"Sizin adınıza trust olarak tescil ettireceğiz": Romanya'da bu ne anlama geliyor?

Romanya'da mülkün trust ile sahipliği: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'da İsrail anlamında bir trust yoktur ve Romanya, Lahey Trust Sözleşmesi'ne taraf değildir. Medeni Kanun'un 773–791. maddelerinde fiducie adı verilen ve sıkı koşullara bağlı bir kurum vardır: noter sözleşmesi, yalnızca banka, yatırım veya sigorta şirketi, noter ya da avukat olabilen bir fiduciary, en fazla 33 yıllık bir süre ve bir ay içinde vergi dairesine tescil; aksi halde sözleşme geçersizdir. İsraillilere “trust” olarak sunulan şeylerin çoğu uygulamada, yalnızca taraflar arasında bağlayıcı olan yan bir sözleşmedir.

“Sizin adınıza trust olarak tescil ettireceğiz” ifadesi İsrailli bir kulağa tanıdık ve güven verici gelir, çünkü İsrail'de avukatlar her gün mülkleri trust olarak elde tutar. Ancak Romanya'da aynı sözcük üç tamamen farklı şeyi tanımlayabilir. Bu yazı, size tam olarak ne sunulduğunu anlamanıza yardımcı olur.

İnsanlar “trust olarak” dediğinde ne kastediyor

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Çoğu durumda bu, arazi sorununa bir çözümdür: AB vatandaşı olmayan biri araziyi doğrudan kendi adına tescil ettiremez. Kasım 2025 tarihli bir ynet yazısı (İbranice), ki hem Av. Ilan Leibovitch hem de ben bu yazıda röportaj verdik, bir şirketin arazi kısmını “trust olarak” elinde tuttuğu çözümleri anlattı; bununla birlikte alıcıya geri alınamaz bir vekâletname veriliyor.

Uygulamada bir “trust” şunlar olabilir:

1. Medeni Kanun kapsamında fiducie. Yetkili bir fiduciary'li, yasal ve tescilli bir kurum.
2. Yan bir sözleşme. Mülk bir kişinin veya şirketin adına tescillidir ve bir çekmecede mülkün “aslında sizin” olduğunu söyleyen bir belge vardır.
3. Bir pazarlama sözcüğü. Arkasında hiçbir belge olmadan.

İsrail'de trust ve Romanya'da fiducie

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Konu	İsrail'de trust	Romanya'da fiducie
Kaynak	Trust Kanunu, 1979	Medeni Kanun, 773–791. maddeler
Kimler trustee olabilir	Herhangi bir kişi veya tüzel kişi	Yalnızca bankalar, yatırım ve varlık yönetimi şirketleri, sigorta şirketleri, noterler ve avukatlar
Şekil	Sözleşmeden, bağıştan veya kanundan doğabilir	Yalnızca kanun veya noter sözleşmesiyle
Süre	Bu şekilde sınırlı değil	İmzadan itibaren en fazla 33 yıl
Tescil	Varlığın türüne ve vergi bildirimine bağlı	Bir ay içinde vergi dairesine, gayrimenkulde ayrıca yerel idareye; aksi halde geçersiz
Lehtara bağış olarak menfaat sağlama niyeti	Mümkün	Yasak. Böyle bir sözleşme geçersizdir

Romanya fiducie'si düzenlenmiş bir mali kurumdur; bir mülkü başkasının adına tescil ettirmenin esnek bir yolu değildir.

Fiducie'nin koşulları, tek tek

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya Medeni Kanunu ve avocatoo.ro tarafından hazırlanan bir özete göre:

