לפי בדיקת כלכליסט מדצמבר 2008, ההשקעה של חברות ישראליות בקרקעות ברומניה נאמדה בכ-11.8 מיליארד ש״ח, ממש כשהמשבר התחיל.
בין סוף 2007 לתחילת 2008 יותר מאלף ישראלים קנו חלקות של 1 עד 5 דונמים, חלק גדול מהן חקלאיות, לפי כלכליסט.
קרקע חקלאית על הבטחה, חלק לא רשום, מחיר מתחת לשולחן, מנהל שלא נבדק, ושכחה של רשות המסים. לכל אחד יש היום מסמך רשמי שעוצר אותו.
לפי סעיף 6 בחוק 312/2005, אזרח של מדינה מחוץ לאיחוד רוכש קרקע ברומניה רק לפי אמנה ועל בסיס הדדיות. זה נכון אז וזה נכון היום.
מ-25 באוגוסט 2026, סעיף 422 בחוק 169/2026 מחייב חוזה מקדים נוטריוני רשום וחשבון נפרד למקדמות בבנייה על הנייר.
2007 עד 2009: התשובה הקצרה
בשנים 2007 ו-2008 ישראלים השקיעו ברומניה סכומים גדולים, בעיקר בקרקע. חלק גדול מהקונים הקטנים קנו חלקות חקלאיות של כמה דונמים, על סמך הבטחה שהקרקע ״תעבור לבנייה״. המשבר של סוף 2008 עצר את השוק, ואז התברר שהבעיה לא הייתה רק המחירים: חלקים לא רשומים, שותפויות על לחיצת יד, מחיר ששולם חלקו ״מתחת לשולחן״, ומנהלים מקומיים שאף אחד לא בדק.
כמעט כל כשל כזה נעצר היום בבדיקה של מסמך רשמי אחד: נסח מפנקס המקרקעין, תעודת תכנון מהרשות המקומית, רשם החברות, פורטל בתי המשפט, או החוזה הנוטריוני עצמו.
במילים פשוטות: ב-2007 קנו לפי סיפור. היום קונים לפי מסמכים, וכל סיפור נבדק מול רישום.
במאמר הזה אנחנו מסתמכים רק על מה שפורסם בעיתונות הכלכלית בזמן אמת ועל החוק הרומני. בלי שמות של חברות ובלי שמות של משקיעים.
מה קרה: ציר הזמן לפי העיתונות
| מתי | מה קרה | המקור |
|---|---|---|
| נובמבר 2005 | רומניה מחוקקת את חוק 312/2005: אזרח של מדינה מחוץ לאיחוד האירופי רוכש קרקע רק לפי אמנה בינלאומית ועל בסיס הדדיות | חוק 312/2005, סעיף 6 |
| 1 בינואר 2007 | רומניה מצטרפת לאיחוד האירופי | האיחוד האירופי |
| ינואר 2008 | לפי ההערכות, ברומניה רשומות כ-3,000 חברות עם הון ישראלי, ורשות המסים בישראל מודיעה שתפעל למסות את ההכנסות מהפעילות שם | TheMarker, 30.1.2008 |
| דצמבר 2008 | בדיקת כלכליסט: ההשקעה של חברות ישראליות בקרקעות ברומניה נאמדת בכ-11.8 מיליארד ש״ח. ההשקעות הזרות ברומניה בינואר עד אוגוסט 2008 ירדו ב-43% | כלכליסט, 15.12.2008 |
| מרץ 2012 | כלכליסט: בין סוף 2007 לתחילת 2008 יותר מאלף ישראלים, משקיעים קטנים, קנו חלקות של 1 עד 5 דונמים, חלק גדול מהן חקלאיות. מחירי הדירות ירדו אחרי המשבר ב-30% עד 40% | כלכליסט, 8.3.2012 |
| פברואר 2013 | כלכליסט מתעד סוגי עוקץ בשוק הרומני: שותפויות לא רשומות, מחיר מנופח לשותף שנכנס, ומנהלים מקומיים שהעבירו כסף לחברות שלהם | כלכליסט, 5.2.2013 |
נקודה אחת חשובה כדי להבין את כל השאר: ישראלי לא יכול היה לרשום קרקע ברומניה על שמו, וגם היום לא יכול. לכן קניות רבות של אז נעשו דרך חברות רומניות, דרך שותף מקומי, או בלי רישום בכלל. שם התחילו רוב הבעיות שדווחו.
