По проверке «Калькалиста» в декабре 2008 года, израильские компании вложили в землю в Румынии около 11,8 млрд шекелей, как раз в начале кризиса.
С конца 2007 по начало 2008 года более тысячи израильтян купили участки от 1 до 5 дунамов, значительная часть сельскохозяйственные, по данным «Калькалиста».
Сельхозземля под обещание, незарегистрированная доля, цена под столом, непроверенный управляющий и забытое налоговое управление. Против каждого есть документ.
Согласно статье 6 Закона 312/2005, гражданин страны вне ЕС приобретает землю в Румынии только по договору и на основе взаимности. Так было тогда и так сейчас.
С 25 августа 2026 года статья 422 Закона 169/2026 требует зарегистрированного нотариального предварительного договора и отдельного счета для авансов.
2007–2009: короткий ответ
В 2007 и 2008 годах израильтяне вложили в Румынию крупные суммы, в основном в землю. Значительная часть мелких покупателей приобретала сельскохозяйственные участки в несколько дунамов, полагаясь на обещание, что земля «переведется под застройку». Кризис конца 2008 года остановил рынок, и тогда выяснилось, что проблема была не только в ценах: незарегистрированные доли, партнерства на честном слове, цена, часть которой уплачена «под столом», и местные управляющие, которых никто не проверял.
Почти каждый такой сбой сегодня останавливается проверкой одного официального документа: выписки из земельной книги, градостроительного сертификата от местной администрации, реестра компаний, портала судов или самого нотариального договора.
Проще говоря: в 2007 году покупали по рассказу. Сегодня покупают по документам, и каждый рассказ проверяется по реестру.
В этой статье мы опираемся только на то, что публиковала деловая пресса в то время, и на румынский закон. Без названий компаний и без имен инвесторов.
Что произошло: хронология по прессе
| Когда | Что произошло | Источник |
|---|---|---|
| Ноябрь 2005 | Румыния принимает Закон 312/2005: гражданин страны вне Европейского союза приобретает землю только по международному договору и на основе взаимности | Закон 312/2005, статья 6 |
| 1 января 2007 | Румыния вступает в Европейский союз | Европейский союз |
| Январь 2008 | По оценкам, в Румынии зарегистрировано около 3 000 компаний с израильским капиталом, а Налоговое управление Израиля объявляет, что будет добиваться налогообложения доходов от деятельности там | TheMarker, 30.1.2008 |
| Декабрь 2008 | Проверка «Калькалиста»: вложения израильских компаний в землю в Румынии оцениваются примерно в 11,8 млрд шекелей. Иностранные инвестиции в Румынию в январе–августе 2008 года упали на 43% | Calcalist, 15.12.2008 |
| Март 2012 | «Калькалист»: с конца 2007 по начало 2008 года более тысячи израильтян, мелких инвесторов, купили участки от 1 до 5 дунамов, значительная часть из них сельскохозяйственные. Цены на квартиры после кризиса упали на 30%–40% | Calcalist, 8.3.2012 |
| Февраль 2013 | «Калькалист» описывает виды мошенничества на румынском рынке: незарегистрированные партнерства, завышенная цена для входящего партнера и местные управляющие, переводившие деньги в свои компании | Calcalist, 5.2.2013 |
Один важный момент, чтобы понять все остальное: израильтянин не мог зарегистрировать землю в Румынии на свое имя и не может сегодня. Поэтому многие покупки того времени делались через румынские компании, через местного партнера или вовсе без регистрации. Именно там начиналось большинство проблем, о которых сообщалось.
Пять сбоев и проверка, которая останавливает каждый из них
| Сбой 2007–2009 годов | Что сообщалось | Проверка сегодня | Где проверять |
|---|---|---|---|
| Сельхозземля, купленная под обещание «смены назначения» | Смена назначения занимала годы, стоила денег, а иногда так и не происходила («Калькалист», 2012) | Градостроительный сертификат для информации и проверка генерального плана (PUG) и детального плана (PUZ), действующих для участка | Местная администрация |
| Доля в земле, не зарегистрированная на покупателя | «Кто фактически не зарегистрирован, тот не считается владельцем земли» («Калькалист», 2013) | Выписка из земельной книги: кто зарегистрированный собственник. А при покупке через компанию: кто ее акционеры | ANCPI (земельная книга), ONRC (реестр компаний) |
| Часть цены, уплаченная «под столом» | Инвестор, заплативший 102 тыс. евро, обнаружил, что официально оформлены только 52 тыс. («Калькалист», 2013) | Вся цена в нотариальном договоре, и все деньги со счета на Ваше имя с объяснением их происхождения | Нотариальный договор, банк |
| Местный партнер или управляющий, переводивший деньги в свои компании | Управляющий, создавший фиктивную компанию и два года переводивший в нее деньги («Калькалист», 2013) | Контроль над банковским счетом компании, годовая финансовая отчетность и периодическая проверка реестра компаний и портала судов | ONRC, portal.just.ro |
| Забыли о Налоговом управлении Израиля | Налоговое управление начало расследования в отношении израильтян, действовавших в Румынии (TheMarker, 2008) | Декларирование в Израиле объекта и дохода от него | Налоговое управление Израиля |
1. Сельхозземля и «смена назначения»
Обещание того времени было простым: дешево покупаете сельскохозяйственный участок, и он «переведется под застройку», когда до него дойдет город. На практике, по данным «Калькалиста», смена назначения занимала два года и больше, стоила денег на архитекторов, местные налоги и согласования, и многие инвесторы остались с сельхозземлей.
