ca să ocolesc restricția pentru străini?
Aceasta este o întrebare pentru un avocat român. Potrivit legii, actul secret nu produce efecte când contravine condițiilor de fond, iar fiducia este interzisă când urmărește să ofere un folos gratuit. Căile uzuale pentru teren sunt superficia, o firmă românească sau o notare cu procură irevocabilă.
Care este primul lucru de verificat când mi se oferă o „fiducie”?
Un extras de carte funciară recent: pe numele cui este înscrisă fiecare componentă și ce este înscris în favoarea dumneavoastră. Dacă nu este înscris nimic în favoarea dumneavoastră, aveți o promisiune, nu un drept.
Concluzia
„Fiducia” în România nu este ce cunoașteți din Israel. O fiducie adevărată este o instituție supravegheată și rară în tranzacțiile rezidențiale, iar un acord paralel vă protejează doar cât timp toată lumea se poartă frumos.
Dacă vi s-a propus să „înscrieți în fiducie”, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Trecem împreună prin structură și prin extras și construim întrebările pentru avocatul dumneavoastră independent.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Portalul legislativ: Codul civil, Legea 287/2009 · avocatoo.ro: fiducia în Codul civil · legeaz.net: simulația și actul secret · HCCH: tabelul statelor membre ale Convenției de la Haga privind trusturile (1985) · ynet: „La prețul unui apartament în București, în Israel nu poți cumpăra nici măcar o cheie” (14.11.2025, în ebraică) · Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) · Autoritatea Fiscală din Israel (în ebraică).
Acest articol are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Datele sunt valabile în octombrie 2026. Orice structură în care o proprietate este înscrisă pe numele altcuiva necesită verificarea unui avocat român independent și a unui consultant fiscal israelian înainte de semnare.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