חמשת הכשלים, והבדיקה שעוצרת כל אחד מהם
| הכשל ב-2007 עד 2009 | מה דווח | הבדיקה היום | איפה בודקים |
|---|---|---|---|
| קרקע חקלאית שקנו על סמך הבטחה ל״שינוי ייעוד״ | שינוי הייעוד לקח שנים, עלה כסף, ולפעמים לא קרה (כלכליסט, 2012) | תעודת תכנון לצורך מידע, ובדיקת התוכנית הכללית (PUG) והתוכנית המפורטת (PUZ) שחלות על החלקה | הרשות המקומית |
| חלק בקרקע שלא נרשם על שם הקונה | ״מי שלא רשום בפועל, לא נחשב בעל הקרקע״ (כלכליסט, 2013) | נסח מפנקס המקרקעין: מי הבעלים הרשום. ואם קונים דרך חברה: מי בעלי המניות | ANCPI (פנקס המקרקעין), ONRC (רשם החברות) |
| חלק מהמחיר ששולם ״מתחת לשולחן״ | משקיע ששילם 102 אלף אירו גילה שרק 52 אלף נרשמו רשמית (כלכליסט, 2013) | כל המחיר בחוזה הנוטריוני, וכל הכסף מחשבון על שמכם, עם הסבר למקורו | החוזה הנוטריוני, הבנק |
| שותף או מנהל מקומי שהעביר כסף לחברות שלו | מנהל שהקים חברה פיקטיבית והעביר אליה כסף במשך שנתיים (כלכליסט, 2013) | שליטה בחשבון הבנק של החברה, דוחות כספיים שנתיים, ובדיקה תקופתית של רשם החברות ופורטל בתי המשפט | ONRC, portal.just.ro |
| שכחו את רשות המסים בישראל | רשות המסים פתחה בחקירות של ישראלים שפעלו ברומניה (TheMarker, 2008) | דיווח בישראל על הנכס ועל ההכנסה ממנו | רשות המסים בישראל |
1. קרקע חקלאית ו״שינוי ייעוד״
ההבטחה של אז הייתה פשוטה: קונים חלקה חקלאית בזול, והיא ״תעבור לבנייה״ כשהעיר תגיע אליה. בפועל, לפי כלכליסט, שינוי ייעוד לקח שנתיים ויותר, עלה בשכר אדריכלים, במסים מקומיים ובאישורים, ומשקיעים רבים נשארו עם קרקע חקלאית.
הבדיקה היום: לפני שמשלמים על קרקע, מבקשים מהרשות המקומית תעודת תכנון (certificat de urbanism). לפי חוק 169/2026, קוד התכנון והבנייה (סעיף 253), זה מסמך מידע מחייב על המצב המשפטי והתכנוני של הנכס, והוא לא נותן זכות לבנות. מה שקובע הוא התוכנית שחלה על החלקה היום, לא מה שמישהו מבטיח שיאושר. ואם החלקה חקלאית מחוץ לשטח הבנוי (extravilan), המכירה עצמה עוברת הליך של זכות קדימה לפי חוק 17/2014. איך בודקים תוכנית והיתר, במאמר על בדיקת היתר בנייה ו-PUZ.
2. חלק בקרקע שלא נרשם על שמכם
כלכליסט תיאר ב-2013 משקיע שקנה 5% מקרקע גדולה וקיבל רק מסמכים לא רשמיים. כשביקש לבדוק מול הרשויות, התברר שהוא לא רשום בשום מקום. עורך דין שצוטט בכתבה הסביר: מי שלא רשום בפועל לא נחשב בעל הקרקע, והשותף הרשום יכול לפעול לבד.
הבדיקה היום: נסח עדכני מפנקס המקרקעין (Carte Funciară) מראה מי הבעלים הרשום, ואם יש שעבודים, עיקולים או הערות. אם הנכס בבעלות חברה רומנית, בודקים ברשם החברות (ONRC) מי בעלי המניות, ואיפה רשום משרד החברה. ההסכם בין השותפים נכתב לפני הכסף, עם מנגנון ליציאה ולמצב שבו השותפים לא מסכימים. פירוט במדריך לנסח מפנקס המקרקעין ובמאמר על רישום בנאמנות.
3. מחיר ״מתחת לשולחן״
באותה כתבה מ-2013 מתואר משקיע ששילם 102 אלף אירו, ורק 52 אלף מהם נרשמו רשמית. החלק שלא נרשם לא היה מוגן בשום מסמך.