Проверка сегодня: прежде чем платить за землю, запросите у местной администрации градостроительный сертификат (certificat de urbanism). Согласно Закону 169/2026, Кодексу градостроительства и строительства (статья 253), это обязательный информационный документ о правовом и градостроительном статусе объекта, и он не дает права строить. Решающее значение имеет план, который действует для участка сегодня, а не то, что кто-то обещает утвердить. А если участок сельскохозяйственный и находится за пределами застроенной территории (extravilan), сама продажа проходит процедуру преимущественного права по Закону 17/2014. Как проверить план и разрешение, в статье о проверке разрешения на строительство и PUZ.
2. Доля в земле, не зарегистрированная на Ваше имя
В 2013 году «Калькалист» описал инвестора, который купил 5% крупного участка и получил только неофициальные документы. Когда он попросил проверить это у властей, выяснилось, что он нигде не зарегистрирован. Адвокат, которого цитировала статья, объяснил: кто фактически не зарегистрирован, тот не считается владельцем земли, и зарегистрированный партнер может действовать один.
Проверка сегодня: актуальная выписка из земельной книги (Carte Funciară) показывает зарегистрированного собственника, а также наличие обременений, арестов или отметок. Если объект принадлежит румынской компании, в реестре компаний (ONRC) проверяют, кто ее акционеры и где зарегистрирован ее офис. Соглашение между партнерами пишется до денег, с механизмом выхода и на случай, когда партнеры не согласны друг с другом. Подробно в руководстве по выписке из земельной книги и в статье о регистрации через доверительное управление.
3. Цена «под столом»
В той же статье 2013 года описан инвестор, который заплатил 102 тыс. евро, из которых официально оформлены только 52 тыс. Неоформленная часть не была защищена никаким документом.
Проверка сегодня: вся цена указывается в нотариальном договоре, и весь платеж идет с банковского счета на Ваше имя. Согласно Закону 129/2019 о противодействии отмыванию денег, нотариус и банк обязаны проверить сделку и деньги, а если проверка не завершена, сделка не проводится (статья 11(9)). В сегодняшней Румынии неполная цена в договоре не экономия. Это риск, у которого нет никакой защиты. Как переводить деньги, в руководстве по переводу средств.
4. Местный партнер или управляющий, которого никто не проверял
В 2013 году «Калькалист» описал два случая: местного партнера, который взял кредит под отель и оставил израильского инвестора с долгом, и местного бизнес-управляющего, который создал фиктивную компанию и два года переводил в нее деньги из компании, которой управлял.
Проверка сегодня: румынская компания в Вашей собственности не работает по принципу «запустил и забыл». Требуйте доступ к банковскому счету, получайте годовую финансовую отчетность и время от времени проверяйте в реестре компаний, что не зарегистрировано изменений, а на портале судов (portal.just.ro), что против компании нет дел. Компания, которая не подает отчетность, может быть и ликвидирована решением суда по заявлению реестра компаний (Закон о компаниях 31/1990, статья 237).
В 2007 году покупали по рассказу. Сегодня покупают по документам, и каждый рассказ проверяется по реестру.
5. Налоговое управление Израиля
Уже в январе 2008 года TheMarker сообщал о расследованиях Налогового управления в отношении израильтян, работавших с недвижимостью в Румынии, на фоне реформы 2003 года, которая распространила налог на доходы из-за рубежа.
Проверка сегодня: налоговые резиденты Израиля декларируют в Израиле объект и доход от него. Что и когда декларировать, мы подробно описали в статье о декларировании в Налоговое управление.
Из практики: участок, проданный без ведома владельцев
Адвокат Илан Лейбович рассказывает о клиенте, который владел участком в Румынии через румынскую компанию:
Клиент прислал мне договор купли-продажи, но в актуальной выписке собственником значилась другая компания. Я заказал историческую выписку, и выяснилось, что участок был продан в исполнительном производстве.
Местный офис сфотографировал дело в суде и у судебного исполнителя. Компания, якобы нанятая оказывать компании клиента услуги по управлению, подала на нее иск о неоплаченном вознаграждении. Исковое заявление было надлежащим образом вручено по зарегистрированному адресу компании в Румынии, никто не защищался, и было вынесено решение. Участок продали, долг погасили, и у компании клиента ничего не осталось.