• Noter sözleşmesi (Madde 774).
• Yalnızca yetkili bir fiduciary (Madde 776): kredi kuruluşları, yatırım ve varlık yönetimi şirketleri, sigorta şirketleri, noterler ve avukatlar.
• Sözleşmede zorunlu bilgiler (Madde 779): devredilen haklar, lehtar, amaç ve fiduciary'nin yetkileri ile en fazla 33 yıllık bir süre dahil. Bunların eksik olması sözleşmeyi geçersiz kılar.
• Bir ay içinde vergi dairesine tescil (Madde 780), gayrimenkulde ayrıca yerel idareye tescil; hepsi mutlak butlan yaptırımı altında.
• Üçüncü kişilere karşı ilan (Madde 781): teminat haklarının elektronik arşivine tescilden itibaren, gayrimenkulde ayrıca tapu sicilindeki tescille.
• Bağış niyeti olmaması (Madde 775): lehtara karşılıksız menfaat sağlamayı amaçlayan bir fiducie geçersizdir.
• Ayrı bir mal varlığı (Madde 786): fiducie'deki varlıklar fiduciary'nin kendi varlıklarından ayrı tutulur.

Size bir “trust” öneriliyorsa ve ortada noter, listedeki bir fiduciary ve vergi dairesine tescil yoksa, muhtemelen bu fiducie değildir.

Yan bir “trust” sözleşmesi: değeri nedir

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Risklerin çoğu burada yatıyor. “Mülk X'in adına tescillidir ama size aittir” diyen bir sözleşme, Romanya hukukunda bir muvazaa (simulation) durumudur: açık bir belge ve gizli bir belge.

Medeni Kanun'un 1289. maddesine göre gizli belge yalnızca taraflar ve halefleri arasında hüküm doğurur. Kanunun aradığı esaslı koşulları karşılamıyorsa taraflar arasında bile hüküm doğurmaz. Açık tescile güvenen iyi niyetli bir üçüncü kişiye karşı ise gizli sözleşme kural olarak geçerli değildir.

Pratikte bunun anlamı:

• Tescilli malikin alacaklıları mülkü onun adına görür.
• Tescilli malikten satın alan iyi niyetli bir alıcı tescile güvenir.
• Tescilli malikin ölümü, iflası veya bir uyuşmazlığı sizi, çekmecede yazılı olanı ispatlamak için hukuki süreçlere sürükler.

Av. Ilan Leibovitch, arazi sahipliği yazımızda arazi payını “ona güvendiği için” emlak komisyoncusunun adına tescil ettiren bir müvekkili anlattı. Komisyoncu ortadan kaybolunca, durumu düzeltmek bir mahkemeye, iki oturuma ve çok paraya mal oldu. Tek bir kişiye duyulan güvene dayanan tescil, mülkiyet değildir. Bir sözdür.

Arazi: fiducie kısıtlamayı ortadan kaldırmaz

Sık sorulan bir soru: yabancılara getirilen arazi kısıtlaması fiducie veya yan bir sözleşmeyle aşılabilir mi? Ben Romanyalı bir avukat değilim ve bu bir avukata sorulması gereken bir soru. Ancak kanundan iki şey açık: gizli bir sözleşme kanunun esaslı şartlarını karşılamadığında geçerli değildir ve fiducie, lehtara karşılıksız menfaat sağlamayı amaçladığında yasaktır. Tüm amacı yasal bir kısıtlamayı aşmak olan bir yapı, tam olarak bir mahkemenin geçerli saymayabileceği yapıdır.

Kendi adınıza neyi tescil ettirebilirsiniz

Bir İsrailli binayı kendi adına tescil ettirir, araziyi ise kabul gören yollardan biriyle tescil ettirir: tapu sicilinde adınıza bir üst hakkı (superficie) ya da sahibi olduğunuz bir Romanyalı şirket. Yollar arasındaki farklar için arazi sahipliği yazımıza, şirket için ise SRL yazımıza bakın.

Size bir “trust” önerildiğinde sorulacak altı soru

1. Her bir bileşen kimin adına tescilli: bina, arazi, otopark yeri?
2. Noter onaylı bir fiducie sözleşmesi var mı? Numarasını ve vergi dairesine tescil onayını isteyin.
3. Fiduciary kim? Bir banka, yatırım veya sigorta şirketi, noter ya da avukat mı?
4. Çıktıda lehinize ne tescilli? Bir hak, bir ihtiyati kayıt mı, yoksa hiçbir şey mi? Güncel bir çıktıdan kontrol edin.
5. Tescilli malik ölürse, ortadan kaybolursa veya iflas ederse ne olur?
6. Bağımsız bir avukat yapı hakkında ne diyor? Satıcının avukatı değil.