הבדיקה היום: כל המחיר נכתב בחוזה הנוטריוני, וכל התשלום יוצא מחשבון בנק על שמכם. לפי חוק 129/2019 למניעת הלבנת הון, הנוטריון והבנק חייבים לבדוק את העסקה ואת הכסף, ואם הבדיקה לא מושלמת, העסקה לא מתבצעת (סעיף 11(9)). ברומניה של היום, מחיר חלקי בחוזה הוא לא חיסכון. הוא סיכון שאין לו שום הגנה. איך מעבירים את הכסף, במדריך העברת הכספים.
4. שותף או מנהל מקומי שאף אחד לא בדק
כלכליסט תיאר ב-2013 שני מקרים: שותף מקומי שלקח הלוואה על בית מלון והשאיר את המשקיע הישראלי עם החוב, ומנהל עסקים מקומי שהקים חברה פיקטיבית והעביר אליה כסף מהחברה שניהל, במשך שנתיים.
הבדיקה היום: חברה רומנית שבבעלותכם היא לא ״שגר ושכח״. דורשים גישה לחשבון הבנק, מקבלים את הדוחות הכספיים השנתיים, ובודקים מדי פעם ברשם החברות שלא נרשמו שינויים, ובפורטל בתי המשפט (portal.just.ro) שאין תיקים נגד החברה. חברה שלא מגישה דוחות יכולה גם להתפרק בצו בית משפט לבקשת רשם החברות (חוק החברות 31/1990, סעיף 237).
ב-2007 קנו לפי סיפור. היום קונים לפי מסמכים, וכל סיפור נבדק מול רישום.
5. רשות המסים בישראל
כבר בינואר 2008 דיווח TheMarker על חקירות של רשות המסים נגד ישראלים שפעלו בנדל״ן ברומניה, על רקע הרפורמה של 2003 שהרחיבה את המס להכנסות מחו״ל.
הבדיקה היום: מי שתושב מס בישראל מדווח בישראל על הנכס ועל ההכנסה ממנו. פירטנו מה מדווחים ומתי במאמר על דיווח לרשות המסים.
מהשטח: החלקה שנמכרה בלי שהבעלים ידעו
עו״ד אילן לייבוביץ׳ מספר על לקוח שהחזיק חלקה ברומניה דרך חברה רומנית:
הלקוח שלח לי את הסכם הרכישה, אבל בנסח העדכני הופיעה כבעלים חברה אחרת. הזמנתי נסח היסטורי, והתברר שהחלקה נמכרה בהליך הוצאה לפועל.
המשרד המקומי צילם את התיק בבית המשפט ואצל המוציא לפועל. חברה שנשכרה כביכול לתת לחברה של הלקוח שירותי ניהול תבעה אותה על שכר שלא שולם. כתב התביעה נמסר כדין למשרד הרשום של החברה ברומניה, אף אחד לא התגונן, וניתן פסק דין. החלקה נמכרה, החוב שולם, ולחברה של הלקוח לא נשאר דבר.
מתברר שהחברה ניתנה לניהול של רואה חשבון ישראלי שנפטר, ואת העניינים המשיך בן משפחה שלו. החברה שתבעה הייתה בבעלותו המלאה. הלקוח לא ביקר ברומניה 15 שנה, ולא זכר שחתם על הסכם ניהול כזה. המועדים לערעור חלפו מזמן.
ההמלצות של אילן מהמקרה הזה הן בדיוק הבדיקות שבטבלה: לעקוב באופן קבוע אחרי הנכס ואחרי החברה, לבקש את הדוחות השנתיים שמוגשים לרשויות, לקבל עותק מכל הסכם שהחברה חותמת עליו, ולבקר מדי פעם.
מה השתנה מאז, ומה לא
מה השתנה:
- בנייה על הנייר: מ-25 באוגוסט 2026, חוק 169/2026 (סעיף 422) מחייב חוזה מקדים נוטריוני, רק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בפנקס, ומקדמות לחשבון נפרד שמיועד לפרויקט.
- חדלות פירעון של יזם: לפי חוק 85/2014, סעיף 131, חוזה מקדים למקרקעין יכול להתקיים גם אחרי שהיזם נכנס להליך, רק אם הוא רשום בפנקס המקרקעין ובתנאים נוספים. הליכי חדלות פירעון מתפרסמים בעלון חדלות הפירעון (BPI) שרשם החברות מפרסם.
- הכסף: כל עסקה עוברת בדיקת מקור כספים אצל הנוטריון והבנק.