Оказалось, что компанию передали в управление израильскому бухгалтеру, который умер, а делами продолжил заниматься член его семьи. Компания-истец полностью принадлежала ему. Клиент 15 лет не был в Румынии и не помнил, чтобы подписывал такой договор управления. Сроки обжалования давно истекли.
Рекомендации Илана по этому случаю ровно те проверки, что в таблице: постоянно следить за объектом и за компанией, запрашивать годовую отчетность, которую подают властям, получать копию каждого договора, который подписывает компания, и время от времени приезжать.
Что изменилось с тех пор, а что нет
Что изменилось:
- Покупка на этапе строительства: с 25 августа 2026 года Закон 169/2026 (статья 422) требует нотариального предварительного договора, только после регистрации разрешения на строительство в книге, и авансов на отдельный счет, предназначенный для проекта.
- Несостоятельность застройщика: согласно Закону 85/2014, статья 131, предварительный договор на недвижимость может быть исполнен и после того, как застройщик вошел в процедуру, только если он зарегистрирован в земельной книге и при дополнительных условиях. Процедуры несостоятельности публикуются в Бюллетене процедур несостоятельности (BPI), который издает реестр компаний.
- Деньги: каждая сделка проходит проверку происхождения средств у нотариуса и в банке.
Что не изменилось:
- Земля: израильтянин по-прежнему не регистрирует землю в Румынии напрямую на свое имя (Закон 312/2005, статья 6). Для дома сегодня есть два принятых пути, право суперфиция или румынская компания, и оба регистрируются. Мы объяснили это в статье о праве собственности на землю.
- Ваша ответственность: никакая регистрация не работает, если ее никто не проверяет. Выписку из земельной книги можно заказать онлайн, а застройщика можно проверить самостоятельно по официальным базам, как мы объяснили здесь.
Мы, как застройщик в Балотешть, тоже проходим те же проверки. Адвокат компании представляет только компанию, и мы рекомендуем каждому покупателю нанять независимого адвоката, который проверит и нас.
Часто задаваемые вопросы
Что случилось с израильтянами, купившими землю в Румынии в 2007 и 2008 годах?
По данным «Калькалиста», более тысячи мелких инвесторов купили участки от 1 до 5 дунамов, значительная часть из них сельскохозяйственные. После кризиса 2008 года цены на квартиры упали на 30%–40%, смена назначения занимала годы, и многие инвесторы остались с сельхозземлей.
Почему покупки того времени делались через румынские компании?
Потому что, согласно Закону 312/2005, гражданин страны вне Европейского союза приобретает землю в Румынии только по международному договору и на основе взаимности. Поэтому израильтяне покупали через румынскую компанию или через местного партнера, а часть покупок вовсе не регистрировалась.
Как сегодня проверить, что моя доля в земле зарегистрирована на меня?
Закажите актуальную выписку из земельной книги и посмотрите, кто зарегистрированный собственник. Если объект принадлежит компании, проверьте в румынском реестре компаний, кто ее акционеры. То, чего нет в реестре, Вас не защищает.
У меня до сих пор есть участок в Румынии с 2007 года. Что проверить в первую очередь?
Историческую выписку из земельной книги, статус компании в реестре компаний и проверку на портале судов, что против компании нет дел. Затем проверьте задолженность по местному налогу и план, который действует для участка сегодня.
Защищена ли сегодня покупка на этапе строительства в Румынии лучше, чем в 2008 году?
Да. С 25 августа 2026 года Закон 169/2026 требует нотариального предварительного договора, зарегистрированного в книге, и отдельного счета для авансов. Это не банковская гарантия, как в Израиле, поэтому застройщика и договор все равно проверяют с независимым адвокатом.
Итог
Сбои 2007–2009 годов случились не из-за Румынии. Они случились потому, что покупали по рассказу, через людей, без регистрации. Каждый из них сегодня останавливается официальным документом, который можно заказать заранее.
Если Вы рассматриваете покупку в Румынии или владеете объектом или компанией с прошлых лет, запишитесь на получасовой звонок со мной. Мы вместе пройдем документы и составим список проверок.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Calcalist, «По следам израильской недвижимости в Восточной Европе», 15.12.2008 · Calcalist, «Румыния заморожена? Израильтяне оттаивают», 8.3.2012 · Calcalist, мошеннические сделки на румынском рынке недвижимости, 5.2.2013 · TheMarker, «Предупреждение инвесторам в Румынии», 30.1.2008 · Закон 312/2005 (legislatie.just.ro) · Европейский союз: Румыния · Закон 169/2026, Monitorul Oficial № 661, 10.8.2026 · Закон 17/2014 (Министерство сельского хозяйства Румынии) · Закон 129/2019 (legislatie.just.ro) · Закон 85/2014, статья 131 (lege5.ro) · Закон 31/1990, статья 237 (lege5.ro) · Портал судов Румынии
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Историческое описание основано на публикациях прессы 2008–2013 годов, а правила актуальны на 17 октября 2026 года. Прежде чем принимать решение, проконсультируйтесь с независимым адвокатом.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