Bir de İsrail tarafı

İsrail'de trust'ların Gelir Vergisi Kanunu'nda kendi vergilendirme ve bildirim bölümü vardır ve “trust” olarak tanımlanan bir yapı bildirim yükümlülükleri doğurabilir. Biri sizin adınıza yurt dışında bir mülk elinde tutuyorsa, bunun nasıl bildirildiğini ve İsrail Vergi Dairesi gözünde kimin geliri olduğunu vergi danışmanınızla kontrol edin.

Sık sorulan sorular

Romanya'da trust var mı?

İsrail anlamında yok. Romanya, Lahey Trust Sözleşmesi'ne taraf değildir. Medeni Kanun'un 773–791. maddelerinde fiducie vardır; bunun için noter sözleşmesi, yalnızca yetkili bir fiduciary, en fazla 33 yıllık bir süre ve bir ay içinde vergi dairesine tescil gerekir.

Romanya fiducie'sinde kimler fiduciary olabilir?

Medeni Kanun'un 776. maddesine göre yalnızca kredi kuruluşları, yatırım ve varlık yönetimi şirketleri, yatırım hizmetleri şirketleri, sigorta ve reasürans şirketleri, noterler ve avukatlar. Emlak komisyoncusu, geliştirici veya bir arkadaş fiduciary olamaz.

Mülkün “gerçekte benim” olduğunu söyleyen yan bir sözleşmenin değeri nedir?

Yalnızca taraflar arasında ve ancak kanunun esaslı koşullarını karşılıyorsa hüküm doğurur. Tescilli malikin alıcısı veya alacaklısı gibi iyi niyetli bir üçüncü kişiye karşı kural olarak geçerli değildir. Dolayısıyla tapu sicilinde tescil edilmiş bir hakkın yerini tutmaz.

Yabancılara getirilen kısıtlamayı aşmak için Romanya'da araziyi bir fiduciary aracılığıyla elde tutabilir miyim?

Bu, bir Romanyalı avukata sorulması gereken bir sorudur. Kanuna göre gizli bir sözleşme esaslı şartlarla çeliştiğinde geçerli değildir ve fiducie, karşılıksız menfaat sağlamayı amaçladığında yasaktır. Arazi için kabul gören yollar Superficie veya bir Romanyalı şirkettir.

Bana bir “trust” önerildiğinde ilk kontrol edilecek şey nedir?

Güncel bir tapu sicili (land register) çıktısı: her bir bileşenin kimin adına tescilli olduğu ve sizin lehinize neyin tescil edildiği. Lehinize hiçbir şey tescil edilmemişse, elinizde bir hak değil, bir söz vardır.

Sonuç

Romanya'daki bir “trust”, İsrail'den bildiğiniz şey değildir. Gerçek fiducie düzenlenmiş bir kurumdur ve konut alımlarında nadirdir; yan bir sözleşme ise sizi yalnızca herkes iyi davrandığı sürece korur.

Size “trust olarak tescil” önerildiyse, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Yapıyı ve çıktıyı birlikte inceler, bağımsız avukatınız için soruları hazırlarız.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: Romanya mevzuat portalı: Medeni Kanun, 287/2009 sayılı Kanun · avocatoo.ro: Medeni Kanun'da fiducie · legeaz.net: muvazaa ve gizli belge · HCCH: Trust'lara ilişkin Lahey Sözleşmesi (1985) durum tablosu · ynet: “Bükreş'te bir dairenin fiyatına İsrail'de bir anahtar bile alamazsınız” (14.11.2025, İbranice) · Tapu kayıt kurumu (ANCPI) · İsrail Vergi Dairesi.

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Bilgiler Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Bir mülkün başkasının adına tescil edildiği her yapı, imzadan önce bağımsız bir Romanyalı avukat ve bir İsrailli vergi danışmanı tarafından incelenmelidir.