מה לא השתנה:
- הקרקע: ישראלי עדיין לא רושם קרקע ברומניה ישירות על שמו (חוק 312/2005, סעיף 6). לבית יש היום שתי דרכים מקובלות, זכות שטח או חברה רומנית, ושתיהן נרשמות. הסברנו במאמר על הבעלות בקרקע.
- האחריות שלכם: אף רישום לא עובד אם אף אחד לא בודק אותו. נסח מפנקס המקרקעין אפשר להזמין באינטרנט, ואת היזם אפשר לבדוק בעצמכם ממאגרים רשמיים, כמו שהסברנו כאן.
גם אנחנו, כיזם בבלוטשט, עוברים את אותן בדיקות. עורך הדין של החברה מייצג את החברה בלבד, ואנחנו ממליצים לכל קונה לקחת עורך דין עצמאי שיבדוק גם אותנו.
שאלות נפוצות
מה קרה לישראלים שקנו קרקע ברומניה ב-2007 ו-2008?
לפי כלכליסט, יותר מאלף משקיעים קטנים קנו חלקות של 1 עד 5 דונמים, חלק גדול מהן חקלאיות. אחרי המשבר של 2008 מחירי הדירות ירדו ב-30% עד 40%, שינוי הייעוד לקח שנים, ומשקיעים רבים נשארו עם קרקע חקלאית.
למה הקניות של אז נעשו דרך חברות רומניות?
כי לפי חוק 312/2005, אזרח של מדינה מחוץ לאיחוד האירופי רוכש קרקע ברומניה רק לפי אמנה בינלאומית ועל בסיס הדדיות. ישראלים קנו לכן דרך חברה רומנית או דרך שותף מקומי, וחלק לא נרשמו בכלל.
איך בודקים היום שהחלק שלי בקרקע רשום על שמי?
מזמינים נסח עדכני מפנקס המקרקעין ורואים מי הבעלים הרשום. אם הנכס בבעלות חברה, בודקים ברשם החברות הרומני מי בעלי המניות. מה שלא מופיע ברישום לא מגן עליכם.
יש לי עדיין חלקה מ-2007 ברומניה. מה בודקים קודם?
נסח היסטורי מפנקס המקרקעין, מצב החברה ברשם החברות, ובדיקה בפורטל בתי המשפט שאין תיקים נגד החברה. אחר כך בודקים את חובות המס המקומי ואת התוכנית שחלה על החלקה היום.
בנייה על הנייר ברומניה מוגנת היום יותר מאשר ב-2008?
כן. מ-25 באוגוסט 2026 חוק 169/2026 מחייב חוזה מקדים נוטריוני שנרשם בפנקס, וחשבון נפרד למקדמות. זו לא ערבות בנקאית כמו בישראל, ולכן עדיין בודקים את היזם ואת החוזה עם עורך דין עצמאי.
השורה התחתונה
הכשלים של 2007 עד 2009 לא קרו בגלל רומניה. הם קרו כי קנו לפי סיפור, דרך אנשים, בלי רישום. כל אחד מהם נעצר היום במסמך רשמי שאפשר להזמין מראש.
אם אתם שוקלים קנייה ברומניה, או מחזיקים נכס או חברה משנים קודמות, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על המסמכים ונבנה את רשימת הבדיקות.
מוטי אזולאי, Compass Group Romania
מקורות: כלכליסט, ״בעקבות הנדל״ן הישראלי במזרח אירופה״, 15.12.2008 · כלכליסט, ״רומניה קפואה? הישראלים מפשירים״, 8.3.2012 · כלכליסט, עסקאות העוקץ בשוק הנדל״ן הרומני, 5.2.2013 · TheMarker, ״אזהרה למשקיעים ברומניה״, 30.1.2008 · חוק 312/2005 (legislatie.just.ro) · האיחוד האירופי: רומניה · חוק 169/2026, Monitorul Oficial מס׳ 661, 10.8.2026 · חוק 17/2014 (משרד החקלאות הרומני) · חוק 129/2019 (legislatie.just.ro) · חוק 85/2014, סעיף 131 (lege5.ro) · חוק 31/1990, סעיף 237 (lege5.ro) · פורטל בתי המשפט ברומניה
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. התיאור ההיסטורי מבוסס על דיווחים בעיתונות מהשנים 2008 עד 2013, והכללים נכונים ל-17 באוקטובר 2026. לפני החלטה, התייעצו עם עורך דין עצמאי.
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
